Firma, kterou dnes budeme analyzovat, vznikla před necelými dvěma lety. Chvilku po vzniku vydala dluhopisový program na financování nemovitostních projektů zbytku skupiny, kterou spoluvlastní podnikatelé Jan Lebl a Josef Růžička. Ta zahrnuje dvojici SPV firem na dva menší developerské projekty, dvě firmy na emise dluhopisů (včetně emitenta) a firmu, která se má věnovat výstavbě solárních elektráren.
Dnešní emitent se na dluhopisovém trhu představil již před dvěma lety, když vydal svůj první prospekt. Tenkrát rovnou na dluhopisový program na 300 milionů korun. Na něj vyšly tyto tři emise v objemu 60 milionů korun, z nichž firma do května 2025 upsala 44 milionů. Dluhopisy se tak této relativně malé firmě celkem daří prodávat, a to upisovací lhůta emisí navíc ještě neskončila. Bondy prodává pomocí nejmenovaných finančních zprostředkovatelů, přičemž úpis majitele stojí 6 % z jmenovité hodnoty, což není úplně málo a může vysvětlovat dobrou prodejnost.
Letos tento emitent přišel s druhým prospektem, který ovšem neaktualizuje loňský program, ale zakládá nový. Ten je také na 300 milionů korun a firma na něj už stihla vydat následující emisi. Všechny čtyři dosavadní emise této firmy mají splatnost v roce 2029.
Výtěžek nové emise by měl financovat tyto účely:
Oba tyto projekty jsou spíše menšího rozsahu. Kladenským projektem je rodinný dvojdům s celkovou plochou 114 m², který je ke dni vyhotovení prospektu ve fázi výstavby. Dokončení stavby je plánováno na červen 2025.
Druhým připravovaným projektem má být výstavba 17 rodinných domů ve středočeské obci Honice, jehož realizace by měla probíhat od září 2025 do září 2027. Po dokončení by měly být rozděleny na bytové jednotky, určené k prodeji.
Oba projekty jsou připravovány prostřednictvím společnosti INVESTINGSAFELY, jejímž většinovým vlastníkem (s 60% podílem) je Jan Lebl, který je rovněž jediným vlastníkem stavební společnosti LG Stavby, jež bude na tomto projektu realizovat stavební práce. K okamžiku vydání prospektu byla ve fázi dokončení akvizice potřebných pozemků pro projekt.
V prospektu se uvádí, že emitent nebude s vysokou mírou pravděpodobnosti nikdy vlastníkem realizovaných nemovitostních projektů. Ty budou ve vlastnictví účelově založených společností, jako je tomu nyní. Prospekt dodává, že emitent nebude mít k projektům zřízeno ani žádné zástavní právo.
Prospekt dále zmiňuje třetí projekt ve Středočeském kraji, již dokončený. Jednalo se o výstavbu tří rodinných domů, které jsou v současnosti pronajaty a vlastněny společností Rezidence Stochov, kde je majitelem pouze Lebl. Pro dluhopisové věřitele tak tento projekt nemá příliš význam. Pro úplnost se v prospektu uvádí i činnost výstavby solárních elektráren, tu ale financují samostatně jiné, podlimitní emise, které vydává druhá společnost na sběr kapitálu (Energetická výstavba invest).
Vybrané peníze z loňských třech emisí byly využity dost podobně. Dle prospektu posloužily jako zápůjčka ve výši cca 41 milionů firmám INVESTINGSAFELY (32 mil.) a Výstavba Praha Újezd (9 mil.). INVESTINGSAFELY měla dle prospektu tyto peníze investovat do výše popsaného projektu v obci Honice (k nákupu pozemků). Většinový podíl na této společnosti ale vlastní jiný majitel (Lebl), než je majitel emitenta (Růžička). Majetek této firmy je navíc zastaven ve prospěch společnosti Elite Development, kterou vlastní Růžička napřímo, a to až do výše 35 milionů korun. Zástava vznikla na základě rámcové půjčky do stejné výše, které zatím není čerpána.
Toto jsou poslední finanční údaje firmy INVESTINGSAFELY. Na konci 2024 měla majetek 32 milionů (většian zřejěm tvořena pozemky na budoucí výše popsaný projekt), který financovala půjčka od našeho dnešního emitenta z výtěžku z loňských dluhopisů.
Sám emitent měl podle prospektu poslední čísla k roku 2023, a jak můžete vidět, v té době šlo ještě o prázdnou schránku:
Závěr:
Máme tu emitenta, který v loňském roce vybral přes nezajištěné dluhopisy přibližně 41 milionů korun. Tyto peníze půjčil firmě, ve které nemá majitel emitenta kontrolní podíl, aby si následně majitel emitenta zajistil její majetek rámcovou půjčkou ze své další společnosti. Jinak řečeno, peníze dluhopisářů jsou u firmy, jejíž majetek je zastavený ve prospěch věřitele, který jí zatím neposkytl ani korunu, zatímco dluhopisoví investoři se žádné ochrany nedočkali. Emitent ani tato druhá firma přitom nemají žádný vlastní kapitál a developerský projekt, který má financovat, je v rané fázi developmentu. O investici se ale musí každý rozhodnout sám.
Redakční články jsou ty, který vznikají jako unikátní obsah pro naše čtenáře a jsou vytvářeny zcela a pouze naší redakcí. Veškerá finanční data a informace byly získány z veřejných zdrojů jako je server Justice.cz, ČNB, webové stránky, účetní podklady a výroční zprávy jednotlivých společností.
