Prvním letošním dluhopisovým emitentem je společnost Rezidence Laurová Holding s.r.o. Ta 6. ledna vydala prospekt, kterým má spolufinancovat pražský developerský projekt stejného názvu. Jde o společný projekt skupin WOOD & Company a SATPO, s tím že WOOD & Company projekt zastřešuje po finanční stránce a SATPO zajišťuje celkový management resp. development (získat všechna nutná povolení, zajistit demolici stávající budovy a realizovat výstavbu, stejně jako zajistit marketing projektu, prodej jednotlivých jednotek aj.).
Projekt bude realizovat projektová společnost SP15 a samotný dluhopisový emitent je tak pouze financující entitou projektu bez vlastní podnikatelské činnosti. K financování projektu jednak vydává dluhopisy (viz níže) a jednak investiční certifikáty. Investiční certifikáty (ISIN CZ0000303391) v celkovém objemu 135 milionů Kč vydal v srpnu 2021 a v jejich rámci načerpal od investorů peněžní prostředky pro účely poskytnutí úvěru společnosti SP15 na koupi projektové společnosti SATPO Project V s.r.o. od skupiny SATPO (tato společnost následně k 31. srpnu 2022 zanikla fúzí sloučením se společností SP15) a na provozní náklady výše zmíněného projektu (Rezidence Laurová) před započetím výstavby. Do těchto investičních certifikátů je inkorporováno právo investorů na veškeré čisté výnosy z daného projektu, ovšem po uhrazení projektových nákladů, splacení dluhopisů a dalších nákladů a poplatků souvisejících s projektem.
Investiční certifikáty představují zvláštní typ dlužních úpisů a jejich cena se vyvíjí podle hodnoty nějakého podkladového aktiva. Typicky může jít například o akcie, komodity nebo měnové páry. V tomto případě se jedná o 99 % podíl na emitentovi. Investiční certifikáty oproti dluhopisům či podílovým fondům nabízejí vyšší výnos, ale kvůli náročnosti na vyhodnocení rizika se hodí spíše pro zkušenější investory.
Vlastníci těchto investičních certifikátů vydaných emitentem se stanou příjemci čistých výnosů z projektu (který ve formě podílu na zisku bude převeden ze společnosti SP15 na emitenta), přičemž tyto výnosy budou vlastníkům certifikátů vyplaceny až na úplném konci projektu po splacení veškerých dluhů vůči seniorním bankám a vlastníkům dluhopisů, po zaplacení odměny pro skupinu SATPO v souvislosti s developerskou činností na projektu a po zaplacení všech dalších souvisejících nákladů a poplatků. Vlastníkům investičních certifikátů tedy bude distribuován již jen zbylý “čistý” výnos z projektu, který inkasuje emitent. Podkladovým aktivem investičních certifikátů je 99% podíl emitenta ve společnosti SP15, přičemž:
- není pevně stanovena výše výnosu investičních certifikátů, a to ani minimální ani maximální výnos (jejich vlastníci mají nárok na odpovídající podíl jejich investice na celkovém objemu emise investičních certifikátů na 100 % hrubého peněžního příjmu emitenta z jeho investice do společnosti SP15, resp. do projektu Rezidence Laurová poníženého o náklady emitenta a o poplatky)
- není pevně stanoven datum jejich splatnosti: jedná se o tzv. open-end certifikáty s teoreticky neomezenou dobou trvání, přičemž jejich splatnost je navázaná na výstavbu a prodej všech částí projektu a vypořádání všech závazků z tohoto projektu, včetně závazků z dluhopisů
- není pevně stanoveno ani datum splatnosti výnosu: splatnost nastane v momentě, kdy budou k dispozici peněžní prostředky na bankovním účtu emitenta z titulu podílu na zisku ze společnosti SP15 a budou splněny všechny zákonné a administrativní podmínky umožňující výplatu výnosu investičních certifikátů
- 99 % podíl na emitentovi je zastaven ve prospěch Fio banky v důsledku úvěru ve výši 85 milionů Kč, který přešel na společnost SP15 v důsledku fúze se společností SATPO Project V
Organizační struktura:
Emitent je ze 100 % vlastněn společností All-Star Holding Limited, která je prostřednictvím svých konečných vlastníků propojená právě s investiční skupinou WOOD & Company. Koncovými vlastníky jsou:
- Jan Sýkora (nar. 18.1.1972) – 33 %
- Vladimír Jaroš (nar. 23.2.1969) – 33 %
- Ľubomír Šoltýs (nar. 1.11.1972) – 33 %
Koncovým vlastníkem skupiny SATPO je Jiří Pokorný s 90% podílem na základním kapitálu a 100% podílem na hlasovacích právech holdingové společnosti SATPO Group B.V. se sídlem v Nizozemsku.
