Pozemkové hrátky za miliardu v dluhopisech (Spolumajitelé POZEMKY II)
Tuto skupinu jsme řešili v loňském roce, kdy vydala své první prospektované dluhopisy. Jedná se o holding, který založili pánové Jan Diblík a Radek Švec na…
Spolumajitelé
Aktivní emitentnákup, scelování, zhodnocení a prodej pozemků (pozemkový development, okresy Cheb a Tachov). Emitenti Spolumajitelé Dluhopisy s.r.o., Spolumajitelé POZEMKY II. a.s.
Stránka pro investory (spmdluhopisy.cz) (otevře se v novém okně)Vlastnická struktura
APPAREO Valores a.s.Společník mateřské Spolumajitelé Partnership II s.r.o.; skutečný majitel JUDr. Jan Diblík (100 % přes Nadační fond APPAREO Valores Familias Alfa).66,7 % (2/3)
O1 Invest a.s.Společník mateřské Spolumajitelé Partnership II s.r.o.; k datu prospektu je skutečným majitelem JUDr. Jan Diblík. V roce 2026 se očekává, že nepřímým 100% akcionářem O1 Invest (přes Lumicula Equity a.s. a OMBU Invest s.r.o.) a druhým skutečným majitelem emitenta se stane Ing. Radek Švec.33,3 % (1/3)
Spolumajitelé Partnership II s.r.o. (IČO 23350407)Mateřská společnost podle prospektu. Jediným přímým akcionářem emitenta je Spolumajitelé Invest I. a.s. (IČO 23797151), kterou ze 100 % vlastní Spolumajitelé Partnership II s.r.o.; statutárem všech je JUDr. Jan Diblík.
Spolumajitelé Dluhopisy s.r.o.emitent dluhopisů · 1 emise
Spolumajitelé POZEMKY II. a.s.emitent dluhopisů · 2 emise
Unijní prospekt pro růst SENIOR (CZ0003578197), vyhotoven 5. 11. 2025, schválen ČNB 10. 11. 2025 (rozhodnutí 7. 11. 2025, PM 11. 11. 2025), kap. 4.3(a) s. 16–17 a kap. 10.1 s. 68–69 (shodně prospekt JUNIOR s. 66–67)
Čím se skupina zabývá
Skupina Spolumajitelé JUDr. Jana Diblíka od roku 2021 investuje do nemovitostí se složitými spoluvlastnickými a dědickými vztahy a do energetických projektů. Emitent Spolumajitelé POZEMKY II. a.s. je účelová holdingová společnost projektu Chebsko. Výtěžek dluhopisů půjčil dceřiné Spolumajitelé Cheb s.r.o. na koupi portfolia zhruba 2 100 ha pozemků v okresech Cheb a Tachov za 980 mil. Kč. Pozemky chce scelovat, zhodnocovat změnami územního plánu a prodávat po celcích; ornou půdu bez dalšího potenciálu (asi 38 % území) chce prodat.
Základní ekonomické ukazatele
| Spolumajitelé POZEMKY II. a.s. (IČO 22018409), individuální závěrka dle ČÚS. Emitent je holdingová SPV projektu Chebsko: výtěžek obou emisí půjčil dceřiné Spolumajitelé Cheb s.r.o. (IČO 23105836) na koupi pozemků a dluh obsluhuje ze splátek této zápůjčky (prospekt SENIOR 10. 11. 2025, s. 7, 17, 62–63). Konsolidace neexistuje: emitent ani mateřské společnosti (Spolumajitelé Invest I. a.s., Spolumajitelé Partnership II s.r.o.) konsolidovanou závěrku nesestavily (prospekt s. 67 kap. 9.1(e); Sbírka listin – za 2025 jen individuální mikro závěrky bez auditu), ačkoli EP čl. 10.10(c) ukládají konsolidaci od roku 2025. Hodnotí se proto entita, která dluh obsluhuje, tj. emitent. Ověřeno 29. 10. 2026: ručitel není (prospekt SENIOR s. 9), příjemce výtěžku Spolumajitelé Cheb s.r.o. konsolidaci nesestavuje a nemá žádnou auditovanou závěrku (ÚZ 2025 mikro bez auditu, SL6). Emitent není průchozí finco, ale holdco (drží 100 % příjemce, pravidlo 20), proto zůstává hodnocenou entitou emitent samostatně (krok 3); skupina „bez konsolidace“ (pravidlo 2). (mil. Kč) | 2024 |
|---|---|
| Aktiva celkem | 2 |
| Vlastní kapitál | 2 |
| Cizí zdroje | 0 |
| Tržby / hlavní výnosy | 0 |
| EBITDA | 0 |
| Nákladové úroky | 0 |
| Cizí zdroje / aktiva | 0,0 % |
2024: samostatně, ČÚS, auditováno. Zdroj: Účetní závěrka Oravila Company a.s. (nyní Spolumajitelé POZEMKY II. a.s.) za období 6. 9.–31. 12. 2024, ČÚS, individuální, se zprávou auditora BDO Audit s.r.o. (Ing. Jiří Sedláček, ev. č. 2550), výrok bez výhrad 22. 10. 2025; web emitenta, soubor Oravila-Company-a.s.-_Ucetni-zaverka-vc.-zpravy-auditora-2024_podpis-22.10.2025.pdf: s. 2 rozvaha (aktiva ř. 001 = 2 000 tis., oběžná aktiva ř. 037 = 2 000 = dlouhodobá pohledávka za ovládající osobou ř. 049; VK ř. 002 = 2 000; cizí zdroje ani závazky nevykázány), s. 3 VZZ (všechny řádky 0: tržby, provozní VH, nákladové úroky), s. 4–6 zpráva auditora, s. 7–9 příloha (bez dlouhodobého majetku a zásob, bez závazků). Shodně prospekt SENIOR s. 66–67. Přehled o peněžních tocích nesestaven. Srovnávací období neexistuje (první účetní období). Částky v mil. Kč.
