Aktuálně nejnovější prospekt na trhu přišel od společnosti Europacity Berlín finco. Tato firma si nechala schválit dluhopisový program na 200 milionů eur, tedy bezmála 4,5 miliardy korun. Jak budou tyto dluhopisy, které připravuje a prodává skupina J&T, vypadat?
Samotný emitent Europacity Berlín finco je dle nového prospektu pouze účelové SPV na emise dluhopisů. Patří do větší skupiny, která se zaměřuje výhradně na development, výstavbu, provoz a následný prodej projektu Europacity Ensembles v berlínské čtvrti EuropaCity. Emitenta i celý tento projekt nepřímo vlastní dvojice investorů:
- Peter Korbačka – slovenský developer (J&T Real Estate)
- Pieter Antonie Selman – nizozemsko-polský investor působící v německých a středoevropských realitách
Tito dva jsou společníky lucemburské společnosti QH Ensambles S.à r.l., která drží 100% podíl jednak v komanditní holdingové společnosti QH Holdco II GmbH & Co KG, jednak v jejím komplementáři QH Verwaltungs IV GmbH. Německý holding je pak jediným komanditistou čtyř projektových společností QH Development 2, 6, 7 a 8 GmbH & Co KG, z nichž každá vlastní a provozuje jednu z budov komplexu (QH Spring, QH Straight, QH Colonnades a QH Crown II). V celé struktuře tedy nefiguruje žádný další minoritní akcionář ani veřejně obchodovaný podíl; veškeré rozhodovací pravomoci i ekonomické výnosy končí u zmíněných dvou fyzických vlastníků.
Projekt:
Projekt tvoří čtyři budovy (QH Spring, QH Straight, QH Colonnades a QH Crown II) situované mezi hlavním berlínským nádražím a vládní čtvrtí, což je lokalita, která v Berlíně patří k nejlukrativnějším rozvojovým územím ve městě.
Všechny čtyři budovy kombinují komerční a rezidenční funkce, přičemž byty představují přibližně 58 % pronajímatelné plochy. QH Spring zahrnuje hotel, mateřské školy, retail a nájemní bydlení, zatímco zbylé tři objekty jsou převážně rezidenční a kancelářské s maloobchodem v přízemí. Projekt řeší i nedostatkovou parkovací kapacitu v centru Berlína dostatečným počtem stání v rámci projektu.
Stavební dokončení poslední budovy (QH Colonnades) proběhlo v říjnu 2024 a kolaudace celého projektu v dubnu 2025, s výjimkou kancelářské části QH Crown II, která bude zkolaudována po dokončení fit-outu pro nájemce. Byty o dispozicích 1+kk až 4+kk jsou všechny určeny k pronájmu, přičemž první smlouvy byly uzavřeny v dubnu 2024.
Budovy splňují vysoké ESG standardy. QH Straight, QH Colonnades a QH Crown II mají certifikaci LEED Gold, QH Spring certifikaci DGNB Gold. Projekt využívá šetrné nakládání s dešťovou vodou, nabízí nabíječky pro elektromobily a dostatek míst pro jízdní kola. Tyto certifikace a moderní technické parametry zvyšují atraktivitu projektu pro korporátní nájemce i institucionální investory, zejména vzhledem k tomu, že přibližně 70 % berlínských kancelářských budov je starších než dvacet let.
Ekonomika:
Protože ještě v roce 2023 probíhaly stavební práce a úplné stavební dokončení nastalo až v roce 2024, jsou k dispozici pouze vybrané finanční údaje za 2024. Skupina přitom své účetní závěrky nepodrobuje auditu ani je nekonsoliduje, přestože se mezi firmami vyskytuje velké množství vnitroskupinových půjček.
Na základě zveřejněných rozvah čtyř projektových společností činila souhrnná bilanční suma skupiny na konci roku 2024 přibližně 813 milionů eur, z čehož 607 milionů eur připadá na dlouhodobý majetek (pozemky a dokončené budovy). Vlastní kapitál představoval 307 milionů eur, takže podíl vlastního kapitálu na aktivech činil bezmála 38 % aktiv. Dluhy (bankovní i vnitroskupinové) dosáhly 506 milionů eur, což odpovídá celkové zadluženosti k aktivům kolem 62 %.
Bankovní úvěry představují 284 milionů eur (tedy 35 % aktiv) a jsou zajištěny přímo nemovitostmi, zatímco vnitroskupinové půjčky ve výši 197 milionů eur fungují jako mezaninové financování. Pokud se sleduje pouze bankovní část, poměr bankovních úvěrů vůči účetní hodnotě dlouhodobých aktiv (LTV) se pohybuje v rozmezí 42–55 % (vážený průměr činí přibližně 47 %). Po započtení mezaninového dluhu stoupá celkové LTV k úrovni okolo 80 %, což je běžné u projektů krátce po dokončení, kde mezanin funguje jako most mezi nákladovou cenou a budoucí tržní hodnotou.
Pozitivem je, že projekt je již stavebně dokončen, disponuje certifikacemi LEED/DGNB a leží v prvotřídní lokalitě, což snižuje tržní riziko a podporuje stabilizaci příjmů. Negativem zůstává zaměření na jediný projekt a skutečnost, že účetní závěrky nejsou auditované ani konsolidované, takže chybí nezávisle ověřené ukazatele cash-flow či úrokového krytí. Kapitálový polštář je solidní z pohledu seniorních bank, ale už méně komfortní pro držitele podřízeného dluhu. Pokud však skupině bude fungovat pronájem, měla by udržet ukazatele dluhové služby v mezích, jež jsou pro projekty této velikosti a typu obvyklé.
