Analýza dluhopisů: Silverline Real Estate
Developerskou skupina Silverline, kterou zastřešuje SICAV fond kvalifikovaných investorů Silverline Real Estate, založila před pár lety trojice podnikatelů Dan Vaško, Martin Benroth a Vojtěch Brix.
Silverline Fund SICAV
EmitentFond kvalifikovaných investorů – rezidenční development v ČR (projektové společnosti, financování projektů). Emitenti Silverline Fund SICAV a.s.
26. místo z 66 ve srovnání dluhopisů Ekonomika emitenta 6,21 / 10Ochrana věřitele 4,00 / 10 (15. místo z 66)Celé srovnání
Stránka pro investory (silverlinere.com) (otevře se v novém okně)Vlastnická struktura
Mgr. Ing. Dan Vaškofyzická osoba, zakladatel, člen dozorčí rady; zakladatelské (hlasovací) akcie fondu41,66 %
Ing. Martin Benrothfyzická osoba, zakladatel, člen dozorčí rady; zakladatelské akcie fondu29,17 %
Ing. Vojtěch Brixfyzická osoba, zakladatel, člen dozorčí rady; zakladatelské akcie fondu29,17 %
Silverline Fund SICAV a.s.Fond kvalifikovaných investorů (SICAV), obhospodařovatel a jediný člen představenstva CODYA investiční společnost, a.s.; dluhopisy vydává na účet podfondu Silverline Real Estate, mimo podfond nepodniká. Zakladatelské akcie drží tři zakladatelé; ti mají v podfondu i investiční akcie třídy Z (k 31. 3. 2026 hodnota 245,6 mil. Kč).
Silverline Fund SICAV a.s.emitent dluhopisů · 1 emise
Základní prospekt schválený ČNB 30. 6. 2025 (PM 1. 7. 2025), č. j. 2025/077994/CNB/650, kap. 9.1.1, s. 83 (zakladatelské akcie, ovládající osoby); stejná struktura k 31. 3. 2026 i podle VZ 2025/26 (zpráva o vztazích, PDF s. 7–8)
Čím se skupina zabývá
Silverline Real Estate je podfond fondu kvalifikovaných investorů Silverline Fund SICAV a.s., který obhospodařuje CODYA investiční společnost a založili ho Dan Vaško, Martin Benroth a Vojtěch Brix. Investuje do rezidenčních developerských projektů v ČR přes 100% vlastněné projektové společnosti, kterým poskytuje zápůjčky (zhruba desítka projektů, např. Park Cihelka v Libčicích, Rezidence Sekaninova v Brně, Oáza Holešovice). K 31. 3. 2026 měl podfond aktiva 913,7 mil. Kč a fondový kapitál 854,2 mil. Kč; dluhopisy fondu činily 38,0 mil. Kč.
Základní ekonomické ukazatele
| Silverline Real Estate, podfond Silverline Fund SICAV a.s. (NID 75163055), účetně a majetkově oddělená část jmění Silverline Fund SICAV a.s. (IČO 14177111); individuální auditovaná závěrka podle ČÚS (vyhláška pro finanční instituce, finanční nástroje podle IFRS 9/13). Dluhopisy vydává Silverline Fund SICAV a.s. na účet podfondu (prospekt s. 1, 7; KP s. 2) a jsou vykázány v rozvaze podfondu (VZ 2025/26, příloha 6.8, PDF s. 78–79). Ručitel ani konsolidace neexistují (podfond účasti nekonsoliduje, vykazuje je v reálné hodnotě) → pravidlo 12 bod 3 a pravidlo 2: emitent samostatně, poznámka „bez konsolidace“. Fond (SICAV) mimo podfond nepodniká (aktiva 120 Kč, VZ 2025/26 PDF s. 6). (mil. Kč) | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Aktiva celkem | 914 | 523 |
| Vlastní kapitál | 854 | 398 |
| Cizí zdroje | 60 | 125 |
| Tržby / hlavní výnosy | 57 | 27 |
| EBITDA | 10 | 11 |
