Bylo to na podzim roku 2022, kdy jsme tuto firmu provozující saunové světy v Česku a na Slovensku analyzovali naposledy. Nyní se po necelých dvou letech vrací na trh znovu s novou emisí. I tu tentokrát vydává účelová firma Saunia Finance, která přichází s dluhopisy v celkovém objemu 200 milionů korun.
Saunia byla pod jiným názvem založena v roce 2006 a prvních pět let fungovala jako servisní organizace největšího online prodejce zájezdů ve střední Evropě Invia a.s., pro který zajišťovala klubový program. V roce 2011 se společníci rozhodli společnost transformovat na provoz saunového světa v pražském obchodním centru OC Galerie Butovice. V roce 2012 začala firma s vyjednáváním a projektovou přípravou pro pobočku, koncem září 2013 potom spustila její provoz.
V následujících letech postupně přidávala další saunové světy a dnes jich má dle webových stránek 15 v České republice a 1 na Slovensku. Všechny tyto saunové světy umístila do obchodních center, které si vybrala záměrně pro jejich dostatečně dimenzovanou energetickou i dopravní infrastrukturu i jako přirozené místo pro poskytování služeb (kina, fitness studia, restaurace, bowling atd.). Veškeré investice do nových saunových světů (stavební práce v řádu měsíců, které zahrnují vestavbu nájemních jednotek) jsou majetkem firmy a po skončení nájmu musí být odstraněny, což si vyžaduje dodatečné náklady, jelikož se jedná se o nedemontovatelné a nepřenosné stavební úpravy. Nájemní doba je u všech center minimálně na 10 let s opcí na další dobu nájmu ve většině případů. Jedinou výjimkou je pobočka v Karlových Varech. Každý saunový svět nabízí minimálně 4-5 saun s různými teplotami a relativní vlhkostí a dává tak možnost saunovat se i lidem, kterým není klasická finská sauna příjemná.
Česko je ale Saunii už moc malé a chce se podívat i do dalších sousedních zemí. Jako první plánuje expanzi do Rakouska, a to do prý roka. Další na řadě má být Německo a eventuálně i Polsko. Svůj byznys ale nadále rozvíjí i v tuzemsku, například rozšířením saunového světa v Ostravě. Plány firmy na expanzi jsou přinejmenším trochu zvláštní, když se zatím byznys Saunie neprokázal jako dostatečně rentabilní ani v Česku (viz níže). Zvláště když přihlédneme k tomu, že třeba v Německu připadalo podle dat z roku 2021 na jeden saunový svět cca 37 tisíc obyvatel, zatímco v Praze to bylo přes 100 tisíc a v rámci celé republiky ještě více. Saunia tak do zahraničí expanduje na mnohem saturovanější trhy. Plány na expanzi do Rakouska firmě zároveň slouží i jako lákadlo na dluhopisy, kterým Saunia dělá reklamu různě na internetu. Tak alespoň že na těch pražských tramvajích zatím propaguje namísto dluhopisů svůj samotný byznys.
Reklama Saunie na pražských tramvajích:
Od minulé analýzy z podzimu 2022 se mimo jiné změnila i vlastnická struktura. Partu čtyř majitelů opustil Jan Holeček, který stál nejen u zrodu Saunie, ale se současnými společníky v minulosti spolupracoval například v dovolenkovém portálu Invia. Holeček byl v Saunii vedle spoluvlastnického podílu zodpovědný za rozvoj pobočkové sítě, tedy prakticky za tempo růstu saunového byznysu. Jeho dvanáctiprocentní podíl vykoupili ostatní společníci. Holeček měl odchod z firmy plánovat už delší dobu. Je to tak další odchod jednoho z investorů. V roce 2022 svůj podíl exitovala také úspěšná investiční skupina Pale Fire Capital se zdůvodněním, že saunování již nezapadá do jejího investičního portfolia.
12% podíl Holečka přešel na akcionáře Drozda a Píšeho. Dnes vypadá celá organizační struktura Saunia takto:
To ale není celý obrázek. Mimo skupinu stojí dvě nové společnosti – Saunia AT a Saunia DE – které vznikly v únoru 2024 a koneční majitelé Saunie je vlastní napřímo. Tyto firmy mají zaštiťovat expanzi na rakouský a německý trh. Skrze ně bude probíhat vybudování a provoz poboček saunového světa v rakouské metropoli Vídni a dalších rakouských městech, respektive v Německu. V současnosti je expanze ale teprve na papíře a firmy tak neprovozují žádnou činnost a nemají ani žádný majetek. Firma Saunia AT už ale na expanzi vydává své vlastní dluhopisy. Obě firmy pak mají financovat i dnes analyzované bondy.
