e-Finance je český real estate holding podnikatele Radka Jakubce. Investuje do hotelů, apartmánů, i vlastního developmentu, a to primárně díky prodeji dluhopisů drobným střadatelům.
Celá skupina se skládá z:
- koncernu e-Finance a.s. – matka a všechny dcery
-
- subholdingu EFI Hotels & Properties
Co tato skupina vlastní?
e-Finance sedí na portfoliu nemovitostí po ČR v uváděné znalecké hodnotě 1,98 mld. korun, které se nacházejí hlavně v Brně + na pár regionálních místech.
Projekty zahrnují komerční nemovitosti & hotelnictví, konkrétně třeba brněnské hotely, zámek v Račicích nebo obchodní centrum. Do přestavby zámku, ze kterého má vzniknout hotel, wellness centrum a turistická atrakce, už skupina nalila velké množství kapitálu: dosud 253 milionů korun, financované interní půjčkou s 12% úrokem. Projekt má několik fází, přičemž v budoucnu má vzniknout i podzemní parkoviště a luxusní byty. Celé to financují dluhopisy.
Pak je tu projekt e-Finance Apart Hotel v obci Lipová-lázně v okrese Jeseník, který je již dokončen a poskytuje krátkodobý pronájem v apartmánech, který byl spolu s obchodním centrem Jihlava jediný ziskový projektem skupiny v loňském roce. Druhá fáze je nyní ve výstavbě, timeline dokončení 2027. Plán je nalákat turisty, dokončit druhou etapu, refinancovat dluh a získávat pasivní cash flow z provozu.
Portfolio v kostce:
- Zámek Račice – celý areál s hotelovými pokoji, wellness, restauracemi, konferenčními sály a svatebně-eventovým byznysem
- eFi Palace Brno – obří multifunkční komplex: hotel, byty, kanceláře, restaurace, fitness, parkování
- EFI SPA Hotel Brno – čtyřhvězdičkový hotel s wellness, vlastním pivovarem, apartmány a podzemními garážemi
- EFI Hostinec & Stará Tkalcovna – provoz restaurací
- eFi Břeclav – čerpací stanice, stání pro karavany, autoservisní plochy = nájemní příjem
- eFi Byty Brno Líšeň – osm bytů + garáže, pronajímané krátkodobě i dlouhodobě
- e-Finance Jihlava – Obchodní galerie – obchodní centrum s 22 retail jednotkami, kancelářemi, byty a garážemi
- eFi Sport Centrum – pozemky a budovy pro budoucí rekreační areál (motorest, mlýn, rybník atd.)
- e-Finance Apart Hotel Lipová-lázně – apartmány a pozemky určené pro rozšíření wellness/rekreačního provozu
- Rezidenční projekty a pozemky – Omice (3 rodinné domy v přípravě), Jeseník (8 bytů k rekonstrukci), Břeclav (projekt 39 bytů ve fázi povolení)
Celkově se tedy jedná o mix hotelů, bytů, jednoho zámku, obchodního centra, pozemků pro development a pár specifických aktiv (čerpací stanice, rekreační areál).
K březnu 2025 má celý holding vydané a nesplacené dluhopisy za více než 1,2 mld. korun. Mateřská e-Finance a účelová firma e-Finance CZ tyto prostředky po získání dále redistribuují plošně za 12 %. Většina dluhopisů má navíc velmi krátkou splatnost (maturita 2025-2027), což znamená, že potřebují likviditu nebo refinancování každý rok alespoň v horizontu nadcházejících třech let. Třeba v letošním roce musí splatit dluhopisy za skoro 500 milionů korun, což bez otočení úplně nejde, když má skupina oněch 500 milionů v napůl dokončených projektech.
Současné hlavní zdroje příjmů se dají shrnout do několika oblastí:
- Hotelový a pohostinský provoz – hotely, wellness centra, lázně, konferenční prostory, svatby, restaurace a dokonce i vlastní pivovar. Tohle je opakující se příjem od hostů, turistů, firemních akcí a z jídla a pití.
