Bondshow: RSBC

RSBC je česká investiční skupina. Investuje na trhu nemovitostí a soukromého kapitálu se zaměřením na firmy z průmyslu a strojírenství, zemědělství, finančnictví a v oblasti rozvojového kapitálu. Jejím jediným vlastníkem je Robert Schönfeld (nar. 27. 7. 1971), který skupinu v roce 1998 založil s cílem investovat rodinný majetek, který byl jeho rodině v 90. letech navrácen v rámci restitucí. V současnosti vlastní skupina RSBC majetek za 7 miliard korun, a kromě České republiky působí ještě ve třech dalších zemích.

Na počátku se RSBC specializovala výhradně na investice do nemovitostí, postupem času ale rozšířila svou činnost na služby v oblasti poradenství a správy majetku. Od roku 2008 se skupina zaměřuje na poradenství v oblasti fúzí a akvizic a od roku 2013 investuje do private equity.

Soukromý kapitál:

Při investicích do soukromého kapitálu se skupina stává finančním partnerem daných společností, která se aktivně podílí na jejich řízení a dokáže podpořit pracovní kapitál firmy v případě nových obchodních příležitostí. Uskutečňuje také projekty, jejichž součástí je finanční restrukturalizace firmy či jejích závazků.

V rámci investic do strojírenství a průmyslu se RSBC soustředí na společnosti, které již historicky prokázaly schopnost získat zákazníky, mají zajímavé produktové portfolio, unikátní výrobní program nebo významné tržní postavení.

V tomto segmentu mezi její investice patří z aktivních projektů společnost Bauer Technics, která podniká v oblasti živočišné výroby, a výrobní firma pro obranný průmysl Arex. Nyní již ukončenou investicí byla mezinárodní autobusová dopravní společnost Umbrella Mobility. V oblasti zemědělství skupina investovala do vinařské firmy Zlati Grič, kterou na sklonku minulého roku úspěšně prodala.

Investice do rozvojového kapitálu jsou zaměřeny zejména na podporu inovativních technologií s potenciálem celosvětového rozšíření. Mezi aktuální investice v segmentu venture capital patří softwarová společnost Mooveez, která provozuje aplikaci na výuku cizích jazyků. Tato aplikace získala v roce 2016 v Londýně ocenění Digitální inovace roku v celosvětové soutěži pořádané British Council. Dalšími investicemi je firma EasyBNB zaměřená na správu a management krátkodobých pronájmů nemovitostí a londýnská start-up firma Proversity se specializací na nábor zaměstnanců.

Reality:

Skupina RSBC aktuálně spravuje portfolio nemovitostí v tržní hodnotě dvě miliardy korun o rozloze 55 000 m². Součást portfolia skupiny tvoří rezidenční, kancelářské a obchodní objekty, zemědělská půda, ale také společnosti poskytující komplexní profesionální služby spojené s akvizicí, správou a prodejem nemovitostí. Zdrojem častých investičních příležitostí je spolupráce s realitní sítí CENTURY 21, která je součástí majetkového portfolia skupiny RSBC. Součástí portfolia je také skladově-provozní areál v Brně s užitnou plochou 17 tisíc m², který stál více než 300 milionů korun a byl zafinancován první emisí dluhopisů skupiny RSBC. V září 2021 podepsala skupina s CPI Property Group smlouvu o prodeji administrativní budovy, ve které sídlí centrála společnosti ČEZ. Půjde o 16 tisíc m² kancelářských prostor.

Skupina zřídila dva realitní fondy. Prvním je fond kvalifikovaných investorů RSBC Českomoravský nemovitostní fond SICAV a. s., který se zaměřuje primárně na český trh komerčních nemovitostí. Investuje zejména do administrativních, logistických a průmyslových nemovitostí s potenciálem pro zvýšení obsazenosti nebo zvýšení příjmu z pronájmu. Správcem fondu je AVANT investiční společnost. Počáteční majetek fondu tvoří logistický a celní areál Zdiby u severní hranice Prahy s nájemní plochou o velikosti 7 882 m². Fond nabízí možnost zhodnocení ve výši 5,4 – 6,1 % ročně.

Další fond byl založen v červnu 2020 a nese název Schönfeld & Co Nemovitosti SICAV. Jedná se o speciální fond nemovitostí se zaměřením na investice do prémiových rezidenčních a komerčních nemovitostí. Investiční strategie fondu se opírá o pravidelný tok nájemních příjmů a dlouhodobý očekávaný růst tržní hodnoty těchto nemovitostí. Fond cílí na 5% roční výnos, za dobu své existence (07/2020 do 02/2022) však dosáhl zhodnocení 17,5 %. Objem majetku fondu je 622 milionů korun (údaj k dubnu 2022).

