Tímto rozhovorem otevíráme novou pravidelnou rubriku, kde budeme dávat prostor představitelům či majitelům firem, které vydávají dluhopisy. Cílem je přinášet informace ve čtivější formě, než je v analyticky zaměřené rubrice Bondshow.
Analýzu podnikání a dluhopisů firmy Czech Home Capital, která se zabývá investicemi do nájemního bydlení, jsme přinesli v říjnu loňského roku. S jejím generálním ředitelem, Martinem Gillarem, jsme se nyní potkali, abychom se pobavili o její vizi, současném stavu na trhu nájemního bydlení i důvodech expanze do zahraničí.
Jak vůbec vznikla myšlenka na založení Czech Home Capital (CHC)?
V době, kdy se všichni relevantní hráči zaměřovali výlučně na komerční nemovitosti jako jsou retaily a logistika s relativně vysokým výnosem, jsme začali věřit, že nemovitostní trh unese i investice do rezidenčních nemovitostí určených pro dlouhodobé nájemní bydlení. Takže ještě před covidovou krizí vznikla myšlenka vytvořit subjekt, který bude na jedné straně investorem a na druhé straně institucí provozující nájemní bydlení.
Navíc v té době byla veškerá pozornost investorů z rezidenčního segmentu zaměřená na Prahu a velká města. V průběhu krize se ale ukázala potřeba lidí bydlet. My jsme přišli s institucionalizovanou formou bydlení. Ukázalo se to třeba v segmentu financování, kdy banky nechtěly zpočátku slyšet o financování neprémiových nemovitostí a lokalit mimo Prahu. V covidu se to výrazně změnilo.
Mluvíte v množném čísle. Kdo jsou zakladatelé?
CHC byla investice Davida Rusňáka, který věřil v segmentaci nemovitostního trhu. Jeho skupina pokrývala komerci, retail a logistická centra. Dal se jako fyzická osoba dohromady s Vítkem Kučerou, zkušeným real estate právníkem, Gillarem se zkušenostmi z top managementu a firmou Výběr reality. Díky tomu jsme dali dohromady zkušenosti z finančního a realitního byznysu, právní povědomí a managementu. Tak vznikla myšlenka a následovala jen spousta práce.
Jak jste postupovali?
Vytvořili jsme jednoduchou holdingovou strukturu společností a začali jsme aktivně vyhledávat vhodné nemovitosti s výnosem ne méně než 6-7 %. Na úvodní akvizice jsme využili vklady akcionářů, doplňovali bankovním financováním a vytvořili jsme první dluhopisový program. Veškeré nemovitosti s touto strukturou financování plánujeme držet dlouhodobě.
Jaká byla první investice?
První dvě investice jsme zrealizovali v Mostě a Berouně. V Mostě to byly jednotky v projektu Odeon Most, ze skupiny Crestyl. Naopak v Berouně jsme nakoupili menší jednotky na službu komunitního bydlení seniorů. V obou lokalitách ceny bytů strmě narostly. V Mostě třeba na dvojnásobek. Růst cen bereme jako jakýsi příjemný bonus, investiční strategie je, že nic neprodáváme.
Co se tedy změnilo s covidem co se týká nájemního bydlení?
Celkově se populace stáhla domovů, do bezpečí. Každý náš klient potřeboval a potřebuje zázemí. Bezpečnost, čistotu, kvalitu. Začala se posilovat myšlenka „chci bydlet v určitém standardu“. Domov se dostal do popředí hodnot. A ten náš příběh se tím dotvořil. Na přelomu let 20/21 jsme překonali metu 1000 bytových jednotek ve vlastnictví a dnes v roce 2022 se chystáme překonat 2000 jednotek.
Což musí být už celkem náročné na řízení.
Určitě, bavíme se o profesionálním real estate investování a tak k tomu musíme přistupovat. Jak po stránce finančního řízení, tak facility managementem všech nemovitostí. Vytvořili jsme si brand „FEEL HOME“ náš klient je doma – musí se cítit dobře. Nabízíme jistoty od smluvního ujednání počínaje, po kontakt a způsob jednání s nájemníkem konče. Snažíme se digitalizovat celý proces.
Zároveň stále investujeme do technického řešení našich bytů. Může to znít sofistikovaně, ale nasadili jsme senzoriku všech procesů v domě v Litoměřicích, který je plně certifikován BREEAM (= standard postupů v oblasti navrhování budov s důrazem na trvalou udržitelnost, pozn. redakce) a je v napojen na internet věcí v našich jednotkách.
Říkal jste, že spravujete přes 2000 jednotek. Jaký je ten velikostní cíl? Neplánujete přece jen i něco prodávat?
