Beta je otevřený podílový fond, který na začátku roku 2022 založila a obhospodařuje investiční společnost DEKINVEST. Koncovými vlastníky jsou manželé Vít a Petra Kutnarovi, kteří jsou také koncoví vlastníci největšího českého dodavatele stavebnin DEK. Stojí jejich dluhopisy za pozornost?
Administrátorem fondu je investiční společnost QI a depozitářem banka Unicredit. K září 2023 bylo vydáno 700 tisíc kusů podílových listů, z toho manželé Kutnarovi vlastní každý 49,26 %. Ostatní investoři vlastní zbývajících 1,48 procenta, tedy 10 382 kusů.
Činnost:
Fond Beta je určen pro kvalifikované investory s minimálně čtyřletým horizontem. Fond investuje zejména do skladových areálů a prodejen stavebního materiálu pro skupinu DEK v Česku. K září 2023 bylo 49 % plochy portfolia a 73 % areálů, které měl fond ve vlastnictví, pronajímáno různým společnostem ze skupiny DEK, která je využívá jako pobočky své prodejní sítě Stavebniny DEK v Česku. Další podstatná část výrobních a skladovacích areálů, konkrétně 39 % plochy nemovitostí a 10 % areálů je pronajímáno další spřízněné společnosti BEST ze skupiny DEKINVEST ALFA, se stejnými koncovými majiteli Vítem a Petrou Kutnarovými. Příjmy z nájmu pak pro fond představují hlavní zdroj zisku.
Zaměřením fondu jsou zejména investice v rozsahu 10 až 500 milionů korun na projekt. Nemovitost fond nakoupí, rekonstruuje, spravuje a pronajímá. Veškeré nemovitosti drží fond formou přímého vlastnictví (tedy neexistují žádné dceřiné společnosti), přičemž všechny se nacházejí v Česku. Kromě nemovitostí může dále investovat také do obchodních účastí, movitých věcí a pro řízení likvidity také do finančních aktiv, přičemž do každého z uvedených typů aktiv smí investovat maximálně polovinu svého majetku. Zároveň hodnota každé akvizované nemovitosti do fondu nesmí v době pořízení překročit 80% hodnoty majetku fondu. Pro hodnotu účasti v nemovitostní společnosti je tento ukazatel maximálně 90 %.
Na konci 2022 vlastnil fond Beta nemovitosti o celkové rozloze 2,7 milionu m2, které jsou v reálné hodnotě valuovány na 13 mld. korun. Hodnota záloh na pořízení majetku či nákladů spojených s lokalitami, kde je uzavřena pouze smlouva o budoucí smlouvě kupní, činila 8 milionů korun. V prvním pololetí 2023 proinvestoval 140 milionů korun v nových akvizicích.
Přehled využití nemovitostí na konci minulého roku:
Ručitelem dluhopisů je akciová společnost DEK, která vznikla v prosinci 2006. Jedná se o mateřskou společnost skupiny DEK, která patří k největším dodavatelům stavebních materiálů v České republice. Každý z manželů Kutnarových na firmě vlastní 38,5% podíl.
Skupina DEK má svůj původ už v roce 1993, kdy vznikla společnost DEKTRADE. Po 14 letech existence díky postupnému rozšiřováním prodejní sítě i nabízených materiálů a služeb došlo k vyčlenění části aktivit DEKTRADE do samostatných společností a vznikla skupina, kterou zastřešovala nově založená mateřská společnost DEK. Dle některých ukazatelů jako výše obratu je DEK největším dodavatelem materiálů a služeb pro stavebnictví v Česku a na Slovensku a zároveň i dlouhodobým lídrem inovací v prodeji i výrobě stavebních materiálů. Nabídka firmy zahrnuje služby a materiály pro rezidenční, průmyslovou i inženýrskou výstavbu, včetně doprovodných služeb, jako jsou technické poradenství, vývoj specializovaných stavebních softwarů, vzdělávací programy ve stavebnictví a jiné. V roce 2022 skupina DEK provozovala 132 prodejních míst a 9 dep půjčovny a 5 výrobních závodů a dosáhla na rekordní obrat 35 milionů korun. Pravidelně obsluhuje více než 250 tisíc stálých zákazníků z řad stavebníků a řemeslníků, stavebních firem, investorů a v menší míře i konečných spotřebitelů. V roce 2022 zaměstnávala v průměru 3 574 lidí.
Dluhopisy:
Fond vydal na konci září dluhopisovou emisi na 1,001 miliardu korun. Jeden dluhopis stojí 3 miliony korun. Výnos tvoří pohyblivá sazba 6M PRIBOR + fixní marže 2,5 %. K 27.09.2023 by tento výnos odpovídal úroku 9,52 %. Dluhopisy jsou čtyřleté a nejsou předčasně splatitelné.