Dluhopisy:
V rámci dluhopisového programu může Europacity Berlin finco postupně vydat emise v celkové jmenovité hodnotě až 200 milionů eur bez časového omezení. Emise zatím žádná nevyšla, emise ale budou pravděpodobně vycházet v eurech namísto korun. Manažerem a administrátorem je J&T Banka, přičemž s dluhopisy se bude obchodovat i na pražské burze. Firma si zároveň vyhrazuje právo dluhopisy předčasně splatit, a to kdykoliv rok po datu emise. Investoři naopak o předčasné splacení žádat nemohou (s výjimkou porušení kovenantů).
Výnos z emise má v první řadě pokrýt splacení seniorního úvěru poskytnutého PPF Bankou ve výši přibližně 78 milionů eur, zbytek pak holding může využít k obecným korporátním účelům, zejména k refinancování dalšího zadlužení skupiny. Pokud by se využila celá kapacita programu, celkové úročené závazky skupiny by stouply zhruba na 628 milionů eur, což by zvýšilo ukazatel zadluženosti k aktivům k úrovni kolem 77 % (při nezměněném vlastním kapitálu). Bankovní LTV by díky umoření části bankovního úvěru mírně klesla, avšak celkový LTV po započtení nového dluhopisu by se přiblížil 80 %.
Zajištění/kovenanty:
Dluhy ze všech emisí musejí být dle společných emisních podmínek kryty zástavním právem prvního pořadí k podílu v emitentovi a současně zástavním právem prvního pořadí k pohledávce z vnitroskupinového úvěru, který firma poskytne holdingové společnosti. Tyto zástavy zůstávají v platnosti po celou dobu trvání dluhopisů.
Struktura programu obsahuje také několik kovenantů, z nichž se za klíčový dá považovat limit poměru dluhů projektu k tržní hodnotě nemovitostí v projektu (oceněné renomovanou kanceláří). Dluhy těchto nemovitostí nesmí překročit 80 % jejich odhadované tržní ceny. Testuje se jednou ročně, přičemž první test proběhne k 31. prosinci 2025. Pokud by hodnota ukazatele limit překročila, má firma třicetidenní lhůtu na nápravu formou nového kapitálu či podřízené půjčky složené na vázaný účet. Z téhož ukazatele odvozuje emise i dividendovou restrikci: dokud LTV nepoklesne pod 80 % (a po roce 2025 pod 75 %), nesmí skupina vyplácet podíl na zisku ani obsluhovat podřízený dluh.
Na úrovni zadluženosti platí absolutní zákaz přijímat nový dluh přímo v emitentovi. Povoleny jsou jen podřízené či vnitroskupinové půjčky a dluh, který by sloužil přímo k refinancování dluhopisů. Všechny případné půjčky od akcionářů musejí být nejpozději do 1. ledna 2026 smluvně podřízeny dluhopisům.
Emitent a ostatní členové skupiny se dále zavazují, že:
- nezřídí další zajištění, neprodají ani jinak nezcizí svůj majetek
- neprovedou přeměnu společnosti
Závěr:
Rezidenční nájemní sektor v Berlíně se nachází v dlouhodobém převisu poptávky nad nabídkou a nájemné v lokalitě projektu díky tomu roste dokonce dvouciferným tempem. Pro projekt, jehož zhruba 58 % pronajímatelné plochy tvoří byty, to znamená silnou cenovou oporu a relativně nízké riziko dlouhodobé neobsazenosti. Kancelářský trh je naopak ve fázi ochlazení a podobně je na tom i hotelový sektor, z pohledu věřitele tedy rozhoduje hlavně tato dominantní rezidenční část, kterou navíc podporuje i ona atraktivní lokalita v centru Berlína.
Dluhopisy jsou ale koncentrovány do jediného projektu, který ohrožují i jistá regulatorní rizika. Město totiž argumentuje, že menší část (cca 15 %) rezidenčních ploch k pronájmu celého projektu má být považováno za sociální bydlení, na které by se mělo vztahovat regulované nájemné. Na skupinu proto podala žalobu, ta se ale brání, že bylo vše řádně smluvně ošetřeno a povinnost poskytovat byty za regulované nájemné nemá. V nejhorším případě by to však mohlo znamenat trvalé snížení tržního nájemného na části portfolia, a tím i pokles příjmů a hodnoty aktiv. Regulatorní prostředí je navíc rizikem do budoucna obecně. Stávající stropy se zatím na novostavby sice nevztahují, ale tlak na dostupné bydlení v tomto městě nadále roste.
Dluhopisy, pod které se podepsala spřízněná J&T Banka a které budou přijaty na pražskou burzu, nabízejí zástavu podílu v emitentovi i na jeho pohledávky + kovenanty na maximální LTV. Dluhopisy sice zůstávají logicky podřízené bankám, ale díky zajištění podílu v emitentovi, pohledávek z vnitroskupinového úvěru a kovenantům limitujícím LTV na 80 % nabízejí investorům určitou míru ochrany, která není u všech developerských dluhopisů běžná. Celková zadluženost skupiny po vydání celého programu by činila kolem 77 % aktiv, což je ale pro projekty krátce po dokončení typické. Vhodné budou spíše pro zkušené investory, kteří dokážou tato specifika zhodnotit a přijmout vyšší projektové riziko výměnou za potenciálně atraktivní eurový výnos.
Redakční články jsou ty, který vznikají jako unikátní obsah pro naše čtenáře a jsou vytvářeny zcela a pouze naší redakcí. Veškerá finanční data a informace byly získány z veřejných zdrojů jako je server Justice.cz, ČNB, webové stránky, účetní podklady a výroční zprávy jednotlivých společností.
