Analýza: Natland nemovitostní podfond

Přinášíme vám analýzu investičního podfondu z investiční skupiny Natland. V placené verzi detail podnikání i analýzu ekonomiky firem. 

V květnu si u České národní banky nechala schválit dluhopisový prospekt společnost Natland investiční fond SICAV z investiční skupiny Natland. Tato skupina vydávala prospekt naposledy před skoro třemi lety. Jejím koncovým vlastníkem je Tomáš Raška (90,6 %).

Tento fond kvalifikovaných investorů (FKI) jedná na účet svého jediného podfondu Natland nemovitostní podfond (který nemá právní osobnost a jako takový sám dluhopisy vydávat nemůže). Obhospodařovatelem tohoto FKI je AVANT IS a klíčovou řídící osobou JUDr. Petr Krátký (minoritní majitel Natlandu se zbývajícími 9,4 %). Fond vydává pouze zakladatelské akcie, jejichž 100 % vlastní mateřská společnost skupiny Natland, Natland Group SE. Tyto akcie nedávají právo na majetek podfondu, pouze rozhodovací pravomoci (týkající se např. strategie fondu nebo kdo bude správce). Tím je fond formálně řazen do skupiny Natland (majetek podfondu je ale od skupiny i fondu oddělen).

 

 

 

Fond jako osoba s právní osobností pouze vydává dluhopisy jménem podfondu a sama nemá žádnou ekonomiku. Jeho hospodářská situace jako emitenta je tak závislá na splacení úvěrů a zápůjček poskytnutých z majetku podfondu. Samotný fond je FKI zřízené v právní formě SICAV vzniklý v červnu 2011. Jeho původní název byl První rezidenční uzavřený investiční fond, pod kterým si v roce 2019 nechal schválit první dluhopisový prospekt na zmíněnou emisi v objemu 450 milionů korun, která je splatná letos na konci května (a nese zástavní práva k akciím fondu i podfondu). V říjnu 2022 si změnil název na stávající Natland Investiční fond SICAV a ve stejném roce (1.7.) založil právě Natland nemovitostní podfond jako svůj první a zatím jediný podfond, do kterého přesunul svůj veškerý investiční majetek.

 

Manažery fondu byly k 31.12.2022 Ing. Ludvík Miška (1993) a Mgr. Lenka Prokopcová (1985).  Samotný fond vydává pouze zakladatelské akcie, podfond naopak vydává výkonnostní (VIA) a prioritní (PIA) investiční akcie.

PIA dávají jejich investorům příležitost participovat na zisku jako první (až do výše 6,6 %) a na ztrátě naopak až jako poslední (garance minimálního výnosu je do výše 6 %). Garance je formou redistribuce fondového kapitálu od držitelů výkonnostních investičních akcií ve prospěch držitelů prioritních investičních akcií, a to až do výše tohoto fondového kapitálu. Poměr VIA / PIA činil k únoru 2024 asi 517/120, jinak řečeno, držitelé PIA by nesly ztrátu až v případě, že by fond ztratil cca 80 % vlastního kapitálu. Jde o jiný typ akcie oproti výkonnostním investičním akciím, které jsou spojené s plnými hlasovacími právy, a také mohou být spojené s vyšším výnosem v případě úspěšného zhodnocení majetku fondu. Prioritní akcie lze zobchodovat i na pražské burze.

 

 

Podfond je majetkově a účetně oddělen od hlavního fondu. Podfond investuje do nemovitostí formou přímých či nepřímých investic do nemovitostí a projektových společností. Dle statutu může také realizovat svoji investiční činnost prostřednictvím poskytování úvěrů a zápůjček (které jsou zpravidla zajištěné nemovitostmi), a to až do souhrnné výše 99 % hodnoty majetku v podfondu. Realizované nemovitostní projekty jsou následně rozprodávány koncovým zákazníkům. Podfond je svou investiční politikou růstovým investičním fondem, podíl na zisku svým investorům zpravidla nevyplácí, ale dosažený zisk reinvestuje, čímž se zvyšuje hodnota investičních akcií.