- Nájemné – dlouhodobé pronájmy bytů, kanceláří, garáží, obchodních jednotek nebo komerčních prostor (například jihlavská obchodní galerie, břeclavská čerpací stanice či brněnské byty).
- Development a prodeje – skupina kupuje pozemky nebo staré objekty, rekonstruuje je a pak:
- buď prodá hotové byty či domy a jednorázově získá cash,
- nebo si je nechá a dál pronajímá, čímž si buduje stabilní příjem.
- Zhodnocování nemovitostí – jakmile jsou projekty dokončené a zaběhnuté, jejich tržní hodnota roste. To se ukazuje ve znaleckých oceněních a dá se zpeněžit refinancováním nebo prodejem.
- Doplňkové příjmy – vstupy do wellness, prodej piva z vlastního pivovaru, rezervace konferencí, turistické prohlídky zámku Račice a podobné aktivity.
Ekonomická situace:
Finanční výsledky skupiny ukazují poměrně zajímavý kontrast mezi provozní a čistou úrovní hospodaření. Tržby dosáhly přibližně 246 milionů korun a provozní zisk (EBIT) činil zhruba 38 milionů korun, což odpovídá marži kolem 15 %. To je pro kombinaci hotelových a realitních aktivit poměrně solidní výsledek.
Na úrovni čistého hospodářského výsledku se ale situace mění: skupina skončila ve ztrátě okolo -35 milionů korun, a to tato ztráta se postupně prohlubuje:
- Ztráta 2024: -35 milionů korun
- Ztráta 2023: -33 milionů korun
- Ztráta 2022: -18 milionů korun
Ukazuje se tedy, že i když samotný provoz dokáže generovat slušný zisk, na úrovni čistého zisku stále dochází k výraznému odlivu způsobenému zejména obrovskými náklady na obsluhu dluhu.
Co to pro skupinu e-Finance znamená:
Provozní část skupiny v zásadě funguje: 15% provozní marže naznačuje, že hotely, nájmy, restaurace nebo eventy nejsou pro e-Finance ztrátovým byznysem. Po započtení mezd, energií, údržby i odpisů zůstává pozitivní provozní výsledek v desítkách milionů, tedy samotný „stroj“ se točí. Problém nastává na finanční úrovni. Pokud EBIT činí +38 milionů a čistý výsledek –35 milionů, znamená to, že finanční a další neprovozní náklady zatížily hospodaření přibližně –73 miliony korun. Vzhledem k tomu, že skupina financuje velkou část dluhu prostřednictvím dluhopisů kolem 8 %, odpovídá tento rozdíl vysokému úrokovému břemenu.
Výsledek tedy není jen otázkou provozní efektivity. Aby pokryla cca 73 milionů mezeru mezi provozním ziskem a celkovou ztrátou, musela by při zachování současné marže provozního zisku (15 %) zvýšit tržby přibližně o 490 milionů korun (73 / 0,15 = 487), aby pokryla náklady pod provozní úrovní. Jinými slovy by musela téměř ztrojnásobit své tržby. Je ale třeba připomenout, že analýza pracuje s nekonsolidovaným prostým součtem finančních dat z jednotlivých výkazů.
Kde se to může zlomit:
Největší hrozbou je refinanční riziko. Pokud se nepodaří prodat část majetku nebo výrazně navýšit provozní výsledky, může být rolování drahých dluhopisů v letech 2026–2028 hodně problematické.
Refinancování je pro skupinu naprosto klíčové a čísla to ukazují dost jasně. Celkový objem nesplacených dluhopisů se pohybuje kolem 1,144 miliardy korun jen u společnosti e-Finance. Pak je tu mateřská e-Finance, která měla podle posledního schváleného prospektu z konce roku 2023 nesplacené bondy za 290 milionů korun, u nichž je před splacením stále cca polovina. K tomu připočtěte minimálně 325 milionů korun bankovních dluhů:
- 1,144 miliardy korun (e-Finance CZ)
- 140 mil. Kč (e-Finance)
- 325 mil. Kč (bankovní dluhy)
Skupina má tedy externí dluh 1,609 mld. korun. U dluhopisů e-Finance se úroky pohybují kolem 8-9 % ročně, přičemž některé nesou i pohyblivý výnos. Struktura emisí je rozdrobená do desítek menších tranší po 10–50 milionech, ale termíny splatnosti se soustředí hlavně do příštích dvou až tří let. Největší tlak přijde v letech 2025–2026. Jen odhadem podle maturit je do konce roku 2026 splatných více než 600–700 milionů korun, tedy více polovina celého dluhového balíku e-Finance CZ. Většina emisí má splatnost 2–3 roky, takže se neustále otáčejí. Druhá vlna pak přijde v letech 2027–2028, kdy bude potřeba refinancovat dalších 300–400 milionů. Po roce 2029 už zbývá jen pár drobnějších emisí, včetně protiinflačních.
