Kreditní analýza: MIG BONDS s.r.o.
Skupina MIG patří mezi výraznější regionální developery s vazbou na brněnský rezidenční trh. Na první pohled má všechno, co investor u developerské emise rád vidí: dlouhou…
MIG BONDS
Aktivní emitentrezidenční development a pronájem nemovitostí (Brno, Hradec Králové, Prostějov); emitent je finanční SPV. Emitenti MIG BONDS s.r.o.
38. místo z 66 ve srovnání dluhopisů Ekonomika emitenta 5,46 / 10Ochrana věřitele 3,13 / 10 (20. místo z 66)Celé srovnání
Stránka pro investory (mig.cz) (otevře se v novém okně)Vlastnická struktura
Roman Šebelajediný akcionář ručitele MIG EQUITY SE (20 akcií po 6 000 EUR a 6 akcií po 1 000 EUR, ZK 126 000 EUR), skutečný majitel emitenta, jednatel emitenta a člen představenstva ručitele100 %
MIG EQUITY SE (IČO 064 33 766), jediný společník emitenta se 100 % podílem a ručitel emiseHoldingová evropská společnost skupiny MIG (vznik 14. 9. 2017, Brno), drží podíly na projektových SPV skupiny a funguje jako „vnitrofiremní banka“; běžný provoz zajišťuje dceřiná MIG s.r.o. K 1. 1. 2025 se s ní sloučila REZIDENCE ELATUS s.r.o. Individuální ÚZ 2024 (ČÚS, auditovaná, Alter Audit): aktiva 876,8 mil. Kč, vlastní kapitál 601,9 mil. Kč, cizí zdroje 274,9 mil. Kč (prospekt s. 74–80). Konsolidaci nesestavuje (s. 81).
MIG BONDS s.r.o.emitent dluhopisů · 1 emise
Unijní emisní prospekt pro růst (základní prospekt) MIG BONDS s.r.o., vyhotoven 17. 4. 2026, schválen ČNB 23. 4. 2026 (č. j. 2026/054034/CNB/650, PM 27. 4. 2026), s. 25–26 (organizační struktura) a s. 76–77 (čl. 13.6, 13.6.2)
Čím se skupina zabývá
MIG BONDS s.r.o. je účelově založená finanční společnost brněnské developerské skupiny MIG, která vydává dluhopisy a výtěžek půjčuje projektovým společnostem skupiny. Skupinu ovládá holding MIG EQUITY SE (100 % Roman Šebela), který emisi ručí. Skupina staví a prodává bytové domy hlavně v Brně (např. BD LIDO II, Elatus, KENIQ) a v Hradci Králové a část nemovitostí pronajímá. Konsolidovanou závěrku skupina nesestavuje.
Základní ekonomické ukazatele
| MIG EQUITY SE (IČO 064 33 766), ručitel a jediný společník emitenta, samostatně – individuální účetní závěrka podle ČÚS. Podle upřesnění pravidel 2 a 12 (veřejná metodika r7): MIG BONDS s.r.o. je průchozí finco bez konsolidace, výtěžek půjčuje do skupiny a dluh obsluhuje (a ručí za něj) MIG EQUITY SE, proto se hodnotí ručitel samostatně z jeho auditovaných závěrek, ne samotné finco. Konsolidace neexistuje: ručitel je osvobozen jako malá skupina účetních jednotek (§ 1c, § 22a ZoÚ; prospekt 4/2026, čl. 13.8.1.4, s. 81). Poznámka „bez konsolidace“ (pravidlo A2). Výtěžek jde formou zápůjček projektovým SPV skupiny (prospekt s. 8, čl. 9.15.4 s. 58), tj. i mimo samotného ručitele – poznámka podle pravidla 12 zůstává. (mil. Kč) | 2024 | 2023 |
|---|---|---|
| Aktiva celkem | 877 | 688 |
