Bondshow: Saunia

Saunia s.r.o. je česká společnost, která podniká v oblasti saunování. Provozuje tzv. saunové světy, ve kterých svým klientům kromě saunování poskytuje i související relaxační služby.

Saunia byla založena v roce 2006 a prvních pět let fungovala jako servisní organizace největšího online prodejce zájezdů ve střední Evropě Invia a.s., pro který zajišťovala klubový program. V roce 2011 se společníci rozhodli společnost transformovat na provoz saunového světa v pražském obchodním centru OC Galerie Butovice. V roce 2012 začala firma s vyjednáváním a projektovou přípravou pro pobočku, koncem září 2013 potom spustila její provoz.

V následujících letech postupně přidávala další saunové světy a dnes jich má celkem 14 v Česku a jeden na Slovensku. Všechny tyto saunové světy umístila do obchodních center, které si vybrala záměrně pro jejich dostatečně dimenzovanou energetickou i dopravní infrastrukturu i jako přirozené místo pro poskytování služeb (kina, fitness studia, restaurace, bowling atd.). Saunové světy této firmy najdeme v sedmi krajských městech v Česku a jednu pobočku v Bratislavě na Slovensku. Šestnáctá pobočka v Českých Budějovicích je v současnosti ve výstavbě a měla by se otevřít letos na podzim.

1. Centrum Černý Most Praha
2. Westfield Chodov Praha
3. Galerie Harfa Praha
4. Centrum Krakov Praha
5. Galerie Butovice, Praha
6. VIVO! Hostivař, Praha
7. Brno LETMO, Brno
8. Campus Square, Brno
9. Forum Liberec, Liberec
10. Orlice park HK, Hradec Králové
11. Futurum Ostrava, Ostrava
12. Avion Ostrava. Ostrava –
13. Central Kladno, Kladno
14. Thermal Resort, Karlovy Vary
15. Aupark Bratislava, Bratislava

Veškeré investice do nových saunových světů (stavební práce v řádu měsíců, které zahrnují vestavbu nájemních jednotek) jsou majetkem firmy a po skončení nájmu musí být odstraněny, což si vyžaduje dodatečné náklady, jelikož se jedná se o nedemontovatelné a nepřenosné stavební úpravy. Nájemní doba je u všech center minimálně na 10 let s opcí na další dobu nájmu ve většině případů. Jedinou výjimkou je pobočka v Karlových Varech. Každý saunový svět nabízí minimálně 4-5 saun s různými teplotami a relativní vlhkostí a dává tak možnost saunovat se i lidem, kterým není klasická finská sauna příjemná.

Vlastnická struktura:

Skupinu vlastní čtyři lidé:

• Bohumil Píše (35 %)
• Michal Drozd (25 %)
• Radek Stavinoha (25 %)
• Jan Holeček (15 %)

Do letošního roku držela podíl na společnosti také investiční skupina Pale Fire Capital (PFC), která ze skupiny vystoupila letos na jaře a svůj podíl prodala zbylým společníkům. Do portfolia skupiny PFC přibyla Saunia v roce 2019, poté co do ní skupina investovala 150 milionů korun výměnou právě za 20 %. Majoritní akcionář tehdy o společnosti prohlásil: „má potenciál stát se ve svém oboru evropským lídrem. Vnímáme, že obchodní centra se postupně transformují z čistě nákupních zón na centra zábavy a volnočasových aktivit a Saunia je přesně ten koncept, který do této strategie zapadá.”[1]

V květnu 2022 ale od skupiny PFC přišlo prohlášení, že svůj podíl prodala zbývajícím vlastníkům s vysvětlením, že svou povahou se investice již nadále nehodí do portfolia skupiny jinak zaměřeného na technologické firmy.[2] My však věříme spíš na snižování případného reputačního rizika. Cena za prodej nebyla zveřejněna.

Saunia s.r.o. vlastní a provozuje většinu saunových světů. Její dceřiné firmy pak plní tyto činnosti:

• Saunia SK r.o. provozuje zahraniční pobočku Saunia v Bratislavě.
• Saunia Financer.o. zajišťuje financování skupiny sběrem kapitálu na dluhopisovém trhu. Sama nevykonává žádnou podnikatelskou činnost.
• Saunia Krakov zabývá se provozováním pobočky Saunia v OC Krakov v Praze.
• Saunia Orlice, s.r.o. vlastní a provozuje saunový svět v Hradci Králové.
• Sauny Zličín provozuje saunový svět v OC Metropole Zličín v Praze.
• Saunia constructions se zabývá především výstavbou saunovacích kabin pro mateřskou společnost a dále výrobou specifických nábytků, které jsou pro mateřskou společnost vytvářeny na míru (saunové lavice, barové a recepční pulty, atd). Dále je schopna při výpadku nasmlouvaného generálního dodavatele stavby dokončovat stavební práce formou projektového řízení (koordinace subdodavatelů a zaštítění autorizovanými osobami).

