Bondshow: PROGRESUS RD Rýmařov II

Progresus je investiční skupina, která má ambici stát se předním českým rezidenčním developerem stavícím ze dřeva. Nedávno pak vstoupila i do vod industriálního developmentu společně s evropským obrem Garbe. Přestože je velice mladá, podařilo se jí zejména díky silnému marketingu rychle dostat do povědomí odborné veřejnosti. 

Skupinu Progresus vlastní známý insolvenční správce Lukáš Zrůst a jeho společník Lukáš Foral, oba po 50 %. Celá vlastnická struktura zahrnuje přes 100 firem a je rozdělena na jednotlivé divize podle činnosti. Kvůli její obsáhlosti ji k nahlédnutí přikládáme pouze formou odkazu. Většina divizí je vlastněna mateřskou společností Progresus Invest Holding, která je dále jedinou dcerou Progresus invest holding a jedinou vnučkou společnosti Progresus Group. Výjimkou je prakticky celá výrobní divize v čele s RD Rýmařov, kterou Lukáš Zrůst vlastní zprostředkovaně přes jinou firmu a vlastní zde celých 100 %.

Zdaleka nejcennějším aktivem skupiny Progresus je dodavatel dřevostaveb RD Rýmařov, na kterém stojí výrobní divize skupiny. Historie této společnosti sahá až do komunistického Československa do roku 1968, kdy vznikla jako rýmařovský státní podnik. Po revoluci přešel majetek do soukromých rukou a vznikla RD Rýmařov s. r. o., která svou činností na bývalý státní podnik plynule navázala. RD (=rodinné domy) Rýmařov se specializuje na výstavbu dřevostaveb z prefabrikovaného dřeva. Odborné veřejnosti bude známá především výstavbou dřevěných rodinných domů, na kontě má ale také již stovky bytových projektů. Za dobu své existence realizovala přes 26 tisíc staveb, z toho cca 8 tisíc staveb od revoluce. A nešlo pouze o rodinné a bytové domy, ale stavěla i pro developery celé projekty na zakázku. Za svou historii realizovala (na základě údajů z prospektu) developerské projekty za 318 milionů (hodnota přímých nákladů). Firma působí mezinárodně – alespoň jednu stavbu má v celkem šestnácti zemích světa – kromě ČR ještě ve třinácti dalších zemích Evropy, v Mongolsku a ve Venezuele.

Ačkoliv aktuálně tato divize vyrábí nemovitosti pouze tzv. na klíč, tedy na zakázku pro konkrétního předem určeného zájemce, do budoucna nevylučuje výstavbu projektů i pro předem neurčeného zájemce, tedy klasický development. Do 4-5 let chce stavět 1,6 tisíc nových domů ročně (loni se podepsala pod výstavbu 248 rodinných domů, chce tak vyrůst skoro sedminásobně) a navýšit svůj souhrnný roční obrat na 4 mld. korun (více než trojnásobně oproti 2022). Tahounem této expanze mají být investice do výrobních kapacit a vylepšením výrobních a dalších interních procesů. Současně zamýšlí rozvíjet svou činnost v zahraničí, zejména v Německu, Rakousku a potenciálně také ve Švýcarsku.

Součástí investiční skupiny Progresus se RD Rýmařov stala v průběhu roku 2021. Zrůst je 100% majitelem RD Rýmařov od roku 2020, předtím firmu vlastnili František Příkaský, Josef Hama a Jiří Pohloudek. Lukáš Zrůst před nákupem RD Rýmařov 13 let sbíral zkušenosti jako insolvenční správce. Postupem času zatoužil místo likvidování firem jednu vlastnit, a v době pandemie se k němu dostalo, že je RD Rýmařov na prodej. Podíl ve firmě koupil díky půjčce od fondu skupiny Siko rodiny Valových, která byla později úspěšně splacená. Za kolik RD Rýmařov koupil, ale Zrůst uvést nechce. Po získání vlastnictví v této firmě chtěl v akvizicích pokračovat dál, což dalo impuls vzniku právě skupiny Progresus v únoru 2021, kterou spoluzaložil s Lukášem Foralem. 100 % vlastnictví RD Rýmařov si udržel i po jejím začlenění do skupiny Progresus.[1]

Development:

Z výrobní divize vzešla právě divize developerská, kde má RD Rýmařov figurovat jako dodavatel stavebních prací. Development má být zaměřen na rezidenční bydlení, právě aby bylo možné využít pro realizaci kapacit výrobní divize. Developerské projekty mají mít hodnotu od desítek a stovek milionů až po jednotky miliard korun.

