Rozhovor: Pavel Rydzyk (YD Capital)

Pokračujeme v sérii rozhovorů, kde přinášíme pohled na podnikání dluhopisových firem očima jejich majitelů. Dalším, který naše pozvání přijal, je Pavel Rydzyk, majitel investiční společnosti YD Capital. 

Pavle, popište čtenářům kudy vedla vaše cesta k založení společnosti YD Capital. Já vaše působení na trhu začal vnímat v době, kdy jste byl úzce navázán na skupinu DRFG, kde jste patřil k nejlepším obchodníkům. Jak se z investičního poradce stane majitel investiční firmy? 

Na investičním trhu se pohybuji přes patnáct let, mým původním zaměřením byla opravdu oblast investičního zprostředkování. Neměl jsem vlastně ambici budovat holding, přednější byl pro mě klientský servis. Vše ale vyplynulo přirozeně a nakonec velmi rychle. Takovým impulsem pro vlastní start YD Capital byla vlastně nespokojenost. Svého času jsme spolupracovali a byli navázáni na J&T banku nebo zmiňovanou skupinu DRFG. U té mě tenkrát oslovil jejich nástup na realitní trh. Po čase některé naše dohody a subjektivní vize o tom, kam vynakládat kapitál na projekty, se z hlediska nás zprostředkovatelů ne úplně naplňovaly. Navíc jsme delší dobu sledovali jiné subjekty působící na poli investic v Česku a u některých pak klienty upozorňovali na špatnou strukturu financí, respektive likviditu majetku.

Většinou člověk zakládá společnost, protože má zaručeně ten nejlepší nápad a hledá na to finance. V tom se YD odlišuje od ostatních firem, protože my jsme na začátku stáli v opačné pozici. Naši klienti nám dávali k dispozici nižší jednotky miliard ročně a my jsme přemýšleli, kam je umisťovat. A tohle všechno vedlo k založení holdingu YD Capital, který si dával za cíl, abychom my i naši klienti věděli, do čeho směřují ty peníze.

A to jsme v roce 2018?

Klíčové podněty vyvstaly ze spolupráce a jejího vývoje s partnery, zejména vývoj na přelomu roku 2018/19. Holding jako takový vznikl na konci roku 2019. Ideově jsem stál u jeho základu a následně se do něj propsal i formálně.

Nejvíc jste činní v oblasti nemovitostí. Jak se vám tam daří? 

Ano, tam jsme nejvíce činní, směřuje tam zhruba 80 % proinvestovaného kapitálu. Segment stojí na třech klíčových nohách, z nichž tou hlavní jsou výnosové nemovitosti, výjimečné zejména svou lokalitou. Tou je pro nás Praha 1, výhledově Německo a Švýcarsko.

Jaké jsou vaše plány z hlediska těchto lokalit?

Na Praze 1 jsme už dlouho aktivní a v letošním roce se zde chystáme docela zásadně upevňovat naši pozici. V Německu pak v příštím roce s jedním významným partnerem proinvestujeme přibližně 170 milionů euro a ve Švýcarsku pak zhruba 105 milionů franků s ohledem na konkrétní možnosti, které máme před sebou. Německo je určitě otázka až příštího roku, u Švýcarska je to z nějaké třetiny, možná poloviny letošní rok a zbytek později.

A ty další zmiňované nohy? 

Jedná se o běžné výnosové nemovitosti s nezbytným zbožím – tedy potraviny, drogerie, lékárny a podobně. Nutno také říct, že u nás dnes akvizice „začínají osmičkou“. V současnosti dotahujeme akvizici dvou retail parků, z nichž jeden má yield 8,1 % a druhý 8,2 %, což je něco, co budeme v následujících měsících odkrývat i na našich stránkách.

Zbylou čtvrtinu těch 80 %, které jdou do real estate, tvoří development, který se týká zejména Prahy a Brna. Těmto městům věříme jednak z hlediska cenotvorby, také pak vzhledem k naší specializaci na tyto dvě lokality. V našem týmu máme lidi, kteří se na tyto lokality specializovali již dříve pod jinou značkou, a to klidně i 25 let. Mají tak opravdu bohaté zkušenosti.

Naše strategie stojí mimo jiné na určité vyváženosti mezi výnosovými nemovitostmi a developmentem. „Výnosovky“ nám poskytují dlouhodobý nájem, tedy stabilní cashflow, development naopak zajímavý potenciální výnos do budoucna.

Dalším segmentem je energetika.