Skupina je už několik let ve ztrátě, každoročně ve výši nižších desítek milionů, a její model přežívá jen díky tomu, že se daří vydávat nové dluhopisy na splacení těch starých. Dosavadní provozní výsledky na splacení jistin nestačí, protože nedokážou ani pokrýt úroky, tím pádem ani generovat pozitivní cash flow. Tržby kolem 246 milionů korun a provozní zisk 38 milionů korun tak ani zdaleka nepokryjí splátky jistiny v řádu stovek milionů. Osud skupiny tak zůstává plně závislý na dalším refinancování nebo na prodejích majetku. První cesta funguje, dokud má trh chuť kupovat: pokud by apetit investorů vyschl, nastává problém. I druhá cesta má své nástrahy: aktiva sice mají hodnotu, ale jsou velká a nelikvidní. Zámek nebo hotel prostě neprodáte přes noc.
Skupina má ale výhodu, že má v rozvahách nevykázaný zisk z tržního růstu cen svých nemovitostí, čehož by mohla při splácení jistin využít. Zde je přehled valuací klíčových nemovitostí:
Jednotlivé části portfolia se však liší podle toho, jak snadno by se daly zpeněžit:
Brněnské hotely (EFI SPA Hotel, eFi Palace):
Tyto nemovitosti představují klíčová aktiva skupiny:
U eFi Palace, s.r.o. je rozdíl mezi znaleckým oceněním (618 mil. Kč) a skutečně generovaným výnosem velmi výrazný. Provozní zisk v roce 2024 činil 9,4 mil. Kč, což odpovídá výnosnosti okolo 1,5 % z oceněné hodnoty. To je yield, který by danou valuaci ospravedlňoval jen v rámci prémiových pražských hotelů. Brno ale takovou reputaci zatím nemá. Na druhou stranu je vidět, že obsazenost objektu není špatná: v roce 2023 dosahovala 67,9 %, v roce 2024 činila 66,4 % a v prvním pololetí 2025 vzrostla na 75,2 %. To naznačuje určité zlepšení provozní výkonnosti, nicméně rozdíl mezi znaleckou valuací a reálným cash flow zůstává značný.
| Účetní hodnota nemovitosti | Valuace znalcem | Bankovní úvěr | Provozní výnosy 2024 | Provozní zisk 2024 | VH 2024 | VH minulých let | |
| eFi Palace complex (Brno) | 229 mil. Kč | 618 mil. Kč (skoro trojnásobek) | 139 mil. Kč | 41 648 | 9 427 | -1 330 | -6 668 |
U společnosti e-Finance EU, a.s., která vlastní hotel EFI SPA Hotel v Brně, je situace podobná. Znalecký posudek oceňuje nemovitost na 433 mil. Kč, zatímco účetní hodnota činí 340 mil. Kč. Provozní zisk v roce 2024 dosáhl 6,1 mil. Kč, což odpovídá výnosnosti zhruba 1,4 % z oceněné hodnoty. To je velmi nízké číslo v porovnání s obvyklými výnosovými očekáváními investorů v regionálních hotelových projektech, které se typicky pohybují v rozmezí 6–8 %. Aby byla tato valuace udržitelná, muselo by dojít k výraznému navýšení obsazenosti nebo průměrných cen za pokoj. V současném stavu se proto znalecké ocenění jeví spíše optimistické.