Projekt:
Rezidence Laurová představuje projekt rezidenčního bydlení v širším centru Prahy, který má vzniknout na místě stávající kancelářské budovy, která je dnes pronajatá pro komerční účely a generuje pravidelné nájemné. Po vydání stavebního povolení je plánována demolice budovy a následná výstavba nové, která bude mít 121 bytových jednotek a 7 komerčních prostor. Projekt se bude nacházet na území Prahy 5 na rohu ulic Na Laurové a Radlická nedaleko stanic metra Smíchovské nádraží a Radlická. Projekt bude zahrnovat především menší byty prémiové kvality. Byty s dispozicemi 1+kk až 3+kk budou tvořit naprostou většinu bytů (113 bytů z celkových 121) a jejich průměrná velikost bude 62,8 m2.
| Jednotky | Výměra (m2) |
| 121 bytových jednotek | 8 169 |
| 7 komerčních jednotek | 1 038 |
| 2 skladovací jednotky | 691 |
| Čistá podlažní plocha | 9 898 |
| Projektové pozemky | 5 748 |
| 126 parkovacích míst | |
Developersky celý projekt zaštiťuje skupina SATPO, o které jsme psali před necelým rokem. Ta českém trhu působí od roku 1994 a na území Prahy 5 vystavěla například Rezidence Sacre Coeur, Rezidence Švédská, Vitality Rezidence a Rezidence Sacre Coeur 2. Projekt navrhl architektonický ateliér AFARCH. Dokončení výstavby projektu se očekává přibližně v 1. čtvrtletí 2026 a k vypořádání všech závazků z projektu (včetně dluhopisů) pak ve 2. polovině roku 2026.
Celkové předpokládané náklady projektu jsou 1 157 milionů Kč a výnosy 1 337 milionů Kč. Náklady na akvizici a realizaci projektu (tj. akviziční náklad, celkové stavební a další provozní náklady a finanční náklady) jsou předpokládány ve výši 999 milionů Kč a dále finanční náklady související s bankovním a dluhopisovým financováním ve výši 158 milionů Kč. Základním zdrojem výnosů projektu je prodej bytových jednotek ve výši 1 315 milionů Kč. Zbylé zdroje výnosů tvoří pronájem aktuální kancelářské budovy do očekávaného vydání stavebního povolení v roce 2023 ve výši 13 milionů Kč a ostatní výnosy tvořené především přefakturací provozních nákladů objektu ve výši 10 milionů Kč.
Kromě prostředků z emise investičních certifikátů bude projekt financován v maximální možné míře a prioritně z bankovních úvěrů, dále pak dluhopisy z nového dluhopisového programu, z výnosů ze stávající nemovitosti a prostředků z rezervací a předprodejů bytových jednotek.
