MSI

Aktivní emitent

Rezidenční a komerční nemovitostní development a pronájem (Praha, Brno). 4 emitujících firem

18. místo z 66 ve srovnání dluhopisů Ekonomika emitenta 7,01 / 10Ochrana věřitele 5,25 / 10 (2. místo z 66)Celé srovnání

Stránka pro investory (3mfund.cz)

Vlastnická struktura

Ing. Lubomír Malíkfyzická osoba (nar. 1954), zakladatel; 10 000 ks zakladatelských akcií s hlasovacím právem; drží i investiční akcie třídy Z (společně se zbylými zakladateli)33,3 %

Ing. Vladimír Meisterfyzická osoba (nar. 1961), zakladatel; 10 000 ks zakladatelských akcií33,3 %

Ing. Petr Malíkfyzická osoba (nar. 1980), zakladatel; 10 000 ks zakladatelských akcií33,3 %

3M FUND MSI SICAV a.s.Fond kvalifikovaných investorů (SICAV, obhospodařovatel CODYA investiční společnost), hlavní financující platforma Skupiny MSI; nad ním nestojí mateřská společnost – zakladatelské akcie (100 % hlasů) drží přímo tři zakladatelé. Skupinu MSI dále tvoří MS-INVEST a.s. a MSI Partners s.r.o. s dceřinými společnostmi (ručitel MSI Capital s.r.o.: 90 % MSI Partners, 10 % MS-INVEST).

3M FUND MSI SICAV a.s.emitent dluhopisů · 1 emise

3M FUND MSI a.s.emitent dluhopisů · 1 emise

MSI Capital s.r.o.emitent dluhopisů · 6 emisí

MSI Finance RBBL s.r.o.emitent dluhopisů · 1 emise

Základní prospekt dluhopisového programu 3M FUND MSI SICAV a.s., schválen ČNB 20. 5. 2026 (č. j. 2026/072880/CNB/650, právní moc 21. 5. 2026), kap. Údaje o akcionářích s. 40 (zakladatelské akcie po 1/3), s. 72 (investiční akcie třídy Z drží zakladatelé), s. 55 (společníci ručitele a MSI Partners: L. Malík 33 %, V. Meister 33 %, P. Malík 34 %)

Čím se skupina zabývá

Skupina MSI rodin Malíků a Vladimíra Meistera navazuje na brněnského developera MS-INVEST, který působí od roku 1998 a staví hlavně bytové a polyfunkční projekty v Praze a Brně. Dluhopisy vydává fond kvalifikovaných investorů 3M FUND MSI SICAV, který drží projektové společnosti (mj. Palác Trnitá, OC Kaskády Ivanovice, Centrum Hostivice, Výhledy Řeporyje) a půjčuje jim, s finanční zárukou MSI Capital. Od roku 2025 skupina vydala i zajištěnou emisi přes MSI Finance RBBL, která refinancuje retailové parky a nájemní byty skupiny.

Základní ekonomické ukazatele

3M FUND MSI SICAV a.s. (IČO 107 20 855), individuální účetní závěrka podle IFRS (investiční jednotka dle IFRS 10, konsolidace se nesestavuje – ZP 2026 s. 42). Fond je emitentem největší a nejnovější emise skupiny (CZ0003583742, 1 350 mil. Kč, 6/2026) a dluh obsluhuje ze splátek zápůjček, úroků a vratek kapitálu od projektových SPV (ZP s. 32, 60). Za fond ručí finanční zárukou MSI Capital s.r.o. Vrcholová konsolidace celé Skupiny MSI neexistuje: MS-INVEST a.s. konsoliduje jen svou část (konsolidace 2024 ve Sbírce listin, fond v ní není), MSI Partners s.r.o. (90 % ručitele) má ve Sbírce listin jen závěrky předané přes správce daně. Druhá emise od 2025 (MSI Finance RBBL, finco) půjčuje čtyřem jiným SPV mimo fond. (mil. Kč)	2025	2024
Aktiva celkem	1 953	1 886
Vlastní kapitál	695	630
Cizí zdroje	1 258	1 256
Tržby / hlavní výnosy	155	523
EBITDA	149	518
Provozní cash flow	87	85
Nákladové úroky	84	105
Cizí zdroje / aktiva	64,4 %	66,6 %

