PREMIUMBondshow: FIDUROCK Nemovitosti

FIDUROCK Nemovitosti je investiční a developerská společnost Petra Valenty a Davida Hauerlanda, zaměřená na retail parky v ČR a na Slovensku. Je součástí jejich širší skupiny, která kromě toho investuje také do bytů v centru velkých českých a slovenských měst a do dalších projektů.

Skupina zahrnující realitní parky se financuje dluhopisy od roku 2019. Ve stejném roce také prohlásila, že chce v příštích pěti letech svou pozici v tomto segmentu výrazně posílit. A zatím se tak děje. Na konci roku 2019 měla v provozu 7 retail parků a dnes už jich má jedenáct a další tři vznikají na Slovensku.

Letos se v menším pouští také do solárů. Když si v roce 2018 manažeři společnosti poprvé pohrávali s myšlenkou umístit na střechy svých nemovitostí fotovoltaiku, bylo to technicky náročné s nutností posilovat konstrukce střech, což finančně nevycházelo. Doba se ale posunula a podle poslední studie, kterou si nechala společnost na toto téma zpracovat, už se to vyplatí. Fidurock se do toho pustil se záměrem všechnu vzniklou elektřinu prodávat ven a zajistit si další zdroj příjmů. Schválená vládní novela o komunitní energetice z června tohoto roku ale umožní vyprodukovanou energii vzájemně kombinovat: budou ji moct spotřebovávat nájemci, bude možné ji prodat lokálně nebo jako celek velkoobchodníkům.

Na příjmy z fotovoltaiky loni vznikla samostatná společnost FIDUROCK Solaris. Fidurock si instalací solárů usnadní také bankovní financování v budoucnosti.

Struktura společnosti:

V loňském roce skupinu opustil Laurens Gerard Rinkes, jehož 15% podíl získali čeští zakladatelé Valenta a Hauerland, kteří se tím s 54%, resp. 46% podílem stali jedinými akcionáři holdingu. Rinkens byl nizozemský obchodní partner obou Čechů, který zodpovídal za řízení kanceláře v Amsterdamu (skupina sídlí v Nizozemsku) a měl na starost identifikování investičních příležitostí v rámci regionu střední a východní Evropy. K jeho odchodu se firma nijak nevyjádřila.

Celá skupina má desítky společností a dělí se do několika subholdingů podle toho, jakým typům nemovitostí se věnují.

• rezidenční portfolio skupiny vlastní a spravuje společnost FIDUROCK Core Assets
• retail parky vlastní a spravuje společnost FIDUROCK Nemovitosti

Další aktivity Fidurocku jsou vyhrazeny do jiných společností. Developmentu (mimo retail parky) se v rámci skupiny věnuje FIDUROCK Investment. Za sebou má třeba přestavbu hotelů Kopanice a Astra nebo obchodního centra Chrpa. Má také další projekty, mezi nimi například showroom s prémiovou audiotechnikou a také vinařství ve Slovinsku, které Fidurock přetváří na luxusní vinařský resort.

Na vrcholu organizační struktury je nizozemská holdingová společnost FIDUROCK Private Equity Participations B. V., která nepřímo ovládá všechny firmy ve skupině.

Organizační struktura celé skupiny:

Organizační struktura skupiny FIDUROCK Nemovitosti:

Nová emise dluhopisů:

Na českém trhu s dluhopisy patří Fidurock mezi středně velké emitenty. Veřejné emise v rámci skupiny vydává FIDUROCK Nemovitosti a finanční SPV Fidurock Project Financing.

Doposud si na dluhopisy do roku 2019 napůjčovala kolem 900 milionů korun v několika emisích, které jsou zatím všechny před splatností. Jedna splatnost se ale blíží, 30. ledna příštího roku má firma splatit emisi za 450 milionů, kterou vydala jako první v lednu 2019. V letech 2025-2026 má splatné další emise za střední stovky milionů.

Ke splacení lednové emise v příštím roce vydává emisi novou, a to rovnou na 700 milionů (kterou může navýšit na miliardu). Dluhopisy jsou do roku 2028 a nabízejí se za 8,60 % p.a., tedy o tři procentní body více než úrok u dluhopisů v roce 2019, které byly také pětileté. Výtěžek půjde prioritně na refinancování tohoto dluhu. Dále na splacení jistiny úvěru poskytnutého J&T BANKA ve výši 250 milionů korun. V případě, že dojde k navýšení objemu emise, investuje firma dodatečných 300 milionů do nových projektů.

Bondy prodává J&T BANKA. Jeden dluhopis si budou zájemci moci koupit za 10 tisíc korun, a to do 31. října příštího roku. Úrokové výnosy se budou vyplácet k 29. červnu a 29. prosinci každého roku, přičemž prvním dnem výplaty je 29.6.2024. Dluhopisy se budou prodávat na pražské burze, takže budou mít nějakou likviditu a bude snazší jejich předčasný prodej. Na nákladech za distribuci zaplatí firma 2,5 % objemu emise.