Skupina Progresus nebude muset v rámci developmentu téměř nic outsourcovat. Zapojením vlastních společností si chce ponechat marži nejen za stavební práce, ale také marži z inženýrské činnosti a marži realitní (prodej koncovému uživateli). Další marži realizuje z divize Products and Service, která pro skupinu zajišťuje většinu činností souvisejících s výstavbou, např. výrobu a montáž komponentů, provoz projekční a konstrukční kanceláře atd.

Hlavním obchodním plánem developerské subdivize je získávání pozemků vhodných ke stavbě a následná realizace staveb a jejich prodej se ziskem. K srpnu 2023 měla s institucionálními klienty uzavřeny smlouvy o realizaci výstavby na pozemcích o velikosti přes 1,5 mil. m² v souhrnné tržní hodnotě téměř 8 mld. korun. Na základě těchto kontraktů mají ze svých developerských projektů prodané nemovitosti v souhrnné hodnotě 707,3 milionů korun. Tyto smlouvy přitom nemohou být bez dalšího jednostranně ukončeny ze strany kupujících, respektive jedině se zaplacením celé očekávané kupní ceny. Tyto projekty budou realizovány a výnosy z nich získávány v období let 2024-2026.

Současné projekty:

Podle prospektu jsou k srpnu 2023 ve fázi realizace dva developerské projekty:

Malachitové město, Praha Hlubočepy (V sevření divoké přírody)

Tento projekt v Praze 5 zahrnuje výstavbu celkem 351 bytů, 75 rodinných domů a 14 viladomů, dohromady poskytující nový domov až 1 100 osobám. Čtvrť o velikosti 111 tisíc m² doplní workoutové a dětské hřiště a venkovní fitness. Dále multifunkční domy a komunitní centrum. Projekt realizuje společnost RD Rýmařov Invest Malachitové město.

Dle tržního ocenění je hodnota pozemků reziduální metodou oceněna na 877 milionů korun (jednotková cena za m² činí 8 909 Kč). Hodnota projektu po dokončení činí 3,59 mld. korun a celkové náklady projektu jsou plánovány na 2,17 mld. korun. Developerská subdivize skupiny měla k srpnu 2023 na základě budoucích kontraktů s institucionálními klienty prodané nemovitosti z tohoto developerského projektu v hodnotě 579 milionů korun včetně DPH.

Křížovnické sady v pražských Ďáblicích (V srdci ovocných sadů)

Tento projekt vznikne v Praze 8 na pozemcích o rozloze 43 tisíc m² a bude zahrnovat celkem 75 bytů v několika bytových domech a 25 nízkopodlažních rodinných domů, které dohromady poskytnou bydlení až 250 lidem. K dispozici bude také komunitní centrum a multifunkční, workoutové a dětské hřiště. Také park pro psy a komunitní zahrady. Projekt je od svého počátku navržen pro osoby, které ve složité situaci s tradičním financováním formou hypotečního úvěru. Projekt má být realizován formou zřízení a využití práva stavby na předmětných pozemcích, které umožňuje vyloučit potřebu vynaložit značné náklady na akvizici pozemku, čímž dochází k významnému snížení vstupní investice každého zájemce o tuto formu bydlení.

Pozemky byly reziduální metodou oceněny na 121 milionů korun (2 806 Kč/ m²). Hodnota projektu po dokončení činí 727,1 milionů korun a celkové náklady projektu jsou plánovány na 484,14 milionů. Divize má k srpnu 2023 na základě budoucích kontraktů rezervovány nemovitosti z tohoto developerského projektu v hodnotě 128,2 milionů korun.