Ano, nazval bych to spíš segment moderních technologií, kde dnes máme tři projekty. Zejména je to První česká energie, projekt, kdy jsme za rok vybudovali na zelené louce firmu s miliardovým obratem a přibližně dvouletou návratností. Takže zajímavý počin. Nutno ale říct, že je to těžká práce a dál bude, protože energetika je velmi turbulentní trh. Ale pokud jsou kontrakty zajištěny tak, jak je máme zajištěny, tak to pro nás představuje vysokou míru zabezpečení. Vedle toho máme ještě firmu aktivní v rámci IT, která dodává mnoho řešení, na nichž fungují i naše zprostředkovatelské firmy. Za zmínku stojí i projekt elektrárny na Slovensku. Pokud se nám zde podaří naplnit naši strategii, bavíme se o menší expozici v kontextu přibližně vyšších desítek milionů korun se zhruba čtyřletou návratností. Navíc je za tím i nemovitý fundament.

Někdo by mohl namítnout, že jsme zatím velmi mladá firma. Ovšem jsou u nás lidé, kteří tomu, co dělají, rozumí a dělají to dvacet a více let. Jako jeden z příkladů – výkonným ředitelem YD Capital je Marek Zouvala, který předtím výkonně řídil násobně větší firmu, lídra svého trhu a s ním a dalšími lidmi tedy přišly zajímavé zkušenosti.

To je častá nemoc dluhopisových emitentů, zejména „investičních skupin“. Jistá naivita, nekompetence a absence profesionálního managementu. Jak tohle řešíte u vás?

Je to výzva, ale našli jsme cestu. Snažíme se obklopovat profesionály a kvalitními lidmi, kteří už většinou na trhu své uplatnění mají. Tak hledáme a uzavíráme významná a strategická partnerství. Navíc se nám tohle daří i se zahraničními subjekty, které jsou daleko etablovanější. Dnes ještě nemohu prozradit konkrétně, věřím ale, že v druhé polovině letošního roku oznámíme dvě velká partnerství s násobně větším subjektem. Mohu jen uvést, že jde o společnost, která má ve své činnosti a oboru tradici v řádu desítek let s působištěm od východní až po západní Evropu. YD Capital bude s tímto nápomocna jako zdroj financování.

Je vám na trhu často vyčítáno, že jste tak trochu blackbox. Nikdo moc neví, jaké jsou vaše konkrétní projekty a jak si ověřit fundament. Plánujete nějaké kroky k větší investiční otevřenosti, nebo je to součást „strategie“? Můžete se podělit o nějaká aktuální ekonomická data? 

Pokud jde o čísla, jsme stále poměrně mladá společnost a rok 2023 je pro nás první konsolidovaný. Nutno ale říct, že poskytovat nějaká agregovaná čísla pro nás bylo vždy velmi důležité, a podle mě to děláme hned od začátku fungování.

Když se podíváme na skupinu YD jako celek, dostáváme se za rok 2022 dle našich očekávání na více než 3,3 miliardy korun v celkových aktivech. Přičemž nejvíce, přibližně 2,8 miliardy, máme v nemovitostech a další zhruba 0,3 miliardy v technologiích. Zbytek ve vybraných službách a fintechu.

Uvedené 3,3 miliardy v aktivech jsou postaveny zejména na účetních hodnotách. Pokud se bavíme o valuacích, zejména na Praze 1 a dál, dostaneme se na 4 miliardy korun, ale to už jsou i za nás pošetilé úvahy, protože nyní jsou za mě ty ceny spíše nastřelené.

Z těch aktiv ve výši 3,3 miliardy tvořily na konci minulého roku 2,614 miliardy cizí zdroje, což jsou banky a peníze od klientů, ať už zápůjčky proti zástavě, nebo dluhopisy. To nabízí velmi zajímavý pohled, protože když si vezmu, že jsme začínali někde v pozitivní bilanci oproti cizím zdrojům 400 milionů, dnes jsme na dvojnásobku a oproti valuacím jsme na čtyřnásobku. To jsou velmi dobrá vodítka, jak nás jako společnost vyhodnotit, ať už optikou odborníka, klienta, či člověka, který působí na trhu v pozici například zprostředkovatele.

Zmínil jste několik zdrojů financování. Takže už nejste čistě dluhopisová firma? 

Když to vezmu obecně z hlediska zdrojování, z pohledu investora jsme byli v začátcích dluhopisově nastavená společnost. Vedle equity a bankovního financování to byly jen dluhopisy, nic víc. Dnes je to již jinak. Máme vlastní fond kvalifikovaných investorů YDeal fond, máme modifikace dluhopisů pro velmi kvalifikované klienty a co je nejpodstatnější, klientům nabízíme investice proti přímé zástavě na nemovitosti. To se hodí u některých projektů, které financujeme bez banky. A to je za mě jedna z nejzajímavějších pozic, kdy klient investuje za rozumný výnos a s dobrou mírou zajištění. A na základě březnových čísel byl mezi dluhopisy a investicemi proti zástavě spolu s fondem rovnoměrný nárůst, s tím že zástavy vyčnívají čím dál více. Tolik zhruba k našim začátkům a našemu financování.