Kovenanty:

• omezení možnosti emitenta zajišťovat jiné budoucí dluhy
• zadluženost (=zde nezahrnuje jakékoliv dluhy podřízené dluhopisům) na konsolidovaných aktivech (= ta zde znamenají nezávislou valuaci tržní hodnoty retail parků + veškeré peněžní prostředky skupiny) může činit maximálně 70-75 % (75 % letos a pak každoroční snižování na 70 % v roce 2028) … (v případě porušení nutné zjednat nápravu)
• konsolidované čisté cash flow (=tržby z pronájmu retail parků-náklady související s pronájmem) na celkové zadluženosti skupiny nesmí klesnout pod 6 % … (v případě porušení nutné zjednat nápravu)
• nedojde ke zvýšení zadluženosti nebo vzniku nové zadluženosti emitenta
• omezení výplat na vlastních zdrojích a zákaz dispozice s majetkem
• transakce mezi propojenými společnostmi musí být ekonomicky výhodné pro obě strany a sjednávány za tržních podmínek

Zajištění:

Ve prospěch vlastníků dluhopisů se zastavují akcie mateřské společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. + se zřizuje zástavní právo k vázanému účtu, kam budou chodit vybrané prostředky z vydaných dluhopisů, se kterými může emitent nakládat jen omezeně.

Závěr:

Mezi investory, developery a analytiky panuje poměrně vzácná shoda: retail parky čeká hezká budoucnost. Trh větších měst je sice podle společnosti Savills už poměrně nasycený, menší města ale stále ne. Navíc jde o typ nemovitosti, který v sobě spojuje výhody ostatních segmentů.

V retailových parcích je zpravidla jen pár prodejců, kteří nabízejí nejčastěji zboží základní potřeby. Oproti průmyslovým parkům tak nejsou třeba citlivé na vzestupy a pády oblasti e-commerce. Oproti velkým nákupním centrům se tam dá zase nakoupit o dost rychleji a lákavější z hlediska ceny nájmu jsou i pro obchodníky. Retail parky nepotřebují například podzemní parkoviště a nemusí se podílet na údržbě a provozu společných prostor. V ceně nájemného není třeba také položka na marketingovou propagaci centra, kterou obchodníci ve velkých centrech běžně platí. A je to vidět i na číslech – v Česku se na konci června platilo za pronájem 13,5 EUR za m² u retail parků, zatímco jeden metr plochy nákupního centra stál 142 eur na měsíc.

Oproti nákupním centrům a kancelářím se navíc retail parky vyhnuly covidovým uzavírkám. A vedle investic do rezidenčních nemovitostí jsou zase výrazně jednodušší na správu, kdy jednají jen s pár nájemci a mají i luxus dlouhodobých nájemních smluv, které se někdy uzavírají i na deset let. Díky výše uvedenému mají oproti ostatní komerčním nemovitostem vyšší yield. Na konci června 2023 vynášely retail parky v Česku průměrně 6,00 %, zatímco kanceláře nebo logistika jen 5,25 %. Nákupní centra nesly průměrný yield 5,75 %.

Portfolio retail parků Fidurocku roste každoročně už od roku 2017. Hauerland s Valentou měli dobrou vizi, protože do nich naskočili ještě v době, kdy je většina velkých investorů opomíjela a soustředila se spíše na nákupní centra. Momentálně Fidurock vlastní portfolio jedenácti retail parků, kde udržuje dobrou obsazenost ve výši 99,5 % s kvalitním mixem nájemců. Provozní zisky z nájmů stabilně rostou. Se zisky pak různě hýbe tržní přeceňování hodnoty, kdy předloni se přeceňovalo o 114 milionů nahoru a loni zase o 75 milionů dolů. Skupina má vyšší míru zadlužení, ale příjmy z nájmu zvládá dluhovou službu dobře pokrývat. Má také dobrou hodnotu yieldu ve srovnáním se zbytkem českého trhu. Velmi dobře připravená je i nová dluhopisová emise. Za skoro 9 % se jedná o další zajímavou příležitost, kam na pět let uložit část peněz.

Prémiová část pro registrované čtenáře:

Chcete znát veškeré detaily o této firmě? Vyzkoušejte prémiový obsah.

Redakce

Redakční články jsou ty, který vznikají jako unikátní obsah pro naše čtenáře a jsou vytvářeny zcela a pouze naší redakcí. Veškerá finanční data a informace byly získány z veřejných zdrojů jako je server Justice.cz, ČNB, webové stránky, účetní podklady a výroční zprávy jednotlivých společností.