2025: samostatně, IFRS, auditováno; 2024: samostatně, IFRS, auditováno. Zdroj: Výroční finanční zpráva 3M FUND MSI SICAV a.s. 2025 (ESEF xhtml, 3mfund.cz), účetní závěrka IFRS: výkaz finanční situace s. 40 (xhtml str. 42) – aktiva celkem 1 953 400 tis. (řádky investiční části dávají 9 250 + 607 + 905 404 + 1 038 109 = 1 953 370, + 30 tis. neinvestiční část = 1 953 400), dluhopisy 1 007 955, úvěry 249 125, obchodní závazky 915, NAV investičních akcií 695 375 (= VK) + ZK 30; výkaz výsledku s. 41 (str. 43) – zisk z přecenění fin. aktiv 154 508 + ostatní 55 (= třetí složka), ztráta z přecenění fin. závazků 83 744 (= úroky: dluhopisy 59 500, úvěry 24 244, pozn. 7.11 s. 56), výsledek před zdaněním 65 496 → EBIT 149 240; výkaz peněžních toků s. 42 (str. 44) – čisté peníze z provozní činnosti 87 146 (placené úroky 82 341 jsou ve financování); likvidita: peníze 9 250 + zálohy a pohledávky 607 + 30 (oběžná), krátkodobé závazky = dluhopisy splatné 21. 7. 2026 + úvěr MS-INVEST + obchodní závazky (tabulka splatnosti pozn. 9.2, s. 59: vše splatné do 1 roku). Audit PKF APOGEO Verifica, bez výhrad (s. 66–73). Shodně ZP 2026 s. 42–43.; Výroční finanční zpráva 3M FUND MSI SICAV a.s. 2024 (ESEF xhtml, 3mfund.cz), účetní závěrka IFRS: výkaz finanční situace s. 40 (xhtml str. 42) – aktiva 1 886 216 + 30, dluhopisy 1 005 455, úvěry 250 222, obchodní závazky 660, NAV 629 879 + ZK 30; výkaz výsledku s. 41 (str. 43) – zisk z přecenění fin. aktiv 522 595 + ostatní 36, ztráta z přecenění fin. závazků 105 337, výsledek před zdaněním 412 436 → EBIT 517 773; výkaz peněžních toků s. 42 (str. 44) – 85 449; oběžná = peníze 4 445 + pohledávky 607 + daň 1 470 + 30; krátkodobé závazky jen obchodní závazky 660 (jistiny dluhopisů a úvěru splatné za 1–5 let, tabulka splatnosti VFZ 2025 s. 60). Audit PKF APOGEO Verifica, bez výhrad. Shodné se srovnávacím obdobím ve VFZ 2025 a ZP 2026 s. 42–43.

Zveřejňování účetních závěrek

Poslední závěrka hodnoceného 3M FUND MSI SICAV (výroční zpráva za rok 2025 se zprávou auditora) je založena ve Sbírce listin; novější roční závěrka zatím existovat nemůže. Ověřeno 30. 10. 2026.

Účetní závěrku je třeba založit do Sbírky listin nejpozději do 12 měsíců od konce účetního období.

Prospekty a emise

Základní prospekt dluhopisů

3M FUND MSI SICAV a.s., schválen ČNB 21. 5. 2026, prospekt (PDF)

ISIN	Vydáno	Splatnost	Kupón	Objem	Stav
CZ0003583742	25. 5. 2026	16. 6. 2031	7,9 %	1,35 mld. Kč	v oběhu

Prospekt dluhopisů

MSI Finance RBBL s.r.o., schválen ČNB 23. 10. 2025, prospekt (PDF)

ISIN	Vydáno	Splatnost	Kupón	Objem	Stav
CZ0003577629	23. 10. 2025	24. 11. 2030	7,1 %	682,6 mil. Kč	v oběhu

Základní prospekt dluhopisů

MSI Capital s.r.o., schválen ČNB 30. 6. 2023, prospekt (PDF)

ISIN	Vydáno	Splatnost	Kupón	Objem	Stav
CZ0003560765	17. 4. 2024	17. 4. 2028	7,85 %	až 60 mil. Kč	v oběhu
CZ0003553505	15. 8. 2023	30. 11. 2026	8,7 %	až 40 mil. Kč	v oběhu

Starší prospekty bez emisí v oběhu (5)

Základní prospekt dluhopisů

MSI Capital s.r.o., schválen ČNB 30. 6. 2024, prospekt (PDF)

Základní prospekt dluhopisů

MSI Capital s.r.o., schválen ČNB 30. 6. 2022, prospekt (PDF)

ISIN	Vydáno	Splatnost	Kupón	Objem	Stav
CZ0003549008	28. 2. 2023	1. 3. 2026	8,5 %	až 35 mil. Kč	splatná

