ČMN má za sebou velký nákup
Českomoravská Nemovitostní, realitní skupina nakupující pražské kancelářské budovy, přišla loni v červnu s novým dluhopisovým prospektem na 2 miliardy korun. V něm se mimo jiné pochlubila plány na rozšíření svého nemovitostního portfolia o nové typy nemovitostí. Kromě kanceláří by chtěla nově investovat i do jiných typů komerčních nemovitostí, od těch maloobchodních až po ty průmyslové. Mimo to se chce podívat i mimo Česko – nově pokukuje po akvizicích v Německu, Rakousku a Velké Británii, kde jí přitahují vyšší výnosy a výhodnější financování.
A nyní svými kroky ukazuje, že to s plány na obří expanzi myslí vážně. V závěru loňského roku nejprve do svého portfolia nakoupila i zbylý podíl na administrativním komplexu Churchill Square v Praze a na začátku letošního roku hlásí úspěšné dokončení transakce, v rámci které si její fond Nemo pořídil do svého portfolia hned 16 komerčních budov. Ty koupil od dnes již oficiálně zaniklého fondu Nova Real Estate, který je takovým pozůstatkem zkrachovalé investiční skupiny Arca Investments (jednoho z hlavních akcionářů). Tento fond prodal fondu Nemo nemovitosti s celkovou účetní hodnotou přes 200 milionů eur, tedy okolo 5 miliard korun. Celkem se jedná o pět kancelářských budov s celkovou pronajímatelnou plochou přes 37 tisíc metrů čtverečních a 11 nákupních parků v různých částech Česka o rozloze 72 tisíc metrů čtverečních.
Účetní závěrky nezveřejňuje ani polovina českých firem, na Slovensku je to jen každá pátá
Zveřejňování účetní závěrky se v Česku týká bezmála 600 tisíc obchodních společností, podle nejnovější analýzy společnosti CRIF ale tuto zákonnou povinnost velká část z nich dlouhodobě ignoruje. Za rok 2023 účetní závěrku řádně zveřejnilo pouhých 44 % firem, které zveřejnily přes 260 tisíc závěrek. Z pohledu sektorů nejlépe plní své povinnosti firmy ve zdravotnictví a sociálních službách, kde výsledky hospodaření zveřejnilo 63 % subjektů. Druhé místo patří sektoru energetiky, kde závěrku zveřejnilo 53 % firem. Na opačném konci spektra je oblast nakládání s nemovitostmi, kde závěrku odevzdalo pouze 40 % subjektů.
Za posledních deset let podíl zveřejněných účetních závěrek v Česku stagnuje kolem zmíněných 44 %. Nejhorší situace byla v roce 2020, kdy bylo zveřejněno pouze 39 % závěrek, zatímco v letech 2017–2019 tento podíl přesáhl polovinu případů. Naopak třeba u našich slovenských sousedů je situace úplně jiná. Podíl zveřejněných závěrek se tam dlouhodobě drží nad 80 procenty, což je podle odborníků důsledek tamního systému, kdy účetní závěrky automaticky nahrává do registru finanční úřad.
Společnosti CRIF také v analýze upozorňuje na to, že některé české firmy zveřejňují závěrky s několikaletým zpožděním. Utajování účetní závěrky může být přitom pro investory velkým varovným signálem. Podle samotné analýzy je u firem, které své výsledky tají, pravděpodobnost výskytu bankrotů vyšší než u těch, které účetní závěrku pravidelně zveřejňují. Pokuty za nezveřejňování přitom v teorii nejsou malé. Finanční sankce podle zákona o účetnictví může sahat až do výše 3 % hodnoty čistých aktiv a pokuta vycházející ze zákona o veřejných rejstřících může dosahovat výše až 100 tisíc korun. V praxi se ale finanční správa většinou krotí a firmy na porušování této povinnosti klidně nejdříve několikrát upozorní a sankciuje často až při opakovaném porušování, a to mnohdy jen do výše v řádu desetitisíců korun.