| Vlastní kapitál | 602 | 409 |
| Cizí zdroje | 275 | 279 |
| Tržby / hlavní výnosy | 42 | 22 |
| EBITDA | -1 | 0 |
| Nákladové úroky | 13 | 11 |
| Cizí zdroje / aktiva | 31,4 % | 40,5 % |
2024: samostatně, ČÚS, auditováno; 2023: samostatně, ČÚS, auditováno. Zdroj: Auditovaná účetní závěrka MIG EQUITY SE za rok 2024 (ČÚS, individuální), web emitenta https://www.mig.cz/fileadmin/user_upload/Auditovana___u__c__etni___za__ve__rka_za_rok_2024_Ruc__itele.pdf; zpráva auditora Alter Audit, s.r.o. (Ing. Jiří Viktorin, č. 2080), výrok bez výhrad se zdůrazněním, 15. 12. 2025 (PDF s. 1–3); rozvaha PDF s. 4–7, VZZ s. 8–9, příloha s. 10–11; tytéž údaje v prospektu 4/2026 s. 79–80. Tržby = celkové výnosy holdingu: tržby 0,019 + výnosy z podílů 33,100 + výnosové úroky 9,049 (ř. 1, 31, 39). EBIT = provozní VH −12,492 (ř. 30). Odpisy = úprava hodnot DHM trvalá 11,902 (ř. 14–16; odpis oceňovacího rozdílu k nabytému majetku, příloha s. 11). Úroky = nákladové úroky 12,800 (ř. 43). Výkaz peněžních toků nesestaven (pravidlo 5). Oběžná aktiva 264,494 zahrnují dlouhodobé pohledávky 177,661 (ř. 47). Krátkodobé závazky 145,312 (ř. 45); obchodní závazky krátkodobé 0,068 (ř. 51; dlouhodobé obchodní závazky 39,703 v ř. 36 nejsou zahrnuty). Kontrola: aktiva 876,827 = VK 601,937 + cizí zdroje 274,890. Dokument je sken, ověřeno shodou s prospektem s. 79–80.; Srovnávací období auditované ÚZ 2024 (pravidlo 6, výjimka: první auditovaná závěrka, srovnávací období obsahuje i výsledovku). Samotná ÚZ 2023 ve Sbírce listin (SL15 rozvaha, SL16 VZZ, SL19 příloha) zprávu auditora nemá. Zdroj: ÚZ 2024 (web emitenta), sloupec minulé období – rozvaha PDF s. 4–7 (stav převzatý ze zahajovací rozvahy k 1. 1. 2024), VZZ s. 8–9 (rok 2023); shodné s prospektem s. 79–80 a s neauditovanou ÚZ 2023 ve SL15/SL16 (aktiva 688 332, VH 11 110 tis. Kč). Tržby = výnosy z podílů 8,466 + výnosové úroky 13,443 + ostatní finanční výnosy 0,150 (= čistý obrat 22,059). EBIT = provozní VH 0. Odpisy 0. Úroky 10,700. Výkaz peněžních toků není. Krátkodobé závazky 195,456; krátkodobé obchodní závazky 0. Kontrola: 688,332 = 409,435 + 278,897.
Zveřejňování účetních závěrek
Auditovaná závěrka hodnoceného ručitele MIG EQUITY SE za rok 2025 zatím není ve Sbírce listin ani na webu (lhůta do 31. 12. 2026); emitent MIG BONDS založil závěrku za rok 2025 13. 10. 2026, bez zprávy auditora. Ověřeno 30. 10. 2026.
Účetní závěrku je třeba založit do Sbírky listin nejpozději do 12 měsíců od konce účetního období.
Prospekty a emise
Unijní emisní prospekt pro růst ve formě základního prospektu dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003583221 | 29. 4. 2026 | 30. 4. 2030 | 7 % | až 300 mil. Kč | v oběhu |
Registr prospektů ČNB (oam.cnb.cz), staženo 28. 10. 2026. „Vydáno“ = datum oznámení konečných podmínek ČNB; objem = nabízený (maximální) objem emise.
