O prvním dluhopisovém počinu této firmy jsme psali před více než rokem zde. Od té doby se toho u ní mnoho nezměnilo. Její podnikatelský plán zůstává stejný: na realitním trhu v České republice vyhledávat vhodné pozemky / existující budovy, provést na nich development / rekonstruovat je, a prodat se ziskem. Zaměřit se chce jak na rezidenční, tak na komerční a průmyslové budovy. Na každý konkrétní projekt zakládá projektovou společnost, která jej realizuje. Aktuálně cílí na menší luxusní rekreační a rezidenční projekty v horských oblastech, kde má rozpracované dva aktivní projekty (které pomáhaly financovat předchozí emise).
Projekt Apartmány Herlíkovice je realizován v krkonošských Herlíkovicích na břehu Labe v těsné blízkosti tamního ski areálu. Společnost Apartmány Mlýn Herlíkovice s.r.o., která projekt realizuje, již na základě vydaného stavebního povolení začala s demolicí a výstavbou nového domu o 30 apartmánech různých velikostí od 1+kk až po 5+kk a čtyřech nadzemních podlažích. Novostavba vznikne na místě bývalého penzionu Mlýn, který sloužil jako ubytovací zařízení pro 65 osob. Kvůli pandemii poprvé zavřel loni na jaře a jeho původní majitel se následně rozhodl provoz ukončit úplně s odůvodněním, že jej již nechce dotovat. Výstavba začala v červnu roku 2021 a termín dokončení se plánuje na jaro 2023. Po dokončení plánuje společnost apartmány prodat. Kromě dluhopisů je projekt financován také bankou Equa bank.
Od loňské kalkulace vzrostly firmě náklady na výstavbu, a to o cca sedm procent. O pět procent vzrostly také neinvestiční náklady. Predikce hrubého zisku se i přesto zvýšila o více než čtyřicet procent, jelikož firma navzdory ochlazení na trhu v loňském roce zvýšila svůj odhad tržeb o 25 milionů korun (necelých čtrnáct procent). Toto navýšení nijak neodůvodnila.
Ekonomika projektu Apartmány Mlýn Herlíkovice:
| Původní kalkulace k srpnu 2021 | Nová kalkulace k listopadu 2022 | |
| Vstupní investice (nákup) | 30 000 000 Kč | 30 000 000 Kč |
| Investiční náklady (výstavba) | 95 000 000 Kč | 102 000 000 Kč |
| Neinvestiční náklady (vč. projekt. fin.) | 14 250 000 Kč | 15 000 000 Kč |
| Tržby | 180 000 000 Kč | 205 000 000 Kč |
| Hrubý zisk (bez nákladů na ekvitní kapitál) | 40 750 000 Kč | 58 000 000 Kč |
Vizualizace projektu:
Finanční údaje společnosti Apartmány Mlýn Herlíkovice s.r.o.:
| Aktiva | 62 182 |
| Dlouhodobý majetek | 55 430 |
| Finanční prostředky | 3 960 |
| Cizí zdroje | 64 572 |
| VH po zdanění | -6 019 |
Další projekt nese název Rezidence pod Portáškami a bude situován u dolní stanice lanové dráhy Skiareálu velká Úpa v Peci pod Sněžkou. Původní zástavbu (již ve vlastnictví skupiny) zde po demolici nahradí sedm nových apartmánových domů o více než 110 apartmánech na ploše cca 7 100 metrů čtverečních. K nim přibude 1 400 metrů čtverečních komerčních ploch a 150 parkovacích stání. Projekt je nyní ve fázi přípravy projektové dokumentace.
S ohledem na jeho rozsah bude projekt realizován ve dvou etapách: První etapa, která zahrnuje výstavbu prvních dvou apartmánových domů, by měla být zahájena po dokončení projektové přípravy na jaře 2023 a dokončena v létě 2025. Vybudované apartmány plánuje firma prodat. Druhá etapa zahrnující výstavbu zbylých pěti apartmánových domů by měla být zahájena po získání veřejnoprávních povolení koncem léta 2023 a dokončena v zimě 2025 s tím, že vybudované apartmány se také nabídnou k prodeji. Celková prodejní hodnota celého projektu by měla přesáhnout 1,7 mld. Kč. Celý projekt zahrnuje i samostatný projekt Javoří potok, který jsme představili v loňské analýze.