Podfond má ve svém majetku ke květnu 2024 následující nemovitosti/nemovitostní společnosti:

• Areál Na Viktorce (vlastníkem je podfond) – pozemek na Praze 3 o výměře 358 m², na kterém hodlá fond realizovat 5ti podlažní dům s osmi byty. Na projekt bylo vydáno stavební povolení.
• BOCH Investment s.r.o. – developmentu 10 bytových domů a 3 bytových velkokapacitních domů v obci Kladno – Kročehlavy
• ClubHouse Phase II, a. s. – výstavba projektu Prague City Golf Apartments v Praze – Lipencích zahrnující dva domy s celkem 33 apartmány a samostatný objekt golfové klubovny s restaurací. Projekt byl dokončen v roce 2023 a v majetku společnosti zbývá 5 apartmánů
• VILMOT s. r. o. – společnost realizuje výstavbu rezidenčního komplexu Lysolajský dvůr v Praze – Lysolajích zahrnující 43 bytových jednotek a 62 parkovacích stání s předpokládaným dokončením v 1. čtvrtletí 2025
• BP Veleslavín, a. s. – vlastník pozemků v Praze – Veleslavíně o rozloze 8930 m², na kterých hodlá vybudovat bytový komplex zahrnující dva bytové domy s pěti a osmi nadzemními podlažími. Aktuálně je zpracovávána dokumentace pro vydání územního rozhodnutí. Na projekt zatím nebylo vydáno stavební povolení a ani územní rozhodnutí.
• PALIVA JS, s. r. o. – společnost je vlastníkem pozemků v Praze – Uhříněvsi o rozloze 4809 m², na kterých připravuje výstavbu šestipodlažního bytového domu s 89 byty, komerčními prostorami v přízemí a nezbytným zázemím (sklepní kóje, parkovací stání). Aktuálně je zpracovávána dokumentace pro vydání územního rozhodnutí. Na projekt zatím nebylo vydáno stavební povolení a ani územní rozhodnutí.
• Rezidence Kubištova s. r. o. – společnost je vlastníkem pozemků v Praze – Podolí a Braníku o rozloze 5828 m², na kterých hodlá vybudovat bytový dům s dvanácti nadzemními a třemi podzemními podlažími, obsahující 55 bytů o dispozicích 1+kk až 5+kk, komerčním prostorem v přízemí a nezbytným zázemím (sklepní kóje, parkovací stání) v podzemních podlažích. Pozemky jsou v územním plánu určeny k zastavění. Na projekt dosud nebylo vydáno stavební povolení a aktuálně probíhá řízení o vydání územního rozhodnutí.
• Nad Parkem, s.r.o. – společnost vlastní dvě pozemkové parcely o celkové výměře 1847 m² v katastrálním území Lipence, na kterých lze realizovat výstavbu cca 17 bytových jednotek a cca 200 m² komerčních ploch. Na projekt zatím nebylo vydáno stavební povolení a ani územní rozhodnutí.
• Harfa s. r. o. – společnost realizovala výstavbu projektu Rezidence Harfistka v Praze – Vysočanech, zahrnující tři domy obsahující celkem 150 jednotek určených k bydlení, 21 komerčních prostor a 239 parkovacích stání. Projekt byl dokončen v roce 2022 a aktuálně zůstává v majetku společnosti již pouze 37 parkovacích stání. Na projekt byl vydán kolaudační souhlas, který již nabyl právní moci.

 

 

 

 

Dluhopisy:

Nový prospekt je na jedinou emisi (ISIN CZ0003561748) s výnosem 7,75 % ročně do výše 300 milionů korun (s možným navýšením na 600 milionů). Bondy jsou splatné v roce 2029 (5 let) s datem emise 21. května 2024. První úrok se bude vyplácet 21. května 2025. Dluhopisy budou nabízeny od 9. května 2024 do 31. března 2025. Bondy, které při minimální výši investice 10 tisíc korun míří i na drobné střadatele, bude prodávat J&T Banka. Ta si za každý nákup strhne poplatek 0,15 % z objemu jmenovité hodnoty nabývaných dluhopisů (minimálně 2 000 korun). Konkrétní parametry emise připravila investiční banka J&T IB and Capital Markets.

