FI Realitní Investice je menší dluhopisový emitent, který se na českém realitním trhu věnuje house flippingu – nákupu, držení (případně ještě rekonstrukci) a prodeji nemovitostí se ziskem.
Od svého vzniku v roce 2019 se tato společnost financuje výhradně dluhopisy, svůj první dluhopisový program ale vydala poprvé až v roce 2022. Loni i letos si jej nechala aktualizovat. Na tento doposud jediný dluhopisový program vydala od roku 2022 přesně 10 emisí ve vydávaném objemu 320 milionů korun, ze kterých od investorů získala 92 milionů. Jedná se o firmu financovanou prakticky pouze na dluh, které se její ekonomická situace od naší loňské recenze ke smůle investorů ještě přitížila. Jak moc?
Dvě nové emise:
Se svým prvním prospektem přišla tato firma v srpnu 2022. Prospekt byl na desetiletý program na půl miliardy korun, na který vyšlo celkem 8 emisí nezajištěných dluhopisů bez jakéhokoliv ošetření rizik. Program byl loni obnoven dalším prospektem.
Zkušenosti s dluhopisy ale sbírala již dva roky předtím, když vydávala podlimitní emise (celkem 25) v celkovém objemu 440 milionů korun. Z této částky ale upsala jen zlomek. Emise vydávala od února 2020 do září 2021 za úrok 5-7 % (a jedenkrát za 8 % a jednou za 10 %). Celkem se vydaly dluhopisy za 434 100 000 korun, z nichž se prodaly dluhopisy za 60 100 000 korun, tedy cca 14 % požadované částky.
Nový prospekt je stejně jako loni jen další update jediného dluhopisového programu z roku 2022. Samotné emisní podmínky nezaznamenaly větších změn, bondy ani tentokrát nenesou žádné zajištění ani kovenanty. Zatím vyšly dvě emise, na tři a na pět let. Nabízený výnos se od loňského roku výrazně snížil – loni v lednu nabízela u tříleté emise i 12 %, letos už jen 6,5 % (!)
Parametry nové emise:
Ekonomika:
Kdo si pamatuje náš závěr z minula, ví že jsme před ekonomickou situací firmy důrazně varovali. Za tři roky činnosti si svou činností vydělala na čistém zisku dohromady pouze +390 tisíc korun.
V roce 2022 skončila firma s čistým ziskem +229 tisíc korun, v roce 2021 se ziskem +159 tisíc a v roce 2020 pak +2 tisíce korun. To samo o sobě jistě moc nenadchne, minulý rok ale přišel další sešup. Firma sice výrazně navýšila tržby na 24 milionů, jen aby provozně skončil ve ztrátě -12 milionů (ještě loni si alespoň provozně dokázala vydělat +3,5 milionu). Prohloubila se i finanční ztráta, a to z -3 na -5 milionů. Celkem skončila v čisté ztrátě -16 milionů, a o stejnou částku se dostal do záporu i vlastní kapitál, který byl ještě na konci 2022 kladný.
Náklady na úroky v čase rostou: v loňském roce už dosahovaly 5 milionů korun. Firma navíc byla od svého vzniku až do loňského roku v situaci, kdy jí kapitál z cizích zdrojů pouze přitékal a musela hradit jen úroky (které byly v té době ještě mnohem nižší). Až loni poprvé splácela první jistiny, a to byly navíc v kontextu všech emisí pouze drobné: loni refinancovala necelé 4 miliony korun. Letos platí cca 7 milionů, další rok skoro 21 mil. a v letech 2027-28 dohromady přes 100 milionů.
Splatnost všech historických emisí:
Dluhopisy jí vzhledem k dosavadnímu stavu podnikání nezbyde než refinancovat. Nutno dodat, že se ani moc neprodávají, i když je distribuuje majetkově propojená poradenská firma.
I přes významnou ztrátu firmě meziročně vzrostla celková aktiva kvůli navýšení dluhů o dalších cca 43 milionů. Prakticky veškeré závazky firmy pocházejí i nadále z dluhopisů.
Závěr:
Jestli jsme loni před touhle firmou varovali, dnes to bohužel platí 2x tolik. Její bonita se meziročně ještě zhoršila a již nyní je ve stavu, kdy je z účetního hlediska předlužená. Její podnikání se za pět let ukázalo jako nerentabilní a loňská provozní ztráta ve výši 12 milionů to jen potvrdila. Důvodů, proč do těchto nezajištěných dluhopisů dávat peníze, tedy moc neexistuje.
Vtipem na konec je meziroční pokles nabízených výnosů u tříletých dluhopisů, které byly ještě loni úročeny 12 % ročně a dnes už za ně investoři dostanou jen 6,5 %. Tedy skoro o polovinu méně a zároveň méně, než by dostali třeba u dluhopisů sítě lékáren Dr. Max, která byla předmětem naší poslední analýzy. A její kreditní kvalita je v úplně jiném světě. To jen pro ilustraci, co všechno si náš dluhopisový trh dovolí. Tyhle dvě společnosti by se za jiných okolností neměly vyskytovat ve stejné větě.
Kromě do nebe volající drzosti vzhledem k podstupovanému riziku je to troufalé i proto, že od minulého roku rizikovost této firmy ještě násobně vzrostla (a obecný pokles úroků v ekonomice byl zase mnohem menší), takže jestli něco, nabízený úrok měl od loňského roku ještě výrazně růst, ne klesat na polovinu.
Redakční články jsou ty, který vznikají jako unikátní obsah pro naše čtenáře a jsou vytvářeny zcela a pouze naší redakcí. Veškerá finanční data a informace byly získány z veřejných zdrojů jako je server Justice.cz, ČNB, webové stránky, účetní podklady a výroční zprávy jednotlivých společností.