Naopak žádná zmínka o projektu „Bydlení na úpatí Novohradských hor“ (komplex tří budov s 90 byty v městě Kaplici), na který vybírala peníze v loňském programu.

Víme ale, že firma má ambice i na projekty větších bytových domů. Například v polovině loňského roku představila Progresus plán postavit v Česku první 84 metrů vysoký „mrakodrap ze dřeva“.[2]

Development industriálních nemovitostí:

Developerská subdivize je součástí větší Real Estate divize, která zahrnuje také další subdivize. Development chystá i Industrial subdivize, která hledá příležitosti na trhu komerčních nemovitostí, konkrétně logistických a průmyslových, které by chtěla pronajímat. Důvod proč právě logistika a průmysl? Podle Zrůsta představuje industriální development stále rostoucí trh, který z poslední krize vyšel jako absolutní vítěz. Vstup na tento trh má rovněž spoustu bariér, takže do něj nemůže vstoupit úplně každý, což byl další důvod zájmu.

Na další tři roky má uzavřenou smlouvu (nebo je v pokročilých fázích obchodních jednání) na development o celkové pronajímatelné ploše téměř 500 tisíc m², přičemž téměř 350 tisíc m² má již zasmluvněno. Tržní hodnota zasmluvněných nemovitostí se má pohybovat okolo 455 milionů EUR. Smlouvy na tyto zatím neexistující projekty má už i s některými budoucími nájemci, a to průměrně na skoro 13 let trvání nájemních smluv, přičemž nejbližší ukončení významného nájemního vztahu se očekává v roce 2029.

Na samotnou výstavbu hal a parků se Progresus spojil s velkým německým developerem Garbe, který bude mít na starost právě development. V dubnu 2023 byly již zahájeny stavební práce na prvním společném projektu, kterým je průmyslová hala GARBE Park Klášterec II v Klášterci nad Ohří o celkové pronajímatelné ploše 18 tisíc metrů čtverečních. Garbe na projektu drží 10% podíl. Moderní průmyslová hala, která naváže na existující průmyslovou zónu, je již nyní ze 73 % pronajata. Zároveň probíhají intenzivní jednání se zájemci o zbývajících 27 % volné kapacity. Stavba by měla být hotova v říjnu 2023. Tržní cena tohoto projektu se pohybuje kolem 27,5 milionů EUR, přičemž je již pronajata. Roční nájemné odpovídá částce cca 1,35 milionů EUR.[3]

V souvislosti s komerčním developmentem zakládala letos fond kvalifikovaných investorů, který bude mít jako strategii nakoupit parky až budou hotové, postavené a pronajaté. Jak již bylo zmíněno, běžný investor má k těmto typům aktiv přístup pouze přes fondy. Progresus tak chtělo těmto investorům na tomto trhu nabídnou další investiční příležitosti. Výnosy budou proudit z výnosů z nájemného, které má být zaindexované až na patnáct let[4]

Kromě stavební a real estate divize má skupina Progresus ve svém portfoliu dalších více než 50 firem, které se věnují následujícím činnostem:

Finanční divize – sbírá pro skupinu finanční kapitál (doposud zatím pouze dluhopisy)

Medical divize – vyhledává příležitosti v oblasti medicíny, zejména v oblasti výzkumu a vývoje. Společnost Medical Alpha vlastní 2% podíl v české firmě Aireen, která se zabývá diagnostikou chronických nemocí pomocí umělé inteligence. Aireen umí s umělou inteligencí najít prvotní známky vážných onemocnění na oční sítnici. Získáním podílu ve firmě se Progresus připojil k dosavadním investorům, kterými jsou Precise Control, Tensor Ventures a Wood&Company. Aireen zkoumá záběry z takzvaných fundus kamer, přístrojů, které mají k dispozici oční lékaři a které umí dohlédnout na oční sítnici. Hledají na ní tečky a další tvary, které se na ní můžou objevit. Podle toho, jak vypadají či jakou mají barvu, můžou značit poškození cév, které jinde v těle okem viditelné není. Toto vše může znamenat zásadnější nemoc: od očních vad až po například Alzheimerovu nemoc.[5]

R&D divize – věnuje se oblasti výzkumu a vývoje. k srpnu 2023 nevyvíjí žádnou činnost s vyjímkou držení 50 % podílu ve společnosti Mykilio, která se věnuje pěstování podhoubí jako udržitelného materiálu pro stavebnictví nebo oblast bytového i módního designu.