Cenné papíry budou zajištěny zástavním právem druhého pořadí zřízeným ke všem zakladatelským akciím fondu a k 2480 tisícům investičních výkonnostních akcií podfondu. Hodnota zástav je tedy závislá na výkonnosti samotného podfondu. Zástavní právo prvního pořadí k danému majetku drží majitelé dříve vydaných pětiletých dluhopisů (ISIN CZ0003521643) v celkovém objemu 450 milionů se splatností 27. května 2024. Agentem pro zajištění je rovněž J&T Banka, podle emisních podmínek si ale většina může na schůzi dluhopisových věřitelů odhlasovat nového agenta pro zajištění.

Dále jsou přítomny i kovenanty, ze kterých je nejdůležitější omezení poměru LTV na 70 %. Fond dále nesmí zajistit budoucí dluhy, musí podřídit úvěry akcionářů, omezit distribuci zisků, dispozici s majetkem, přeměny nebo poskytovat informace nad zákonné povinnosti (pololetní výkazy, dodržování kovenantů). Do kovenantů patří i závazek pro případ divestic firem ze skupiny Natland, kdy prodejní cena za firmu ve výši nad 50 milionů korun musí být dopředu oznámena a nesmí být nižší než 95 % hodnoty prodávané firmy (určeného znaleckým posudkem).

Maximální náklady na přípravu emise v emisních podmínkách jsou uváděny na 5,9 %. Čistý výtěžek má refinancovat zmíněnou emisi CZ0003521643, která je ale splatná už 27. května (a datum emise těchto dluhopisů je 9. května). Kromě výše uvedeného mohou být finanční prostředky použity k financování zejména následujících developerských projektů (zvolené pořadí odpovídá prioritám emitenta):

• VILMOT s. r. o.
• BP Veleslavín, a. s.
• PALIVA JS, s. r. o.
• ClubHouse, a. s.

 

 

 

Výkazy podfondu k 30.6.2023:

Podfond sestavuje výkazy dle IFRS. Auditorem je TPA Audit.

 

Aktiva:

 

 

Na konci června 2023 vlastnil majetek v účetní hodnotě 1,125 mld. korun, z toho 833 milionů v dlouhodobých aktivech. Největší účetní položkou (43 % celkových aktiv) byly dlouhodobé finanční investice ve výši 497 milionů korun, které představují podíly v dceřiných společnostech:

 

Další položkou byly poskytnuté úvěry ve výši 543 milionů korun, což je dohromady 49 % majetku. Dlouhodobé úvěry činily 352 milionů korun, krátkodobé 191 milionů:

 

Dlužníci podfondu jsou výlučně spřízněné osoby: dceřx4iné společnosti + matka Natland Group SE + sesterská společnost TISOVERA s.r.o..

 

 

Přehled zápůjček a úvěrů poskytnutých podfondem k 6. květnu 2024:

 

Poslední větší položkou byly peníze ve výši 80 milionů korun. Zbytek majetku tvořily zásoby (napřímo držené nemovitosti), obchodní pohledávky, odložená daňová pohledávka a náklady příštích období.

 

 

Pasiva:

 

679 milionů korun z celkové hodnoty pasiv tvořil vlastní kapitál (aktiva připadající držitelům investičních akcií s právem na odkup). Na konci června 2023 bylo vyemitováno 957 tisíc akcií PIA v celkové hodnotě 163 milionů korun (cena jedné PIA = 170,6942 korun) a 2,480 milionů akcií VIA v celkové hodnotě 523 milionů korun (cena jedné VIA = 211,2807 korun). Administrátor v březnu 2023 obdržel žádost o odkup PIA v hodnotě 9 milionů korun, v květnu 1,8 milionů a červnu 33 milionů. Celkem tedy v prvním pololetí 2023 došlo k odlivu vlastního kapitálu ve výši 44 milionů korun.