| Nákladové úroky | 3 | 2 |
| Cizí zdroje / aktiva | 6,5 % | 23,9 % |
2025: samostatně, ČÚS, auditováno; 2024: samostatně, ČÚS, auditováno. Zdroj: VZ 2025/26 (Výroční zpráva Silverline Fund SICAV a.s. a podfondu Silverline Real Estate za 1. 4. 2025 – 31. 3. 2026, web emitenta https://silverlinere.com/cs/ke-stazeni/, soubor 5290: https://silverlinere.com/cms/files/silverlinere.com/5290/Silverline-VZ-2025-26-fond-a-podfond.pdf): hospodářský rok 1. 4. 2025 – 31. 3. 2026 (rok 2025 = označení ve Sbírce listin „[2025]“), účetní závěrka podfondu, výrok PKF APOGEO Audit bez výhrad 28. 7. 2026 (PDF s. 52–56). Rozvaha PDF s. 60: aktiva 913 735; VK = čistá aktiva přiřaditelná držitelům investičních akcií 854 190 (účetně závazek, příloha 6.11 s. 80); cizí zdroje = Cizí zdroje celkem 59 545 (dluhopisy 38 037, ostatní pasiva 21 508). VZZ PDF s. 61: tržby = výnosy z úroků 55 095 + výnosy z finančních operací 2 098 (příloha 6.16, s. 83); EBIT = zisk před zdaněním 7 757 + nákladové úroky 2 515; odpisy 0 (podfond neodpisuje). Výkaz peněžních toků není součástí závěrky (pravidlo 5). Oběžná aktiva = aktiva splatná do 1 roku dle tabulky splatnosti (62 534 + 24 190, s. 93); krátkodobé závazky = závazky do 1 roku dle tabulky splatnosti (21 508 + 25 013 dluhopis 8,5/27 splatný 1. 3. 2027, s. 95). V tis. Kč → mil. Kč.; VZ 2024/25 (Výroční zpráva fondu a podfondu za 1. 4. 2024 – 31. 3. 2025, web emitenta): hospodářský rok 1. 4. 2024 – 31. 3. 2025, účetní závěrka podfondu, výrok PKF APOGEO Audit bez výhrad 30. 7. 2025 (PDF s. 36–40). Rozvaha PDF s. 58: aktiva 522 981; VK 397 738; cizí zdroje celkem 125 243. VZZ PDF s. 59: tržby = výnosy celkem 26 626 (úroky 18 081 + výnosy z finančních operací 8 545); EBIT = zisk před zdaněním 8 746 + úroky 2 003. Bez výkazu peněžních toků. Oběžná aktiva = 140 083 + 212 208 (tabulka splatnosti aktiv, PDF s. 90–91); krátkodobé závazky = 81 663 + 18 237 (tabulka splatnosti závazků, s. 93, chybně nadepsáno „k 31. 3. 2024“). Shodné se srovnávacím obdobím VZ 2025/26 (PDF s. 60–61).
Zveřejňování účetních závěrek
Poslední výroční zpráva a závěrka fondu (hospodářský rok do 31. 3. 2026) založena do Sbírky listin 26. 8. 2026, včas; závěrka podfondu Silverline Real Estate ve Sbírce založena není (je na webu emitenta). Ověřeno 30. 10. 2026.
Účetní závěrku je třeba založit do Sbírky listin nejpozději do 12 měsíců od konce účetního období.
Prospekty a emise
Unijní prospekt pro růst ve formě základního prospektu dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003574824 | 15. 7. 2025 | 30. 7. 2029 | 7 % | 12,9 mil. Kč | v oběhu |
Registr prospektů ČNB (oam.cnb.cz), staženo 28. 10. 2026. „Vydáno“ = datum oznámení konečných podmínek ČNB; objem = nabízený (maximální) objem emise.
Neveřejné emise
Emise bez prospektu schváleného ČNB, v registru ČNB nejsou.
| ISIN | Objem | Kupón | Splatnost |
|---|---|---|---|
| CZ0003559452 | 24,4 mil. Kč | 8,50 % | 1. 3. 2027 |
Výroční zpráva podfondu Silverline Real Estate za hospodářský rok 2025/26, příloha 6.8; objem = nesplacená jmenovitá hodnota k 31. 3. 2026.
