Fidurock je česko-nizozemská investiční skupina založená v roce 2014, která se zaměřuje na investice do bytových domů a retail parků v České republice a na Slovensku. Vlastním developmentem se doposud nezabývala, projekty kupuje již existující. Řadu z nich však po akvizici rekonstruuje a renovuje. Jednotlivé projekty vlastní pro tento účel založené projektové společnosti (SPVs). Takto zhodnocené nemovitosti následně pronajímá.
Celá skupina má desítky společností. Rezidenční portfolio skupiny vlastní a spravuje společnost FIDUROCK Core Assets, retail parky pak vlastní a spravuje společnost FIDUROCK Nemovitosti. Na vrcholu organizační struktury je nizozemská holdingová společnost FIDUROCK Private Equity Participations B. V., která nepřímo ovládá všechny firmy ve skupině.
Organizační struktura:
Koncovými vlastníky skupiny jsou tyto fyzické osoby:
- Petr Valenta (nar. 31. 5. 1966), podíl na společnosti 45 %
- David Hauerland (nar. 15. 9. 1986) podíl na společnosti 40 %
- Laurens Gerard Rinkes (nar. 7. 5. 1976) podíl na společnosti 15 %
Petr Valenta se od roku 2008 věnuje problematice správy majetku a v této souvislosti působí v dozorčích radách několika finančních skupin. V rámci skupiny Fidurock se specializuje na oblast real estate investic.
David Hauerland má více než 10 let zkušeností z oblastí finančních trhů a nemovitostí. Ve skupině Fidurock zastává funkci výkonného ředitele a je tak zodpovědný za aktivní vyhledávání atraktivních investičních příležitostí a řízení činností skupiny.
Laurens Rinkens má dlouholeté zkušenosti z mezinárodního podnikového poradenství a consultingu. Ve skupině Fidurock je zodpovědný za řízení kanceláře v Amsterdamu, vytváření organizačních struktur a identifikování investičních příležitostí v rámci regionu střední a východní Evropy.
Rezidenční projekty skupiny:
| Název | Typ | Lokalita | Zařazení do portfolia | Plocha | Počet bytů | Komerční prostory | Stav |
| Chodská 12 | bytový dům | Praha 2 | 08/2019 | 1 511 m2
|
15 | 1 | prochází rekonstrukcí včetně vestavby |
| Sázavská 9 | bytový dům | Praha 2 | 03/2021 | 1 360 m2 | 10 | 0 | pronajímán, chystá se rekonstrukce včetně vestavby |
| Veletržní 42 | bytový dům | Praha 7 | 05/2019 | 1 793 m2 | 13 | 2 | pronajímán, chystá se rekonstrukce |
| Antonínská 2 | bytový dům | Brno | 10/2019 | 2 791 m2 | 21 | 0 | prochází rekonstrukcí včetně vestavby |
| Vlhká 26 | bytový dům | Brno | 09/2016 | 2 519 m2 | 48 | 0 | po rekonstrukci včetně vestavby, pronajímán |
| Stará 19 | bytový dům | Brno | 09/2016 | 2056 m2 | 27 | 0 | po rekonstrukci, pronajímán |
| Provazníkova 40 | bytový dům | Brno | 01/2018 | 2 387 m2 | 50 | 6 | pronajímán, probíhá nástavba dvou pater s novými byty |
| Bratislavská 59 | bytový dům | Brno | 09/2016 | 1 154 m2 | 30 | 0 | pronajímán, rekonstrukce včetně nástavby proběhla 2021 |
| Křížkovského 3 | multifunkční budova | Olomouc | 1/2018 | 3 177 m2 | 34 (počet studentských jednotek | 20 | po rekonstrukci, před kolaudací |
| Dolní náměstí 34 | historický objekt | Olomouc | 04/2019 | 1 924 m2 | 0 | 2 | připravován na rekonstrukci |
| Svatoslavova 16 | bytový dům | Praha 4 | 12/2021 | 1 060 m2 | 16 | 0 | chystá se vestavba |
| Svatoslavova 18 | bytový dům | Praha 4 | 07/2022 | 1 099 m2 | 10 | 0 | chystá se rekonstrukce a vestavba |
Komerční projekty skupiny:
| Název | Typ | Lokalita | Zařazení do portfolia | Plocha | Počet | Stav |
| Hotel Astra | hotel | Praha 10 | 10/2021 | 2 689 m2 | 60 pokojů | v běžném provozu, chystá se redevelopment na bytový komplex |
| Hotel Kopanice | hotel | Žítková | 02/2021 | 2 250 m2 | 26 pokojů | pronajímán, chystána rekonstrukce a vestavba |