Divize Core – k srpnu 2023 nevyvíjí žádnou reálnou činnost. Do budoucna má poskytovat a zprostředkovávat služby zbytku skupinu, přičemž půjde zejména o služby právního, daňového a účetního poradenství, administrativní služby, propagační a marketingové služby, finanční služby, atp.

Ostatní – k srpnu 2023 nevykonávala žádnou činnost. Do budoucna by měla obstarávat činnosti, které svým charakterem nespadají pod žádnou z výše popsaných divizí.

Dluhopisy:

Historicky první dluhopisový program však skupina Progresus představila v roce 2021 prostřednictvím společnosti RD Rýmařov Invest Develop a.s., u něhož byla veřejná nabídka dluhopisů ukončena ke dni 29. 6. 2022. Výtěžek šel zejména na investice do výrobního závodu společnosti RD Rýmařov, na akvizici pozemků pro development a k refinancování stávající zadluženosti některých společností ve skupině.

Loni v červenci vyšel druhý program na společnost PROGRESUS RD Rýmařov na 3 miliardy korun. Jednalo se o účelově založenou společnost na emise dluhopisů, která vznikla v dubnu 2022. Veřejná nabídka dluhopisů tohoto dluhopisového programu byla ukončena ke dni 5. 7. 2023.

Za dluhopisy prvního programu se zaručila RD Rýmařov Invest Holding. Druhý program nenesl zajištění žádné, přičemž oba dluhopisové programy postrádaly jakékoliv ošetření rizik pro investory.

Na první program vyšly do dnešního dne bondy za 550 milionů korun, ze kterých upsala 338 milionů korun. Další emise za 2 miliony byly v eurech, ze kterých upsala 115 tisíc EUR. Na druhý program se do července 2023 vydaly bondy za 1,113 mld. korun, z čehož ke stejnému dni upsala 538 milionů korun. V eurech pak vyšly dluhopisy za 1,2 milionu eur, ze kterých se upsalo 526 tisíc EUR. Kompletní přehled minulých emisí naleznete zde.

Třetí nový a popisovaný prospekt vyšel v srpnu 2023 společnosti PROGRESUS RD Rýmařov II na dluhopisový program na 800 milionů korun. Dluhopisy jsou podle společných emisních podmínek zajištěné ručením mateřské společnosti PROGRESUS Group, která stojí na špici holdingu a vlastní vše kromě firem kolem RD Rýmařov (kterou Lukáš Zrůst vlastní přes jinou firmu). Zajištění je až do výše 1,5 mld. korun.

Emisní podmínky obsahují také tyto kovenanty:

• emitent ani ručitel nezmění svou právní formu
• transakce emitenta se spřízněnými osobami proběhnou jen za podmínek běžného obchodního styku
• využití výtěžku z dluhopisů je omezené na konkrétní projekty, která navíc musejí splňovat konzervativní ekonomická kritéria:
  • kritéria směřující k diverzifikaci a mitigaci rizik (například platná a dostatečně flexibilní pojištění)
  • hodnota ukazatele IRR (vnitřní výnosové míry) bude stanovena na úrovni alespoň dvojnásobku úrokových nákladů veřejně nabízených emisí dluhopisů (dle jejich průměrné vážené doby splatnosti)
• nedojde k výplatě podílu na zisku (nebo zálohy na podíl na zisku) ani splácení zadluženosti vůči koncovým majitelům
• emitent je na své internetové stránce v sekci: „Pro investory“ povinnen pravidelně uveřejňovat své účetní závěrky a alespoň jedenkrát ročně potvrzení o plnění těchto závazků

