Fidurock je realitní skupina, investičně rozkročená mezi činžovní domy a retail parky. V roce 2014 ji založili David Hauerland a Petr Valenta, kteří se seznámili již v roce 2007 v mezinárodní společnosti Jones Lang LaSalle, kde začali sbírat první zkušenosti s realitním trhem. V té době byly terno obchodní centra, zatímco retail parky byly stále opomíjený segment. Právě toho chtěli oba podnikatelé využít, a proto po založení Fidurocku začali systematicky skupovat parky v lokalitách s vysokým potenciálem růstu.
Dnes celá skupina, kterou ovládá nizozemská matka, vlastní v Česku a na Slovensku dohromady 13 retail parků a 600 bytů v činžovních domech velkých českých měst. Oba segmenty vnímá skupina Fidurock jako defenzivní – retail parky jako necyklickou spotřebu, kam lidé budou chodit nakupovat i v krizi (na rozdíl od obchodních center tam totiž jezdí pro denní spotřebu) a u činžovních domů jako nemovitosti, které uspokojují základní potřebu lidí bydlet, s tím že větší města mající vyšší demografický potenciál.
V současné době tvoří retail parky dvě třetiny hodnoty portfolia Fidurocku a třetina připadá na nájemní domy. Několik z nich ale má skupina ještě ve fázi developmentu, po dokončení by se měl poměr srovnat. Do budoucna by chtěli mít portfolio rozdělené na třetiny – nájemní byty, retail parky a nový development. Aktuálně si u obou typů nemovitostí udržuje skupina velmi solidní obsazenost – cca 99 % v rámci retailového portfolia a 98 % u činžovních domů.
Pokud jde o činžovní domy, Fidurock se na ně zaměřil kvůli jejich lokalitě (často stojí na nejlepších místech ve městech), hodně z nich je ale v dezolátním stavu, mají složitou majetkovou strukturu a potřebují kompletní redevelopment. „Činžáky“ jsou takový specifický typ starších bytových domů hlavně z 19. a začátku 20. století typický pro centrum velkých měst (často s menšími byty a obvykle jen jedním majitelem), které v minulosti sloužily hlavně pro dělnickou třídu nebo nižší střední třídu.
Firma se orientuje na města s potenciálem, kde je predikovatelné, že budou do roku 2050 demograficky růst. Tedy na Prahu, Brno, Plzeň či Olomouc. Klientelu pak tvoří půl na půl cizinci a Češi, a vzhledem k tomu, že činžovní domy vybírá firma primárně v prémiových lokalitách a centrech měst, cílí hlavně na bonitnější nájemníky. Development těchto domů vyžaduje výrazně méně času než stavba na zelené louce, což Fidurocku pomáhá i při shánění bankovního financování. Činžovní domy Fidurocku mají 1000-3000 metrů čtverečních a je v nich od 20 do 60 bytů různých velikostí a dispozic. U všech domů provádí skupina plnou rekonstrukci.
Kromě toho vlastní i některé jiné komerční nemovitosti, například dva menší české hotely nebo pražské OC Chrpa. A kromě českých a slovenských aktivit vlastní Fidurock také slovinské vinařství Zlati Grič. Kolem něj chce vybudovat luxusní resort, pro který nyní shání povolení.
Nový investiční fond:
Fidurock je zároveň další českou investiční skupinou, která se otevírá investorům skrze ekvitu. V Česku zakládá retailový fond s cca 6% plánovaným dlouhodobým zhodnocením, do kterého vloží své činžovní byty s nájemním bydlením. Do deseti let má v plánu mít pod správou fond s finančním kapitálem 10 miliard korun.
Založení fondu vnímali majitelé jako další krok k růstu a nájemní segment je podle nich skvělá příležitost. Rozvoj nájemního bydlení podle nich bude záviset na chování mladé generace, která bude chtít bydlet flexibilněji a nebude tolik vázána mentalitou vlastního bydlení jako starší generace. Zatím ale v Česku bydlí „ve vlastním“ téměř tři čtvrtiny Čechů. To se podle Hauerlanda bude právě s dospíváním mladých generací měnit. I proto se domnívá, že cena nájmů půjde v budoucnu stále nahoru. Fidurock si to možná i dobře načasoval, v loňském roce zaznamenaly realitní fondy významný příliv investic.
Organizační struktura:
Fidurock vlastní Hauerland, Valenta a jejich společnost DEVROCK. V roce 2022 opustil skupinu Laurens Gerard Rinkes, jehož 15% podíl získali čeští zakladatelé Valenta a Hauerland, kteří se tím s 54%, resp. 46% podílem stali jedinými akcionáři holdingu. Rinkens byl nizozemský obchodní partner obou Čechů, který zodpovídal za řízení kanceláře v Amsterdamu a měl na starost identifikování investičních příležitostí v rámci regionu střední a východní Evropy. K jeho odchodu se firma nijak nevyjádřila.
Celá skupina má desítky společností a dělí se do několika subholdingů podle toho, jakým typům nemovitostí se věnují.