Že máte vlastní fond kvalifikovaných investorů mi uniklo. To je nějaká novinka ve vašem portfoliu? 

Založili jsme jej přibližně před rokem a funguje pod investiční společností AMISTA. Fond má velmi podobnou strategii jako YD Capital. Dle plánu bychom měli v horizontu jednoho roku získat přibližně čtvrt miliardy korun nového kapitálu. Stejně tak zde však vidím velkou budoucnost z hlediska rozvoje a navyšování pozice ve fondových strukturách, které mohou v propojení těch projektů na západ fungovat přece jen lépe.

Poslední drb z trhu, který by stálo za to otevřít. Cena distribuce. Na trhu se roztočila nám provizní spirála. Snažíte se jít proti ní, nebo ji přiživujete? Jaká je dnes cena distribuce a kapitálu? U mnoha firem tato kombinace způsobuje, že ekonomicky to ty financované projekty nemohou přežít..

Rok až dva zpátky jsme žili v relativně stabilním odvětví. Svého času YD Capital emitovala, prodala a dnes má už dávno splacenou roční emisi za 2,1 % p. a., a stejně tak jsme měli z druhé strany sedmiletý dluhopis za 7 %. Dnešní optikou je ta doba zajímavá v tom, že YD Capital má roční bond za 8 % p. a. a sedmiletý bond za 8 % p. a. K vyššímu kupónu nejsem ochotný se zavázat, protože to ekonomicky prostě nevychází. V současnosti ale pozorujeme, že už se to začíná lámat a do projektů začínáme od bank dostávat zajímavější procenta financování. Stejně tak nutno říci – náklad kapitálu dnes není nízký, ne každý projekt jej unese. Proto je významné projektové financování a přesně kdokoliv, zejména klient, vidí jakou roli jeho peníze v projektu hrají, kolik se na nich má vydělat a kdy z jakého exitu či zisku se mají vrátit.

Současně vnímáme, že na trhu je dnes spousta subjektů pod obrovským tlakem, což však pro nás představuje výbornou nákupní příležitost. Aktuálně fungujeme v neskutečném tempu, každý měsíc dotahujeme minimálně jednu akvizici. Dokážeme nakoupit ideálně 20–30 % pod běžnou tržní cenou – to často díky skutečnosti, že umíme zaplatit hned. Naší devizou je, že na tyto příležitosti máme ihned k dispozici potřebné prostředky. I když zaplatíme o něco víc než před rokem nebo dvěma, jde stále o velmi výhodné koupě. Stejně tak mnoho projektů, které by rok či dva roky zpět byly zajímavé – dnes nejsou, zkrátka finančně nevychází.

V sekci takzvaných rychloobrátek nakupujeme s cílem do 6–9 měsíců najít koncového klienta, kterému prodáme. Přináší to zajímavý zisk, mnohem vyšší, než jaký je standard dnešní ceny peněz.

Pokud jde o zprostředkovatele, ten si za každý rok odnese půl procento až procento z toho, co zprostředkuje. Pokud je daný instrument delší, jde o násobky.

Narážel jsem spíš na existenci subjektů, které platí dvojciferné provize. Ty zpravidla nabízejí firmy, které fungují na hraně a něco z toho jsou od začátku čisté podvody. Tím, jak ohýbají realitu trhu, tlačí i solidní firmy nabízet takto nesmyslné provize. Jestli dáváte procento + nějakou participaci, je to naprosto v pořádku, 2 % fix na rok splatnosti dluhopisu už mi ale úplně v pořádku nepřipadá.

V momentě, kdy na projektu vyděláme ročně řádově více procent, pak se v tom řetězci rádi podělíme. U projektů, které se vyznačují tím, že se nám je podaří dobře koupit, například za třetinu ceny, za niž je později prodáme, dokážeme zprostředkovatelům nabídnout prémii. Ale samozřejmě to musí dávat smysl.

I z toho důvodu máme zhruba jednou za dva až tři měsíce sezení s klíčovými lidmi od nás ze sítě, ale i s klienty. Ve firmě se řídíme definovanými hodnotami, jde o naši „YDentitu“, firemní kulturu, kterou ale uplatňujeme i v externím prostředí. Naší vizí je ve vztahu ke klientům jakési investiční partnerství.

Zakládáme si na transparentnosti a edukaci našich klientů. Ti od nás dostávají takové informace, aby sami uměli vyhodnotit a rozhodnout se, jestli následně investují, nebo ne. Dá se říct, že klienty učíme být co nejvíce investory. Tedy aby věděli, kam investují, do jakého projektu, jakou formou – ať už prostřednictvím dluhopisů, nebo proti zástavě, a aby uměli identifikovat nebezpečí své investice. Protože s určitým rizikem je spjata každá investice.

Martin Dočekal

Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.