Vyčlenění těchto firem je v prospektu zdůvodněno „snahou oddělit podnikatelská rizika těchto entit od rizik spojených se skupinou Saunia“. Dalším důvodem je ulehčení případného vstupu nových klíčových investorů, kteří by chtěli financovat vstup obou společností na nové trhy.
Role jednotlivých firem:
- Saunia Finance: účelová firma na raising kapitálu přes dluhopisy
- Saunia SK: provoz jedné pobočky (Slovensko)
- Saunia Krakov: provoz jedné pobočky (Praha)
- Saunia AT: zatím žádná
- Saunia DE: zatím žádná
- Saunia constructions: výstavba saunovacích kabin a výroba specifických nábytků pro společnost Saunia
- Saunia Orlice: majitel pobočky v Hradci Králové (kterou ale provozuje společnost Saunia)
- Sauny Zličín: v současnosti žádná činnost (dříve provoz jedné pobočky)
- Restaurace Nad Bazénem: v současné době provozuje restauraci Varyo v objektu hotelu Thermal v Karlových Varech
Jak je z popisu poznat, většina saunových světů je vlastněna a provozována mateřskou společností Saunia.
Nové dluhopisy:
Saunia Finance si v srpnu 2024 nechala schválit dluhopisovou emisi na 200 milionů korun. Jedná se o listinné dluhopisy (fyzické papíry), které jsou burzovně neobchodovatelné a firma je může od 1. září 2025 předčasně splatit. Úrokový výnos je nastaven jako 8,00 % ročně, s emisí je ale spojen i bonusový výnos ve výši 2,00 %, a to za podmínky, že hodnota 2T repo sazba, kterou určuje ČNB, bude k 31.12. předchozího roku vyšší než 3,75 %. Výnos tak může v příštím roce dosáhnout i 10 % p.a.. Výplata výnosů bude probíhat kvartálně (zpětně vždy k 1. březnu, 1. červnu, 1. září a 1. prosinci). První výplata úrokového výnosu bude splatná po uplynutí 3 měsíců od data emise, tedy 1. prosince 2024.
Dluhopisy si lze pořídit za 10 tisíc korun, investor jich ale musí koupit minimálně pět. Čas má až do 6. srpna příštího roku. Dle emisních podmínek mohou náklady na vydání emise činit až 7,5 %, což odpovídá 2,5 procentům za každý rok splatnosti. To nejsou nízké náklady na úpis. Jako důvod nabídky bondů se uvádí vnitroskupinové financování podnikatelské činnosti sesterských společností Saunia SK a Saunia Krakov a dále i financování firem Saunia AT a Saunia DE, které stojí mimo skupinu.
Parametry nové emise:
Ekonomika:
Jak už jsme si řekli, stěžejní firmou v celé skupině je mateřská společnost Saunia. V ní je totiž koncentrována naprostá většina saunových světů, které zároveň i provozuje. Proto je zarážející, že zrovna její hospodářské výsledky v prospektu chybí. Poslední finanční výkazy má v obchodním rejstříku k srpnu 2022 (hospodářské období jí končí v srpnu a nikoliv v prosinci jako většině jiných firem), na její finanční obrázek se tak díváme dva roky do minulosti.
V prospektu nalezneme novější data o její finanční situaci pouze ve formě útržkovitých informací. Lze z nich vyčíst například to, že měla Saunia na konci srpna 2023 krátkodobé závazky 289 milionů, z toho 62 milionů z dluhopisů. Jedná se o závazky splatné do jednoho roku, tedy do srpna 2024. Naproti tomu její celková likvidní aktiva činila pouze 61 milionů.
Saunia má navíc brzy splatnou emisi z roku 2020. Tehdy vydala dluhopisy v objemu 150 milionů korun, ze kterých upsala cca 42 milionů korun. Napřesrok má splatné ještě dvě podlimitní emise a rok nato další jednu. Podlimitní emise ale vydávaly i další firmy ze skupiny. Z tabulky níže vidíme, že celá skupina měla k srpnu 2024 nesplacené dluhopisové emise za cca 587 milionů korun.