 

 

Závazky podfondu činily 446 milionů korun, přičemž prakticky celá tato výše odpovídala zmíněné dluhopisové emisi z roku 2019, která je splatná pár dní po vydání této analýzy. Zbytek závazků měl zanedbatelnou výši a tvořily jej obchodní závazky a rezervy.

Následující tabulka obsahuje dosud nesplacené úvěry a zápůjčky podfondu (ke květnu 2024):

 

 

Výkaz zisku a ztráty:

 

Podfond měl v prvním pololetí tržby 258 tisíc korun z prodeje bytů, kterým odpovídaly náklady na prodej 5,7 milionů korun. Další nákladovou položkou ve výši skoro 8 milionů byly ostatní služby, které zahrnovaly např. poradenské a konzultační služby, náklady za obhospodařování a administraci, náklady na znalecké posudky, na audit, na služby depozitáře, na služby vedení účetnictví, vedení evidence emise, odměna za správu dluhopisů atp.

Finanční zisk činil asi 3,2 milionu korun. Podfond inkasoval 14 milionů na úrocích od spřízněných osob a 1,2 milionu od třetích stran. Na úrocích pak sama zaplatila 3 miliony třetím stranám a 9 milionů spřízněným osobám.

Ostatní výnosy ve výši 4,3 miliony korun představovaly vybrané poplatky za předčasný odkup investičních akcií. Ostatní náklady ve výši 443 tisíc korun pak představovaly náklady na DPH, náklady na pojistné a úrok z prodlení.

Podfond ve stejném období inkasoval výnosy z podílů na zisku (dividendy) ve výši 56 milionů korun (od firem Harfa a Lineceský statek). Ovšem vzhledem k tomu, že podfond své investice přeceňuje na reálnou hodnotu do VH, musel v prvním pololetí loňského roku vykázat ztráty z oceňovacích rozdílů ve výši 98 milionů korun. Jednalo se o přecenění obchodních podílů, pohledávek a emitovaných dluhopisů.

 

Přehled změn reálné hodnoty u jednotlivých finančních nástrojů:

 

Společnost Harfa měla v daném roce zisk 206 milionů korun díky tržbám z prodeje projektu Rezidence Harfistka v Praze – Vysočanech, zahrnujícího tři domy obsahující celkem 150 jednotek určených k bydlení, 21 komerčních prostor a 239 parkovacích stání. 50 milionů z toho inkasoval podfond formou dividend. Díky ztrátám z účetního přeceňování finančních nástrojů ale podfond skončil ve ztrátě -43 milionů korun. Jedná se o výši hrubé ztráty v účetnictví dle IFRS, která se na investičních akciích projevila poklesem hodnoty VIA (naopak PIA si připsal slíbený garantovaný výnos právě na úkor VIA). V účetnictví dle českých standardů činila hrubá ztráta -28 milionů.

 

 

 

 

 

 

Závěr:

Další emise z pera bankovní skupiny J&T, která se v minulosti podepsala třeba pod emise EPH, Rohlíku, Monety nebo Sazky. Investiční banku J&T IB and Capital Markets si tentokrát na pomoc přizvala skupina Natland, které jsme dva a půl roku zpátky u dluhopisů vyčítali neexistující zajištění i kovenanty. Oboje je zde tentokrát přítomno, třebaže zástavní práva jsou druhého pořadí a k akciím fondu a podfondu, což jsou de facto dlužníci. Ručení mateřské společnosti Natland Group SE by se nám líbilo více, emise je ale i přesto velmi dobře připravena.

Fond za pár dnů čeká křest ohněm kdy bude muset zaplatit dluhopisovou emisi ve výši 450 milionů korun. Pak už bude dlužit pouze 125 milionů otevřenému podílovému fondu TRAS a do budoucna se navíc v kovenantech zavázal, že omezí míru zadluženosti na 70 %. Skupina Natland má navíc v developmentu úspěšné výsledky z minulosti.