Hodnocení ve srovnání dluhopisů
Ekonomický scorecard
6,21 / 10
26. místo z 66 ve srovnání Typ: holding / investiční skupina, data 2025/2024
| Blok | Body | Max. |
|---|---|---|
| Velikost | 2,925 | 6,50 |
| Historie skupiny Základní prospekt schválený ČNB 30. 6. 2025 (PM 1. 7. 2025), č. j. 2025/077994/CNB/650, kap. 3.2.2.1, s. 16: Dan Vaško „v roce 2016 založil společnost Silverline Ventures s.r.o.“, jejíž kapitál byl „později do fondu vložen“; 2019/2020 přechod z krátkodobých pronájmů do rezidenčního developmentu. Silverline Ventures s.r.o. je dnes 100% dceřinou společností podfondu (VZ 2025/26, příloha 6.3, PDF s. 76) → návaznost doložena (pravidlo 14). Podfond sám vznikl 31. 1. 2022 (prospekt s. 79), fond 21. 1. 2022. | 4,00 | 5,50 |
| Finanční zdraví úrokové krytí 4,65× = 2,50 b.; zadlužení 6,5 % = 2,50 b.; provozní cash flow = 0,00 b.; likvidita 1,86× = 0,50 b. | 5,50 | 6,50 |
| Transparentnost Pravidlo 15 (závěrka chybí ve Sbírce listin): ve Sbírce listin Silverline Fund SICAV a.s. (B 27027, ověřeno 29. 10. 2026) jsou za 2024/25 (SL6, založeno 12. 9. 2025) a 2025/26 (SL8, založeno 26. 8. 2026) uloženy jen 33stránkové výroční zprávy samotného fondu (neinvestiční část, aktiva 120 Kč); účetní závěrka hodnoceného podfondu Silverline Real Estate v nich chybí – je jen na webu emitenta. Ostatní kritéria pravidla 15 by na 0 nevedla: výroky auditora PKF APOGEO Audit bez výhrad (VZ 2025/26 PDF s. 53; VZ 2024/25 PDF s. 37), informační povinnost z EP čl. 5.4.12 plněna (VZ a zpráva o kovenantech programu k 31. 3. 2026 na webu, auditor potvrzuje včasné zveřejnění, zpráva o kovenantech s. 9). | 0,00 | 0,50 |
| Skupinové zázemí Pravidlo 16: nad podfondem stojí jen tři fyzické osoby – zakladatelé (prospekt s. 83); žádná velká diverzifikovaná skupina ani stát. | 0,00 | 1,00 |
| Celkem | 12,425 | 20 |
Výkaz peněžních toků za některý z hodnocených roků nebyl zveřejněn; za provozní cash flow tohoto roku proto počítáme 0 bodů (metodika, pravidlo 5).
Bez konsolidace – hodnotí se firma, která dluh obsluhuje (pravidlo 2).
Ochrana věřitele u emisí od 1. 1. 2025
| Emise | Kupón | Pozice | Ručení | Zástavy | Kovenanty | Design / 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003574824vydáno 15. 7. 2025, splatnost 30. 7. 2029 | 7 % | 3,00 | 0,00 | 0,00 | 5,00 | 4,00 |
U všech emisí: Pozice holdco (pravidlo 20): podfond drží 100% podíly v projektových společnostech a půjčuje jim (VZ 2025/26 příloha 6.2–6.3, PDF s. 75–77); výtěžek je určen na financování projektů přímo nebo úvěrem společnostem ve skupině (prospekt s. 10, EP čl. 5.4.7, s. 38). Seniorita: přímé, obecné, nezajištěné, nepodmíněné a nepodřízené (EP čl. 5.3, prospekt s. 36–37; KP s. 9 a 14) → senior. Ručení 0: splacení „není zaručeno“, ručitel nevystupuje (KP s. 9; registr ČNB bez ručitele). Zástavy 0: dluhopisy „nezajištěné“ (prospekt s. 8; pravidlo 19). Kovenanty 5 (pravidlo 18): několik finančních limitů testovaných každoročně auditorem jako agentem pro kontrolu kovenantů (EP čl. 5.4.11) – akcie Z ≥ 10 % aktiv podfondu (5.4.1), čistá aktiva ≥ 70 % pasiv (5.4.2), cizí zdroje skupiny ≤ 65 % aktiv skupiny (5.4.3), nebankovní cizí zdroje ≤ 30 % (5.4.4) (prospekt s. 37–38); k tomu zákaz jiného dluhového financování fondu, negative pledge, zákaz ručení, omezení úvěrů a použití výtěžku, zákaz ztráty kontroly (5.4.5–5.4.10). Plnění doloženo zprávou auditora o kovenantech dluhopisového programu k 31. 3. 2026 (výsledky 27 %, 95 %, 31 %, 16 %; s. 3–5). Porušení podstatné povinnosti je případem neplnění s právem vlastníka žádat předčasné splacení (EP čl. 5.9.1 b), prospekt s. 49–51).
Referenční výnos: 7,00 % (4 roky) (CZ0003574824). Výnos se neboduje.
Články o skupině
Profil aktualizován 30. 10. 2026. Údaje z veřejných zdrojů, nejde o investiční doporučení. Chybu nám můžete nahlásit na info@dluhopisar.cz.