Realitní developer REDSTONE podnikatele Richarda Morávka se na trhu v září objevil s pátým dluhopisovým programem, na který může upsat až 2 miliardy korun. Této firmě jsme se věnovali naposledy před rokem, kdy jsme její dluhopisy kvalitativně řadili mezi horní čtvrtinu toho, s čím se může investor na trhu potkat. Změnilo se něco?
Skupina REDSTONE se zabývá investicemi do vlastních developerských projektů a již existujících komerčních nemovitostí na území České republiky. Nejvíce se se zaměřuje zejména na realizaci a provoz administrativních komplexů, logistických areálů a obchodních galerií. Jako skupina na našem trhu působí od roku 2016, a to zejména v Praze, Olomouci a Pardubicích. Vlastníkem skupiny je Richard Morávek (r. 1970), který vlastní 100 % akcií. Skupina zastřešuje holdingová společnost REDSTONE REAL ESTATE. Pro každý projekt je zakládána konkrétní projektová společnost, která projekty napřímo vlastní. Mateřská společnost má pod sebou celkem 26 dceřiných společností. Pro projekty skupiny je typická neotřelá architektura.
Organizační schéma:
Projekty:
Mezi nejvýznamnější projekty Richarda Morávka patří největší nákupní a zábavní komplex v Olomouci „Galerie Šantovka“, jejíž provoz byl zahájen v roce 2013.
V blízkosti Galerie Šantovka se v Olomouci dále nachází kancelářská budova Envelopa Office Center, ze které loni skupina na nájmech inkasovala 25 milionů korun. Budovu plánuje pronajímat i do budoucna. Nutkno podotknout, že k září 2023 dosahuje neobsazenost budovy 22 %, což je poměrně dost.
V Olomouci v centru dále vlastní poslední brownfield po bývalých vojenských opravnách, na kterém vznikne nová městská čtvrť (projekt NOVÁ VELKOMORAVSKÁ).
Mezi další aktivní projekty patří:
REZIDENCE KAŠPAROVA – pozemky v Olomouci, na kterých vyroste 16 900 m2 rezidenčních nemovitostí
Chateau Escot Bordeaux – pozemky o velikosti 24,3 hektarů v Lasparre-Médoc a Saint-Christoly-Médoc ve vyhlášené vinařské oblasti Bordeaux ve Francii
GALERIE PERNERKA – pozemek v centru města Pardubice. Plánovaný projekt smíšeného městského bloku „Pardubice – přednádraží“ vyroste v těsné blízkosti městského centra a vlakového nádraží města Pardubice
KRÁLOVSKÁ LOUKA BOUZOV – projekt rezidenčního bydlení skandinávského stylu, situovaného v malebné krajině, jež vévodí pohádkový hrad Bouzov
STUDENTSKÁ RESIDENCE – pozemky v centru Olomouce v blízkosti Právnické fakulty Univerzity Palackého pro výstavbu rezidenčního bydlení, a to nejen pro studenty univerzity
Olomouc – Sanatorium – pozemek v Olomouci – Neředíně v blízkosti areálu Fakultní nemocnice v Olomouci, který byl zakoupen za účelem realizace komplexu budov, ve kterých budou poskytovány sociálně – zdravotnické služby
EAST PARK OLOMOUC – pozemky pro výstavbu logistického areálu v rámci kterého bude postaveno 7 samostatných hal s výrobním či skladovacím provozem a zásobovacím dvorem. Součástí budou kancelářské prostory i showroomy. Logistický areál je umístěn na východním okraji města Olomouce.
REDSTONE Smart Park – právo stavby na pozemcích ve vlastnictví Metropolitní kapituly u svatého Václava v Olomouci, které jsou v těsné blízkosti projektu East Park Olomouc a velkoobchodu MAKRO u dálnice D35. V rámci projektu budou postaveny 2 logistické haly s pronajímatelnou plochou cca 19.800 m2, včetně administrativní části.
Dluhopisy:
Dluhopisy ve skupině vydává účelová firma REDSTONE INVEST. Za historii jí vyšly čtyři dluhopisové programy.
Přehled nesplacených jistin dle splatnosti v jednotlivých letech:
*do roku 2023 se počítají pouze závazky splatné po srpnu
Devátého září 2023 vyšel skupině nový prospekt na v pořadí pátý dluhopisový program, na který může vydat bondy za 2 miliardy korun. Na prospekt zatím vyšly čtyři emise v celkovém objemu 260 milionů korun. Emise připravila a prodává banka CREDITAS. Jeden dluhopis stojí 100 tisíc korun. Peníze mají financovat developerské projekty, konkrétně nebyly zmíněno.