Nový posun v kauze Arca se zmizelými 17 miliardami
Arca Investments je padlá československá investiční skupina, dříve aktivní hlavně ve finančnictví, energetice a realitách, která se ve velkém financovala směnkami a dluhopisy. Dnes známá jako největší krach v Česku od 90. let 20. století, z celkových skoro 20 miliard přihlášených pohledávek se totiž zřejmě definitivně vypařilo skoro 17 miliard korun. Insolvenční řízení se i kvůli velikosti případu táhne již od května 2021 a stále není u konce.
Arca Investments v něm nejprve předložila vlastní reorganizační plán, který však nebyl přijat. Po sporech mezi zúčastněnými subjekty si ale reorganizaci vzal na starost fond IFIS advokáta Marka Indry, který připravil alternativní plán, o kterém se hlasovalo teď v lednu a získal si většinový souhlas. O jeho přijetí nyní rozhodne nyní insolvenční soud, přičemž plán podle Indry spočívá hlavně v přesunu důležité části aktiv z majetku zahraničních entit do vlastnictví nově založené stoprocentní dceřiné společnosti AI Czech holding.
Hodnota majetku dle ocenění v reorganizaci je podle autorů plánu 2,86 miliardy korun, ovšem po odečtení dluhů zajištěného věřitele a nákladů na právníky, poradce, znalce a insolvenčního správce si mezi sebou nezajištění věřitelé (tedy i ti dluhopisoví) rozdělí pouze 1,98 miliardy korun. Znovu připomínáme, že původní výše přihlášených pohledávek je proti tomu 19,5 miliardy korun. Z majetkové podstaty to ale není konečné číslo, v současnosti probíhá soudem schválená restrukturalizace slovenské části skupiny, kde se majetek odhaduje na zhruba 2,4 miliardy korun.
Pokud by zde ale došlo na konkurz, potenciální výnos pro nezajištěné věřitele mohl klesnout až k šesti procentům. V takovém případě totiž existuje riziko, že nebude snadné se dostat k majetku, který je zavěšen pod zahraniční částí skupiny. Pokud ale podle plánu dojde na převedení majetkových účastí ze zahraničních entit na nově vytvořenou dceřinou společnost Arca Investments, dostanou se kyperská aktiva společnosti na dosah věřitelů mnohem snáz. Nejedná se přitom o zanedbatelný majetek, pod kyperskou společností se ukrývají slovenské realitní společnosti ACS 3 a ACS 5, budova bratislavského obchodního centra Lightpark, technologická společnost poskytující software pro banky Axasoft a také kyperská společnost Artesis Europe Limited, která vlastní personální agenturu Manuvia.
Solek zveřejnil předloňská čísla
Solek se potýká s problémy a možná jej čekají významné změny ve vedení. Česká solární skupina, která staví sluneční elektrárny v jihoamerickém Chile i v evropských zemích, si v současnosti prochází významnou expanzí. Problém je, že téměř celá tato expanze je financovaná penězi od fondů, bank a dluhopisových investorů. A právě u dluhopisů si nyní solární developer prochází obdobím vysokých splátek jistin.
Jen za první pololetí letošního roku společnost čekají splátky dluhopisů v hodnotě 743 milionů korun, a k tomu platí i vysoké úroky. To vše vytváří velký tlak na cash flow, který je navíc umocněn ztrátovým hospodařením skupiny. Za rok 2023 dosáhla konsolidovaná ztráta -1060 milionů korun, tuto ztrátu ale kladné papírové přecenění majetku snížilo na -707 milionů. Velká ztráta navíc přišla po ziskovém roce, kdy rok 2022 dosáhl zisku za účetní období +109 milionů korun a +31 milionů jako celkový úplný výsledek hospodaření. Kvůli zmíněné expanzi se navíc zvedlo zadlužení, které dosáhlo 9,8 miliardy korun a tvořilo 103 % aktiv.
