e-Finance je česká investiční skupina, která se od roku 2001 věnuje investicím na realitním trhu v České republice. Investice skupiny směřují také do vlastního developmentu a jiných developerských společností. e-Finance investuje do hotelů a rekreačních zařízení, kancelářských budov a rezidenčních nemovitostí. Hotely a rekreační zařízení (včetně vlastních developerských projektů) provozuje pod obchodní značkou eFi Hotel. Kromě realitních investic se prostřednictvím dceřiné společnosti e-Finance Reality věnuje i provozování realitní kanceláře, která na trhu realit působí již více než 20 let. Součástí skupiny je také stavební firma Czech Property Fund s.r.o., architektonicko-projekční kancelář e-Finance Developer s.r.o. a další obchodní korporace zabývající se správou vlastních nemovitostí.
K projektům, do kterých e-Finance CZ (emitent nových dluhopisů) plánuje z jejich prostředků investovat, patří zejména projekty společností e-Finance Zámek Račice a e-Finance Apart Hotel.
Zámek Račice
Společnost e-Finance Zámek Račice, s.r.o. zastřešuje projekt rekonstrukce zámku Račice. Jedná se o obnovu celého zámeckého areálu a jeho přizpůsobení novému účelu využití. Areál zámku se nachází v obci Račice-Pístovice v Jihomoravském kraji v severozápadní části okresu Vyškov. Na tento areál byly do 31.12.2021 vynaloženy náklady ve výši 43,2 milionů korun za rok 2022 byla prostavěnost ve výši 27,1 milionů korun. V rámci tohoto areálu jsou plánovány dva investiční záměry: rekonstrukce zámku a jeho areálu a rekonstrukce objektu hájenky.
Pro rekonstrukci zámku a jeho areálu již společnost podepsala veřejnoprávní smlouvu ve smyslu stavebního zákona, která ji opravňuje k provedení rekonstrukce. Zámek má poté sloužit jako ubytovací zařízení hotelového typu se školícím centrem, restaurací, wellness provozem a parkovištěm. Objekt hájenky již v současnosti rovněž disponuje uzavřenou veřejnoprávní smlouvu s tím, že jeho budoucím využitím bude rovněž ubytování hotelového typu. Realizace těchto stavebních záměrů již byla zahájena. U objektu hájenky se předpokládá dokončení a uvedení do provozu v první polovině roku 2023. Na tento investiční projekt uzavřel emitent rámcovou smlouvu o zápůjčce, na jejímž základě z celkového rámce 200 milionů korun již poskytl zápůjčku ve výši 134 milionů za úrok 7 % p.a.
Apart Hotel
Jedná se o projekt novostavby v obci Lipová-lázně v okrese Jeseník u hranic s Polskem s celkovou kapacitou 58 lůžek. Objekt již byl realizován a současnosti je zkolaudován a uveden do řádného provozu. Toto ubytovací zařízení je součástí areálu, který je ve vlastnictví společnosti e-Finance Apart Hotel, a je prvním realizovaným objektem. V rámci vydaného stavebního povolení je povolena výstavba budovy wellness centra a sportovních zařízení, jako jsou tenisové kurty apod.
Dluhopisy:
Skupina má bohatou historii emise dluhopisů. První prospekt vydala v roce 2012 e-Finance a.s. a do dnešního dne vzniklo celkem 20 prospektů na nespočet emisí.
Prospektované dluhopisy ve skupině e-Finance vydávaly v její historii tři firmy:
- e-Finance CZ, a.s. (vydává od roku 2020, účelová firma na emise)
- e-Finance, a.s (vydává od roku 2012, mateřská společnost)
- eFi Palace, s.r.o. (vydávala mezi lety 2014-2017, projektová společnost)
Kompletní přehled všech prospektů a emisí najdete na profilu skupiny na Dluhopisáři.
Dluhopisy nejprve vydávala holdingová společnost e-Finance a později byla pro tento účel založena společnost e-Finance CZ. Od svého vzniku v roce 2020 až do dubna 2023 vydala e-Finance CZ v rámci všech dluhopisových programů dluhopisy za celkem 368,7 milionů korun v celkem 60 emisích, z toho 288,6 milionů po roce 2021. Objem nesplacených dluhopisů činí 352 milionů korun.