Základní prospekt dluhopisů

MSI Capital s.r.o., schválen ČNB 2. 7. 2021, prospekt (PDF)

ISIN	Vydáno	Splatnost	Kupón	Objem	Stav
CZ0003538118	15. 2. 2022	1. 3. 2026	7,1 %	až 45 mil. Kč	splatná
CZ0003534257	31. 8. 2021	1. 4. 2023	0 % (diskont)	až 235 mil. Kč	splatná
CZ0003526485	7. 7. 2021	15. 7. 2025	5,8 %	až 27,1 mil. Kč	splatná

Prospekt dluhopisů

3M FUND MSI a.s., schválen ČNB 19. 6. 2021, prospekt (PDF)

ISIN	Vydáno	Splatnost	Kupón	Objem	Stav
CZ0003533069	19. 6. 2021	21. 7. 2026	5,7 %	až 2 mld. Kč	splatná

Základní prospekt dluhopisů

MSI Capital s.r.o., schválen ČNB 9. 7. 2020, prospekt (PDF)

Registr prospektů ČNB (oam.cnb.cz), staženo 28. 10. 2026. „Vydáno“ = datum oznámení konečných podmínek ČNB; objem = nabízený (maximální) objem emise.

Hodnocení ve srovnání dluhopisů

Ekonomický scorecard 7,01 / 10 18. místo z 66 ve srovnání Typ: holding / investiční skupina, data 2025/2024

Blok	Body	Max.
Velikost	3,77	6,50
Historie skupiny Historie relevantní skupiny: MS-INVEST a.s. (IČO 255 44 756, historické developerské jádro Skupiny MSI) – datum vzniku a zápisu 18. 11. 1998 (výpis z OR, Krajský soud v Brně B 2788, čteno 29. 10. 2026); ZP 2026 s. 30 (Skupinu MSI tvoří především MS-INVEST a.s. a MSI Partners s.r.o.) a s. 73 („téměř třicetileté zkušenosti developera“). Samotný fond založen 31. 3. 2021 (ZP s. 30) – existuje i jiná varianta.	5,50	5,50
Finanční zdraví úrokové krytí 3,53× = 2,00 b.; zadlužení 64,4 % = 1,75 b.; provozní cash flow = 1,00 b.; likvidita 0,01× = 0,00 b.	4,75	6,50
Transparentnost Pravidlo 15 (ověřeno 29. 10. 2026) → 0 (dříve 0,5). Emitent neplní informační povinnost z emisních podmínek: čl. 4.11(b) EP (ZP 2026, s. 95) ukládá uveřejnit pololetní zprávu a pololetní mezitímní účetní závěrku k 30. 6. nejpozději do 30. 9. daného roku. Fond 30. 9. 2026 oznámil „prodloužení lhůty“ kvůli kontrole ocenění nefinančních aktiv se zveřejněním předpokládaným do 31. 10. 2026 (oznámení na 3mfund.cz, s. 1); k 29. 10. 2026 pololetní zpráva 2026 na webu fondu není. Ostatní podmínky pravidla 15 splněny: závěrky 2025 a 2024 založeny do Sbírky listin 20. 8. 2026 (B 26213/SL8/MSPH) a 28. 7. 2025 (SL7), výroky PKF APOGEO Verifica bez výhrad.	0,00	0,50
Skupinové zázemí Nad fondem stojí jen tři fyzické osoby – Ing. Lubomír Malík, Ing. Vladimír Meister a Ing. Petr Malík, každý 1/3 zakladatelských akcií (ZP 2026 s. 40). Žádný stát ani mimořádně silná nadřazená skupina.	0,00	1,00
Celkem	14,02	20

Investiční fond – hodnotí se jako holding (pravidlo 1).

Bez konsolidace – hodnotí se firma, která dluh obsluhuje (pravidlo 2).