Harmonogram projektu:
Vizualizace dokončeného projektu ve srovnání s aktuálním stavem:
Ekonomika:
Emitent vznikl 30. června 2021. Na konci prvního pololetí 2022 vlastnil aktiva za 130 milionů Kč (vše na dluh), s tím že vlastní kapitál byl kvůli ztrátě v prvním roce v minusu 5 tisíc Kč. Dokončení projektu se odhaduje na 1. kvartál 2026 a splacení dluhopisů na 2. pololetí 2026. Čistý zisk projektu by měl činit 180 milionů korun.
Hlavní finanční údaje společnosti Rezidence Laurová Holding s.r.o.:
| Hodnoty v tis. Kč | 30.06.2022 | 31.12.2021 | 30.06.2021 |
| Aktiva | 130 378 | 129 936 | 20 |
| Dlouhodobý majetek | 90 198 | 90 198 | – |
| Dlouhodobý fin. majetek | 90 198 | 90 198 | – |
| Oběžná aktiva | 40 180 | 39 718 | – |
| Pohledávky | 31 163 | 38 468 | – |
| Krátkodobý fin. majetek | 9 000 | 9 000 | – |
| Vlastní kapitál | -5 867 | -5 952 | 20 |
| Cizí zdroje | 136 245 | 135 888 | – |
| Dlouhodobé závazky | 135 000 | 135 000 | – |
| Tržby celkem | 0 | 0 | – |
| Provozní VH | -1 246 | -6 907 | – |
| Finanční VH | 1 331 | 938 | – |
| Výnosové úroky | 1 335 | 935 | – |
| VH před zdaněním | 85 | -5 972 | – |
| VH za období | 85 | -5 972 | – |
| Obrat | 1 335 | 938 | – |
Hlavní finanční údaje společnosti SP15:
| Hodnoty v tis. Kč | 30.09.2022 | 01.01.2022 |
| Aktiva | 133 860 | 124 520 |
| Dlouhodobý hmotný majetek | 127 970 | 120 350 |
| Pohledávky | 5 500 | 3 760 |
| Peněžní prostředky | 0 390 | 410 |
| VH minulých let | -107 080 | -107 210 |
| Dlouhodobé závazky | 85 700 | 85 760 |
| Krátkodobé závazky | 38 050 | 25 520 |
| Tržby z prodeje výrobků a služeb | 7 480 | – |
| Provozní VH | 2 650 | – |
| Finanční VH | -5 910 | – |
| VH před zdaněním | -3 260 | – |
| VH za období | -3 260 | – |
Konsolidované výsledky developera SATPO:
| Hodnoty v tis. Kč | 30.06.2022 | 31.12.2021 | 30.06.2021 | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
| Aktiva celkem | 2 302 306 | 2 111 684 | 1 866 595 | 1 589 808 | 1 402 407 |
| Dlouhodobá aktiva celkem | 1 805 648 | 1 830 927 | 1 561 151 | 1 267 459 | 756 427 |
| Investiční nemovitosti | 1 737 754 | 1 761 331 | 1 488 591 | 1 192 641 | 678 112 |
| Pozemky budovy a zařízení | 66 703 | 67 202 | 68 523 | 69 405 | 70 134 |
| Nehmotná aktiva | 1 191 | 2 394 | 4 037 | 5 413 | 5 751 |
| Investice do přidružených společností | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 430 |
| Krátkodobá aktiva celkem | 496 658 | 280 757 | 305 444 | 322 349 | 645 980 |
| Zásoby | 263 118 | 217 380 | 220 858 | 223 286 | 470 072 |
| Obchodní a jiné pohledávky | 142 005 | 29 269 | 54 784 | 39 579 | 65 637 |
| Peníze a peněžní ekvivalenty | 91 335 | 34 107 | 29 802 | 59 483 | 110 271 |
| Závazky celkem | 1 675 925 | 1 574 343 | 1 505 965 | 1 285 353 | 1 297 453 |
| Dlouhodobé závazky celkem | 1 471 482 | 995 103 | 1 336 972 | 1 109 123 | 642 701 |
| Vydané dluhopisy | 990 556 | 614 390 | 926 955 | 758 173 | 516 840 |