10. srpna vyšlo na program prvních šest emisí. Jeden dluhopis bude stát 10 tisíc korun/500 EUR, ale každý investor si musí koupit dluhopisy minimálně za 100 tisíc korun/4 000 EUR. Náklady na distribuci se mohou vyšplhat až na 12 % objemu. Výtěžek půjde na jednotlivé developerské projekty skupiny Progresus. Dluhopisové emise si emitent připravil sám. Úrokové výnosy se budou vyplácet pololetně vždy k 10.2 a 10.8.

Ekonomika:

Emitent:

PROGRESUS RD Rýmařov II vznikla letos v dubnu jako další účelová společnost na vydávání nového programu. Progresus je tedy další skupina, která na každý nový dluhopisový program zakládá novou entitu.

Ručitel:

Financování aktivit skupiny Progresus pochází podle slov majitele Zrůsta hlavně z vlastního kapitálu a dluhopisů. Další kapitál přichází od privátních investorů a bank. U větších projektů se údajně skupina spojuje také s institucionálními investory, kteří jsou připraveni koupit finální produkt.[6]

Ručitel (PROGRESUS Group) byl až do konce minulého roku prázdnou schránkou. V letošním roce se stal holdingovou společností a díky nabytí účasti v jiných společnostech se výrazně navýšilo jeho jmění. Skupina stále nemá povinnost sestavovat konsolidované finanční výkazy, tato povinnost ji podle vlastních odhadů celkového obratu začne až od příštího roku. Zde je přehled největších firem, které by podle emitenta hrály při konsolidaci největší roli. První dvě jsou bývalí emitenti dluhopisů.

k 31.12.2022 (v tis. Kč):

V přehledu se neuvádí RD Rýmařov, protože nespadá do majetku ručitele (koncový majitel Lukáš Zrůst ji vlastní přes jinou firmu). RD Rýmařov měla na konci 2022 celková aktiva 449 milionů korun při výši dluhů 383 milionů korun. Za daný rok realizovala výstavbu celkem 248 staveb a dosáhla na tržby 1,189 mld. korun při zisku 6,6 milionů korun. Čistý obrat této firmy činil 1,211 mld. korun. Celá skupina Progresus (tak jak je definována v prospektu, tedy včetně RD Rýmařov), dosáhla na souhrnný čistý obrat 1,3 mld korun. Podnikání tak stojí dominantě na výsledcích RD Rýmařov. Na konci roku zaměstnávala skupina Progresus více než 600 osob, z toho 350 osob zaměstnává RD Rýmařov. Trochu nešťastné je, že finanční výsledky RD Rýmařov za rok 2021 nejsou nikde k dohledání. V obchodním rejstříku nemá firma zveřejněné účetní závěrky za rok 2021/2022, ale za uplynulý rok lze nějaká čísla dohledat v novém prospektu, kde ale není ani zmínka o finančních výsledcích za 2021 (ani formou odkazu), a v loňském prospektu jsou zase finanční údaje pouze do roku 2020. Z těchto důvodů (a kvůli absenci kompletní ÚJ 2022) končí přikládaná tabulka finančních ukazatelů RD Rýmařov rokem 2020.

Finanční ukazatele RD Rýmařov s. r. o.:

Závěr:

V závěru recenze minulého dluhopisového prospektu jsme uváděli, že by firma měla zapracovat na těchto bodech, aby její dluhopisy patřily k tomu lepšímu, co náš dluhopisový trh nabízí:

• zveřejnění výsledků a ekonomiky ovládaných firem, bez kterých si nelze udělat žádnou představu o jejím skutečném hospodaření
• komunikaci toho, do jakých projektů peníze dluhopisových věřitelů jdou, protože skupina investuje i mimo oblast realitního developmentu
• přehled všech developerských projektů, které z dluhopisů financuje včetně jejich rozpracovanosti a předpokládaných dat realizace
• kvalitě emisních podmínek a dluhopisů, které vydává včetně skutečného ošetření rizik (například formou ručení či zástavy)

Na všechny tyto výtky firma skutečně reagovala a tyto prohřešky napravila. Za což jí chválíme.

