Bondshow: Czech Home Capital

Czech Home Capital a.s. je česká společnost, která investuje do nájemního bydlení zejména na území České republiky. Byla založena v srpnu 2019 a jedná se o holdingovou společnost, která zastřešuje skupinu desítek firem. Firma usiluje o teritoriálně diverzifikované bytové portfolio, proto investuje jak do ustálených lokalit (např. v Praze), tak do rozvojových regionů (Beroun, Chomutov).

V květnu letošního roku držely dceřiné firmy v portfoliu celkem 1 090 bytových jednotek, z nichž 977 bylo obsazeno nájemci (tedy cca 90% obsazenost). V současnosti firma na svých webových stránkách deklaruje obsazenost 93 % a dlužné nájemné 0,9 %. V portfoliu skupiny se nacházejí i nebytové prostory, ale jejich podíl na majetku je zanedbatelný (cca 1,3 %). Celková cena těchto akvizic činila 672,3 milionů korun. Kromě vlastních nájemních bytů spravuje firma Czech Home Capital v České republice dalších 8 000 bytových jednotek.

Firma vlastní byty v deseti českých městech po celé republice. Letos provedla první akvizice také v Německu, kde do budoucna chystá proinvestovat kolem 100 milionů eur. V České republice letos plánuje Czech Home Capital investice v rozmezí od 850 milionů do jedné miliardy korun.

Firma v současnosti vlastní cca 80 tisíc m² bytových jednotek v hodnotě cca 1 miliardy korun. Na konci roku pak má být hodnota portfolia cca 1,5 miliardy korun a v dalším roce se má zdvojnásobit. Počet bytových jednotek se má vyšplhat na 2 500.

Vlastnická struktura:

Společnost je vlastněna devíti akcionáři. Do letošního června vlastnila 40 % akcií mateřské firmy společnost Vega Capital, kterou ovládal David Rusňák, zakladatel investiční skupiny DRFG. Dne 1. 7. se vlastníkem těchto akcií stala společnost RESIDENTIAL INVEST SE (ze skupiny DRFG) a stala se tak novým akcionářem této firmy. Dalších 40 % firmy vlastní právní kanceláře a je tak jasné, že skutečná vlastnická struktura může být odlišná.

Generálním ředitelem Czech Home Capital je Martin Gillar a provozní ředitelkou Helena Vladyková. Oba jsou zároveň akcionáři a členy představenstva. Petr Humlhanz zastává funkci technického ředitele.

Kromě vlastnictví dceřiných firem určených na akvizice nemovitostí drží společnost Czech Home Capital také 50% podíl na společnosti STAVBUD s.r.o., která nabízí služby správy a údržby bytových portfolií a 49% podíl na společnosti REALITY PRORADOST s.r.o., která poskytuje realitní služby prostřednictvím sítě realitních makléřů.

Schéma vlastnické struktury k 10. 10. 2021:

Dluhopisy:

Společnost Czech Home Capital spustila minulý rok svůj první dluhopisový program o maximálním objemu 1,3 miliardy korun. Na první vydaný prospekt k tomuto dluhopisovému programu vyšlo pět emisí. Letos v červnu byl pro tento program schválen Českou národní bankou aktualizovaný prospekt, na který firma prozatím vydala dvě emise. Ty jsou vydávány jako podřízené a nezajištěné:

CZ0003533010, kupón 4,75 %, 150 000 000 Kč, splatné 15. 6. 2024 (3 roky)

CZ0003533028, kupón 5,00 %, 50 000 000 Kč, splatné 15. 6. 2026 (5 let)

Společnost se až do splacení dluhopisů vydaných v rámci tohoto dluhopisového programu zavázala dodržovat tato omezení:

• podíl vlastního kapitálu (na konsolidované úrovni navýšený o veškeré zápůjčky a úvěry od akcionářů) na odhadní hodnotě vlastněných nemovitostí neklesne pod 20 %
• podíl vlastního kapitálu (na konsolidované úrovni úrovni) bude na bilanční sumě tvořit minimálně 10 %
• firma nevyplatí dividendu ani nesplatí závazky vůči akcionářům, pokud hodnota ukazatele „čisté roční nájemné / finanční náklady“ za předchozí kalendářní rok klesne pod 1,5
• k financování bude firma využívat výlučně bankovní úvěry, dluhopisy, zápůjčky od akcionářů a externích investorů se zájmem vstoupit do některé ze společností skupiny nebo dotace
• firma nezmění hlavní oblast svého podnikání, tedy nemovitostní trh
• výtěžek z dluhopisů firma použije výhradně k financování investic, k poskytování půjček dceřiným firmám za účelem dalšího rozvoje jejich podnikání a k refinancování dluhů společností ve skupině
• při akviziční činnosti bude firma využívat externí a expertní společnosti, které ke každé akvizici poskytnou nezávislé stanovisko
• k auditu účetních závěrek skupiny bude firma využívat výlučně jednu z následujících společností:
  • Ernst & Young Audit, s.r.o.
  • PricewaterhouseCoopers Audit, s.r.o.
  • KPMG Česká republika Audit, s.r.o.
  • NEXIA AP a.s.
  • Delloite Audit s.r.o.
  • Grant Thornton Audit s.r.o.
  • TPA Audit s.r.o.
  • APOGEO Audit s.r.o.
  • BDO Audit s.r.o
• budoucí závazky firma nezajistí zástavními právy, která by omezila práva k jejímu současnému nebo budoucímu majetku nebo k jejím příjmům
• do doby uhrazení dluhopisů bude minimálně 1x ročně na svých internetových stránkách homecapital.cz zveřejňovat v sekci „Pro investory“ aktuální tržní hodnoty vlastněných nemovitostí, svou účetní uzávěrku a aktuální seznam všech přímo či nepřímo vlastněných nemovitostí

Výtěžek z dluhopisů použije společnost na investice do nemovitostních akvizic, k poskytování půjček dalším firmám ve skupině, případně k refinancování dluhů. Konkrétní projekty, do kterých hodlá společnost investovat, ale nejsou uvedeny.

Na první prospekt z minulého roku vydala společnost pět dluhopisových emisí. Celkem v nich nabídla dluhopisy za 700,8 milionů korun. Dluhopisy byly vydány jako podřízené a nezajištěné. Z celkového nabízeného objemu upsala 262,2 milionů korun, tedy cca 37 %.

Přehled prvních pěti emisí dluhopisového programu:

*k datu 31.5.2021

Ekonomika:

Czech Home Capital vznikla v srpnu 2019. Své akvizice financuje z velké části na dluh. Kombinuje bankovní úvěry, dluhopisy a půjčky od akcionářů. Za první rok svého fungování se její aktiva dostala na hodnotu 355 milionů korun. Cizí zdroje činily 330 milionů, z toho 142 milionů tvořily dluhopisy a 79 milionů bankovní úvěry.

Finanční údaje z konsolidované rozvahy:

Finanční údaje z konsolidované výsledovky:

Kromě bankovních úvěrů a dluhopisů eviduje firma ještě půjčky od třetích osob v celkové výši 132 185 000 Kč, s úrokem 4% p.a. a dobou splatnosti 1 rok, kterou následně smluvní strany prodloužily na celkových 6 let.

Závěr:

Máme tu emitenta, který působí v zajímavém segmentu nájemního bydlení. Ten má na trhu určitě své místo, protože Česká republika je množstvím nemovitostí v osobním vlastnictví v rámci Evropy unikátem. Západní země nám ukazují, že stále větší procento obyvatel nebude do budoucna nemovitost vlastnit, pouze si ji pronajímat.

Firma je na sebe poměrně přísná, co se týká omezení, které obsahují její dluhopisy. Je vidět, že při jejich vzniku myslela na ošetření rizik investorů. Podmínky jako dostupné seznamy a odhady vlastněných nemovitostí nebo přesně specifikované ekonomické ukazatele jsou na trhu stále výjimkou. Pokud emitent v dalších emisích zareaguje i na růst úrokových sazeb, bude se tak jednat o dluhopisy s příjemným poměrem rizika a výnosu.

Martin Dočekal

Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.