| Závazky k úvěrovým institucím | 234 365 | 151 543 | 250 930 | 215 430 | 28 710 |
| Jiné dlouhodobé závazky | 97 256 | 97 212 | 67 023 | 63 594 | 68 905 |
| Krátkodobé závazky celkem | 204 443 | 579 240 | 168 993 | 176 230 | 654 752 |
| Krátkodobý podíl v rámci dlouhodobých závazků | 61 870 | 455 862 | 61 418 | 11 980 | 418 250 |
| Obchodní a ostatní závazky | 22 021 | 45 666 | 39 842 | 43 830 | 131 100 |
| Jiné finanční závazky | 60 000 | 9 436 | 7 449 | 67 099 | 18 340 |
Konsolidované výsledky developera SATPO:
| Hodnoty v tis. Kč | 01.01.-30.06.2022 | 01.01.-30.06.2021 | 01.01.-30.06. 2020 | 01.01.-31.12.2020 | 01.01.-31.12.2019 |
| Tržby celkem | 18 700 | 59 727 | 286 548 | 515 164 | 493 662 |
| Tržby ze smluv se zákazníky | 7 945 | 52 659 | 278 117 | 495 391 | 475 208 |
| Výnosy z nájemného | 10 755 | 7 068 | 8 432 | 19 773 | 18 454 |
| Náklady na prodej | 121 407 | -37 435 | -205 364 | -374 349 | -293 107 |
| Změna hodnoty investičních nemovitostí | 148 279 | 124 529 | 190 522 | 223 383 | 20 308 |
| Změna v rezervách | 3 092 | 9 987 | 8 326 | 8 326 | -18 881 |
| Provozní náklady | -44 648 | -38 750 | -41 914 | -102 874 | -93 766 |
| Ostatní provozní výnosy | 1 958 | 3 347 | 11 063 | 28 045 | 11 614 |
| Provozní výsledek hospodaření | 151 611 | 121 407 | 249 182 | 297 696 | 119 830 |
| Finanční výsledek hospodaření | -47 120 | -44 682 | -37 590 | -65 556 | -60 410 |
| Zisk před zdaněním | 105 673 | 76 725 | 222 724 | 241 653 | 61 150 |
Dluhopisy:
6. ledna byl této firmě schválen základní prospekt na její první dluhopisový program, který je na pět let a mohou na něj vyjít emise v celkovém maximálním objemu 300 milionů korun. Z hlediska ochrany investorů nenabízí žádné kovenanty, program je ale zajištěn zástavním právem prvního pořadí k 100% podílu na firmě (při defaultu a rozdělování majetku firmy by tak věřitelé dluhopisů byli první na řadě). Stejné zajištění se ale bude vztahovat i na případné další budoucí dluhopisy (se stejným agentem pro zajištění) nebo na investiční certifikáty (na ty ovšem vždy až v druhém pořadí se zástavním právem k podílu).
Firma je oprávněna dluhopisy splatit kdykoli předčasně, a to i částečně. V takovém případě ale musí být vlastníkovi dluhopisů splacen vždy i naběhlý úrokový výnos ke dni takového předčasného splacení. Vlastníci dluhopisů nejsou oprávněni požádat o předčasné splacení.
Program je zatím bez emise.
Závěr:
Skupina SATPO je zkušeným a etablovaným developerem, stejně jako Wood & Company firmou se špičkovými finančníky. Díky tomu spojení věříme v nadprůměrné ošetření všech podnikatelských i finančních rizik. Investoři sice nesou veškerá rizika jednoho konkrétního projektu, ale za to v případě úspěchu budou spravedlivě odměněni. Chválíme konstrukci rozdělení veškerého zisku, nikoliv jen fixní odměnu, která je našem trhu standardem. Možnost podílet se na zajímavém projektu v Praze bude pro mnoho investorů lákavá.
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