Mateřská společnost Saunia s.r.o. vydala letos v červenci emisi CZ0003542672, kterou do celkové výše 6 milionů eur (více o emisi níže) zajistila zástavou několik poboček a 100 % podílů na ZK na těchto společnostech:

• Saunia, s.r.o.
• Saunia Finance s.r.o.
• Saunia constructions s.r.o.
• Saunia SK s.r.o.

Schéma:

Dluhopisy:

26. září 2022 vydala společnost Saunia Finance s.r.o. nový prospekt dluhopisů na emisi v objemu 200 milionů korun, který může být navýšen až o 50 %. Každý dluhopis má jmenovitou hodnotu 10 tisíc a je úročen sazbou 9,90 % p.a. Veřejná nabídka bude probíhat od 1. října 2022 do 15. září 2023. Dluhopisy budou nezajištěné a bez kovenantů.

• CZ0003542888, 9,90 % p.a., 200 000 000 Kč, splatné 1. 11. 2026 (4 roky)

Předešlé dluhopisy skupiny Saunia:

Firma Saunia Finance vydala letos v březnu také podlimitní emisi na čtyřleté dluhopisy v objemu 24,3 milionů korun. Emise nesla úrok 7,50 % a je splatná v dubnu 2026.

Mateřská společnost Saunia s.r.o. vydala tyto emise dluhopisů:

Společnost má závazky také za společníky, kteří jí k 30. 6. 2022 napůjčovali celkem 72,2 mil. korun. Další závazky firmy vůči třetím osobám činily k 30. 6. 2022 celkem 215,5 mil. korun. Závazky z obchodních styků dosahovaly 96,3 mil. korun.

Další čtyři podlimitní emise vydaly tyto společnosti:

• Saunia constructions s.r.o., CZ0003536997, 7,50 % p.a., 24 400 000 Kč, splatné 1. 2. 2026 (4 roky)
• Saunia SK s.r.o., CZ0000001490, 7,50 % p.a., 24 850 000 Kč, splatné 1. 3. 2026 (4 roky)

Za další dvě emise se zaručila mateřská společnost:

• Saunia SK s.r.o., CZ0000001243, 6,52 %, 25 000 000 Kč, splatné 1. 3. 2024 (4 roky)
• Saunia constructions s.r.o , CZ0003527293, 7,50 %, 24 780 000 Kč, splatné 15. 9. 2024 (4 roky)

Ekonomika:

Saunia Finance (emitent dluhopisů) vznikla letos v únoru. Byla založena za účelem sběru kapitálu od veřejnosti a jako taková nepodniká. Její majetek tak tvoří pouze dluhy z finančního trhu, které půjčuje dál do skupiny.

Finanční údaje emitenta Saunia Finance s.r.o.:

U mateřské společnosti Saunia s.r.o. jsou poslední dostupná data k srpnu 2021. Na konci daného měsíce vlastnila majetek za 441 milionů korun a měla dluhy za 477 milionů. Ty tvořily závazky z dluhopisů, z obchodních vztahů, závazky ke společníkům a jiné závazky. Meziročně se firmě sice zvýšily tržby, ale jen kvůli covidovým dotacím. Skutečné tržby klesly o více než polovinu.

Pokud jde o výsledek hospodaření, vykázala Saunia za účetní období od 1. 9. 2019 do 31. 8. 2020 ztrátu ve výši -83 milionů korun a za účetní období k 31. 8. 2021 ztrátu ve výši -93 milionů korun. Špatně na tom byla i v otázce likvidity, její krátkodobá aktiva byla více než šestkrát nižší než krátkodobé závazky.

Na ztrátové hospodaření a nízkou likviditu opakovaně upozorňoval i auditor společnosti ve svých zprávách k účetním závěrkám z minulých let a upozornil na riziko jejího nejistého trvání.

Finanční údaje mateřské společnosti Saunia s.r.o.:

Saunia Krakov a Saunia Orlice, provozující dvě další pobočky, mají hospodaření taktéž ztrátové.

Mezi hlavní konkurenty skupiny Saunia patří společnosti:

• Infinit r.o. (čistý zisk 2020: 11 mil. Kč)
• GMF Aquapark Prague s., která v Praze provozuje vodní svět Aquapalace (čistý zisk 2020: 26 mil. Kč, čistá ztráta 2021: 10 mil. Kč)
• ŽS Real s., která provozuje Aqualand Moravia (čistý zisk 2020: 8 mil, čistý zisk 2021: 26 mil. Kč)

Nejdůležitějším konkurentem je společnost Infinit, která provozuje pět saunových světů v Brně, Praze a okolí. Srovnání hospodářských výsledků se Sauniou však může být zrádné, jelikož všechny tři firmy mají saunové světy napojené na velké vodní parky a na další aktivity jako např. sportovní služby.