| Účetní hodnota nemovitosti | Valuace znalcem | Bankovní úvěr | Provozní výnosy 2024 | Provozní zisk 2024 | VH 2024 | VH minulých let | |
| EFI SPA Hotel (Brno) | 340 mil. Kč | 433 mil. Kč | 109 mil. Kč | 32 863 | 6 101 | -5 757 | -7464 |
Likvidita u hotelů bývá střední až vyšší, protože Brno je druhé největší město a hotely i byty jsou pro institucionální investory atraktivní. Ovšem především chain hotely typu Hilton, Ibis nebo Marriott, které veřejnost navštěvuje prakticky kdekoli na světě, protože přesně vědí, co dostanou, kolik to bude stát a jaký bude standard služeb. Ta předvídatelnost je důležitá i pro investory: výnosy jsou stabilní, podporované globální značkou, a samotnou nemovitost je snadné později prodat dalšímu fondu. Obsazenost těchto hotelů plyne automaticky z globální sítě této značky, ať už díky věrnostním programům, korporátním smlouvám nebo spolupráci s cestovními kancelářemi. I samotný provoz je silně standardizovaný: personál, marketing i organizační postupy se řídí zavedenými manuály. Když si investor koupí Hilton v Praze, v podstatě se nic nemění. Cash flow zůstává stabilní a předvídatelné, což dělá z těchto hotelů pro institucionální kapitál atraktivní a téměř „bondové“ aktivum.
Nezávislý butikový hotel, jako je třeba EFI SPA nebo eFi Palace, může být skvělý, ale stejně tak může dopadnout špatně: záleží na kuchaři, personálu a marketingu. Tyto hotely musí denně bojovat o to, aby přilákaly hosty. Spoléhají na recenze na TripAdvisoru, reklamy na Googlu a lokální PR. Pokud je současný vlastník schopný a tým funguje, vše běží. Když ale odejde nebo něco pokazí, zákazníci se rychle vytratí. A právě proto jsou investoři u těchto aktiv opatrní. Návštěvníci nepřicházejí díky globální značce nebo věrnostnímu programu, ale proto, že tým dělá aktivní marketing přes Booking.com, TripAdvisor a sociální sítě. Jakmile management poleví, recenze padají, obsazenost klesá a příjmy se propadají. Bez mezinárodních korporátních smluv či stabilního pipeline je cash flow výrazně méně jisté a hotel se může rychle dostat do ztráty.
U těchto hotelů také v otázce přežití mnohem více rozhoduje míra obsazenosti. Nemají totiž globální smlouvy ani věrnostní program, takže 10–20 % rozdíl v obsazenosti může být klidně rozdíl mezi černou a červenou nulou. Při 65 % obsazenosti může být takový hotel ziskový, při 45 % už prodělává. Stačí chyba v nastavení cen, rezervačního systému nebo PR a čísla jdou okamžitě do mínusu. Hilton v Praze si udrží stabilních 70–80 % bez ohledu na to, kdo zrovna sedí na recepci nebo co se píše v lokálním PR. Rozdíl je i v distribučních kanálech. Velké řetězce mají korporátní kontrakty: firmy jako IBM nebo Siemens automaticky rezervují konference v Hiltonu. Nezávislé hotely typu EFI jsou závislé hlavně na pořadí na Booking.com a recenzích. Jakmile klesne hodnocení nebo se změní algoritmus, rezervace můžou během pár dní spadnout. Další slabinou je personál. Řetězce mají detailní manuály, jak vést housekeeping, gastronomii nebo řízení cen. EFI spoléhá na pár klíčových lidí.
Co je také důležité, že tato aktiva jsou kryta bankovními úvěry. Kdyby se jeden z hotel prodal, nejdřív se musí splatit banka a teprve co zbyde půjde skupině. Cash-out z “papírových” valuací by tedy mohl uvolnit kapitál na splacení jistin, ale u těchto aktiv by měly vždy přednost banky.
Komerční nemovitosti (Obchodní galerie Jihlava, břeclavská čerpací stanice a pozemky v Jeseníkách)
U těchto nemovitostí je likvidita spíše nízká až střední. Nejde o prémiový trh – regionální aktiva se hůře prodávají a často jen se slevou. Obchodní galerie v Jihlavě je navíc třetí nemovitostí, která je financovaná bankou. Zde tedy platí to samé, co u hotelů.