Hodnocení ve srovnání dluhopisů
Ekonomický scorecard
5,46 / 10
38. místo z 66 ve srovnání Typ: holding / investiční skupina, data 2024/2023
| Blok | Body | Max. |
|---|---|---|
| Velikost | 2,925 | 6,50 |
| Historie skupiny Pravidlo 14 – začátek činnosti skupiny doložený v prospektu: prospekt 4/2026, čl. 5.2.1, s. 22, mezi referenčními projekty Skupiny nástavba KARTOUZSKÁ (Brno – Královo Pole) „realizováno v roce 2012“ (dále 2015 Hotel Belveder, 2017 Lofty Brno); s. 18 „dlouhodobá přítomnost na trhu nemovitostí“. Hodnocená entita MIG EQUITY SE vznikla 14. 9. 2017 (prospekt s. 74–75). Nejasné: prospekt neuvádí, která společnost projekt 2012 realizovala; při striktním výkladu (vznik entity 2017, 9 let) by historie dala 4 místo 5 bodů (EKO o 0,50 nižší). | 5,00 | 5,50 |
| Finanční zdraví úrokové krytí -0,53× = 0,00 b.; zadlužení 31,4 % = 2,50 b.; provozní cash flow = 0,00 b.; likvidita 1,82× = 0,50 b. | 3,00 | 6,50 |
| Transparentnost Pravidlo 15, splněny tři důvody pro 0: (1) Existují dvě různé verze téže závěrky 2024: do Sbírky listin byla založena neauditovaná verze (rozvaha SL24 sestavená 1. 10. 2025, příloha SL25 z 1. 7. 2025, založeno 30. 10. 2025) s aktivy 876 629, VK 601 936, cizími zdroji 274 693 a krátkodobými závazky 145 115 tis. Kč, kdežto auditovaná verze na webu a v prospektu (sestavena a auditována 15. 12. 2025) uvádí 876 827 / 601 937 / 274 890 / 145 312 tis. Kč. (2) Auditovaná závěrka 2024 (se zprávou auditora) ve Sbírce listin chybí – je jen na www.mig.cz. (3) Emitent neplní informační povinnost z EP: zpráva o plnění LTV k 30. 6. 2026 (lhůta 30. 9. 2026, čl. 9.15 a 9.15.10, prospekt s. 58–59) na webu není. Výrok auditora k ÚZ 2024 je bez výhrad (se zdůrazněním skutečnosti). Pro úplnost: ÚZ 2023 založena v lhůtě (16. 9.–21. 11. 2024), starší závěrky 2017–2019 a 2021 byly založeny se zpožděním přes 12 měsíců (2. 6. 2022, 3. 7. 2023). | 0,00 | 0,50 |
| Skupinové zázemí Pravidlo 16: nad MIG EQUITY SE stojí jen jediný akcionář – fyzická osoba Roman Šebela (prospekt s. 76–77); velká diverzifikovaná skupina neexistuje. | 0,00 | 1,00 |
| Celkem | 10,925 | 20 |
Výkaz peněžních toků za některý z hodnocených roků nebyl zveřejněn; za provozní cash flow tohoto roku proto počítáme 0 bodů (metodika, pravidlo 5).
Bez konsolidace – hodnotí se firma, která dluh obsluhuje (pravidlo 2).
Ochrana věřitele u emisí od 1. 1. 2025
| Emise | Kupón | Pozice | Ručení | Zástavy | Kovenanty | Design / 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003583221vydáno 29. 4. 2026, splatnost 30. 4. 2030 | 7 % | 1,00 | 2,00 | 0,00 | 3,25 | 3,13 |
U všech emisí: MIG 7,00/30, 7 % p.a., datum emise 1. 5. 2026, splatnost 30. 4. 2030, listinné na řad, předpokládaný objem 150 mil. Kč (navýšení až 300 mil. Kč) (KP 28. 4. 2026, s. 6, 14–15). Pozice finco (pravidlo 20): emitent je účelově založená společnost bez vlastní činnosti, výtěžek jen půjčuje dál společnostem ve Skupině (prospekt čl. 5.1 s. 18, kap. 12 s. 73, s. 8). Seniorita: přímé, obecné, zajištěné, nepodmíněné a nepodřízené dluhy (čl. 9.3, s. 36–37; KP s. 7). Ručení 2 – kompenzační: ručitelské prohlášení mateřské MIG EQUITY SE (holding skupiny) podle § 2018 OZ za jistinu, úroky a úroky z prodlení, splatné do 30 dnů od výzvy (kap. 13.1–13.2 s. 74, ručitelské prohlášení s. 83–85; KP s. 7); ručitel je nezajištěný a sám jen holding, další ekonomicky relevantní ručitel není. Zástavy 0 (pravidlo 19): žádná zástava se nezřizuje. Kovenanty 3,25 (pravidlo 18): finanční limit s testem – LTV mateřské společnosti (cizí zdroje / aktiva celkem) max. 70 %, posuzováno k 30. 6. a 31. 12., potvrzení čestným prohlášením statutárního orgánu a zveřejnění zprávy (čl. 9.15, 9.15.5, 9.15.10, s. 58–59), k tomu zákaz zástav majetku emitenta (9.15.3), zákaz výplaty podílu na zisku (9.15.8), zákaz ručení (9.15.1), změny kontroly (9.15.2) a půjček mimo Skupinu (9.15.7); porušení povinnosti neodstraněné do 60 dnů je případ neplnění s právem na předčasné splacení (čl. 9.8.1 b), s. 49). Na 5 to nestačí: jde o jediný finanční limit a test je jen čestným prohlášením.
Referenční výnos: 7,00 % (4 roky) (CZ0003583221). Výnos se neboduje.
Články o skupině
Profil aktualizován 30. 10. 2026. Údaje z veřejných zdrojů, nejde o investiční doporučení. Chybu nám můžete nahlásit na info@dluhopisar.cz.