Saunia s.r.o. byla také od roku 2017 v soudním sporu s obchodní společností T.S.G.P. s.r.o., na kterou v říjnu 2017 podala žalobu u pražského obvodního soudu. T.S.G.P. byl generální dodavatel stavby několika jejích saunových světů, přičemž k jejich dokončení došlo s významným zpožděním oproti dohodnutému harmonogramu, v důsledku čehož vznikly Saunii nároky na smluvní pokuty a na náhradu škody. Společnost T.S.G.P. přesto nadále trvala na úhradě za provedené práce v původní výši.

Proti T.S.G.P. byl v lednu 2020 podán insolvenční návrh a v květnu 2020 byl na majetek této firmy prohlásil konkurz, čímž bylo ze zákona přerušeno výše zmíněné řízení o žalobě. V rámci insolvenčního řízení Saunia přihlásila své pohledávky v celkové výši přes 34 milionů korun, z nichž velká část byla insolvenční správkyní z opatrnosti popřena. Na to Saunia reagovala podáním žaloby na určení pravosti popřených pohledávek. V červenci 2021 uzavřeli Saunia a insolvenční správkyně dohodu o mimosoudním narovnání, na jejímž základě insolvenční správkyně zmíněné pohledávky vyřadila z majetkové podstaty firmy T.S.G.P.

Závěr:

Chybí výsledky za poslední hospodářský rok (k srpnu 2022), kdy už firma nemusela zápasit s covidem a s uzavřenými provozovnami. Tyto výsledky budou pro investory naprosto stěžejní a je bez nich opravdu těžké udělat si o současném stavu firmy obrázek. Snad je firma co nejdříve publikuje.

Z toho co víme se firmě stále nedaří nastartovat tržby. Uvidíme, co přinesou výsledky za uplynulý rok, investiční potenciál odvětví je kvůli nenasycenému trhu relativně vysoký a firmě se v obdobích rozvolnění lockdownů podařilo meziročně zvyšovat denní návštěvnost (i když možná jen lidé v těch krátkých období rozvolnění chtěli nárazově využít toho, že se konečně může a návštěvnost tak byla více koncentrovaná do krátkého časového intervalu, než aby byla rozložená do celého roku).

Firma ale může skončit dřív, než tento svůj potenciál naplní. Novými emisemi (jen za letošek jich firmy ve skupině vydaly šest, a nyní přichází sedmá) si koupila čas. Refinancovat své dluhy nemůže donekonečna, navíc se jí teď toto financování dost prodražilo. Na její provoz v minulosti už přispěli sami společníci. Otázka je, zda to udělají znovu.

Těžké to bude firma mít i s hrozbou nadcházející recese, která ochladí poptávku po saunování (jedna ze zbytných věcí, na které lidí budou šetřit jako první) a navíc se můžou dál zdražovat i energie. Ty sice tvoří jen 5 – 8 % provozních nákladů firmy, fixace cen ale firmě skončí na začátku příštího roku.

Svůj podíl ve firmě prodala i jinak velmi úspěšná investiční skupina Pale Fire Capital se zdůvodněním, že saunování již nezapadá do jejího investičního portfolia. Otázka je, jestli spíše jen necítila, že je lepší svůj podíl exitovat dříve, než později. Firma je totiž nejen ztrátová, ale i předlužená. V současné době jsou dluhopisy této firmy vysoce rizikové a jen pro fajnšmekry, kteří věří budoucnosti v oblasti saunování. Vzhledem k inflaci a riziku by dluhopisy měly nést daleko vyšší výnos než 9,90 %.

V době, kdy vydávala poslední veřejnou emisi, kterou jsme recenzovali, byla výše 2T repo sazby centrální banky 0,25 % a úrok, který nabízela Saunia u této dluhopisové emise, byl 7,50 %. Platila tedy investorům odměnu za podstupované riziko ve výši 7,25 %. 2T repo sazba od té doby vzrostla na 7,00 %. Stejnou logikou by měly dnešní dluhopisy nést výnos přes 14 % ročně. Jen výsledky za letošní rok napoví, zda je toto výrazné snížení odměny pro investory odůvodnitelné zdravější ekonomikou, nebo bude těmto investorům ještě hodně horko.

[1] https://palefirecapital.com/pale-fire-capital-investuje-do-provozovatele-saunovych-svetu-spolecnosti-saunia/

[2] https://palefirecapital.com/skupina-pale-fire-capital-prodala-svuj-podil-ve-spolecnosti-saunia/

[3] včetně veřejných dotací obdržených v souvislosti s pandemií COVID-19

Martin Dočekal

Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.