U společnosti e-Finance Jihlava, a.s., která vlastní Obchodní galerii v Jihlavě, je znalecké ocenění stanoveno na 176 mil. Kč oproti účetní hodnotě 115 mil. Kč. Provozní zisk v roce 2024 činil 5,7 mil. Kč, což představuje výnosnost přibližně 3,2 % z oceněné hodnoty. To je sice lepší než u brněnských hotelů, ale stále pod hranicí, kterou by většina investorů považovala za atraktivní. Navíc jde o regionální trh, kde je likvidita nižší a okruh potenciálních kupců omezený. Reálná tržní cena se tak může v případě skutečného prodeje pohybovat pod znaleckým posudkem, a to i přes relativně stabilní provozní výkonnost objektu.
| Účetní hodnota nemovitosti | Valuace znalcem | Bankovní úvěr | Provozní výnosy 2024 | Provozní zisk 2024 | VH 2024 | VH minulých let | |
| EFI Obchodní galerie (Jihlava) | 115 mil. Kč | 176 mil. Kč | 43 mil. Kč | 8 495 | 5 701 | 1 809 | 749 |
Zámek (Račice):
U této nemovitosti je likvidita velmi nízká. Takové objekty kupují spíše nadšenci, nadace nebo jednotlivci s velkými prostředky, ne instituce hledající stabilní výnos.
U tohoto zámku Račice je vidět jasný rozpor mezi znaleckým oceněním a reálnou likviditou. Podle účetních závěrek má tento majetek hodnotu zhruba 335 milionů korun, zatímco znalecký posudek přiložený k prospektu uvádí částku 430 milionů korun, tedy o 100 milionů více. Tento rozdíl ale stojí hlavně na předpokladech o „nejlepším možném využití“ (hotel, wellness, svatby, konference), nikoli na skutečném cash flow. Zámek je dlouhodobě prodělečný, a to i na provozní úrovni. Ve skutečnosti jsou podobné historické nemovitosti na trhu velmi obtížně prodejné. Proces prodeje trvá roky a konečná cena bývá spíše nižší než vyšší oproti účetní hodnotě. Znalecký posudek je proto vhodné vnímat spíše jako teoretický odhad založený na předpokladech o budoucím využití než jako realistickou ukázku toho, co by bylo možné získat při okamžitém prodeji.
| Účetní hodnota nemovitosti | Valuace znalcem | Bankovní úvěr | Provozní výnosy 2024 | Provozní zisk 2024 | VH 2024 | VH minulých let | |
| Zámek (Račice) | 335 mil. Kč | 430 mil. Kč | 0 | 5 887 | -2 564 | -2 564 | -14 119 |
U společnosti e-Finance Zámek Račice, s.r.o., je znalecké ocenění nastaveno na 430 mil. Kč, zatímco účetní hodnota činí 335 mil. Kč. V roce 2024 dosáhly provozní výnosy 5,9 mil. Kč, ale provozní hospodaření skončilo ztrátou –2,6 mil. Kč. Celkové kumulované ztráty z minulých let přesahují 14 mil. Kč. Objekt tak zatím nedokáže generovat stabilní pozitivní cash flow, které by opodstatňovalo znaleckou valuaci. Vzhledem k charakteru majetku (historický zámek) je navíc jeho likvidita omezená a případný prodej by mohl trvat delší dobu, přičemž dosažená cena by se mohla pohybovat pod deklarovaným oceněním.
Menší rezidenční aktiva (byty v Brně-Líšni, dům v Bílovicích nad Svitavou, pozemky v Omicích):
Tato aktiva jsou naopak vysoce likvidní. Byty v Brně či menší stavební parcely lze prodat během měsíců. Právě tady by skupina mohla nejrychleji uvolnit hotovost.
Dluhopisy:
Historie dluhopisů této skupiny sahá až do roku 2012, což z ní dělá jednoho z průkopníků v prodeji dluhopisů retailu v Česku. Dnes má na kontě má přes dvacet schválených dluhopisových prospektů a nespočet emisí.
