Bondshow: Fidurock

Fidurock je česko-nizozemská investiční skupina založená v roce 2014, která se zaměřuje na investice do nemovitostí, především do retail parků.

Retail parky jsou alternativou obchodních center. Jedná se o obchodní zóny, které obsahují obvykle tři až deset nezávislých prodejen. Často jde o obchody s módou, elektronikou, chovatelskými a sportovními potřebami nebo lékárnu, doplněné o hypermarket nebo supermarket. Na rozdíl od obchodních center jsou na sobě zcela nezávislé, mají samostatný vchod i vlastní zásobování. Skupina investuje také do rezidenčních nemovitostí v centru měst jako jsou Praha, Brno, Olomouc nebo Bratislava. Vlastní ale například i audio&cinema showroom VOIX.

Skupinu FIDUROCK zastřešuje nizozemská holdingová společnost FIDUROCK Private Equity Participations B. V., která nepřímo ovládá všechny firmy ve skupině.

Koncovými vlastníky skupiny jsou pak tyto fyzické osoby:

• Petr Valenta, nar. 31. 5. 1966, podíl na společnosti 45 %
• David Hauerland, nar. 15. 9. 1986, podíl na společnosti 40 %
• Laurens Gerard Rinkes, nar. 7. 5. 1976, podíl na společnosti 15 %

Společnost vydávající dluhopisy – Fidurock Project Financing – je účelově založenou společností, která zajištuje financování jednotlivých projektových (SPV) společností ve skupině. Účelem těchto společností je akvizice, rekonstrukce a následně pronájem bytových domů v Brně, Olomouci a Praze. Dále development nových a zkvalitňování stávajících retail parků v ČR a na Slovensku. V portfoliu těchto firem se ke dni 31. 12. 2020 nacházelo 9 rezidenčních nemovitostí, 10 retail parků a 1 obchodní centrum.

Přehled portfolia rezidenčních nemovitostí k 31. 12. 2020:

Přehled portfolia komerčních nemovitostí k 31. 12. 2020:

Druhou firmou v holdingu, která v minulosti realizovala veřejnou emisi dluhopisů, je firma FIDUROCK Nemovitosti a.s., která vlastní výše zmíněné projektové společnosti na výstavbu a provoz retailových parků. Tato firma vydala v lednu 2019 dluhopisy v celkové objemu 300 milionů korun, s cílem financovat nové akvizice a refinancovat část stávajících úvěrů.

Dluhopisy:

Společnost Fidurock Project Financing emitovala v červenci loňského roku dluhopisy v rámci svého dluhopisového programu o celkové hodnotě 300 milionů korun, který byl dne 7. 7. 2020 schválen Českou národní bankou. Administrátorem a manažerem dluhopisů je společnost CYRRUS. Emitující společnost je oprávněna dluhopisy předčasně splatit nebo kdykoliv odkoupit. Za vydané dluhopisy neručí žádná jiná firma. V prospektu se však emitent zavazuje k určitým omezením, které jsou popsány níže.

Parametry dluhopisů:

Název dluhopisů: DLUHOPISY FIDUROCK PF 5,60/25
ISIN: CZ0003526337
Jmenovitá hodnota jednoho dluhopisu: 50 000 Kč
Celková jmenovitá hodnota dluhopisů: 300 000 000 Kč (s možností navýšení až na 450 000 000 Kč)
Datum emise: 10. 7. 2020
Lhůta pro upisování: od 10. 7. 2020 do 1. 7. 2021
Úroková sazba: 5,60 % p. a.
Výplata úroků: pololetně
Den konečné splatnosti dluhopisů: 10. 7. 2025

Finanční prostředky z prodeje dluhopisů poskytne emitent jednotlivým projektovým společnostem, které vlastní. Tyto prostředky budou použity na refinancování minulých úvěrů, na financování akvizic nových nemovitostí a rekonstrukci/renovaci těch stávajících a na financování běžného chodu těchto společností. Finanční prostředky mají být použity zejména na financování projektů popsaných výše.

Emitent dluhopisů se v prospektu zavázal také k dodržování těchto omezení:

• majetek svůj nebo SPV společností zcizí pouze za podmínek obvyklých v obchodním styku
• vlastní kapitál bude tvořit minimálně 20 % celkových aktiv
• nebude ručit za dluhy jiných společností
• důležité informace ohledně dluhopisů budou vždy uveřejňovány na webových stránkách

Jedná se o druhou veřejnou emisi dluhopisů v rámci celé skupiny. V minulosti již skupina realizovala veřejnou emisi dluhopisů prostřednictvím společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s., která vlastní jednotlivé projektové společnosti zaměřené na výstavbu a provoz retailových parků.

