Dnes se podíváme na dalšího z řady dluhopisových emitentů, kteří působí v oblasti realitního developmentu – společnost MSI Capital.
MSI Capital s.r.o. je nová společnost, která byla založena v únoru 2020 za účelem vydání dluhopisů. Tato firma je součástí širší skupiny MSI a 90 % podílu vlastní firma MSI Partners s.r.o., kde vlastníky jsou Ing. Petr Malík, Ing. Vladimír Meister a Ing. Lubomír Malík. Zbylých 10 % podílu vlastní developerská společnost Moravská stavební – INVEST, a.s. (v dubnu 2021 byl změněn název na MS-INVEST a.s.).
Developerské projekty, do kterých chce MSI Capital investovat, mají být jak rezidenční nemovitosti, jako je výstavba rodinných či bytových domů, tak i nemovitosti s kancelářskými a obchodními prostory. V tomto ohledu je prospekt nijak neomezuje. Emitent bude na všech svých projektech spolupracovat s již zmíněnou firmou MS-INVEST, která bude plnit roli manažera a projekty řídit.
MS-INVEST je developerská společnost s 22letou tradicí na českém trhu. Je významným hráčem na developerském trhu v Praze a v Brně, kdy za svou historii postavila a prodala přes 4 500 bytů a rodinných domů. Není tedy žádným nováčkem.
Dluhopisy:
V rámci aktuálního dluhopisového programu vydala společnost zatím jednu emisi dluhopisů. Ta má název „MSI Capital I – 5,8/25“ a je v objemu 120 milionů korun. Dluhopisy nesou pevnou úrokovou sazbu ve výši 5,8 % ročně. Nominální hodnota jednoho dluhopisu činí 10 000 korun. Manažerem emise je společnost Cyrrus a úpis dluhopisů probíhá do 8. 7. 2021.
Finanční prostředky z dluhopisů budou využity k financování developerských projektů, které jsou již v přípravě:
Tím prvním je projekt v pražských Ďáblicích, kde proběhne výstavba celkem 24 domů s dispozicí 5+kk a 6+kk. Půjde o 12 různých typů rodinných domů s rozlohou od 150 m² do 190 m². Rozloha pozemků se pohybuje od 300 m² do 430 m². Výstavba započala v zimě 2020 a celý projekt má být podle odhadů dokončen v létě 2022.
Další aktuálně chystaný projekt financovaný výtěžkem z dluhopisů je výstavba rodinných domů v pražských Letňanech. Půjde o 30 řadových rodinných domů s terasou a vlastní garáží. Domy budou mít dispozice 4+kk a 5+kk a užitnou plochu od 122 m² po 143 m². K zahájení výstavby došlo na jaře 2020 a dokončení projektu se odhaduje na zimu 2022.
Třetím důležitým projektem je Palác Trnitá 2, který se nachází v těsné blízkosti nákupního centra Galerie Vaňkovka v centru Brna. Zde vznikne soubor tří budov, kdy jedna bude kancelářská, druhá rezidenční a třetí bude sloužit ke krátkodobým pronájmům. Harmonogram je zde následující – vydání územního rozhodnutí se předpokládá ve čtvrtém kvartále roku 2021, výstavba bude probíhat přibližně od 3Q 2022 do 3Q 2024 a zkolaudování projektu se očekává přibližně ve čtvrtém čtvrtletí roku 2024.
Parametry dluhopisu:
ISIN: CZ0003526485
Objem emise: 120 000 000 Kč
Jmenovitá hodnota jednoho dluhopisu: 10 000 Kč
Úrokový výnos: pevný, 5,8 % p. a.
Výplata výnosu: pololetně
Datum emise: 15. 7. 2020
Datum konečné splatnosti: 15. 7. 2025
Upisovací období: 15. 7. 2020 – 8. 7. 2021
Dluhopisy jsou zajištěny formou zástavního práva k 90 % obchodního podílu na emitentovi. Smlouva se společností MS-INVEST navíc garantuje, že v případě problému s chybějící likviditou v průběhu trvání dluhopisové programu poskytne emitentovi prostřednictvím revolvingového úvěru chybějící likviditu až do výše 29 milionů korun.
Dále se společnost v základním prospektu, který byl vydán v červnu loňského roku, zavazuje k několika omezením (kovenantům):
1. Poměr vlastního kapitálu a celkových aktiv neklesne pod 20 %
2. Vyplácení podílů na zisku či splacení jistiny úvěrů od společníků společnosti bude možné jen za předpokladu, že poměr vlastního kapitálu/celkových aktiv neklesne pod 20 %
3. Udržování dostatečných prostředků na bankovních účtech ve výši minimálně jedné splátky úrokových výnosů z dluhopisu
4. Developerské projekty budou omezeny pouze na území České republiky (Praha, Brno, a jejich přilehlé okolí)
5. Developerské projekty budou v souladu s územním plánem, tzn., jejich realizace nebude vyžadovat změnu územního plánu
6. Kalkulovaný hrubý developerský zisk bude činit minimálně 15 % (z nákladů na projekt)
7. Developerem projektů společnosti bude vždy společnost MS-INVEST a.s.
8. Emitent bude projektové společnosti (SPV) vlastnit vždy s podílem min. 51 %
Ekonomika:
Firma MSI Capital vznikla v únoru loňského roku. Podle dostupných finančních výkazů z konce roku 2020 spravovala společnost majetek ve výši 126,5 milionů, z toho vlastní kapitál činil 14,1 milionu. Podíl vlastního kapitálu na aktivech byl tak pouze 11,1 %. Za daný rok měla firma nulové tržby a hospodařila se ztrátou ve výši 6,4 milionů korun. Což však není nic překvapujícího vzhledem k faktu, že se jedná o entitu založenou za účelem vydání dluhopisů. A je důležité podotknout, že jednotlivé financované projekty budou podle informací z dluhopisového projektu podřízeny formou účelových společností právě pod touto společností. Z pohledu dluhopisového investora je tato konstrukce férová.
Hodnota konsolidovaných aktiv společnosti MS-INVEST, která vlastní 10% podíl na emitentovi má už hodnotu 2,3 miliardy korun, z toho 1,8 miliardy korun tvořily cizí zdroje. Míra cizích zdrojů na celkových aktivech tak byla asi 78 %, tedy hodnota celkem obvyklá pro oblast realitního developmentu. Společnost dlouhodobě hospodaří se ziskem, v roce 2019 vykazovala zisk cca 66 milionů korun.
Firma MSI Partners, která vlastní 90 % podílu na emitentovi a která byla založena v lednu 2020 dosud nezveřejnila žádné finanční výkazy. Zde je prostor pro zlepšení informační otevřenosti vůči investorům.
Závěr:
Přestože emitent je nová společnost, realizace projektů se uskuteční ve spolupráci se společností ze skupiny, která má na trhu dlouhou a úspěšnou historii. To dokládají i její finanční výsledky z posledních let.
Oceňujeme, že se někdo zamyslel nad ošetřením rizik a v emisi je uplatněno množství omezení, která snižují rizikovost pro investory. Tato omezení stále nejsou standardem a je na místě za to firmu pochválit. Emitent je informačně otevřený a má konkrétní projekty, do kterých peníze půjdou. Jediné co by stálo za to zlepšit, je aktuálnost ekonomických informací všech firem ze skupiny. Věříme, že i tato skutečnost se zlepší společně s výsledky za rok 2020, které by měly být v dohledné době k dispozici.
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