Prospekty a emise
Unijní prospekt pro růst dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003578197 | 10. 11. 2025 | 19. 11. 2028 | 0 % (diskont) | 758 mil. Kč | v oběhu |
Unijní prospekt pro růst dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003578189 | 10. 11. 2025 | 19. 5. 2029 | 0 % (diskont) | 299 mil. Kč | v oběhu |
Unijní prospekt pro růst dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003561938 | 28. 6. 2024 | 28. 6. 2029 | 8,35 % | až 450 mil. Kč | v oběhu |
Registr prospektů ČNB (oam.cnb.cz), staženo 28. 10. 2026. „Vydáno“ = datum oznámení konečných podmínek ČNB; objem = nabízený (maximální) objem emise.
Poznámky k údajům
- Na webu je oznámení o svolání schůze vlastníků dluhopisů CZ0003561938 na 25. 6. 2026 ke změně emisních podmínek (zástavy podílů ve vlastnících nemovitostí, možnost prodeje vlastníka nemovitostí, zástava ve 2. pořadí) a „Emisní podmínky aktualizované“ (8/2026); výsledek schůze neznámý (web, ověřeno 30. 10. 2026).
Hodnocení ve srovnání dluhopisů
Ekonomický scorecard
– / 10
Typ: holding / investiční skupina, data 2024
| Blok | Body | Max. |
|---|---|---|
| Velikost | – | 6,50 |
| Historie skupiny Pravidlo 14 (ověřeno 29. 10. 2026): rok vzniku skupiny 2021 je jen z webu spolumajitele.cz, prospekt historii skupiny neuvádí → neuznává se. Emitent vznikl 6. 9. 2024 jako ready-made firma Oravila Company a.s., která „od svého vzniku nevykonávala žádnou ekonomickou činnost“ (prospekt SENIOR, s. 13–14) → počítá se od zahájení činnosti: projekt Chebsko začal smlouvou o smlouvě budoucí kupní dceřiné společnosti z 18. 7. 2025 (prospekt SENIOR, s. 7 a 69–70) a emisí dluhopisů 19. 11. 2025. Začátek 2025 (dříve 2021). | 0,00 | 5,50 |
| Finanční zdraví firma bez tržeb a provozní činnosti (aktiva pod 50 mil. Kč) → 0 bodů | 0,00 | 6,50 |
| Transparentnost Pravidlo 15 (ověřeno 29. 10. 2026) → 0 (dříve 0,5). Důvod: existují dvě různé verze téže závěrky za rok 2024 – ve Sbírce listin je verze sestavená 28. 4. 2025 bez auditu s textem, že jde o mikro účetní jednotku bez povinnosti auditu (B 29097/SL2/MSPH), na webu emitenta je auditovaná verze sestavená 25. 9. 2025 se zprávou BDO z 22. 10. 2025 (čísla jsou shodná). Doplňkově: EP ukládají sestavovat konsolidovanou závěrku od roku 2025 (čl. 10.10(c), prospekt SENIOR s. 45) a zpřístupnit roční závěrku do 5 měsíců (čl. 10.9(a), s. 44); ve Sbírce listin je za 2025 jen individuální mikro rozvaha bez auditu (SL5, založena 8. 9. 2026) a na webu emitenta auditovaná konsolidace 2025 není (může být jen v sekci pro investory za přihlášením – neověřeno). Prospekty a auditovaná ÚZ 2024 jsou na spmdluhopisy.cz zveřejněny. | 0,00 | 0,50 |
| Skupinové zázemí Nad emitentem stojí Spolumajitelé Invest I. a.s. a Spolumajitelé Partnership II s.r.o., kterou vlastní APPAREO Valores a.s. (2/3) a O1 Invest a.s. (1/3), za oběma je fyzická osoba JUDr. Jan Diblík (prospekt SENIOR s. 16 a 68–69). Žádný stát ani mimořádně silná nadřazená skupina. | 0,00 | 1,00 |
| Celkem | – | 20 |
Krátká historie – k dispozici je jen jeden auditovaný rok, proto ekonomické skóre nepočítáme (metodika, pravidlo 6).
Bez konsolidace – hodnotí se firma, která dluh obsluhuje (pravidlo 2).