V letošním roce si e-Finance nechala obnovit všechny tři historické dluhopisové programy z let 2020, 2022 a 2024.
Na jaře nejprve aktualizovala programy z let 2022 (na který vychází protiinflační nezajištěné bondy) a 2024, na který vychází fixně úročené bondy zajištěné akciemi holdingové společnosti EFI Hotels & Properties, která má podíly v SPV vlastnící hotely a obchodní centrum.
Zde je ukázka jedné z letošních emisí programu z roku 2022, který vydává dluhopisy bez zajištění i kovenantů:
| ISIN | Datum emise | Výnos (p.a.) | Objem | Datum splatnosti |
| CZ0003570665 | 1.5.2025 | inflace + marže 1 % | 2 mil. Kč | 1.5.2029 |
Zde je ukázka letošní emise na program z roku 2024:
| ISIN | Datum emise | Výnos (p.a.) | Objem | Datum splatnosti |
| CZ0003571267 | 01.05.2025 | 7-9% podle období | 35 mil. Kč | 01.06.2028 |
V srpnu 2025 přišel prospekt obnovující program z roku 2020, na který ale emise zatím žádná nevyšla. Dluhopisy v tomto případě nesou zajištění formou zástavního práva k areálu zámku Račice a přilehlým pozemkům, který byl k 30. 6. 2025 oceněn na zmíněných areálu 432 milionů korun. Je však nutné dodat několik podstatných skutečností. Zástava je sice reálná, ale její vymáhání by bylo časově i procesně náročné – prodej historického komplexu s desítkami parcel a budov není rychlá ani jednoduchá operace. Otázkou je také skutečná likvidita: ačkoli posudek mluví o více než 430 milionech, při nuceném prodeji může být dosažená cena citelně nižší.
Závěr:
Ukazuje se tedy, že i když samotný provoz dokáže generovat slušný zisk (15% provozní marže), na úrovni čistého zisku stále dochází k výraznému odlivu způsobenému zejména obrovskými náklady na obsluhu dluhu, která loňský provozní zisk 38 milionů korun stáhla o -73 mil. do ztráty -35 milionů korun. Aby tuto mezeru mezi provozním ziskem a celkovou ztrátou pokryla, musela by při zachování současné marže provozního zisku zvýšit tržby přibližně o 490 milionů korun. Jinými slovy by musela ztrojnásobit své tržby. Na nic takového ale nemá čas, protože má nesplacené dluhopisy za více než 1,2 miliardy korun, z nichž většina má splatnost v letech 2025-2028 (a třeba jen příští rok musí vracet přes 500 milionů). K tomu má e-Finance ještě bankovní dluhy. Externě tak dluží minimálně 1,6 mld. korun.
Celá skupina je přitom kvůli svému dluhu již několik let ve ztrátě, každoročně ve výši nižších desítek milionů, a její model přežívá jen díky tomu, že se daří vydávat nové dluhopisy na splacení těch starých. Protože provozně nedokáže vydělat ani na splacení úroků, bude muset splácení jistin v letošním a dalších letech zcela jistě dále refinancovat, nebo začít prodávat nemovitosti, aby zpeněžila zisk z růstu hodnoty portfolia. První cesta závisí na apetitu investorů do jejích dluhopisů dále investovat, a je otázkou, jestli se trh pro nové drobné střadatele již nevyčerpal (nebo jestli budou chtít původní investoři dluhopisy rolovat). Jedná se ale o společnost, která pochopila, jak dluhopisy retailu v Česku prodávat. Namísto jedné velké emise nebo několika menších jich tento holding produkuje desítky, což jí dovoluje kontinuálně cílit na rotující drobné investory a umožňuje tak velkou flexibilitu, protože vydávají emise podle toho, kolik kapitálu zrovna potřebují, přičemž dluhopisy strukturují jako smlouvy na jednotlivé projekty nebo etapy. Zároveň je mohou přizpůsobit časovému přání investorů, protože každá emise má jinou dobu splatnosti a s tím i trochu odlišný kupón. Na tom se dá dobře testovat, jaký kupón a jaká doba splatnosti se prodává nejlépe.