- rezidenční portfolio skupiny vlastní a spravuje společnost FIDUROCK Core Assets
- retail parky vlastní a spravuje společnost FIDUROCK Nemovitosti
Dluhopisy:
Na českém trhu s dluhopisy patří Fidurock mezi středně velké emitenty. Dluhopisy s prospektem se financuje od roku 2019 (dlouhodobě je nabízí například J&T Banka), přičemž jejich emitenty jsou v rámci skupiny společnosti FIDUROCK Nemovitosti a finanční SPV Fidurock Project Financing.
Společnost Fidurock jsme tu naposledy měli před rokem, kdy je vydávala právě FIDUROCK Nemovitosti, tedy čistě divize s retail parky. Tentokrát chce peníze celá tato česko-nizozemská skupina. Nový prospekt, který vyšel v prosinci 2024, je na 2miliardový program z roku 2022.
Vydává jej účelová společnost Fidurock Project Financing, přičemž samotný holding za tyto dluhopisy nijak neručí. Program sice obsahuje nějaké nefinanční kovenanty, loňské dluhopisy od Fidurock Nemovitosti byly o dost hezčí, protože nabízely i zajištění akcií. Nový program má buď refinancovat dluhy, nebo sloužit k dalším nemovitostním akvizicím.
Fidurock Project Financing vydává stabilně nezajištěné dluhopisy. Nejdříve vydala v červenci 2021 prospekt na emisi na 300 milionů korun. v roce 2022 vydala program na 2 mld. korun, který v letech 2023-2024 aktualizovala. V rámci tohoto programu vydala následující emise:
Skupina má takto získané prostředky použít především na tyto účely:
- refinancování dluhů
- akvizice nových rezidenčních (bytové domy) či komerčních (retail parky) nemovitostí
- financování renovací či rekonstrukcí budov v portfoliu
Kovenaty programu:
- svůj majetek zcizí jen za podmínek obvyklých v obchodním styku
- nezřídí zajištění k budoucím dluhům od třetích osob
- neposkytne ručení za třetí osoby (vyjma skupiny Fidurock)
- zákaz změna kontroly (cizí osoba nezíská více než 50% podíl na majetku)
- na svých webových stránkách zveřejní případy porušení těchto povinností, pokud k nim dojde
Ekonomika:
Nizozemská mateřská společnost měla na konci 2023 konsolidovaná aktiva 337 milionů eur a vlastní kapitál 68 milionů eur. Předloni měla zisk 15,7 mil. eur. Od roku 2020 zdvojnásobila obrat i zisk.
Bohužel, kompletní konsolidované výkazy této matky nejsou k nahlédnutí. V rámci skupiny konsoliduje ještě samostatně divize realitních parků, firma Fidurock Nemovitosti. Ta si loni na konsolidované úrovni přišla na tržby 242 milionů, meziročně o 29 % více. A jestliže v předloňském roce utrpěla ztráty z přeceňování hodnoty nemovitostí směrem dolů, loni jí jejich zhodnocení naopak zisk významně vylepšilo. Meziročně vydělala o 36 % více i ze samotné provozní činnosti, kterou je pronájem retail parků, ještě lépe na tom byl ale celkový provozní zisk zohledňující i zmíněnou valuaci na tržní hodnotu, který meziročně vzrostl z +53 milionů na +335 milionů korun. Nárůst celkového zisku z +50 milionů v roce 2022 na loňských +107 milionů korun už tak horký nebyl, a to kvůli finančním nákladům, které za rok vzrostly z 63 na 173 milionů.
Konsolidovaná aktiva skupiny vzrostla meziročně o celých 43 % na 4,576 mld. korun. To je významný nárůst. Může za něj především raising nového kapitálu, skupině v loňském roce v cashi přiteklo skoro 1,5 mld. korun z nového dluhového financování, z toho 575 milionů z nově upsaných dluhopisů. Část závazků loni sice také splácela, přesto se její čisté účetní závazky meziročně zvýšily cca o 1,2 mld. korun. Konsolidovaná míra zadlužení se zvýšila z 68 % na 75 %. Skupina Fidurock Nemovitosti aktuálně na dluhopisech dluží 822 milionů korun.
Závěr:
Minulé dluhopisy od Fidurock Nemovitosti vydávala právě tato subholdignová matka + byly zastaveny její akcie a další aktiva. Je škoda, že zde dluhopisy vydává účelové finanční SPV, za které formálně nikdo neručí a věřitelé nedostanou ani nic do zástavy. Peníze mají být ale z velké části půjčené nizozemské matce, takže je to taková nepřímá forma ručení. Fidurock je jinak po byznysové stránce úspěch, příště by to ale chtělo dát k dispozici kompletní konsolidované výkazy.
Redakční články jsou ty, který vznikají jako unikátní obsah pro naše čtenáře a jsou vytvářeny zcela a pouze naší redakcí. Veškerá finanční data a informace byly získány z veřejných zdrojů jako je server Justice.cz, ČNB, webové stránky, účetní podklady a výroční zprávy jednotlivých společností.
