Firmu RESTYN Development jsme analyzovali už v roce 2024 jako menšího brněnského developera, kterou v roce 2018 založil podnikatel Roman Mátl. Tehdy šlo o firmu s ambiciózním programem do 440 mil. Kč, ale s jednou veřejnou emisí, pár privátními bondy, bankovními úvěry a celou řadou otazníků kolem historie a transparentnosti.

V roce 2026 se RESTYN vrací s novým prospektem, stále s týmž rámcovým programem a už pátou emisí. Skupina má dnes větší portfolio projektů a vyšší bilanční sumu, ale zároveň větší dluh a vyšší dluhopisovou aktivitu, a to jak na úrovni emitenta, tak dcer.

Dnešní portfolio projektů

Stabilní cash-flow

Rezidence Plotní
výnosová nemovitost s dlouhodobě pronajatými prostory (kombinace kanceláří, skladů, případně bytů). Nese opakované nájemné a patří mezi hlavní stabilizační prvky portfolia.

Plotní 69
kompletně zrekonstruovaný objekt s pokoji, kancelářemi a sklady, s plnou obsazeností a nájemným v řádu stovek tisíc měsíčně. Jde o typické „income-producing“ aktivum, ze kterého se splácí bankovní úvěr.

Rezidence Rostislav
kanceláře + parking – bytová část byla prodána. Ve firmě zůstaly kancelářské plochy a parkovací stání, která generují relativně stabilní, byť menší nájemné.

Stávající budova P15 (do demolice)
dočasný nájem současné budovy P15, dokud nezačne demolice a nová výstavba. Krátkodobé cashflow, které časem zanikne a nahradí ho čistý development.

Hybrid (nájem teď, výstavba/prodej později)

P15 jako celek
kombinace: dnes omezený nájem z existující budovy, v budoucnu plánovaná výstavba nového bytového domu a prodej jednotek. Projekt má přechod z „income“ módu do čistého developmentu, s výnosem výrazně posunutým do budoucna. Stavební povolení je již udělené, ale s výstavbou se čeká do roku 2028.

Čistý development

Holasická rozvojová
pozemek/projekt na průmyslovou halu, cílem je dotáhnout územní rozhodnutí a pravděpodobně projekt zpeněžit formou prodeje. Výnos je jednorázový a závislý na úspěchu povolovacích procesů a poptávce po průmyslových plochách. Zatím bez územního rozhodnutí.

Průmyslový park Želeč

velký logisticko-průmyslový projekt s rozsahem desítek tisíc m². Zatím jde o rozvojový projekt: územní řízení, povolení, financování a až následná výstavba a pronájem/prodej. Kapitálově náročný a zásadní pro budoucnost skupiny, ale aktuálně bez stabilního cashflow.

Bydlení Cholina
menší rezidenční projekt v menší obci, typicky s lokálně omezenou kupní silou a likviditou. Výnos bude záviset na schopnosti prodat jednotky v prostředí, které není „Praha/Brno premium“.

Volnočasový projekt

Hotel Stříbrná
horský hotelový areál orientovaný na turistiku a volnočasový segment. Jde o dlouhodobý provozní risk s vysokou citlivostí na ekonomický cyklus, změny v cestovním ruchu a kvalitu řízení hotelového byznysu. V portfoliu představuje nejvyšší „beta“ – potenciálně zajímavý, ale vysoce volatilní a náročný na management.

Co se od roku 2024 změnilo

Od naší předchozí analýzy došlo k několika důležitým posunům:

Část projektů byla dokončena nebo zpeněžena
U Rezidence Rostislav byly prodány byty, zůstaly kanceláře a parkovací místa. Plotní 69 je po rekonstrukci plně obsazené a nese nájemné. Některé starší projekty, které byly tehdy jen v prezentacích, jsou dnes reálně dokončené a mají čísla v účetnictví.

Rezidence Komárov je dnes ve skupině
V roce 2024 jsme kritizovali odštěpení části majetku do Rezidence Komárov mimo skupinu, vlastněné Mátlem napřímo, bez jasného vysvětlení v prospektu. Dnes je Rezidence Komárov formální dcerou v rámci skupiny, což narovnává část předchozího problému, i když historické odštěpení zůstává reputačním signálem.

Portfolio je širší a sektorově rozprostřenější
Vedle brněnského resi a menších rekonstrukcí přibyly rozvojovky typu Želeč (logistika), Cholina (resi mimo velká města) a Stříbrná (volnočasový hotel). Skupina už není „pouze malý brněnský developer“, ale multi-segment hráč s vyšší komplexitou a vyššími nároky na řízení rizik.

Emitent – zhoršení čísel mezi 2022 a 2024

V roce 2022 měl emitent RESTYN Development bilanční sumu cca 192 mil. Kč, vlastní kapitál kolem 104 mil. Kč a zadlužení zhruba 46 %. Dominovaly podíly v dcerách, pohledávky uvnitř skupiny a nedokončené nemovitosti. Holding sám žádné tržby z vlastního provozu negeneroval.

K 31. 12. 2024 už aktiva emitenta narostla přibližně na 279 mil. Kč, ale vlastní kapitál spadl jen na cca 56 mil. Kč, zatímco cizí zdroje vyskočily na zhruba 223 mil. Kč. Zadlužení se tak během dvou let dramaticky zvýšilo. Růst majetku byl financován především novým dluhem, nikoliv zisky.