Za závazky se až do výše 200 % nesplacených dluhopisů zaručila mateřská společnost skupiny DEK. Práva věřitelů chránily také tyto kovenanty:
- Omezení zadlužení – omezení se vztahuje na fond i skupinu DEK a týká se celkového i dlouhodobého zadlužení
- Negativní závazek – fond ani členové skupiny DEK nezřídí k žádným dluhopisům právo třetí osoby (např. zástavní právo)
- Omezení poskytování úvěrů a ručení – fond ani žádný člen skupiny DEK se nestane věřitelem ani ručitelem třetí osoby
- Nepovolené platby – ze strany fondu ani ručitele nedojde k výplatě jakékoliv částky v souvislosti s vlastním kapitálem
- Omezení přeměn – fond ani členové skupiny DEK se nezúčastní žádné přeměny
- Omezení akvizic – zákaz pokud by došlo k porušení prvního kovenantu
- Omezení zcizování aktiv – v hodnotě přesahující 500 milionů korun
- Obchody se spřízněnými osobami – pouze za podmínek obvyklých v běžném obchodním styku
- Nevytvoření překážek pro výplatu dividendy
Ekonomika:
Emitent:
Fond Beta vznikl dne 1. ledna 2022 a účetní závěrku za loňský rok vyhotovil dle IFRS. Výkazy firmě audituje společnost EURO-Trend Audit.
Fond měl na konci 2022 bilanční sumu 13,9 mld. korun, z toho skoro vše (98 %) v nemovitostech. Vlastní kapitál ve výši 7 mld. korun tvořil asi z 96 % nerozdělený zisk. Závazky tvořily z 60 % bankovní úvěry a z 30 % dluhopisy. Zisk v minulém roce činil 2,2 miliony korun a tvořilo jej kladné přecenění portfolia ve výši 1,5 mld. korun a výnosy z pronájmu, které v minulém roce činily 1 mld. korun. 82 % těchto výnosů pocházelo od skupiny DEK. Fond je tak z velké části závislý na jejím budoucím úspěchu na trhu. Největší položkou nákladů fondu v minulém roce byly zaplacené úroky za 287 milionů korun. Fond měl kladné provozní a záporné investiční a finanční cash flow. Tedy vydělává, investuje a splácí dluhy.
Skupina ručitele:
Ručitel je mateřskou společností skupiny DEK, která je největším distributorem stavebních materiálů v České republice. Na konci minulého roku provozovala 132 prodejních míst a 9 dep půjčovny a 5 výrobních závodů.
Za rok 2022 vykázala tržby 34,9 mld. korun a za první pololetí roku 2023 tržby 14,5 mld. korun. Konsolidovaný zisk po zdanění dosáhl 1,2 mld. korun. V prvním pololetí roku 2022 došlo v oblasti stavebnin k zřetelnému meziročnímu nárůstu poptávky zejména z důvodu nervozity trhu v otázce dostatku stavebního materiálu, ale v druhém pololetí už se projevil růst sazeb a cen produktů a došlo zpětně k útlumu poptávky. Tento útlum pokračoval i do první půlky 2023 (kdy se poptávka vrátila zpět na úroveň začátku 2021 před stavebním boomem a inflací) a skupina tak letos vnímá meziročně propad tržeb. Tržby za letošní rok tak budou nižší než v posledních dvou letech. Půjde ale spíše o korekci předešlých rekordních výsledků a návrat k normálu.
Konsolidovaný majetek:
Pasiva:
Výkaz zisku a ztráty:
Závěr:
Za dluhopisy se zaručila mateřská společnost skupiny DEK, největší tuzemský dodavatel stavebnin a největší český zaměstnavatel v tomto oboru. Úhrnný obrat pěti největších distributorů v České republice, mezi které kromě výše jmenovaných patří ještě MPL Trading, byl v roce 2021 celkem 43 mld. korun, přičemž skupina DEK se tom podílela obratem 22 miliard. Tím převýšila souhrnný obrat dalších čtyř největších českých distributorů. Na Slovensku je DEK třetím největším distributorem.
Firmy ze stavebnictví měly v posledních letech žně, a prodejci stavebnin obzvlášť. Stavebninám DEK narostly v posledním roce ve srovnání s posledním předcovidovým rokem 2019 tržby skoro dvojnásobně. Ještě mnohem více rostl zisk, téměř o 700 procent. Prodejci stavebnin tak patřily k těm firmám, které si v době vysoké inflace zvyšovaly své ceny více, než jim inflace zvyšovala náklady.
Stavebniny DEK měly díky tomu loni rekordní výsledky. To samé včetně růstu marže platí i pro jeho největší konkurenty, prodejce Pro-Doma, Izomat stavebniny a Stavmat stavebniny. Poslednímu jmenovanému rostl loni zisk dokonce o 440 % oproti 77% nárůstu tržeb. Co se týče Stavebnin DEK, ten v první polovině letošního roku hlásil drobnou korekci obchodní marže, která se projevila poklesem o 15 %.
Prodejní místa skupiny DEK vlastní podílový fond, který patří stejným majitelům, a skupině je pronajímá. Proto také konsolidovaný majetek skupiny DEK činí 3 miliardy korun, zatímco fond má v účetnictví majetek za 13 milionů. Výše výnosů z nájmu činila loni 1 088 milionů, přičemž nemovitosti byly k 31.12.2022 valuovány na 13 592 milionů korun, tedy yield asi 8 %, což je poměrně dost.
Dluhopisy vydává právě tento fond, přičemž jde o dluhopisy velmi kvalitně připravené s dobře ošetřenými riziky. S kupní cenou 3 miliony korun ani nemíří na investiční retail a právě tuto konstrukci chválíme. Věříme, že si tyto dluhopisy najdou cestou do nejednoho investičního fondu.
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