Ekonomika projektu Rezidence pod Portáškami:
| Vstupní investice (nákup) | 160 000 000 Kč |
| Investiční náklady (výstavba) | 778 000 000 Kč |
| Neinvestiční náklady (vč. projekt. fin.) | 275 000 000 Kč |
| Tržby | 1 700 000 000 Kč |
| Hrubý zisk (bez nákladů na ekvitní kapitál) | 487 000 000 Kč |
Vizualizace projektu:[1]
Jednotlivé firmy zapojené do projektu:
| V tis. Kč | Základní kapitál: |
| Rezidence Úpa jedna s.r.o. | 20 |
| Rezidence Úpa dva s.r.o. | 20 |
| Rezidence Úpa tři s.r.o. | 20 |
Rezidence Javoří potok s.r.o. (v tis. Kč):
| Aktiva | 229 |
| Dlouhodobý finanční prostředky | 200 |
| Cizí zdroje | -1 663 |
| VH po zdanění | 41 172 |
V krátkém období (do jednoho roku) plánuje firma realizaci dalších takovýchto projektů rezidenčního bydlení v horských oblastech České republiky. V delším časovém horizontu cca tří let pak plánuje v oblasti developmentu přidat i komerční nemovitosti.
Druhým investičním plánem této společnosti je restrukturalizace podniků v problémech, a to prostřednictvím kapitálových vstupů, koupě pohledávek, poskytnutím úvěrů, včetně tollingového financování (financováním materiálu a nákladů na výrobu a následný odkup výrobků za zpracovatelskou odměnu, které pak tollingová společnost prodává na svůj účet odběratelům). Bude se jednat především o kapitálové vstupy do společností v předúpadkových a úpadkových situacích, kdy tyto společnosti budou obvykle postiženy nedostatkem likvidity či předlužením. Společnosti budou vybírány tak, aby se jednalo o společnosti, které by za jiných makroekonomických podmínek byly životaschopné a je u nich zachován provoz podniku.
Aequitas bude upřednostňovat podniky s inovativním přístupem, které přistoupily k automatizaci a digitalizaci výroby. Cílovými společnostmi jsou zejména malé a střední podniky v různých průmyslových oborech, které zaměstnávají méně než 250 zaměstnanců a jejich roční obrat nepřesahuje 50 milionů eur nebo jejich bilanční suma roční rozvahy nepřesahuje 43 milionů eur. V případě investice do restrukturalizačních projektů bude cílem firmy vytvářet přidanou hodnotu zachováním provozu podniků a jejich následným prodejem či refinancováním.
Firmu Aequitas Capital Investment vlastní investiční fond kvalifikovaných investorů stejného názvu, přičemž tato firma je jeho jedinou investicí. Kromě dluhopisů umožňuje investorům do výše zmíněných cílů investovat i skrze podfond Aequitas Restructuring and Development, který při dodržení pětiletého investičního horizontu nabízí průměrné roční zhodnocení 6,92 % u prioritních akcií a 10,20 % u výkonnostních akcií.
Fond Aequitas Capital Investment SICAV pak vlastní JUDr. Jan Langmeier; advokát, insolvenční správce a společník a jednatel společnosti Langmeier & Co., advokátní kancelář s.r.o. V oblasti dluhopisů zastupoval jako advokát věřitele například v insolvenčních kauzách Arca Investments a C2H. V rámci struktury Aequitas Capital je pak zodpovědný za strategické řízení.
Organizační struktura:
Dluhopisy:
- listopadu 2022 vyšel aktualizovaný prospekt na loňský dluhopisový program, který je na deset let a je do výše jedné miliardy korun. Na původní prospekt z minulého roku vydala firma tři dluhopisové emise, které se řídily původními emisními podmínkami: neobsahovaly žádné ošetření rizik. Výtěžek z nich byl použit na financování investičních projektů společnosti.
