CEE Real Estate a.s. je česká investiční společnost, která vznikla v březnu 2017. Působí výhradně na českém realitním trhu, kde investuje především do nemovitostí s právní vadou, exekucí, nebo do takových, kde majitel požaduje okamžitý prodej. Díky tomu tyto nemovitosti kupuje výrazně pod tržní cenou, a tím realizuje zisk. U koupených nemovitostí poté ošetří právní vady, případně provede jejich rekonstrukci. Z nemovitostí vykupuje byty v osobním, družstevním i podílovém vlastnictví, dále rekreační objekty, rodinné domy, celé činžovní domy a pozemky. V současné době vlastní celkem čtrnáct nemovitostí, zejména ve Středočeském kraji a Praze. Jedenáct nemovitostí je využíváno k dlouhodobému pronájmu. Hodnota vlastněných nemovitostí byla k červnu 2021 podle výše dlouhodobého hmotného majetku cca 16 milionů korun.
Za rok 2019 realizovala společnost prodej pozemků v hodnotě 5,6 milionů korun a nemovitost v Lutíně v hodnotě 2 miliony korun. V roce 2020 prodala jednu nemovitost za 890 tisíc korun.
CEE Real Estate vlastní sedm dceřiných společností, které založila za účelem realizace některých svých projektů. Tyto společnosti vlastní každá několik středně velkých nemovitostí. Jejich hodnota se neuvádí. Dvě z nich nevlastní žádnou nemovitost. Vlastníkem firmy je oficiálně pan Martin Cimala, který ve firmě vlastní 99 %. Zbylé procento vlastní společnost Catalyst Equity, kterou ovládá skupina COMFORT FINANCE GROUP. Ta je rovněž dluhopisovým emitentem. V roce 2017 vyrazila na trh pro 150 milionů a kde v té době 40 % vlastnil Petr Cimala.
Do budoucna chce společnost kromě českého nemovitostního trhu investovat také do pohledávek zajištěných nemovitostmi. Kromě nemovitostí s právními a jinými závadami bude odkupovat také nemovitosti ve špatném stavu, které jsou před rekonstrukcí, nemovitosti využitelné jako kancelářské budovy k pronájmu, nemovitosti na které se vztahují dotační programy a pozemky využitelné pro budoucí development. Odkoupené nemovitosti bude chce kromě prodeje využívat ke krátkodobému a dlouhodobému pronájmu. Kromě těchto obecných vyhlídek nemá zpracovaný žádný podrobnější byznys plán.
Dluhopisy:
V únoru vydala nový prospekt, který navazuje na dluhopisový program firmy z roku 2020. Ten je na deset let a na půl miliardy korun. Jedná se v pořadí o třetí dluhopisový program této firmy. Výtěžek má financovat rozšiřování portfolia nemovitostí bez určení konkrétních projektů. Dluhopisy jsou nezajištěné a bez kovenantů.
Nová emise:
- CZ0003537870, 6,5 % p.a., 50 000 000 Kč, splatné 2027 (5 let)
První emise programu z roku 2020:
- CZ0003528929, 6,5 % p. a., 50 000 000 Kč, splatné v roce 2026 (5,5 let)
Minulé dluhopisy:
První dluhopisový program pochází z roku 2017. Vyšly na něj dvě emise:
- CEE Real Estate X/2022, 6 % p. a., až 25 000 000 Kč, splatné v roce 2022 (5 let)
- CEE Real Estate V/2023, 6,5 % p. a., 25 000 000 Kč, splatné v roce 2023 (5 let)
Druhý dluhopisový program byl zřízen v roce 2019. Vyšla na něj tato emise:
- CZ0003523094, 6,5 % p. a., 25 000 000 Kč, splatné 2024 (5 let)
Přehled všech minulých emisí:
| Emise dluhopisů | Celkový upsaný objem | Splatnost |
| Z prvního dluhopisového programu z roku 2017 | 10,8 mil. Kč | 1,65 mil. Kč v roce 2022 a 9,15 mil. Kč v roce 2023 |
| Z druhého dluhopisové programu z roku 2019 | 3,3 mil. Kč | 2024 |
| Z třetího dluhopisového programu z roku 2020 | 10,55 mil. Kč | 2026 |
Jak je vidět, firma v upisování není příliš úspěšná. Z celkových emitovaných dluhopisů ve výši 125 milionů korun upsala méně než pětinu tohoto objemu.