Výsledek hospodaření emitenta za období 1. 7. 2023–31. 12. 2024 je výrazně záporný (ztráta v řádu desítek milionů korun), hlavně kvůli nákladům na prodej podílů a úrokovým nákladům. Vlastní kapitál se tím dále ztenčil. Z hlediska investora to znamená, že holding dnes stojí na výrazně slabším kapitálovém polštáři a je citlivější na jakékoliv problémy v projektech.

Aktivní významné dcery

Významné dceřiné společnosti, jak je definuje sám prospekt, měly k 31. 12. 2024 aktiva cca 246 mil. Kč a cizí zdroje 199 mil. Kč, tedy vlastní kapitál zhruba 47 mil. Kč a zadlužení kolem 80 %. Souhrnný hospodářský výsledek byl jen mírně záporný, což znamená, že projekty zatím provozně nekolabují, ale běží s velmi tenkým kapitálovým polštářem.

Na úrovni SPV tak vidíme typickou realitní strukturu „většina majetku na dluh“, která je pro banku zajištěnou na konkrétním projektu akceptovatelná, ale pro nezajištěného držitele dluhopisů znamená nízký prostor pro chyby – jakýkoli pokles hodnoty či zpoždění výnosů se rychle promítá do schopnosti obsluhovat dluh.

Dluhopisová situace – emitent i dcery

Emise emitenta

Emitent má v rámci programu schváleného do 440 mil. Kč dnes čtyři veřejné emise, splatné postupně v letech 2027, 2028, 2029 a 2032, s kupóny v pásmu 7–8 % p.a.. Celkový objem těchto čtyř emisí činil 160 mil. Kč, z nichž bylo k datu prospektu upsáno cca 106 mil. Kč.

První emise v roce 2024 byla koncipovaná s nominálem 1 mil. Kč a dlouhou splatností 2032, což odpovídá logice dlouhého developmentu, ale pravděpodobně se hůř prodávala. Další emise se už přizpůsobily trhu – zkrátila se splatnost a minimální investice klesla na 100 tis. Kč.

Emitent má vedle toho ještě podlimitní emisi (privátní bondy) se splatností 1. 4. 2026, z níž bylo upsáno 42 mil. Kč za 8 % p.a.. V rozvaze k roku 2024 se navíc objevuje 57 mil. Kč jako závazek vůči akcionáři, což v praxi funguje jako další forma cizího financování.

Výsledkem je, že emitent má nyní období, ve kterém každý rok od 2026 do 2029 musí řešit splatnost nějaké dluhopisové emise (nebo jejich refinancování), přičemž část dluhu leží i v krátkém horizontu (podlimitka 2026).

Emise dceřiných společností

Dluhopisové financování se přesunulo i do dcer:

• Jedna dcera (SPV) má podlimitní emisi vydanou v září 2025, splatnost 2028, 8 % p.a., objem 30 mil. Kč.
• Druhá dcera má podlimitní emisi z června 2025, splatnost 2028, 8 % p.a., 30 mil. Kč.
• Třetí dcera má podlimitní emisi z dubna 2025, splatnost 2028, 8 % p.a., 30 mil. Kč.

Skupina tedy stojí na poměrně masivní bondové pyramidě – nejen na úrovni emitenta, ale i v jednotlivých projektových firmách. Všechny tyto dluhopisy jsou nezajištěné, bez kovenantů, bez předčasného výstupu pro investora a v pořadí až za bankovními úvěry a zajištěnými věřiteli.

Bankovní financování

Tři hlavní projektové společnosti mají dohromady bankovní úvěry přibližně za 100 mil. Kč:

• City Apart + BRNO RENT – rámec 3,0 mil. EUR, aktuální dluh cca 2,949 mil. EUR, splatnost 2052, úrok 4,85 % p.a.
• Rezidence Plotní – úvěr 21 mil. Kč, splatnost 2048, úrok 6,92 % p.a.
• Rezidence Havlíčkova – úvěr 10 mil. Kč, splatnost 2043, úrok 8,05 % p.a.

Tyto úvěry mají strukturu typickou pro dlouhodobé investiční financování výnosových nemovitostí, nikoli krátké „bridge“ úvěry na výstavbu. Banka předpokládá, že City Apart, Plotní i Havlíčkova se budou dlouhodobě držet jako výnosové objekty a splácet z nájemného:

• City Apart – nájem z bytů a parkoviště
• Plotní 69 – nájem z pokojů, kanceláří a skladů
• Havlíčkova – nájemní mix dle lokálního využití

Praktickým důsledkem pro držitele dluhopisů je zde skutečnost, že bankovní dluh sedí v kapitálové struktuře po celou dobu života většiny bondů – s jejich splacením se nepočítá v horizontu 5–8 let, ale spíš ve stylu „banka tu bude s námi prakticky celou životnost projektu“. Banky jsou zajištěné (zástavy na podílech, nemovitostech), mají první nárok na výnos z majetku a na výtěžek z případného prodeje. Z pohledu dluhopisáře to znamená, že nedojde k uvolnění zástav ve středním horizontu a seniorský bankovní věřitel bude po celou dobu nad ním.

Závěr: