Rezidence Cézava s.r.o. je projektová společnost na development seniorského domu v obci blízko u Brna. Má se jednat o první z chystané sítě soukromých seniorských rezidencí v Česku, za kterou mimo jiné stojí investiční skupina SUR LIE, která spravuje aktiva za 2,5 miliardy korun.
Projekt se začal stavět v listopadu 2021, letos v létě byl dostavěn a zkolaudován a 1. července se spustil provoz. Původní dokončení projektu a spuštění provozu se plánovalo o půl roku dříve, došlo tedy k jistým zpožděním. Centrum je určeno jak pro seniory, kteří vyžadují celodenní péči kvůli komplikacím spojeným s Alzheimerovou chorobou, tak i pro seniory nevyžadující zvláštní péči.
Část centra určená seniorům s Alzheimerovou chorobou bude pronajata spřízněné společnosti Senior-komplex Cézava za 23 milionů korun ročně s indexací na inflaci. Druhá část centra bude pronajímána konkrétním seniorům. Firma počítá s obsazeností 90 % a s postupným naplněním objektu v průběhu druhé poloviny roku 2024 a v první polovině roku 2025. K červenci 2024 měla již zarezervováno 50 % míst v první zmíněné části a 60 % míst v druhé.
Dluhopisy:
Rezidence Cézava je firma, se kterou se na dluhopisovém trhu setkáváme již třetím rokem v řadě. V roce 2022 přišla s emisí na půl miliardy korun, ze které ale skoro nic neupsala a tak si loni nechala schválit prospekt na danou emisi znovu, aby z této půlmiliardy upsala 23 milionů korun. Nyní jde s emisí zkusit štěstí potřetí, aby upsala i zbylých 476,9 milionů korun. Náklady na distribuci dluhopisů mají být minimální ve výši 366 tisíc korun (jedná se ale pouze o odhad).
Výtěžek z nových dluhopisů bude použit v následujícím pořadí:
Výnos dluhopisů bude spočívat v diskontu, tedy nebudou vypláceny průběžné úroky, ale výnos inkasuje investor až na konci. Jeden dluhopis si mohl do konce června (kdy skončil úpis) pořídit za 100 tisíc korun. Emise není nijak zajištěná, ale obsahuje omezení typu zákaz zajištění budoucích dluhů či omezení zcizení majetku.
Projekt:
Rezidence Cézava je navržena jako trojlodní objekt o pěti podlažích se zastavěnou plochou 2,817 m2. Jedna část má být zaměřena především na provoz domova se zvláštním režimem a technického zázemí. Nabízí 12 jednolůžkových pokojů, 65 dvoulůžkových pokojů a 2 čtyřlůžkové pokoje. Druhá část objektu bude plně využita pro potřeby ubytování a ve střední části bude hlavní vstup, restaurace a další služby.
Centrum již stojí, objekt je zkolaudován a v červenci se zprovoznil. Dokončen ale zjevně ještě není, protože nové dluhopisy by měly z 15% financovat vybavení pokojů a společných prostor.
Financování:
Na konci 2023 měla firma majetek za 468 milionů, z toho 434 milionů byly zálohy na nedokončený majetek. Majetek v hodnotě 65 milionů byl financován vlastním kapitálem, který zahrnoval ztráty cca -24 milionů z titulu ztrát minulých a ztrát běžného období a 189 milionů vlastního kapitálu tvořily ostatní kapitálové fondy. Minimálně 160 milionů z této částky pocházelo z navýšení příplatku mimo základní kapitál ke konci roku 2022.
Nejvíce byl projekt financován závazky z obchodních vztahů v celkové hodnotě 292 milionů korun, z toho 252 milionů činily krátkodobé závazky splatné v průběhu 2024. Tyto závazky jsou obvykle za dodavateli, v tomto případě tedy asi za stavební firmou. Část pasiv tvořily i dluhopisy vydané v letech 2022 a 2023, ze kterých ale firma upsala k 31.12.2024 pouze jen 9 milionů korun.
V prospektu se uvádí, že projekt je financován i z překlenovacího nebankovního úvěru ve výši 180 milionů korun s úrokem 13 % p.a. splatným na konci března 2025. Tento úvěr se v účetnictví za minulý rok vůbec nevyskytuje, protože jej firma přijala až na začátku letošního roku. Pravděpodobně jím kofinancovala (spolu s vlastním kapitálem) zmíněné závazky k dodavatelům. Tento úvěr včetně úroků by měl být splacen z nových dluhopisů. Pokud se dluhopisy neupíší v dostatečném množství, má být tento nebankovní úvěr refinancován bankovním úvěrem.
Závěr:
Firma spoléhá na získání dluhopisového kapitálu, kterým by refinancovala stávající dluhy. Pokud selže, bude se muset spoléhat na získání bankovního úvěru. A vzhledem k tomu, že za dva roky pokusů upsala z požadované půl miliardy jen cca 23 milionů, je opravdu optimistické čekat, že nyní upíše zbytek ve výši 477 milionů, zvláště pokud bude bondy prodávat jen svépomocí (distribuce ji podle jejího odhadu nebude prakticky nic stát).
Máme tu tedy nezajištěné dvouleté dluhopisy koncentrované do jednoho projektu, který potřebuje refinancování. Za to firma nabízí 6,41 % ročně. Riziko developmentu již sice v této fázi projektu opadlo, stále se ale za nás jedná o velice rizikové dluhopisy. Minimálně se za ně mohla zaručit nějaká ze tří firem, které za projektem stojí. Pokud by byly zajištěné, ať už samotným projektem, či alespoň externím ručitelem, částečně by to ospravedlnilo extrémně nízký nabízený úrok. Pro představu: nedávno analyzované a zajištěné dluhopisy Spolumajitelé Dluhopisy z dílny Consequ nabízí na pětiletých dluhopisech 8,35 % ročně, poslední dluhopisy etablované a diverzifikované skupiny J&T 7,0 % ročně.
Redakční články jsou ty, který vznikají jako unikátní obsah pro naše čtenáře a jsou vytvářeny zcela a pouze naší redakcí. Veškerá finanční data a informace byly získány z veřejných zdrojů jako je server Justice.cz, ČNB, webové stránky, účetní podklady a výroční zprávy jednotlivých společností.
