PASSERINVEST FINANCE vydala další emisi dluhopisů

Passerinvest je česká developerská společnost, známá především pro svou kancelářskou čtvrtí Brumlovka na Praze 4 – Michli. Vznikla v roce 1991 a postupem času se stala jedním z nejvýznamnějších hráčů na trhu s kancelářskými prostory v Praze. Vlastní ji český podnikatel Radim Passer, který se tím řadí mezi padesátku nejbohatších Čechů. Společnost se zaměřuje na výstavbu energeticky úsporných budov s moderními technologiemi a vysokou kvalitou architektury. Věnuje se i dalším aktivitám, jako je například podpora umění a kultury.

K financování využívá Passerinvest hlavně bankovní úvěry a dluhopisový kapitál je spíše doplňkovým externím zdrojem. Od poslední publikované analýzy je to již více než půl roku. Letos v březnu přišla s prospektem na další emisi, tentokrát na 400 mil. korun s možností navýšení na 750 mil. korun. Dluhopisy připravila banka UniCredit, která je i v roli administrátora, vedoucího manažera a kotačního agenta. Parametry dluhopisů a emisní podmínky jsou veskrze stejné u poslední emise z loňského září. Dluhopisy budou opět budou přijaty k obchodování na pražské burze (na regulovaný trh), opět jsou předčasně splatitelné (viz níže) a opět nabízí vysokou ochranu před riziky.

Jeden dluhopis stojí 10 000 Kč. Úrokové výnosy budou vypláceny čtvrtletně zpětně, vždy k 31. březnu, 30. červnu, 30. září a 31. prosinci každého roku. První platba úrokových výnosů bude provedena k 30. červnu 2023.

Podmínky předčasného splacení:

Dluhopisy nabízí možnost předčasného splacení (po předchozím oznámení), avšak ne dříve než k datu 31.3.2026 a vždy jen ke dni, který připadá na výplatu úroků. V takovém případě bude jmenovitá hodnota dluhopisů splacena spolu s naběhlým a dosud nevyplaceným úrokovým výnosem. V případě předčasného splacení musí emitující firma vyplatit také mimořádný výnos určený jako součin počtu celých kalendářních měsíců mezi dnem předčasné splatnosti a datem 30.9.2027 a 0,05 % z předčasně splácené jmenovité hodnoty dluhopisů ke dni předčasné splatnosti. Nárok na mimořádný úrokový výnos tak nevzniká, pokud se dluhopisy stanou předčasně splatnými po datu 30.9.2027.

Zajištění dluhopisů:

Jak bylo již řečeno, i tentokrát budou dluhopisy zajištěny ručením mateřské společnosti PASSERINVEST GROUP. V tabulce najdete přehled všech aktivních emisí, za které se mateřská společnost v minulosti zaručila:

Stejné jako u zářijové emise zůstávají i omezení, které zlepšují pozici investorů:

• konsolidovaný vlastní kapitál skupiny neklesne pod 2,5 miliardy korun / výše VK bude pravidelně hodnocena 2x ročně počínaje 31. 12. 2022
• celková výše zadlužení na aktivech (hodnota LTV) nepřekročí níže uvedené hodnoty:
• ručitel vůči svým akcionářům neuskuteční distribuci (=výplatu podílů/poskytnutí zápůjček/placení dluhů), pokud by následkem toho došlo k překročení povolené hodnoty LTV
• podíl nájemného na celkovém zadlužení neklesne pod 4 %
• emitent ani ručitel nezřídí zajištění žádných jiných dluhů přesahujících souhrnnou výši 20 milionů korun
• na svých webových stránkách v sekci „Pro investory“ bude firma pravidelně zveřejňovat finanční výkazy i informace o plnění kovenantů

Využití prostředků:

Skupina se v současně době intenzivně věnuje přípravě komplexní strategie udržitelnosti pro oblasti E, S a G, což je anglická zkratka pro environmentální, sociální a řídící faktory, které se používají k měření udržitelnosti a společenského dopadu společnosti.

Obecně chce firma použít výtěžek právě k investicím do udržitelnosti a dalších ESG cílů. Konkrétně půjde o investice do výstavby budov šetrných k životnímu prostředí a rekonstrukcí pořízených budov s cílem zlepšení dopadu jejich provozu na životní prostředí. Skupina předpokládá certifikování budov podle mezinárodně uznávané certifikace BREEAM. Tuto certifikaci již historicky získalo několik jejích budov v oblasti Brumlovky na Praze 4.