Ochrana věřitele u emisí od 1. 1. 2025
| Emise | Kupón | Pozice | Ručení | Zástavy | Kovenanty | Design / 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003578197vydáno 10. 11. 2025, splatnost 19. 11. 2028 | 0 % (diskont) | 3,00 | 0,00 | 4,00 | 3,25 | 5,13 |
| SPM POZ II 0,00/28, diskontní, emise 19. 11. 2025, splatnost 19. 11. 2028 (prospekt SENIOR schválen ČNB 10. 11. 2025). Pozice: emitent je holdingová společnost, která drží 100 % Spolumajitelé Cheb s.r.o. (vlastník pozemků) a financuje ji zápůjčkami (s. 7 a 17 kap. 4.3(b) „Emitent je holdingovou společností“) → holdco. Seniorita: přímé, zajištěné, nepodřízené závazky (čl. 5 s. 31); všechny dluhy emitenta vzniklé po datu emise jsou dluhopisům podřízené (čl. 10.5 s. 44) → senior. Ručení: „Za Dluhopisy není poskytnuta záruka“ (shrnutí bod 3.3 s. 9) → 0. Zástavy: zástavní práva v 1. pořadí k nemovitostem z úvodní koupě (cca 2 100 ha v okresech Cheb a Tachov, kupní cena 980 mil. Kč, s. 69–70), k 100% podílu v dceřiné společnosti, k 100 % akcií emitenta, k vnitroskupinovým pohledávkám a k investičnímu účtu, ve prospěch agenta pro zajištění Conseq IM (čl. 6.1–6.3 s. 31–33); při prodeji pozemku zástava zaniká, ale výtěžek musí jít na zastavený investiční účet (čl. 6.10 s. 37–38). Kvalitní aktiva v dobrém pořadí s rozumnou vymahatelností, ale méně likvidní zemědělské a nestavební pozemky → silné 4. Kovenanty: konsolidovaný Net LTV < 60 % ke 31. 12. s povinností dozastavit nebo odkoupit dluhopisy, nesplnění bez nápravy = případ neplnění (čl. 10.2 s. 42–43); čerpání z investičního účtu jen při splněném LTV (10.3 s. 43); omezení dalšího dluhu a zákaz ručení mimo skupinu (10.4 s. 43); omezení distribucí vázané na LTV 50/45/40 % (10.6 s. 44); negative pledge (10.7–10.8 s. 44); informační povinnosti (auditovaná konsolidovaná roční a pololetní závěrka, manažerské zprávy, 10.9 s. 44–45); změna kontroly pod 85 %, cross-default nad 5 mil. Kč (11.1 s. 45–46). Hlavní rizika pokrytá, kovenanty mají zuby, ne však automaticky (porušení LTV samo není případem neplnění) → přiměřené 3,25. | ||||||
| CZ0003578189vydáno 10. 11. 2025, splatnost 19. 5. 2029 | 0 % (diskont) | 0,00 | 0,00 | 2,25 | 3,25 | 2,75 |
| SPM POZ II 0,00/29, diskontní, emise 19. 11. 2025, splatnost 19. 5. 2029 (prospekt JUNIOR schválen ČNB 10. 11. 2025). Pozice: stejný emitent jako u seniorní emise, holdingová společnost (s. 17 kap. 4.3(b)) → holdco. Seniorita: dluhy podřízené seniorním dluhopisům CZ0003578197, splatnost podmíněna jejich úplným splacením (čl. 5 s. 30; shrnutí s. 8–9) → junior. Ručení: „Za Dluhopisy není poskytnuta záruka“ (shrnutí bod 3.3 s. 9) → 0. Zástavy: jen zástavní práva ve 2. pořadí za seniorními dluhopisy k podílu v dceřiné společnosti, k akciím emitenta, k vnitroskupinovým pohledávkám a k investičnímu účtu, bez zástavy k pozemkům (čl. 6.2 s. 31) → slabé 2,25 (druhé pořadí, nepřímá aktiva). Kovenanty: Net LTV celkového konsolidovaného zadlužení < 80 % s povinností nápravy, jinak případ neplnění (čl. 10.2 s. 40–41); čerpání z investičního účtu podmíněno LTV obou emisí (10.3 s. 41); omezení distribucí při LTV 73/71/69 % (10.6 s. 42); negative pledge (10.7–10.8 s. 42); informační povinnosti (10.9 s. 42–43); změna kontroly a cross-default (11.1 s. 43). Stejná architektura jako u senioru, ale s volnějšími prahy → přiměřené 3,25 (alternativa ke zvážení: slabé 1). | ||||||
Články o skupině
Analýza dluhopisů: Spolumajitelé Dluhopisy
Náš dnešní emitent, společnost Spolumajitelé Dluhopisy, vydává svou první prospektovanou emisi na 400 milionů korun. Firma, jejíž bondy si pořídíte za 100 tisíc korun, je součástí…
Profil aktualizován 30. 10. 2026. Údaje z veřejných zdrojů, nejde o investiční doporučení. Chybu nám můžete nahlásit na info@dluhopisar.cz.