V tuto chvíli žádný prodej neplánujeme. Chceme dosáhnout kritické velikosti evropského měřítka, která nám umožní jít dále. Tu nyní vidíme někde kolem 5000 jednotek. Ta nám zapadá do „VIZE 2026“, jejíž hlavním pilířem je odpovědné investování dle zásad ESG.
I z důvodu, který zmiňujete, přestává dost nabídek, které dostáváme v České republice, dávat ekonomicky smysl. Proto se naše pozornost přesouvá i za hranice. Prvních 300 jednotek jsme koupili v Německu a plánujeme tam pokračovat dále. Zejména proto, že nájemní bydlení tam má vybudovanou tradici a banky mají větší zkušenosti s dlouhodobým financováním rezidenčních projektů na nájemní bydlení.
Jaká jsou největší rizika, která hrozí při poskytování institucionalizovaného nájemního bydlení?
Nebude to ani covid, politická situace, legislativa ani nic podobného. Bude to určitě zaměstnanost našich nájemníků. Když rodina ztratí práci a stát nebude schopen kompenzovat tento výpadek, tak začneme mít problémy i my. Ale tento problém jsme zatím v nakupovaných portfoliích nezaznamenali. Nekupujeme novostavby a tak vidíme přesný výnos a obsazenost za mnoho let dozadu. Zaměřujeme se na dlouhodobě udržitelné nájemní bydlení, kdy dbáme na kvalitu výběru nájemníka před maximalizací výnosu, který by pak přinášel větší fluktuaci.
Důvod, proč jsme se potkali, je, že vaše firma je z části financována dluhopisy. Jaká byla ta logika pro jejich použití?
Veškeré finanční prostředky získané z dluhopisů využíváme do investování v nemovitostní společnosti. Jsou to tedy společnosti, které přímo nemovitosti vlastní a v ní poskytují službu nájemního bydlení. Emitentem je holdingová matka CHC, takže vlastnictví bytů se hromadí ve struktuře pod ní. Na digitalizaci procesů si musíme vydělat. Což se nám daří.
I přes růst úrokových sazeb?
I přes růst úrokových sazeb. Nepopírám, že se nám snížil plánovaný zisk. Ale o to musíme být šikovnější, efektivnější a více pracovití :-). Ale pořád celý model držíme v mantinelech tak, jak jsme si nastavili. V případě dalšího růstu sazeb se samozřejmě můžeme dostat do nekomfortní situace, kdy budeme muset vést dialogy s bankami. Ale díky tomu, že v současné době máme nastaveny úvěry na 20 – 25 let, tak v případě prodloužení na 30 – 35 let vzniká dost velký prostor. Jsme přeci jen zaměřeni na dlouhodobou držbu a 2-3 roky zvýšených úrokových sazeb se nám do plánu na 20 let nijak nepromítne.
V čem je jiné z pohledu nájemce, když budu bydlet s vámi jako firmou, než když budu bydlet v pronajatém bytě od jednotlivce?
Jedná se hlavně o jistotu nájemního vztahu. Jde o základní parametry služby, které jsme si stanovili a které dodržujeme. Takové fundamenty jako je standardizovaná smlouva, platba nájemného, kvalitativní standard našich jednotek nebo doprovodné služby, které můžeme monetizovat. Tyto služby má každý projekt – od nájemní smlouvy, přepis energií, pojištění jednotky, internet a internetové televize až po pomoc seniorům při zajištění dovozu nákupu.
Jasně, ale to je spíš z pozice firmy, nebo dluhopisového věřitele. Nějaké konkrétní výhody pro nájemce?
To s tím úzce souvisí. Veškeré nakupované služby slučujeme v jeden celek a díky tomu máme o dost nižší ceny, než je na trhu obvyklé. Například u pojištění. Takže jsme se domluvili, zda další pojištění můžeme nabídnout i našim nájemcům. Vždycky pro daný region tedy soutěžíme nabídku, která splňuje požadavky jedné i druhé strany. Není to jen o pojištění, ale bavíme se i o dodávkách elektrické energie nebo konektivitě – internetu a televizi. Tyto zvýhodněné služby pak nabízíme i dál, našemu klientovi, který z té naší velikosti může těžit. I toto vnímáme jako součást strategie ESG.
A krom služeb?
Do budoucna bychom v rámci udržitelnosti vytvořili komunitu nájemního bydlení. Systém, kdy nájemníci přicházejí do startovacího bydlení, plynule si plánují přesun do bydlení pro mladé rodiny a pak pro rodiny větší. Velký potenciál vidíme v bydlení seniorů. Rádi bychom jednu pětinu investic zrealizovali právě v tomto segmentu. Jsme a chceme být „love brand“, tedy mít nájemníky, kteří u nás chtějí žít, nikoliv přechodně bydlet, nežli budou mít prostor k nákupu vlastního bydlení. Musí se u nás cítit doma.
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