Náklady spojené s přípravou a nabídkou dluhopisů budou podle odhadů firmy činit 8 mil. korun (tedy cca 2 % celkového objemu, v případě že se upíše celý) a v případě navýšení objemu pak 15 mil. korun.

Kompletní přehled emisí Passerinvest najdete na profilu této skupiny na Dluhopisáři.

Ekonomika:

V novém prospektu najdeme i aktualizované hospodářské výsledky, které oproti zářijovém prospektu nabízejí pohled na podnikání skupiny za první pololetí 2022.

Nejprve uvádíme finanční situaci emitenta dluhopisů, účelové společnosti PASSERINVEST FINANCE, která vznikla v říjnu 2016. Její majetek tvoří pohledávky vůči ostatním firmám ze skupiny, kterým rozpůjčovala prostředky z vydaných dluhopisů. Dluhopisy tvoří téměř veškerá její pasiva. Přidáváme i tabulku o stavu likvidity k 28.03.2023 a pro úplnost i k 30.06.2022.

Finanční údaje z rozvahy PASSERINVEST FINANCE (emitent):

Finanční údaje z výkazu zisku a ztráty PASSERINVEST FINANCE (emitent):

Stav likvidity emitenta k 30.06.2022:

Stav likvidity emitenta k 28.2.2023:

Skupina Passerinvest:

Konsolidovaná aktiva Passerinvest přesáhla na konci minulého roku 20 miliard korun, z toho nemovitosti byly oceněny na necelých 12 milionů korun. Celková hodnota aktiv je však vyšší, protože firma účtuje podle českých účetních standardů, v rámci kterých je oceňování majetku velmi rigidní a nemovitosti se vykazují v pořizovací ceně a nejsou přeceňovány podle skutečné tržní hodnoty. Ta byla na konci roku 2021 vyčíslena na 16,8 miliardy korun.

Hlavní podnikatelskou činností společností je pronájem držených nemovitostí a služby s tím spojené. Tržby z těchto aktivit vynesly za první pololetí 2022 612 milionů korun a oproti stejnému období roku 2021 se i kvůli inflaci, proti které se firmy chrání inflačními doložkami, navýšily o 46 milionů. Nemovitosti si i přes hospodářský pokles v minulém roce stále udržují vysokou obsazenost, která byla k 31.12.2022 podle údajů z prospektu u většiny budov v rámci Brumlovky 100 %. Díky meziročně vyšším tržbám v prvním pololetí 2022 byl vyšší také provozní zisk, který se oproti první půlce 2021 navýšil o 30 mil. korun. Finanční zisk byl ale meziročně o více než 100 milionů nižší a celkový zisk před zdaněním dosáhl o 80 mil, přesto jde o slušný zisk 410 milionů korun. Firma si zároveň stále udržuje rozumnou míru konsolidovaného dluhu na aktivech (75 %)

Finanční údaje z konsolidované rozvahy:

Finanční údaje z konsolidovaného výkazu zisku a ztráty:

Finanční údaje z konsolidovaného cash flow statementu:

Projekty skupiny jsou financovány zejména zajištěnými seniorními bankovními úvěry v eurech, které poskytly Česká spořitelna, Unicredit Bank a skupina Raiffeisebank. Tyto úvěry tvoří většinu konsolidovaných závazků. Zde je jejich přehled k 28.02.2023 a pro úplnost také k 30.06.2022. Stejně jako dluhopisy jsou i úvěry jsou zajištěny a podřízeny finančním kovenantům.

Stav bankovních pohledávek k 28.2.2023 (v tis.):

Stav bankovních pohledávek k 30.6.2022 (v tis.):

Firma konsoliduje jen tu část majetku, která spadá pod projekt Brumlovka. Tyto nemovitosti již fungují a vydělávají řadu let. Zbytek společností, které jsou součástí koncernu Passerinvest, není do konsolidace zahrnut, protože jde o projekty v přípravě nebo ve výstavbě. Jedná se o projekty v okolí stanice metra Roztyly.

Přehled finančních údajů společností, které nepatří do konsolidované skupiny:

Závěr: 

Stejně jako minule platí, že dluhopisy skupiny Passerinvest patří k tomu nejlepšímu, co lze na našem trhu najít. Měly by být vzorem, kteří ostatní dluhopisoví emitenti následují – nabízí pochopitelný byznys, dlouhou historii, silnou ekonomiku i odpovídající výnos.

Martin Dočekal

Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.