- CZ0003534224, 7 % p. a., 100 000 000 Kč, 1.9.2021 – 31.8.2026 (5 let), doposud upsáno 2 650 000 Kč
- CZ0003539769, 8,5 % p.a., 30 000 000 Kč, 11.4.2022 – 10.4.2025 (3 roky), doposud upsáno 2 150 000 Kč
- CZ0003540833, 8 % p.a., 30 000 000 Kč, 1.6.2022 – 31.5.2025 (3 roky)
Aktualizovaný prospekt z listopadu mění společné emisní podmínky pro dluhopisy vydávané od 29. 9. 2022.
Firma se v nich nově zavazuje k těmto omezením:
- účelové využití prostředků
- transakce s firmami ve skupině neproběhnou jinak než za podmínek obvyklých v obchodním styku
- dluhové financování společností ze skupiny bude poskytováno za specifických podmínek (stanovený minimální úrok)
- finanční kovenanty:
- poměr „VK / aktiva bez hotovosti“ nebude nižší než 20 %
- výplaty podílů na zisku a splátek jistin úvěrů od akcionářů se omezí tak, aby nebyl porušen o poměru VK/aktiv bez hotovosti
- na bankovních účtech bude vždy minimální zůstatek, který se rovná jedné splátce úrokových výnosů z dluhopisů splatných v následujících třiceti dnech
- omezení fúzí
- povinnost na webových stránkách zveřejňovat účetní závěrky
Co se od minule nezměnilo, je zajištění, které chybí i v nových emisních podmínkách. Na aktualizovaný prospekt nevyšla žádná emise. Firma má v rámci programu možnost emitovat i nepodřízené dluhopisy.
Ekonomika:
Společnost Aequitas Capital Investment a.s. vznikla 31. ledna 2020. Svou developerskou činnost zahájila v loňském roce. Na konci předloňského roku vlastnila majetek za 18 milionů (jednotlivé nemovitosti vlastní příslušné projektové společnosti) s vlastním kapitálem ve výši necelých osm milionů.
| Hodnoty v tis. Kč | 31. 12. 2021 | 31. 12. 2020 |
| Aktiva celkem | 18 296 | 6 021 |
| Stálá aktiva | 220 | 2 000 |
| Oběžná aktiva | 18 076 | 4 021 |
| Vlastní kapitál | 7 659 | 5 965 |
| Cizí zdroje | 10 637 | 56 |
| Tržby celkem | 0 | 0 |
| Provozní VH | -97 | -35 |
| Finanční VH | 427 | 0 |
| VH před zdaněním | 330 | -35 |
| VH za účetní období | 268 | -35 |
| Čistý obrat | 931 | 20 |
Závěr:
Na úvod musíme společnost pochválit, že od minule výrazně zlepšila podmínky u svých dluhopisů přidáním kovenantů včetně omezení míry zadlužení. Některé další výtky z minula ale bohužel zůstávají. Společnost neupustila od svého dalšího záměru restrukturalizace podniků. Na tuto činnost, jak jsme psali již minule, měla být vyčleněna samostatná entita a samostatná dluhopisová emise, aby investor věděl, do čeho dává peníze. Je to velmi odlišná činnost od realitního developmentu.
Výnos osm procent, který Aequitas nabízela u poslední tříleté emise v polovině roku, by měl být také podstatně vyšší. Uvidíme, s jakými podmínkami pro investora přijde u té nové.
Tento rok by měla firma konečně začít generovat tržby prodejem prvního projektu (Apartmány Mlýn Herlíkovice) a my se dozvíme, nakolik byla kalkulace ekonomiky projektů realistická. Stále je totiž může ohrozit další růst cen nákladů nebo probíhající korekce celého nemovitostního trhu. Rekreační objekty jsou totiž zpravidla ty první, které si člověk odpustí.
[1] Vizualizace je převzatá z prospektu firmy
Analytik a šéfredaktor serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za vyšší stovky milionů korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