Jedenáct emisí, které vydávala loni a letos, byly protiinflační úročené jako míra inflace + 1 %. Zbytek se nabízel za úrok od 4,1 % (2020-21) až po 6-9 % v loňském a letošním roce. Objem emisí se pohyboval mezi 7-12 miliony korun a úspěšnost jejich prodeje se velmi různila, některé se neupsaly vůbec a jiné ze 100 %. Emise vydané v rámci aktuálního dluhopisového programu nabízí nezajištěné dluhopisy, v ostatních případech se jedná o dluhopisy zajištěné zástavním právem k nemovitostem. K 31. lednu 2023 byly upsány zajištěné dluhopisy za 160 milionů korun, z nichž dosud nebyly splaceny dluhopisy za 143 milionů. Hodnota zajištění dle znaleckého posudku činí 126,8 milionů korun. Podle prospektu získané peníze z dluhopisů dál rozpůjčovává mezi další skupiny na základě rámcových smluv.
V březnu e-Finance CZ přišla s navazujícím prospektem na program z roku 2022 v maximálním objemu vydaných dluhopisů 3 mld. Kč (a maximálním objemu nesplacených dluhopisů 500 mld. Kč). Jak již bylo řečeno, ve společných podmínkách tohoto dluhopisového programu chybí zajištění i jakékoliv ošetření rizik. Na prospekt vyšly zatím čtyři emise, z toho dvě další protiinflační emise úročené 1 % nad inflací.
| ISIN | Datum emise | Výnos (p.a.) | Objem | Datum splatnosti | |
| 1. | CZ0003548976 | 1.5.2023 | 10 % | 12 mil. Kč | 1.6.2026 |
| 2. | CZ0003548984 | 01.05.2023 | pohyblivý (protiinflační) | 12 mil. Kč | 01.05.2027 |
| 3. | CZ0003549305 | 1.6.2023 | 6-10 % (podle doby do splatnosti) | 12 mil. Kč | 1.7.2026 |
| 4. | CZ0003549313 | 01.06.2023 | pohyblivý (protiinflační) | 12 mil. Kč | 01.06.2027 |
Ekonomika:
Za celou investiční skupinou stojí Radek Jakubec (nar. 18. prosince 1971). Na špici holdingu je společnost e-Finance, která má 20 dceřiných firem včetně dalších dvou zmíněných emitentů e-Finance CZ a eFi Palace.
| 2021 (v tis. Kč) | Aktiva | Dluhy | Vlastní kapitál | Tržby | Výsledek hospodaření |
| e-Finance a.s. | 612 253 | 568 481 | 31 767 | 19 876 | -7 596 |
| e-Finance CZ, a.s. | 83 840 | 79 221 | 2 163 | 0 | 42 |
| eFi Palace, s.r.o. | 217 260 | 179 165 | 37 378 | 21 792 | -725 |
| EFI Hostinec, s.r.o. | 2 | 11 | -9 | 0 | 0 |
| e-Finance zámek Račice, s.r.o. | 102 840 | 112 648 | -9 947 | 1903 | -438 |
| e-Finance Apart Hotel, s.r.o. | 30 542 | 24 439 | 5 916 | 2 535 | -1 023 |
| e-Finance EU, a.s. | 354 473 | 154 299 | 199 569 | 18 279 | -474 |
| e-Finance Developer, s.r.o. | 27 614 | 56 127 | -29 275 | 24 651 | -7 406 |
| e-Finance Reality, s.r.o. | 33 244 | 54 429 | -21 275 | 0 | 3 252 |
| Czech Property Fund, s.r.o. | 92 992 | 56 536 | 36 157 | 74 953 | 3 432 |
| eFi Palace Resort, s.r.o. | 8 458 | 11 360 | -2 902 | 240 | -555 |
| eFi Břeclav, s.r.o. | 1 312 | 1 680 | -368 | 0 | -1 |
| EFI Byty, s.r.o. | 32 578 | 32 403 | 175 | 0 | -25 |
| E-Finance Jihlava a.s. | 73 387 | 50 266 | 23 044 | 2 950 | 916 |
Jakubec se kromě skupiny e-Finance vlastnicky angažuje také v těchto firmách:
Závěr:
Na konci roku 2021 měla celá skupina podle samostatných účetních výkazů majetek za 1 670 milionů korun a dluhy za 1 381 milionů korun. Z výše dluhů ale nelze vyvozovat závěry, protože výsledek je součtem dílčích dluhů na úrovni jednotlivých společností a nějakou část z toho tak tvoří vnitroskupinové dluhy. Jednotlivé finanční výdaje ale pocházejí z výkazů roku 2021, kdy měl emitent dluhopisů e-Finance CZ aktiva ve výši 84 milionů. Z prospektu ale víme, že většinu svých dluhopisů vydal až po roce 2021, tedy výše dluhů už dnes bude trochu někde jinde.
Skupina této velikosti by měla publikovat aktuální konsolidovaná data včetně celkové míry zadlužení, ať si mohou dluhopisoví investoři udělat jasnější představu o jejím finančním zdraví. V opačném případě je podnikání e-Finance velmi netransparentní a její dluhopisy rizikové.
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