Z kovenantů je nejdůležitější omezení míry zadlužení, které nesmí překročit hranici 90 % hodnoty majetku. Další kovenant, který se týká zákazu zajištění majetku, se už se kromě ručitele vztahuje i na emitenta. Projektových společností, které jsou přímými vlastníky nemovitostí se ale netýká. K dalším kovenantům patří omezení distribuce (zákaz výplat zisku) a omezení přeměn.
Ekonomika:
Majetek emitenta REDSTONE INVEST činil na konci minulého roku 2,3 mld. korun a pocházel téměř výlučně ze závazků z vydaných dluhopisů.
Finanční výkazy konsoliduje skupina REDSTONE od roku 2017. Výkazy jsou připravovány podle Mezinárodních účetních standardů (IFRS). Z horizontální analýzy je v čase patrný růst klíčových ukazatelů.
Konsolidovaný majetek:
Na konci minulého roku činila hodnota majetku skupiny REDSTONE celkem 5,2 mld. korun, z toho 4,2 mld. byly nemovitostní projekty. Meziročně bilanční suma vzrostla o 1,2 mld korun zejména kvůli nárustu dluhů.
Skupina měla pohledávky za 634 milionů korun, z toho 2 procenta po splatnosti.
Konsolidovaná pasiva:
Při bilanční sumě 5,2 mld. korun činily konsolidované závazky skupiny REDSTONE celkem 3,8 mld korun, tedy asi 73% míra zadlužení. Skupina je financována primárně vydanými dluhopisy. K září letošního roku činil celkový objem prodaných dluhopisů (včetně těch aktivně upisovaných) činí k září 2023 celkem 2,265 mld. korun a 29,9 milionů EUR (po přepočtu dohromady necelé 3 miliardy korun). Jen v letošním roce musí splácet dluhopisy za 294 milionů korun.
Dluhopisy REDSTONE využívá jako prostředek k financování především počátečních fází jednotlivých developerských projektů. V momentě, kdy je konkrétní projekt následně připraven k realizaci, může být refinancován standardním bankovním financováním s nižší úrokovou sazbou. K červnu 2023 měly společnosti ve skupině tři bankovní úvěry. Úvěr od Raiffeisenbank ve výši 18 milionů EUR (asi 430 milionů korun) financoval výstavbu komplexu v Olomouci a dva úvěry od Fio banky v celkové výši 445 milionů korun refinancovaly nabytí nemovitostí. Letos musí splácet úvěry celkem za 95 milionů korun. V minulosti měla úvěry také od banky CREDITAS.
Konsolidovaný výkaz zisku a ztráty:
V loňském roce měl holding výnosy z prodeje výrobků a služeb ve výši 96 milionů korun. Tyto výnosy zde představují zejména výnosy z prodeje pozemků v Chomoutově a Bouzově (výrobky) a výnosy z pronájmu (služby). Z výkazů si lze všimnout také výrazného meziročního poklesu těchto výnosů způsobena zejména tím, že většina pozemků se prodala již v roce 2021.
Výnosy z pronájmu představují především pronájem prostor v budově Envelopa Office Centre, která byla uvedena do provozu koncem roku 2021. Významný nárůst výnosů z pronájmu je způsoben schopností pronajímat prostory v průběhu celého roku 2022. Ostatní služby představují zejména služby v oblasti správy nemovitostí.
Největším výnosem činil nerealizovaný zisk z přecenění nemovitostních projektů.
Skupina má také zdravé cash flow s kladným provozním CF a záporným investičním CF. Kladná hodnota finančního CF znamená růst zadlužení. Skupina ale pracuje s přijatelnou mírou zadlužení a může si dovolit vyšší finanční páku.
Závěr:
Máme tu jednoleté, dvouleté, tříleté a pětileté dluhopisy, za úrok 7,7 až 9,0 % ročně. Z kovenantů je nejdůležitější omezení míry zadlužení, které nesmí překročit hranici 90 % hodnoty majetku. Tento kovenant se ale vztahuje pouze na ručitele. Z výkazů ale víme, že skupina jako celek využívá kombinaci dluhopisového a bankovního financování. Dluhopisy vydává emitent REDSTONE INVEST a bankovní úvěry si berou dceřiné projektové společnosti. Proč se tedy toto omezení vztahuje pouze na ručitele, který má na celkových dluzích skupiny ve výši 3 miliardy korun podíl pouze 91 milionů? Na druhou stranu je potřeba dodat, že je skupina REDSTONE velmi ekonomicky zdravá.
Emise s pětiletými dluhopisy zároveň povolují předčasné splacení, přičemž v minulosti firma takto již několik emisí předčasně splatila. Po delší době tu máme developerský dluhopis, který při rozumném zastoupení v portfoliu (jednotky %) dává smysl.
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