Dále skupina RSBC spravuje dva externí realitní fondy investičních společností Generali Investment CEE a Patria investiční společnost. Oba fondy jsou určeny pro kvalifikované investory a oba se zaměřují na bytové a komerční nemovitosti v Plzni a Brně. Výnosy proudí především z nájmů, fondy ale usilují také o zhodnocení prodejní ceny nemovitostí.

Prvním z nich je fond Generali Realitní Fond s dobou trvání čtyř let. Spravuje 7 zrekonstruovaných nemovitostí s nájemní plochou o velikosti 11 100 m² a má 270 (údajně platících) nájemců. Fond nabízí zhodnocení 3 % ročně, ale za rok 2018 dosáhl na reálný roční výnos 5,44 % a za rok 2019 na 7,11 %. Fond spravuje společnost RSBC Real Estate. Druhým fondem je uzavřený podílový fond Patria Residenční Fond, jehož investory jsou klienti Privátní banky a Wealth office skupiny ČSOB. Fond je vytvořen na dobu neurčitou a spravuje jej RSBC Real Estate.

Organizační struktura:

Dluhopisy:

Firma RSBC Development Financing s.r.o. letos zřídila nový, v pořadí již druhý dluhopisový program skupiny RSBC, v jehož rámci může vydat dluhopisy až do výše 20 milionů eur. Peníze chce investovat do rezidenčních a komerčních nemovitostí především na území České republiky, případně do sousedních zemí, a to buď prostřednictvím dalších společností ve skupině nebo společných podniků (tzv. joint ventures) se společnostmi stojícími mimo skupinu RSBC. Firma je oprávněna dluhopisy splatit předčasně. Administraci provádí společnost Cyrrus. Prospekt je zatím bez emise.

Dluhopisy z tohoto dluhopisového programu budou částečně zajištěny společností RSBC INVEST, která je připravena dluhy uspokojit maximálně do souhrnné výše 200 milionů korun, tedy do výše cca 40 % celkového objemu.

Kromě částečného zajištění se emitující firma zavázala k těmto povinnostem:

• nezřídí zajištění k budoucím dluhům (nevztahuje se na zajištění k akciím a kapitálovým účastem k dceřiným společnostem)
• ukazatel LTV (dluh/aktiva) musí být udržován pod hranicí 80 % (i po výplatě podílů na zisku)
• společnost neprodá nebo jinak nezcizí majetek v souhrnné hodnotě vyšší než 50 milionů korun
• výtěžek z dluhopisů využije zejména k investování do nemovitostních či developerských projektů
• nezúčastní se žádné fúze, sloučení, rozdělení ani jiné přeměny, pokud by to mělo negativní dopad na její schopnost splácet závazky
• transakce s ostatními firmami ve skupině proběhnou pouze za podmínek obvyklých v obchodním styku

V roce 2019 vydala skupina RSBC první dluhopisy v objemu 375 milionů korun s fixní sazbou 4,716 % ročně, z nichž upsala 339 milionů korun. Kromě institucionálních investorů a klientů privátního bankovnictví měly o dluhopisy zájem také bankovní instituce, které koupily 14 % celkového objemu dluhopisů. Dluhopisy jsou splatné v roce 2024 a zajištěné nemovitostmi. Skupina z nich financovala nákup společnosti ODcz brno a investici do obchodně administrativního komplexu „Rozkvět“ v centru Brna.

Ekonomika:

Za rok 2020 činily celkové tržby skupiny RSBC 760 milionů korun a výnosy z dlouhodobých finančních aktiv 125 milionů korun. Soukromý kapitál měl na celkových výnosech skupiny podíl cca 85 %, zbytek připadá na real estate. EBITDA segmentu soukromého kapitálu činila 51 milionů korun a EBITDA segmentu real estate 40 milionů korun.[1] Mateřská společnost RSBC Holding dosáhla na čistý zisk 85 milionů korun.

Rozvaha RSBC Development Financing (emitent):

 Výsledovka RSBC Development Financing (emitent):

Konsolidovaná rozvaha RSBC INVEST s.r.o. (ručitel):

Konsolidovaná výsledovka RSBC INVEST s.r.o. (ručitel):

Majitel serveru Dluhopisář.cz se poradensky účastnil přípravy zmiňovaného dluhopisového prospektu. Proto si závěr budou muset čtenáři udělat sami. 

[1] čerpáno z newsletteru předběžných výsledků

Martin Dočekal

Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.