Bondshow: Aequitas Capital Investment

Aequitas Capital Investment a.s. je společnost, která provozuje alternativní investiční fond (minifond) dle § 15 ZISIF[1]. Ten nepodléhá regulaci a dozoru České národní banky jako běžné investiční fondy. Společnost v něm shromažďuje finanční prostředky od investorů za účelem kolektivního investování. V srpnu 2021 tento fond obhospodařoval prostředky za 9 milionů korun.

Krom toho je dluhopisovým emitentem, který plánuje investovat do developerských projektů „především na území České republiky“. Investovat chce do nemovitostí s tržní hodnotou ve velmi širokém rozpětí od 20 milionů korun do půl miliardy korun.

V současné době se zaměřuje na developerské projekty horských nemovitostí na nejznámějších českých pohořích. Tyto nemovitosti doposud sloužily jako ubytovací zařízení (penziony apod.). Firma je chce zrekonstruovat a nabízet veřejnosti k prodeji či pronájmu jako druhý domov mimo město, který lze využívat k rekreaci.

Do budoucna se chce firma věnovat také investicím do (částečné) akvizice a následné restrukturalizace průmyslových podniků zasažených ekonomickou krizí v době pandemie. Bude se jednat o společnosti v úpadku nebo před úpadkem, které jsou předlužené nebo se potýkají s nedostatkem likvidity, a které by za jiných makroekonomických podmínek byly životaschopné a měly potenciál růst.

Půjde zejména o malé a střední podniky v různých průmyslových oborech, které zaměstnávají méně než 250 zaměstnanců a jejich roční obrat nepřesahuje 50 milionů eur / jejich bilanční suma nepřesahuje 43 milionů eur. Přednost dostanou firmy s inovativním přístupem, které přistoupily k automatizaci a digitalizaci výroby. Investice proběhnou prostřednictvím kapitálových vstupů, poskytnutím úvěrů či odkoupením pohledávek.

Organizační struktura:

Zakladatelem a majoritním vlastníkem společnosti Aequitas Capital Investment je JUDr. Jan Langmeier, který vlastní 99,9% podíl na hlasovacích právech. Ve firmě je také předsedou dozorčí rady a členem investičního výboru. Odborná veřejnost ho může znát jako advokáta z dluhopisových kauz C2H nebo Arca, ve kterých se angažoval.

Jan Langmeier je totiž zároveň společník a jednatel firmy Langmeier & Co., advokátní kancelář s.r.o., která pro společnost Aequitas Capital Investment zajišťuje právní servis. Zde působí jako insolvenční správce a insolvenční správce se zvláštním povolením a jako takový řeší úpadky podniků s ročním obratem minimálně 100 milionů korun, nebo s více než 100 zaměstnanci.

Základní kapitál Aequitas Capital Investment činí 2 miliony korun a je tvořen dvěma tisíci kusy akcií, z toho tisíc manažerských a tisíc investičních. S každým druhem akcie jsou spojena různá hlasovací práva a různá práva ve vztahu k podílu na zisku.

• Manažerské akcie dávají svým vlastníkům 1 000 hlasů při hlasování na valné hromadě a právo na podíl na zisku ve výši 20 %.
• Investiční akcie dávají svým vlastníkům jeden hlas při hlasování na valné hromadě společnosti a právo podílet se společně s ostatními držiteli těchto akcií na zisku společnosti ve výši 80 %.

Společnost své projekty realizuje pomocí tzv. SPV společností, které vznikly v první polovině tohoto roku:

• Společnost Apartmány Mlýn Herlíkovice s.r.o. byla založena v lednu 2021 za účelem realizace projektu Apartmány Herlíkovice. Ke dni 31. května 2021 vlastnila tato firma aktiva v hodnotě 30,5 milionů korun, zatížené dluhy ve výši 29 milionů korun.
• Společnost Rezidence Javoří potok s.r.o. byla založena v květnu 2021 za účelem realizace projektu Rezidence Javoří potok. Firma vlastní 100% podíl ve společnosti Hotel Hela s.r.o., která vlastní pozemek pro realizaci projektu.
• Společnost Rezidence Medlovka s.r.o. byla založena rovněž v květnu 2021 za účelem realizace projektu Rezidence Medlovka. Tato firma prozatím nevyvíjí žádnou činnost.

Schéma vlastnických podílů:

Současné projekty:

V současnosti firma realizuje dva developerské projekty v Krkonoších. Jedná se o nákup bývalých ubytovacích zařízení, na jejichž místě mají nově vzniknout apartmánové byty k prodeji.

Apartmány Herlíkovice

Tento projekt je realizován v krkonošských Herlíkovicích na břehu Labe v těsné blízkosti tamního ski areálu. Na místě má vzniknout dům o 29 apartmánech různých velikostí od 1+kk až po 5+kk a čtyřech nadzemních podlažích. Novostavba vznikne na místě bývalého penzionu Mlýn, který sloužil jako ubytovací zařízení pro 65 osob. Kvůli pandemii poprvé zavřel loni na jaře a jeho původní majitel se následně rozhodl provoz ukončit úplně s odůvodněním, že jej již nechce dotovat.

Společnost Apartmány Mlýn Herlíkovice s.r.o., která projekt realizuje, již zakoupila pozemek s původní stavbou určenou k demolici. Výstavba začala v červnu letošního roku a termín dokončení se plánuje na zimu 2022. Po dokončení plánuje společnost apartmány prodat.