Tato firma vydala v lednu 2019 dluhopisy v celkové nominální hodnotě 300 milionů korun za účelem refinancování části stávajících úvěrů a financování nových akvizic. V červnu roku 2019 byl objem emise navýšen o 150 milionů na celkových 450 milionů korun. Dluhopisy jsou splatné v roce 2024 a byly zajištěné zástavním právem k veškerým akciím emitující společnosti vlastněných mateřskou společností.

Parametry:

Název dluhopisů: FIDUR.NMV. 5,60/24
ISIN: CZ0003520850
Jmenovitá hodnota jednoho dluhopisu: 10 000 Kč
Celková jmenovitá hodnota dluhopisů: 300 000 000 Kč (později navýšena na 450 000 000 Kč)
Datum emise: 30. 1. 2019
Lhůta pro upisování začíná 16. 1. 2019 do 14. 1. 2020
Úroková sazba: 5,60 %
Datum konečné splatnosti: 30. 1. 2024

Emitent Fidurock Nemovitosti se také zavázal k několika kovenantům:

• do splacení dluhopisů nepřekročí výše ukazatele LTV (Loan to value) hodnotu uvedenou níže v tabulce k příslušenému roku

• celkový výnos z nájemného ponížený o provozní a ostatní nepřefakturovatelné náklady bude představovat více než 5 % výše zadlužení v roce 2018 a 2019, v následujících letech pak více než 6 %
• pokud ukazatel LTV překročí 60 %, tak nedojde k výplatě zisku, zálohy na zisku či jiné dividendy či podílu na základním kapitálu
• nedojde k zajištění budoucích dluhů emitenta
• emitent neposkytne ručení
• důležité informace budou uveřejněny na webových stránkách
• emitent ani jeho dceřiné společnosti neučiní platbu ostatním firmám v holdingu, jejíž výše (nebo výše součtu těchto plateb) by přesahovala 4 % čistého provozního ročního výnosu
• majetek svůj nebo dceřiných společností zcizí pouze za podmínek obvyklých v obchodním styku

Ekonomika:

Společnost Fidurock Project Financing, která realizovala poslední emisi dluhopisů, vznikla na konci roku 2019 a neprovádí žádnou podnikatelskou činnost. Jedná se pouze o účelově založenou společnost určenou k financování ostatních společností ve skupině FIDUROCK. Mateřská společnost FIDUROCK Private Equity Participations B. V. je zapsaná v nizozemském obchodním rejstříku a její finanční výkazy se nepodařilo dohledat.

Důležité finanční ukazatele Fidurock Project Financing:

Společnost Fidurock Nemovitosti, která v rámci celé skupiny Fidurock provedla první veřejnou emisi dluhopisů a která vlastní již zmíněné projektové společnosti na výstavbu a provoz retailových parků, spravovala k 31. 12. 2021 konsolidovaná aktiva v celkové výši 2,75 miliardy korun. Její zadluženost činila 72 %.

Důležité finanční ukazatele Fidurock Nemovitosti:

Závěr:

Firma chce výtěžek z emise použít účelově na své nemovitostní projekty. Investiční portfolio diverzifikuje mezi rezidenční a komerční nemovitosti.

Rezidenční nemovitosti jsou dobré v tom, že jsou založeny na základní lidské potřebě bydlet, jsou proto méně citlivé na pohyby trhu, než komerční nemovitosti. Komerční nemovitosti, které skupina vlastní, jsou především retail parky. Jejich výhodou bývá, že často nejsou pronajímány za obratové nájmy, ale za nájmy fixní. Nejsou tedy tak citlivé na ekonomické zpomalení a investory může ohrozit pouze situace, ve které by nájemníci byli nuceni svůj provoz ukončit. To dělá z retail parků relativně stabilní investici. To se potvrdilo i loňský rok v praxi, kdy i navzdory pandemii a s tím souvisejícími vládními opatřeními byla společnost Fidurock Nemovitosti, která vlastní retail parky, zisková. Retail parky jsou navíc téměř vždy doplněny o supermarket nebo hypermarket, který nabízí produkty základní životní potřeby a na rozdíl od nákupních center nemusely být tyto prodejny z důvodu vládních opatření v retail parcích uzavřeny, protože jednotlivé prodejny jsou na sobě nezávislé.

Dalšími nemovitostmi v portfoliu skupiny jsou již zmíněné rezidenční nemovitosti, které se nachází ve velkých, krajských městech. Ceny nájemních bytů navíc dlouhodobě rostou, zejména z důvodu zvyšující se nedostupnosti vlastního bydlení způsobené pomalou výstavbou nových bytů.

Dluhopisový prospekt je kvalitně připraven a firma se kvůli posílení důvěryhodnosti zavázala také k plnění několika omezení. Navíc mu sekunduje odpovídající ekonomika. Celkově tu tak máme dalšího hezkého dluhopisového emitenta.

Martin Dočekal

Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.