| Soubor hal a pozemků | Praha | Praha, Horní Počernice | 05/2019 | 16 000 m2 | 7 jednotek | pronájem ke skladování, případně pro drobnou výrobu |
Retail parky skupiny:
| Lokalita | Zařazení do portfolia | Pronajímatelná plocha | Počet jednotek |
| Retail Park Severka Liberec | 05/2016 | 20 793 m2 | 13 |
| Retail Park Mladá Boleslav | 06/2019 | 12 800 m2 | 10 |
| Retail Park Tábor | 11/2015 | 9 500 m2 | 7 |
| Retail Park Trnava | 06/2019 | 8 322 m2 | 14 |
| Obch. dům Saratov, Bratislava | 05/2018 | 7 800 m2 | 32 |
| Retail Park Senica | 01/2018 | 2 300 m2 | 6 |
| OC Solivaria, Prešov | 11/2019 | 10 800 m2 | 21 |
| Retail Park Staré Město | 09/2018 | 4 100 m2 | 8 |
| Retail Park Choceň | 10/2018 | 5 400 m2 | 10 |
| Retail Park Milevsko | 01/2019 | 4 000 m2 | 9 |
| Retail Park Piešťany | 07/2018 | 6 500 m2 | 13 |
| Retail Park Levice | 12/2021 | 4 500 m2 | 11 |
Dluhopisy:
23. září 2022 vydala akciová společnost Fidurock Project Financing základní prospekt na dluhopisový program skupiny Fidurock.
Fidurock Project Financing vznikla dne v prosinci 2019 jako účelová na sběr kapitálu. V roce 2020 realizovala veřejnou nabídku emise dluhopisů (ISIN: CZ0003526337), která vzhledem k načasování (pandemie, nedůvěra veřejnosti v souvislosti s medializovanými problémy jiných emitentů) nebyla úspěšná a s ohledem na nízký objem upsaných dluhopisů byla předčasně splacena.
Na program zatím emise nevyšla žádná. Dluhopisy budou nezajištěné, firma se ale do splacení zavázala k níže uvedeným povinnostem. Jejich porušení by vedlo k předčasnému splacení dluhopisů.
- svůj majetek zcizí jen za podmínek obvyklých v obchodním styku
- nezřídí zajištění k budoucím dluhům od třetích osob
- neposkytne ručení za třetí osoby (vyjma skupiny Fidurock)
- zákaz změna kontroly (cizí osoba nezíská více než 50% podíl na majetku)
- na svých webových stránkách zveřejní případy porušení těchto povinností, pokud k nim dojde
Výtěžek z dluhopisů použije skupina na tyto účely:
- refinancování dosavadních (bankovních či nebankovních) úvěrů
- financování či kofinancování akvizic nových rezidenčních či komerčních nemovitostí, případně nemovitostních společností
- financování či kofinancování renovací či rekonstrukcí budov ve svém vlastnictví
- v omezené míře k financování běžného chodu
Předešlé dluhopisy:
Stejná společnost (Fidurock Project Financing) vydala v červenci loňského roku prospekt dluhopisů na bondy o celkové hodnotě 300 milionů korun. Finanční prostředky z prodeje dluhopisů byly určeny na stejné účely, jako ty z nového dluhopisové programu. Administrátorem a manažerem dluhopisů byla společnost CYRRUS.
- CZ0003526337, 5,60 % p.a., 300 000 000 Kč (s možností navýšení až na 450 000 000 Kč), splatné 10. 7. 2025 (5 let)
Dluhopisy byly taktéž nezajištěné, obsahovaly ale několik omezení:
- firma svůj majetek nebo majetek SPV společností zcizí pouze za podmínek obvyklých v obchodním styku
- vlastní kapitál bude tvořit minimálně 20 % celkových aktiv
- nebude ručit za dluhy jiných společností
- důležité informace ohledně dluhopisů budou vždy uveřejňovány na webových stránkách
První veřejnou emisi dluhopisů skupina realizovala prostřednictvím společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s., která vlastní jednotlivé projektové společnosti zaměřené na výstavbu a provoz retailových parků. Tato firma vydala v lednu 2019 dluhopisy v celkové nominální hodnotě 300 milionů korun za účelem refinancování části stávajících úvěrů a financování nových akvizic. V červnu roku 2019 byl objem emise navýšen o 150 milionů na celkových 450 milionů korun. Dluhopisy jsou splatné v roce 2024 a byly zajištěné zástavním právem k veškerým akciím emitující společnosti vlastněných mateřskou společností.