Zakladatel společnosti Zdeněk Sobotka mezitím investory částečně uklidňuje, že developerský subholding je ziskový a ztrátu způsobuje změna strategie, kdy si firma dokončené elektrárny nechává ve vlastním majetku a návratnost se má vracet postupně a konsolidace to podle něj zakrývá. Vidět je to na účetnictví holdingu, kde roste podíl dlouhodobého majetku v podobě dokončených elektráren. Sobotka mezitím kvůli finančním problémům hledá investora. Spekuluje se, že to bude majitel CZECHOSLOVAK GROUP Michal Strnad. Sobotka by jeho vstupem přišel o vliv, i když pro něj je nyní pravděpodobně největší prioritou to, aby to Solek ustál.
Po zelených dluhopisech pětimiliardový úvěr od Spořky
Skupina Accolade, český obří developer průmyslových parků, získal další velkou půjčku. Poté, co v loňské veleúspěšné emisi zelených dluhopisů získal od investorů 3 miliardy korun, půjčuje developerské společnosti miliardářů Milana Kratiny a Zdeňka Šoustala i Česká spořitelna. Od té získala Accolade úvěr na refinancování části svého českého portfolia. Tento úvěr činí 190 milionů eur, tedy asi 4,7 miliardy korun.
Refinancování se týká parků Cheb South, v Týništi nad Orlicí, ve Stříbře a v Přešticích, které všechny nesou nejvyšší certifikace z hlediska udržitelnosti a energetické náročnosti. Přímo v areálu ve Stříbře například vyrůstá fotovoltaická elektrárna o instalovaném výkonu 400,5 kilowatt-peaku a vznik dalších fotovoltaických zařízení v parcích fond připravuje. Část prostředků z tohoto bankovního úvěru by ale měla skončit i v nových akvizicích.
Accolade je poměrně mladá developerská skupina, která je v Česku průkopníkem fondů kvalifikovaných investorů, které byly hlavním tahounem jejího růstu v posledních deseti letech. Za rok 2023 měla tato skupina výnosy 3,5 miliardy korun a dosáhla čistého zisku +811 milionů. Aktiva skupiny meziročně vzrostla o bezmála 8 miliard na 33,2 miliardy korun. Výnosy skupina tvoří prodejem dokončených parků do spřízněného fondu Accolade Industrial Fund, který aktuálně vlastní 34 průmyslových parků s více než 100 nájemci v šesti evropských zemích. Díky rozjetým akvizicím by mohl zanedlouho pokořit hranici dvou milionů metrů čtverečních pronajímatelné plochy.
Reorganizaci dluhopisového emitenta ohrožuje smrt jeho zakladatele
BonFood je český rodinný podnik Pavla Domkáře, který se věnoval zpracování a prodeji rybího a hovězího masa z vlastní farmy. Svou činnost podnik financoval dluhopisy, aby mohl lépe konkurovat velkým e-shopům s potravinami, jako je Rohlík, Košík nebo Temu. Tento záměr ale firmě nevyšel, jelikož v loňském roce spadla do insolvence. Stejný osud potkal i dvě další Domkářovy firmy (Frigoservis a Radinov), které se rovněž věnují chovu a zpracování masa. Všechny tři dluží dohromady cca čtvrt miliardy korun, a to asi sedmi stovkám investorů.
Domkářovi u věřitelů prošel návrh na reorganizaci, která jim podle něj měla vrátit i více, než byl jejich původní vklad, na rozdíl od konkursu, v rámci kterého by věřitelé podle Domkáře dostali zpět jen 8-20 % svých pohledávek. Reorganizační plán nakonec počítá s navrácením 55-80 % z pohledávek věřitelů a má zahrnovat vznik nové akciové společnosti, která by nově zastřešovala všechny tři zmíněné podniky. Pohledávky z vydaných dluhopisů by se změnily na její akcie a majitelé dluhopisů by ve firmě drželi celkem 80 %. Investice by se jim tak měla vracet z vyplácených dividend. Zbylou pětinu měl držet Domkář, který měl na reorganizaci velký osobní zájem, protože kdyby tyto společnosti skončily v konkurzu, přišel by o dům, na kterém na farmě s rodinou bydlel.