Druhá cesta je využít nevykázané zisky z růstu hodnoty portfolia a přeměnit je na peníze buď prodejem, nebo refinancováním přes banku. Na růst hodnoty nemovitostí ukazují alespoň znalecké posudky, které skupině slibují zisky z přecenění portfolia ve středních až vyšších stovkách milionů korun. Většinu tohoto zisku táhnou čtyři hlavní nemovitosti: dva brněnské hotely, jihlavské obchodní centrum a zámek v Račicích. Valuace jsou ale poměrně agresivní, protože stojí spíše na předpokladech o budoucím stabilizovaném provozu než na dnešním cash flow. Papírová valuace v praxi navíc naráží na další limit, a to likviditu. Prodat dva velké brněnské hotely nebo regionální obchodní centrum není otázka měsíců, ale spíše let, a u zámku v Račicích je situace ještě složitější, protože ten je atraktivní jen pro velmi úzký okruh zájemců. Jinými slovy, papírový zisk z přecenění se dá uznat, ale přeměnit ho rychle na hotovost, kterou by bylo možné použít na splacení miliardového dluhu, je mnohem těžší. Proto zůstává hlavní otázkou, jestli se firmě podaří dál rolovat dluhopisy u retailových investorů, protože rychlé cash-out řešení z portfolia v praxi moc reálné není.
Skupina je ve svém dluhopisovém příběhu podobná dřevařskému holdingu Wood Seeds minimálně v tom, že dluhopisy dlouhodobě financuje novými a zadlužuje se stále více: ještě na konci 2023 měla e-Finance CZ nesplacené dluhopisy za 560 milionů korun, o rok a půl později je to dvakrát tolik. Přesto jde v médiích o skoro neznámého a neprobíraného emitenta. Finanční situace třeba takové Saunie a její dluhopisová situace dostává v médiích mnohem větší pozornost, navzdory mnohem menšímu celkovému dluhu z dluhopisů, který činí přibližně 400 milionů korun. Je to do jisté míry pochopitelné: Saunia je viditelnější, aktivně komunikuje s médii a její „saunový příběh“ je pro čtenáře srozumitelnější a atraktivnější, zatímco e-Finance působí spíše v ústraní. Podle nás by ale tento mediální bias měl být napraven, protože objem prostředků, které do e-Finance vkládají čeští drobní investoři, je zde násobně vyšší.
Tato skupina navíc jakémukoliv analytikovi bez konsolidace prakticky znemožňuje znát její skutečný finanční stav, a to ani když si dá tu práci a projde všechny firmy jednotlivě. Výkazy jednotlivých firem jsou zkreslené o vnitroskupinové operace (u nichž nevíme, jaká je jejich četnost) a některým firmám kompletní výkazy za rok 2024 v rejstříku chybí, včetně dluhopisového emitenta a mateřské společnosti e-Finance. Některé finanční údaje k této firmě jsou uvedeny v prospektu, ale u firmy s aktivy za miliardu pár vybraných čísel zkrátka nestačí. Zákon o konsolidaci tu sice máme, ale u skupin chodící si pro peníze na kapitálový trh, kde vyberou více než miliardu, by měla platit přísnější pravidla.
Zajímavostí na konec je fixní výnos u letos vydaných dluhopisů ze zajištěné emise, který pro nadcházejících 12 měsíců činí 9%, zatímco u nové emise z nezajištěného programu je výnos navázaný na inflaci (+ 1% marže). Inflace spotřebitelského koše byla za posledních 15 let vždy pod čtyřmi procenty kromě dvou výjimek, kdy se v letech 2022 a 2023 utrhla ze řetězu kvůli divoké souhře mnoha faktorů. V roce 2024 už ale byla opět pouze 2,4 %, tedy blízko inflačního cíle (a historicky byly roky, kdy byla inflace i pod 1 %, např. 2013–2016). Zajištěné bondy tu tak potenciálně nesou lepší výnos, navíc při kratší splatnosti.