- CZ0003520850, 5,60 % p.a., 300 000 000 Kč (později navýšena na 450 000 000 Kč), splatné 30. 1. 2024 (5 let)
Fidurock Nemovitosti se také zavázala k těmto omezením:
- do splacení dluhopisů nepřekročí výše ukazatele LTV (Loan to value) hodnotu 75-67,5 % (v závislosti na daném roku )
- celkový výnos z nájemného ponížený o provozní a ostatní nepřefakturovatelné náklady bude představovat více než 5 % výše zadlužení v roce 2018 a 2019, v následujících letech pak více než 6 %
- pokud ukazatel LTV překročí 60 %, tak nedojde k výplatě zisku, zálohy na zisku či jiné dividendy či podílu na základním kapitálu
- nedojde k zajištění budoucích dluhů emitenta
- emitent neposkytne ručení
- důležité informace budou uveřejněny na webových stránkách
- emitent ani jeho dceřiné společnosti neučiní platbu ostatním firmám v holdingu, jejíž výše (nebo výše součtu těchto plateb) by přesahovala 4 % čistého provozního ročního výnosu
- majetek svůj nebo dceřiných společností zcizí pouze za podmínek obvyklých v obchodním styku
Ekonomika:
Emitent dluhopisů (Fidurock Project Financing) existuje něco před dva roky, nepodniká a je závislá na hospodaření zbytku skupiny. Ke konci loňského roku vlastnila aktiva ve výši 2,3 miliony korun, z toho většinu tvořil základní kapitál. Za ztrátu z posledních dvou let ve výši cca dvou milionů mohly podle prospektu náklady neúspěšné emise z roku 2020 (CZ0003526337, viz výše).
Celá skupina Fidurock dosáhla na konci loňského roku hodnoty konsolidovaných aktiv bezmála 220 milionů eur, z toho cca 215 milionů tvořil dlouhodobý majetek. Výše vlastních zdrojů skupiny činila 37,8 milionů eur, výše dlouhodobých cizích zdrojů 171,4 milionů eur a těch krátkodobých 10,5 milionů eur. Stav obsazenosti nemovitostí ve vlastnictví celé skupiny činil k září 2022 cca 98,9 % v rámci retailového portfolia a 97,6 % v rámci rezidenčního portfolia. Skupinu Fidurock konsoliduje nizozemská firma FIDUROCK Private Equity Participations B.V.
Konsolidované údaje skupiny Fidurock:
| Hodnoty v eurech | 2021 | 2020 |
| Aktiva | 219 682 679 | 181 925 968 |
| Vlastní kapitál | 37 792 850 | 25 410 319 |
| Z toho nerozdělený zisk minulých let | 30 881 679 | 19 844 649 |
| Cizí zdroje | 181 889 814 | 156 515 649 |
| Obrat | 13 848 173 | 11 182 747 |
| Hospodářský výsledek | 10 966 873 | 7 131 065 |
Přikládáme také konsolidované hospodářské výsledky firmy FIDUROCK Nemovitosti a.s., která konsoliduje projektové společnosti vlastnící retail parky. Retail parkové portfolio je financováno především prostřednictvím financování od UniCredit v eurech (k 31. prosinci 2021 hodnota 1,37 miliardy korun) a dluhopisů (k 31. prosinci 2021 hodnota 0,46 milirdy korun).
| Hodnoty v tis. Kč | 2021 | 2020 |
| Aktiva | 2 953 455 | 2 750 792 |
| Vlastní kapitál | 931 389 | 775 372 |
| Z toho nerozdělený zisk minulých let | 469 791 | 311 349 |
| Cizí zdroje | 2 022 066 | 1 975 420 |
| Provozní zisk | 242 705 | 147 407 |
| Hospodářský výsledek | 158 442 | 68 012 |
Platební morálka u obou portfolií (rezidenční nemovitosti a retail parky) je na dobré úrovni, tzv. „bad debt“ tvoří cca 1 % výnosů.
Závěr:
Skupina dosahuje stále lepších a odpovídajících ekonomických výsledků. Výhodou je její byznysplán, kdy se vyhýbá většině rizik tím, že se nepouští do vlastního developmentu, ale kupuje již hotové nemovitosti. Ovládá široké portfolio bytových domů i retail parků, navíc diverzifikovaných geograficky.
Škoda jen stále se zhoršující kvality ošetření rizik u vydávaných dluhopisů. V minulosti patřila ke špičce, co se týká přísnosti pravidel pro své investory. V současném programu tak třeba zcela odpadly omezení týkající se ekonomiky a limity zadlužení. Je to podle našeho názoru škoda, třeba to firma vynahradí o to vyšším výnosem.
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