Na přelomu roku ale v kauze nastal zvrat. Třiašedesátiletý Pavel Domkář totiž v závěru loňského roku náhle zemřel, údajně kvůli pooperačním komplikacím. Formálně sice chod firmy i celý proces reorganizace běží dál a podniky vlastní jeho potomci, Domkář byl ale šéfem firmy a hlavní tváří e-shopu a jeho smrt tak plány na reorganizaci velmi ohrožuje. Že jde o „klasickou one-man show“, kde vše stojí na Domkářovi, potvrdil loni na jaře i krizový manažer Peter Dajko. Domkářova dcera Adéla nyní věřitele ujišťuje, že skupina má stabilní management a ona sama prý v rodinné firmě působí přes 20 let, přičemž má zkušenosti s řízením výroby, správou financí i s jednáním s dodavateli. Posledních 6 měsíců Domkář už podnik údajně ani neřídil, jelikož ho zaměstnávala zejména jednání kolem reorganizace zadluženého podniku, komunikace s právníky nebo oslovování potenciálních investorů.
Nynější smrt zakladatele je ale jen jeden z problémů, který celou reorganizaci tíží. Některým se nelíbí, že Domkář z investorů vylákal další miliony v době, kdy byly firmy ve ztrátě, a na podnikatele tak podali trestní oznámení. Jiným věřitelům se zase nelíbí fakt, že z nich reorganizace udělá akcionáře společnosti a nereálné jim přijdou i budoucí plány na její růst. Podle plánu reorganizace by se tržby e-shopu měly za pět let vyšplhat z 31 milionů v roce 2023 na 188 milionů korun v roce 2028, tedy na šestinásobek. Podle krizového manažera Dajka má být klíčem mimo jiné větší sázka na marketing, do kterého Domkář před insolvencí téměř vůbec neinvestoval.
Nový fond Fidurocku má za sebou první investici
Česko-nizozemská realitní skupina Fidurock, která po republice vlastní činžovní domy a retail parky, založila na podzim loňském roku nový retailový fond. Stala se tak další skupinou, která se české investiční veřejnosti touto cestou otevírá. Fond, který má být zaměřen čistě na její činžovní domy, slibuje investorům dlouhodobé zhodnocení kolem 6 %. Do deseti let má v plánu mít pod správou 10 miliard korun, přičemž založení fondu si skupina dobře načasovala. V loňském roce totiž české realitní fondy zaznamenaly významný příliv investic.
Založení fondu vnímali majitelé jako další krok k růstu a nájemní segment vnímají jako ideální příležitost. Rozvoj nájemního bydlení podle nich bude záviset na chování mladé generace, která bude chtít bydlet flexibilněji a nebude tolik vázána mentalitou vlastního bydlení jako starší generace. Zatím ale v Česku bydlí „ve vlastním“ téměř tři čtvrtiny Čechů. To se podle jednoho ze zakladatelů, Davida Hauerlanda, bude měnit právě s dospíváním mladých generací. I proto se domnívá, že cena nájmů půjde v budoucnu stále nahoru.
A fond nyní přichází s prvním nákupem. První oficiální investicí fondu se stala Rezidence Čiklova na pražském Vyšehradě s hodnotou přesahující dvě stě milionů korun. Jedná se o rezidenční budovu s jedenácti prémiovými apartmány v pěti patrech, která má k dispozici i soukromý bazén a zahradu pro nájemníky. V tomto roce se má jednat pouze o jeden z mnoha nákupů, do konce tohoto roku plánuje mít Fidurock ve fondu další nájemní nemovitosti v hodnotě přesahující jednu miliardu korun. V nájemních domech má Fidurock aktuálně kolem tisícovky bytů a do budoucna hodlá toto číslo zdvojnásobit.
Redakční články jsou ty, který vznikají jako unikátní obsah pro naše čtenáře a jsou vytvářeny zcela a pouze naší redakcí. Veškerá finanční data a informace byly získány z veřejných zdrojů jako je server Justice.cz, ČNB, webové stránky, účetní podklady a výroční zprávy jednotlivých společností.