Ochrana věřitele u emisí od 1. 1. 2025

Emise	Kupón	Pozice	Ručení	Zástavy	Kovenanty	Design / 10
CZ0003577629vydáno 23. 10. 2025, splatnost 24. 11. 2030	7,1 %	1,00	0,00	4,00	5,00	5,00
Emitent MSI Finance RBBL s.r.o. (vznik 5. 8. 2025) je účelová společnost bez vlastní činnosti, výnos půjčuje čtyřem SPV Skupiny MSI – MS Blanenská (OC Poříčí Blansko), MSF OC LUTÍN (retail park Lutín), MS Byty a MSI Rental (nájemní byty Praha/Brno) (prospekt s. 8, 31, 76–82) → finco. Status: přímé, obecné, nepodmíněné, zajištěné a nepodřízené dluhy (čl. 3.1, s. 41; shrnutí s. 9) → senior. Ručení 0: za dluhy odpovídá jen emitent, žádná třetí osoba neručí (Důležitá upozornění s. 4; shrnutí 3.3 s. 10). Zástavy silné 4: zástavní právo k nemovitostem financovaných vlastníků (retail parky Blansko 6 011 m² a Lutín 2 380 m², bytové jednotky v Praze a Brně), po splacení bank v 1. pořadí (čl. 3.3 b, 4.3 f, s. 41, 48–49; seznam čl. 16.3, s. 72, upraveno rozhodnutím emitenta 6. 11. 2025), dále 100 % podílu v emitentovi i ve financovaných vlastnících, pohledávky z vnitroskupinových úvěrů, nájemné, pojistné a účty u RB (čl. 3.3 a–g, s. 41–42); znalecké posudky Colliers k 31. 8. 2025 (s. 96). Ne „výjimečně silné“: LTV limit 75 % (Povolená hodnota, s. 51), vznik 1. pořadí až po datu emise. Kovenanty přiměřené 3,25: LTV (čistá zadluženost / hodnota zastavených nemovitostí) ≤ 75 % a úrokové krytí emitenta ≥ 1,0, test k 31. 12. (čl. 4.2, s. 47–48; definice s. 51), negative pledge (4.1, s. 47), zákaz další zadluženosti kromě podřízené (4.4, s. 50), transakce se spřízněnými osobami jen za obvyklých podmínek (4.5), omezení výplat při případu porušení (4.6), účel výnosu (4.7, s. 50), put při změně ovládání (čl. 6.5, s. 54), případy porušení (čl. 9.1, s. 58–60). \| Kovenanty 5 – pravidlo 18 (upřesnění 29. 10. 2026): dva trvale udržované limity emitenta, LTV ≤ 75 % a úrokové krytí ≥ 1,0 (čl. 4.2, s. 47–48), test k 31. 12.; LTV se zveřejňuje s výpočtem (čl. 4.8(c), s. 50), úrokové krytí se dá spočítat ze zveřejněné auditované závěrky; porušení = případ porušení s právem na předčasné splacení (čl. 9.1(b), s. 58).
CZ0003583742vydáno 25. 5. 2026, splatnost 16. 6. 2031	7,9 %	3,00	2,00	2,25	3,25	5,25
Emitent 3M FUND MSI SICAV a.s. je fond-holding, který drží podíly v projektových SPV a půjčuje jim; nemovitosti sám nevlastní a dluhopisy jsou strukturálně podřízené bankám SPV (ZP 2026 s. 37, 60) → holdco. Status: přímé, obecné, nepodmíněné a nepodřízené dluhy zajištěné Zajištěním (čl. 3.1, s. 82; KP s. 7) → senior. Ručení 2: finanční záruka MSI Capital s.r.o. (čl. 3.3 c, s. 84; vzor záruky s. 132 an.) – ručitel je vedlejší holding téže skupiny (aktiva 420 mil., VK 86 mil., bez tržeb, provozní ztráta, ZP s. 57) s majoritou v projektech mimo fond (Trnitá 2 51 %, Satalice 51 %, Zenklova 52 %, Rezidence Ivanovice 100 %, s. 68–71); ekonomicky jen částečně rozšiřuje zdroj splácení, proto ne „řádné“ 4. Zástavy slabé 2,25: zástava 100 % zakladatelských akcií fondu (2. pořadí do splacení emise 2021), 100 % investičních akcií třídy Z zakladatelů, 10 % a 90 % podílu v ručiteli (90 % ve 2. pořadí do splacení emisí MSI Capital) a případně vázaný účet (čl. 3.3 a–e, s. 84; KP s. 1) – jen akcie/podíly skupinových holdingů, žádná zástava nemovitostí. Kovenanty přiměřené 3,25: negative pledge (čl. 4.1, s. 89), LTV skupiny emitenta ≤ 70 % testované k 31. 12. (čl. 4.2, s. 90), zákaz jiné zadluženosti emitenta kromě podřízené (čl. 4.3, s. 91), zákaz dispozic (4.5, s. 92), zákaz nezajištěných úvěrů a záruk mimo skupinu (4.6, s. 93), omezení výplat a odkupů investičních akcií s testem LTV 70 % / 67,5 % (4.7, s. 93–94), omezení přeměn (4.8), podřízení dluhů vůči akcionářům (4.9, s. 94), vázaný účet (4.10), informační povinnosti (4.11, s. 95), případy porušení (čl. 11.1, s. 108).