Základní plánované finanční údaje:

Apartmány Javoří potok

Tato nemovitost vznikne na místě současného hotelu Hela ve Velké Úpě. Původní hotel bude srovnán se zemí a nahrazen novým apartmánovým domem o cca 21 apartmánech různých velikostí o celkové užitné ploše cca 2 000 m². Dům vznikne v těsné blízkosti nástupního místa na lanovku ski areálu Portášky, který je součástí největší lyžařské oblasti v České republice. Horní stanice lanovky je taktéž výchozím bodem jedné z výstupových tras na Sněžku.

Tuto investice realizuje SPV společnost Rezidence Javoří potok s.r.o. Ta již provedla 100% akvizici firmy Hotel Hela s.r.o., která vlastní pozemek s původní stavbou určenou k demolici. Projekt je nyní ve fázi přípravy projektové dokumentace a k demolici hotelu a následnému zahájení výstavby dojde na přelomu letošního a příštího roku. Dokončení stavby se odhaduje na zimu 2023. Tyto apartmány hodlá společnost také prodat.

Základní plánované finanční údaje:

Mezi další chystané krkonošské projekty patří výstavba apartmánových domů v Peci pod Sněžkou a Harrachově a vybudování nového centra ski areálu a střediska v Herlíkovicích s komerční i ubytovací částí.

Dluhopisy:

Jedná se o první dluhopisový program této firmy. Ten je na deset let a společnost může v jeho rámci upsat dluhopisy až za jednu miliardu korun. Prospekt k dluhopisovému programu byl vyhotoven 18. srpna 2021.

1. září vydala společnost první emisi. V ní nabízí dluhopisy úročené sazbou 7 % p. a. se čtvrtletní výplatou k datům 15. 3., 15. 6., 15. 9. a 15. 12. každého kalendářního roku až do (předčasného) splacení. Dluhopisy jsou na pět let a společnost má právo je předčasně splatit nejdříve k datu 31. 8. 2024. Dluhopisy jsou upisovány od 1. září letošního roku do 20. srpna 2023.

Parametry emise:

• Celková jmenovitá hodnota: 100 000 000 Kč
• Jmenovitá hodnota jednoho dluhopisu: 50 000 Kč
• Počet vydávaných dluhopisů: 2 000 ks
• Datum emise: 1. 9. 2021
• Den konečné splatnosti: 31. 8. 2026
• Lhůta veřejné nabídky: od 1. 9. 2021 do 20. 8. 2023
• Úroková sazba: 7 % p. a.
• Výplata výnosů: čtvrtletně

Dluhopisy jsou vydávány jako nezajištěné a nejsou opatřeny kovenanty. Výtěžek má být použit na financování investičních projektů společnosti.

Ekonomika:

Společnost Aequitas Capital Investment a.s. vznikla 31. ledna 2020 a na konci daného roku hospodařila s majetkem ve výši 6 milionů korun. Svou developerskou činnost zahájila až v letošním roce, a proto za loňský rok nevykazuje téměř žádné hospodářské výsledky.

Finanční údaje z rozvahy:

Finanční údaje z výsledovky:

Firma svým dceřiným společnostem v minulosti zapůjčila celkem 8 143 000 korun na nákup pozemků pro realizaci developerských projektů. Dále zapůjčila 2 000 000 korun na projekt výstavby bytových domů společnosti Rezidence Říční Svitavy s.r.o., ve které nemá majetkovou účast.

Závěr:

Podle našeho názoru se jedná o další divokou dluhopisovou emisi, kdy ovládající osoba vyrazila na trh pro peníze „na cokoliv“ bez jakéhokoliv ošetření rizik pro investory.

Developeři, kteří na trhu působí dlouhodobě, vám potvrdí, že oblast developmentu není vůbec jednoduchý byznys. Pouze spanilá cenová jízda v posledních letech způsobila, že i nekvalitně připravené nebo prodražené projekty díky růstu cen nakonec byly ziskové. Ale tato doba nemusí trvat věčně. Z toho důvodu dluhopisové financování patří do firem, které už v minulosti dokázaly, že v této oblasti působí úspěšně a první projekty financovaly z vlastních (a bankovních) peněz. Na těch získaly zkušenosti a poté si až jdou pro další peníze investorů. V tomto kontextu podstupované riziko nevyváží ani vyšší nabízený výnos na úrovni 7 % p.a.

Úplně mimo mísu pak působí možnost peníze investorů směřovat i do restrukturalizace průmyslových podniků. Na to by měla sloužit jiná entita a jiná dluhopisová emise tak, aby investor věděl, kam jeho peníze půjdou.

Přitom projekty v developmentu působí sympaticky a při rozumné konstrukci se může jednat o zajímavou investiční příležitost. Ale pouze v případě, že se bude jednat o dluhopisy projektové a s kvalitně ošetřenými riziky (kovenanty).

[1] dle § 15 zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech

[2] https://ct24.ceskatelevize.cz/regiony/3306755-kvuli-covidove-krizi-mizi-horske-hotely-developeri-je-chteji-menit-na-apartmany

Vizualizace projektů pochází z webu společnosti. 

Martin Dočekal

Analytik a šéfredaktor serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za vyšší stovky milionů korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.