Kancelářský komplex Churchill Square v centru pražské metropole postavila developerská divize investiční skupiny Penta mezi lety 2017 a 2020. Jde o dvě budovy na místě bývalých opuštěných skladů Českých drah hned vedle Vysoké školy ekonomické. V první má sídlo česká pobočka mezinárodní poradenské společnosti Deloitte, ve druhé sídlí Fortuna. Komplex kancelářských budov doplňují v přízemní části maloobchodní prostory. Vedle kancelářských objektů stojí rezidenční dům s luxusními byty, který v roce 2018 začala budovat společnost SUDOP. Kancelářské budovy Churchill Square jsou z hlediska diverzifikace nájemců rizikovější aktiva, protože dohromady stojí jen na dvou nájemcích, takzvaných single tenantech.
Na konci covidového roku 2020, ve kterém dostaly kanceláře docela tvrdou ránu, se Penta po delším váhání rozhodla po velkém zájmu investorů celý kancelářský komplex prodat. V soutěži byly i nabídky zahraničních investorů třeba z Německa, Rakouska nebo USA. S nabídkou koupit objekt za 4 miliardy nakonec zvítězily skupiny ČMN a CFH, neboli Českomoravská Nemovitostní a Corporate Finance House Group. Ty už předtím spolupracovaly na budovách City West C1 a C2 na Praze 5, Crystal s VZP na Vinohradech nebo budova BLOX na Praze 6. Obchod za 4 miliardy korun byl jednou z největších realitních transakcí toho roku. Oba holdingy získaly poloviční podíl.
Nákup se v roce 2020 uskutečnil pod dohodou, že CFH svůj podíl po třech letech exituje. To se nyní děje. ČMN rozšířila svůj podíl na 75 procent a zbývající čtvrtinu má od CFH odkoupit do konce 2024. Za čtvrtinový podíl v Churchill Square zaplatila 40 milionů eur, tedy v přepočtu téměř miliardu korun. V příštím roce chce přikupovat další kancelářské budovy nejvyšší kategorie.
O ČMN jsme na Dluhopisáři psali relativně nedávno, když sama prodala jednu ze svých pražských kancelářských budov. Avizovala také plány na nové nákupy v příštím roce. Jak je vidět, jeden stihla už v tom letošním. Letos zároveň vydala nový prospekt, o které píšeme zde. Na prospekt už stihla vydat 16 emisí za celkem 1,3 mld. korun. Emise jsou nejčastěji v objemu 50-100 milionů korun a všechny dluhopisy až na jednu, která je splatná 2027, mají splatnost 2028-2030. Nabízejí se za 7-7,50 %. Dluhopisy se upisují za minimální částku 50 tisíc korun a míří tak na drobné střadatele.
ČMN koupí dalšího podílu v Churchill Square potvrzuje, že na trhu komerčních nemovitostí může docházet k oživení. Je to ostatně právě český kapitál, který podle nové studie KPMG drží poptávku po realitách nad vodou. A jsou to právě kanceláře, které u domácích investorů táhnou. Může to překvapovat vzhledem k tomu, že se museli majitelé v posledních pár letech vypořádávat s neobsazeností a pak s tlakem nájemců na zmenšování prostor. Pro udržení klientely museli pro nájemce vymýšlet i pobídky v podobě nájemních prázdnin nebo vyšších příspěvků na vybavení.
Investoři ale sázejí na to, že v příštích letech se na trhu projeví nízká nabídka. Kanceláře se totiž nestaví. V létě plnila titulky médií statistika, že se za poslední rok nezačala v Praze stavět jediná administrativní budova. Dnes už je to rok a půl. Stavět se teď totiž nevyplatí. Počet vydaných stavebních povolení na nové stavby od ledna do října klesl meziročně o 15 % a méně vytížené úřady nevyužili ani pražští developeři. Na vině nejsou jen vysoké úrokové sazby, ale i stále vysoké ceny stavebních prací a materiálů. V příštím roce by mělo být dokončeno cca 80 tisíc m2 nových kancelářských ploch, v roce 2025 pak jen 27,5 tisíc m2. To je jen necelé procento celkové velikosti moderních kancelářských ploch v hlavním městě. Do budoucna to bude mít za následek postupný pokles neobsazenosti, který se naplno projeví v roce 2025. Stávající projekty tak nebudou mít novou konkurenci a nájmy v nich půjdou nahoru.
Koupí skupina potvrdila svoji pozici mezi třemi největšími vlastníky prémiových kancelářských budov v Praze. V Praze vlastní hned několik kancelářských komplexů na prestižních adresách včetně Václavského náměstí. Sama své nemovitosti oceňuje na 13 miliard podle valuačních posudků. Jen pár nemovitostí vlastní napřímo. Zbytek vlastní dva investiční fondy: NEMO Fund určený drobným střadatelům a CORE, kde je ČMN jediným podílníkem. Fond NEMO dosáhl v letošním prvním pololetí 3,81 %. Z 19 retailových fondů zaměřených na správu a pronájem nemovitostí dosáhl v prvním pololetí nejvyššího výnosu Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti (5,59 %). Z fondů kvalifikovaných investorů tohoto zaměření byl nejvýkonnější Trikaya nemovitostní fond s šesti procenty.
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