Ekonomika
Finanční údaje z rozvahy CEE Real Estate:
| Hodnoty v tis. Kč | 30. 6. 2021 | 31. 12. 2020 | 31. 12. 2019 | 31. 12. 2018 |
| Aktiva celkem | 82 755 | 76 958 | 63 636 | 81 850 |
| Dlouhodobý hmotný majetek | 15 973 | 7 521 | 4 614 | 7 592 |
| Dlouhodobý finanční majetek | 44 364 | 41 623 | 40 823 | 38 342 |
| Oběžný majetek | 22 416 | 27 791 | 18 179 | 35 902 |
| Pohledávky | 21 990 | 27 124 | 14 645 | 30 821 |
| Peněžní prostředky | 426 | 667 | 3 534 | 5 081 |
| Vlastní kapitál | 41 259 | 41 139 | 39 109 | 37 156 |
| Závazky | 40 811 | 34 885 | 23 683 | 44 478 |
| Dlouhodobé závazky | 27 547 | 19 581 | 18 239 | 7 800 |
| Krátkodobé závazky | 13 264 | 15 304 | 5 444 | 36 678 |
Finanční údaje z výsledovky CEE Real Estate:
| Hodnoty v tis. Kč | 1. 1. – 30. 6. 2021 | 1. 1. – 30. 6. 2020 | 1. 1. – 31. 12. 2020 | 1. 1. – 31. 12. 2019 |
| Provozní VH | 450 | 92 | 2 255 | 2 178 |
| VH za účetní období | 121 | 133 | 1 798 | 1 217 |
Čistý finanční dluh CEE Real Estate:
| Hodnoty v tis. Kč | 30. 6. 2021 | 30. 6. 2020 | 31. 12. 2020 | 31. 12. 2019 |
| Dlouhodobé závazky | 27 547 | 17 921 | 19 581 | 18 239 |
| Krátkodobé závazky | 13 264 | 13 402 | 15 304 | 5 444 |
| Peněžní prostředky | 426 | 1 324 | 667 | 3 534 |
| Čistý finanční dluh | 40 385 | 29 999 | 34 218 | 20 149 |
Kromě dluhopisů (viz výše) má firma ještě tyto dluhy:
| Věřitel | Jistina | Fixní roční sazba | Splatnost |
| CFG Real Estate s.r.o. | 2 140 000 Kč | 8 % | Na výzvu věřitele |
| COMFORT FINANCE GROUP CFG LTD, odštěpný závod | 2 000 000 Kč | 8 % | Na výzvu věřitele |
| Catalyst Equity s.r.o. | 1 500 000 Kč | 8 % | Na výzvu věřitele |
| Ostatní fyzické a právnické osoby | 1 000 000 Kč | 6,5 % | 24.4.2022 |
| 3 000 0000 Kč | 6,5 % | 23.4.2023 | |
| 2 000 000 Kč | 6,5 % | 25.4.2022 |
Finanční údaje dceřiné společnosti Beseda Liběchov s.r.o.:
| Hodnoty v tis. Kč | 1. 1. – 31. 12. 2019 | 1. 1. – 31. 12. 2020 |
| Provozní VH | 144 | 79 |
Společnost nezveřejnila účetní závěrky svých ostatních dceřiných společnosti, jelikož doposud nevykonávaly žádnou činnost (s výjimkou společnosti CZ Real a Kamuda one, které nemají účetní závěrku za loňský rok vyhotovenou).
Závěr:
Máme tu další firmu, která chce působit na nemovitostním trhu za cizí peníze. Má krátkou historii, nepřesvědčivou ekonomiku a nulové ošetření rizik dluhopisů, které vydává. Naštěstí jsou tyto dluhopisy „na všechno“ i prodejně neúspěšné. Nejedná se tak o nabídku, kterou by se měl investor zabývat.
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