Pokud nechce usnout na vavřínech, dáváme opět pár tipů, které přispějí k ještě lepší kvalitě dluhopisů:

1. Celá skupina stojí na výrobním závodu RD Rýmařov (který tvoří 93 % obratu všech zúčastněných firem), který ale do skupiny ručitele vůbec nepatří. Tato firma by měla zároveň zapracovat na své finanční transparentnosti, zvlášť když se jedná o zdaleka největší a nejvýnosnější firmu ze všech zúčastněných. Její poslední dohledatelné finanční výkazy jsou z roku 2020. Z roku 2022 známe několik základních ekonomických ukazatelů a čísla za rok 2021 jsou pak úplnou záhadou.
2. Firma sice od minule zapracovala na emisních podmínkách, ale hodil by se přísnější kovenant jako např. omezení míry zadlužení. Pozici věřitelů by také výrazně zlepšilo, kdyby měl ručitel firmu RD Rýmařov ve svém vlastnictví. Dluhopisy by rovněž měly nést vyšší výnos. Ten současný nekompenzuje podstupované riziko a nabízejí ho i kvalitnější konkurenti na trhu.
3. Metoda vydávání nových prospektů pokaždé na jinou firmu – každý prospekt financuje jiné projekty, a kvůli tomu se v novém prospektu nic nedozvíme o předchozích projektech, které financovaly předchozí emise, jako je v tomhle případě projekt Bydlení na úpatí Novohradských hor. O tomto projektu mlčí i webové stránky.
4. Chybí nějaký ucelený přehled všech developerských projektů, které z dluhopisů financuje včetně jejich rozpracovanosti a předpokládaných dat realizace. Na webovkách uvádí skupina jen 3 projekty o celkové ploše pozemku cca 400 tisíc m² (a v nejnovějším prospektu pak jen dva projekty o velikosti cca 155 tis. m²). V prospektu se uvádí, že další projekty nemůže firma představit s ohledem na ochranu obchodního tajemství a dodržení závazků mlčenlivosti, což znamená, že budou zatím pouze ve fázi hrubých příprav. I tak je ale reporting projektů zmatečný.
5. Chybí základní konsolidované údaje za celou skupinu – celá organizační struktura zahrnuje přes 100 firem, bez konsolidovaných údajů je pro běžné investory prakticky nemožné udělat si obrázek o celkovém hospodaření. Známe akorát souhrnný nekonsolidovaný obrat, z nějž zatím 93 % pochází od RD Rýmařov, která technicky stojí vně ručitele (ale prospekt jí do skupiny, jak je v prospektu definována, přesto řadí).

[1] https://cc.cz/drevostavby-probiotika-i-papezovo-lambo-jde-to-skvele-dohromady-rikaji-zakladatele-progresusu/

[2] https://www.seznamzpravy.cz/clanek/byznys-video-chceme-v-praze-dreveny-mrakodrap-rikaji-kralove-ceskych-drevostaveb-209196?utm_medium=email&sid=5a412adfa8904714a5801910fbf38727&t=m

[3] https://www.dnoviny.cz/spedice-logistika/garbe-a-progresus-zahajily-u-chomutova-vystavbu-noveho-logistickeho-centra

[4] https://forbes.cz/prumyslove-nemovitosti-jsou-vitezem-krize-investice-do-nich-je-prilezitost-tvrdi-zrust-z-progresus/

[5] https://cc.cz/vymysleli-software-ktery-pozna-nemoc-pohledem-do-vasich-oci-ted-oznamuji-nove-miliony-i-certifikaci/

[6] https://cc.cz/drevostavby-probiotika-i-papezovo-lambo-jde-to-skvele-dohromady-rikaji-zakladatele-progresusu/

Martin Dočekal

Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.