Family Investment Group s.r.o. je česká firma, která vznikla 7. března 2018. V rámci svého investičního programu s názvem Hypotéka třetího věku, pro který si v roce 2019 nechala zřídit slovní ochrannou známku, plánuje investice do nemovitostí v České republice, které budou ve vlastnictví osob v seniorském věku. Tento investiční program bude představovat hlavní činnost společnosti a má být realizován z výtěžku z dluhopisů.
Firma je podle vlastních informací jediná na českém trhu, která se této specifické oblasti věnuje. O tom však dost pochybujeme, neboť konstrukce zpětných hypoték nabízí třeba Moneta. Různé konstrukce úvěrů zajištěných nemovitostmi pak mnoho společností, přímo s cílením na seniory pak třeba od roku 2016 společnost Finemo.
V rámci programu plánuje nemovitosti od seniorů odkoupit a současně jim poskytnout právo doživotního užívání dané nemovitosti prostřednictvím zřízení věcného břemene doživotního užívání. Dále chce těmto osobám poskytovat pravidelnou péči v podobě zajišťování sociálních, technických, a dalších služeb a zajištění (prodeje) produktů na energie, poplatky, pojištění apod.
V rámci investiční strategie se chce orientovat především na byty, rodinné domy plánuje odkupovat pouze výjimečně. Kupní cena nemovitostí se bude pohybovat v rozmezí min. 50 % – max. 60 % odhadní ceny určené znalcem.
V loňském roce došlo ze strany společnosti k zaplacení zálohy na odkup prvních bytů ve výši 50 % z budoucí výkupní ceny. Byty se nacházejí v Praze. Celková výše záloh činila 28,2 milionů korun a byla podle informací v prospektu uhrazena ze soukromých zdrojů majitele firmy. K finálnímu výkupu s dokončenou smlouvou zatím nedošlo. Do roku 2025 chce podle vlastních slov stihnout vybudovat portfolio nemovitostí ve výši přesahující 2 miliardy korun. Dále má do budoucna v plánu výstavbu domovů pro seniory. Zkrátka má mnoho velmi ambiciózních cílů.
Family Investment Group má jediného akcionáře, kterým je pan Roman Krejča (nar. 18. 2. 1967). Ten je zároveň i jejím jednatelem a kromě této firmy nevlastní podíl ani jinak nevystupuje v žádné další společnosti. Zaujme fakt, že jeho trvalé bydliště je na adrese Zenklova 1/35, což je adresa Úřadu městské části Prahy 8.
Firma není součástí žádné skupiny.
Dluhopisy:
V prosinci 2021 vydala společnost Family Investment Group dluhopisový prospekt, navazující na dluhopisový program z roku 2019. Prospekt byl schválen 21. 12. 2021 Českou národní bankou. Maximální možný objem vydaných dluhopisů činí 1,5 miliardy korun. Dluhopisy jsou nezajištěné a bez kovenantů či jiné ochrany investorů. Činnost administrátora a manažera si společnost zajišťuje sama.
Na nově aktualizovaný prospekt zatím vyšla jedna emise:
- Family Investment Group I/2022, 8 % p.a., 30 000 000 Kč, splatné 2027 (5 let)
V letech 2019 a 2020 vydala firma ještě tyto emise:
- Family Investment Group I/2019, 6 % p.a., 10 000 000 Kč, splatné 1. 3. 2022 (3 roky)
- Family Investment Group II/2019, 8 % p.a., 15 000 000 Kč, splatné 1. 3. 2024 (5 let)
- Family Investment Group I/2020, 8 % p.a., 30 000 000 Kč, splatné 1. 10. 2025 (5 let)
Z výše uvedených upsala celkem 202 dluhopisů v celkové částce 10,1 milionu korun. Z první emise neupsala žádný dluhopis, z druhé emise 153 dluhopisů za 7 650 000 korun a z třetí 49 dluhopisů za 2 450 000 korun.
Ekonomika:
Společnost vznikla v roce 2018. K srpnu 2021 vlastnila majetek za 7,7 milionů korun a dlužila 10,1 milionů.
Finanční údaje z rozvahy:
| Hodnoty v tis. Kč | 1. 1. 2021 – 31. 8. 2021 | 31. 12. 2020 | 31. 12. 2019 |
| Aktiva celkem | 7 730 | 6 350 | 3 450 |
| Oběžná aktiva | 7 279 | 5 917 | 3 017 |
| Pohledávky | 3 612 | 2 044 | 21 |
| Peněžní prostředky | 3 667 | 3 873 | 2 996 |
| Cizí zdroje | 10 156 | 7 836 | 3 302 |
| Dlouhodobé závazky | 10 100 | 7 836 | 3 302 |
| Emitované dluhopisy | 10 100 | 7 836 | 3 302 |
| Krátkodobé závazky | 56 | 0 | 102 |
| Závazky z obchodních vztahů | 56 | 4 | 17 |
| Závazky ostatní | 0 | 0 | 85 |
| Závazky ke společníkům | 0 | 0 | 85 |
Finanční údaje z výsledovky:
| Hodnoty v tis. Kč | 31. 8. 2021 | 31. 8. 2020 | 31. 12. 2020 |
| Provozní výsledek hospodaření | – 548 | – 735 | -1 557 |
| Nákladové úroky | 391 | 163 | 60 |
| Finanční výsledek hospodaření | – 391 | – 168 | -77 |
| Výsledek hospodaření před zdaněním | – 939 | – 903 | 1 634 |
| Čistý obrat za účetní období | 0 | 116 | 9 |
Závěr:
Investiční záměr může být byznysově zajímavý (eticky však minimálně sporný) a mohl by fungovat, ale to je asi tak jediný důvod, proč by měl někdo do dluhopisu chtít investovat. Firma existuje od roku 2018, ale zatím jen stále shání kapitál pro zahájení své investiční činnosti. Nemá za sebou žádnou historii podnikání v oblasti, které se chce věnovat. Doposud nekoupila ani žádné nemovitosti, pouze za první zaplatila zálohu. Vykazuje však záporný vlastní kapitál, u kterého podle vlastních slov předpokládá, že ho bude vykazovat ještě minimálně další rok. Do té doby pouze slibuje, že se vynasnaží, aby byl díky „velmi kvalifikovaným prodejům nemovitostí“ záporný vlastní kapitál co nejnižší.
Úspěch svého podnikání staví na vlastním průzkumu, provedeném na 200 seniorech, který zkoumal jejich názor na tento projekt (25 % projevilo zájem, 30 % pouze za podmínky, že by se zhoršila jejich ekonomická/zdravotní situace).
Hospodářské výsledky firmy jsou špatným vtipem. Disponuje jen majetkem, jehož původ leží v předchozích neveřejných dluhopisových emisích. Její jediný majitel má trvalé bydliště na Úřadu městské části a dluhopisy nejsou vůbec žádným způsobem zajištěny.
Jejich internetová prezentace zdůrazňující výši provize pro zprostředkovatele, pojmy jako je „jistý zisk“ ve spojení s těmito dluhopisy či gramatické chyby („zlepšit si svůj životní standart“) jen dokreslují amatérismus této firmy. Tomuto dobrodružství se tak doporučujeme z těchto důvodů obloukem vyhnout.
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
