Bondshow: DRFG Bond Investment 2023

O investiční skupině DRFG jsme na Dluhopisáři psali naposledy v červenci loňského roku v článku, kde jsme kromě nového prospektu shrnuli i zásadní skutečnosti roku 2021. Po necelém roce přichází tato společnost s novým dluhopisovým programem. Ten je zatím bez emise, skupina na něj ale může vydat dluhopisové cenné papíry až do výše dvou miliard korun. Co se nějaké ochrany investorů týče, ani tentokrát se DRFG moc neblýskla. Program investorům nenabídne ani zajištění, ani kovenanty. Vydává ho účelově založená schránka se základním kapitálem půl milionu korun.

DRFG je dluhopisy z drtivé části financována dodnes (na celkovém zadlužení se podílí 93 %). Od roku 2020 se DRFG konsoliduje do dvou celků: telekomunikační divize (vedlejší část) a zbytek aktivit (hlavní část). Celkové závazky hlavní části DRFG činily na konci roku 2021 4,9 mld. korun (89,52 % celkových aktiv), z toho závazky z dluhopisů byly 4,5 mld. korun. Dluhy skupiny jsou strukturovány tak, aby odrážely délku investic. Ty mají z většiny střednědobý horizont, a proto má i převážná část zdrojů splatnost přesahující jeden rok.

Celková dluhopisová expozice skupiny DRFG (hlavní i telekomunikační části) činila na konci minulého roku dohromady 5,2 mld. korun, z toho přes 82 % z celkového objemu je se splatností nad jeden rok. Současně bylo z celkového objemu více než 93 % upsáno v rámci hlavní části skupiny. Dluhopisové závazky má 13 společností, z toho největší zadlužení má mateřská společnost DRFG a.s. s dluhy z dluhopisů ve výši 1,2 mld. korun.

V uplynulém roce prodražilo dluhopisové financování kvůli aktivitě centrálních bank všude po světě velmi citelně. Ve srovnání s rokem 2021 je v prvním kvartálu 2023 třikrát dražší, v průměru o 4 procentní body a podle společnosti CBRE podražilo o 1 p.b. více i než bankovní úvěry. Kvůli tomu mluví nejen skupina DRFG, ale i další velcí hráči na dluhopisovém trhu o postupném snižování dluhového zatížení. Za dlouhodobý cíl si firma klade zvýšit úroveň vlastního kapitálu na 20 % v horizontu příštích pěti let. Letos na ni čeká splacení deseti procent z celkového objemu vydaných dluhopisů.

Závazky z dluhopisů podle doby splatnosti k 31. 12. 2022:

DRFG byla založena v roce 2011. Díky změně zákona z roku 2012, který výrazně usnadnil vydávání dluhopisových emisí, mohla nasbírat dostatek kapitálu na postupný rozvoj do obrovské skupiny s bilanční sumou přes 7 miliard korun (2021), která investuje do segmentu komerčních a rezidenčních nemovitostí, energetiky, finančních služeb a telekomunikace. Působí v sedmi zemích a zaměstnává přes 1600 lidí. Pokud jde o aktivity za uplynulý rok, novinky přišly zejména z oblasti realit. Z rezidenčního segmentu zahájila v loňském roce tři rezidenční projekty v České republice: v Pardubickém kraji začala stavět komplex rodinných domů v blízkosti golfového areálu Kunětická Hora, v Mladé Boleslavi obytný dům[1] a vše potřebné pro zahájení stavebních prací vyřídila i v rámci projektu výstavby bytových jednotek v Olomouci.[2] Tímto krokem tak naplňuje avizovanou strategii regionální diverzifikace. Na Slovensku se v rámci developmentu stal pro skupinu hlavní atrakcí rezidenční věžák v Bratislavě, jenž nese název Ister Tower.[3] Tato 100 metrů vysoká budova za necelých 6 miliard korun má na 33 podlažích nabídnout 500 bytů i komerční prostory. Dokončení se plánuje na rok 2027 a DRFG slibuje, že projekt na rozdíl od jemu podobných orientujících se na nejluxusnější segment nabídne dostupné bydlení i pro vyšší střední třídu.

Segment logistiky rozšířily v loňském roce projekty v Lounech a Hradci Králové. V Polsku se skupina chystá na development logistického areálu v obci Boleslawiec, jenž by měl po dokončení nabídnout firmám k pronájmu 180 tisíc metrů čtverečních nové plochy. Z oblasti logistiky plánuje DRFG také development logistické haly v obci Levice s předpokládanou nájemní plochou 22,5 tisíc metrů čtverečních. Pro společnost KFC také vybuduje tři retailové plochy v Košicích, Trenčíně a Banské Bystrici. Nejedná se o první spolupráci s tímto restauračním řetězcem, ve spolupráci se stavební společností RBK z Prahy pro něj budovala restaurace již v minulosti.[4]  Akvizice proběhla i v oblasti maloobchodu, kde DRFG koupila retail park v obci Kutno ležícím v Lodžském Vojvodství. Na Slovensku pak ve spolupráci s lokálními partnery připravuje výstavbu série retailových projektů. Pro letošní rok plánuje do realitních projektů investovat přes 2 mld. korun vlastních zdrojů. Z pohledu regionálního rozložení spolklo v minulém roce největší objem investic Slovensko (43,8 %) následované ČR (28,6 %) a zbylá část (27,6 %) připadla na Polsko. Na letošní rok plánuje rovnoměrné rozložení objemu investic ve všech třech zemích.

Pokud jde o finanční výsledky DRFG, na čísla za uplynulý rok stále čekáme. Pro připomenutí, za rok 2021 měla hlavní část DRFG čistý zisk necelých 104 milionů korun při obratu 2,5 miliardy korun. Divize telekomunikace byla v předloňském roce podruhé za sebou ve ztrátě, tentokrát něco málo přes jeden milion korun.

Konsolidované finanční údaje hlavní části skupiny (bez telekomunikační divize):

Konsolidované finanční údaje vedlejší části skupiny (=telekomunikační divize):

[1] https://www.newstream.cz/reality/do-dvou-let-vyroste-u-mlade-boleslavi-novy-bytovy-komplex-se-stovkou-apartmanu

[2] https://www.e15.cz/byznys/reality-a-stavebnictvi/drfg-postavi-v-olomouci-byty-a-kancelare-za-2-6-miliardy-rozsiri-se-i-santovka-1390023

[3] https://www.e15.cz/byznys/reality-a-stavebnictvi/v-bratislavskem-downtownu-vyroste-dalsi-vezak-byty-budou-pomerne-dostupne-slibuje-drfg-1395883

[4] https://krkonossky.denik.cz/zpravy_region/kfc-trutnov-fast-food-otevreni-nove-restaurace-20211122.html

^[5] Před odpisy konsolidačních rozdílů a menšinových podílů

[6] Před odpisy konsolidačních rozdílů a menšinových podílů

Martin Dočekal

Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.