Kompletní přehled nesplacených emisí skupiny Saunia:
* emise CZ0003532954 je zajištěna ve prospěch agenta pro zajištění, společnosti SMARTEO (až do výše 27,5 milionů korun), a to zřízením zástavního práva k souboru veškerého hmotného movitého majetku, který tvoří vybavení vnitřních prostor saunového centra na Chodově.
** emise CZ0003542672 je zajištěna ve prospěch polské investiční společnosti CVI TRUST (až do 6 milionů EUR), a to zřízením zástavního práva:
- k 100% podílu na společnosti Saunia (k podílu byl zřízen též zákaz zcizení a dalšího zatížení)
- k 100 % podílu na emitentovi Saunia Finance (k podílu byl zřízen též zákaz zcizení a dalšího zatížení)
- k 100 % podílu na společnosti Saunia constructions (k podílu byl zřízen též zákaz zcizení a dalšího zatížení)
- k 100 % podílu na společnosti Saunia SK (k podílu byl zřízen též zákaz zcizení a dalšího zatížení)
- k vybraným pobočkám společnosti Saunia
283 milionů korun, tedy téměř polovina z celkových 587 milionů korun upsaných dluhopisů, jde právě za mateřskou společností Saunia. Dluhopisy ale nejsou její jediný zdroj závazků, k srpnu 2024 měla také půjčky od společníků ve výši cca 68 milionů korun a závazky vůči třetím osobám ve výši 94 milionů korun. Protože neznáme celou její rozvahu, nemůžeme dělat závěry, nakolik je tato společnost zadlužena.
Její hospodářské výsledky jsou kvůli absenci novějších finančních výkazů také záhadou. Je ale jasné, že se jí nedaří už dlouho. Auditor této společnosti varoval před rizikem jejího nejistého trvání každý rok v období od září 2017 do srpna 2022. Firmě sice uškodil i covid a s ním spojené uzavírky, ale ztrátová byla i dříve. Nehledě na vysoké nájmy které musí platit v drahých nákupních centrech, kde má nemalou část svých poboček. Je ovšem třeba dodat, že firma v posledních letech masivně investovala do nových saunových světů, což mělo na ztrátovém hospodaření také určitý vliv.
Pokud si uděláme se Sauniou výlet do historie, přesněji do účetního období srpen 2021–srpen 2022, měla na konci tohoto období bilanční sumu 552 milionů korun a záporný vlastní kapitál -198 milionů korun. Slavně na tom nebyl ani výsledek hospodaření. Firma v daném časovém období prodělala rekordních -126 milionů korun a meziročně svou ztrátu navýšila o cca 34 milionů. K tomu má přes 300 milionů nakumulovaných ztrát z loňských let.
Podle majoritního vlastníka Saunie Bohumila Píšeho sice během posledního roku, kdy už firma nebyla omezována vládními nařízeními, vzrostl obrat firmy o více než 90 % a čísla se obrátila dramaticky k lepšímu. V číslech by se mělo podle majitele jednat o 163 milionů korun, čísla o zisku ale dále neupřesnil. Stále ale chybí tvrdá účetní data.
Závěr:
Dluhopisy vydává nová účelová společnost bez vlastního majetku, za kterou nikdo a nic neručí. Což je zajímavé, protože mateřská Saunia s.r.o. poskytla v minulosti ručení k některým podlimitním emisím (které obecně mívají nižší stupeň ošetření rizik), ale nikoliv k těmto prospektovaným.
Nový prospekt od Saunia Finance ale opomíjí to nejdůležitější, a to je mateřská společnost Saunia. Právě v ní se totiž koncentruje většina saunových světů, prospekt o ní ale neuvádí skoro žádné informace. Třeba to, kolik saunových světů aktuálně vlastní a provozuje nebo ještě lépe, jaká je její aktuální finanční situace (v novém prospektu nenajdeme žádné její kompletní finanční výkazy).
Tato firma končí své účetní období v srpnu, nikoliv v prosinci jako většina firem. A protože má v obchodním rejstříku poslední výkazy k srpnu 2022, díváme se tak na její finanční obrázek více než dva roky do minulosti. Je skoro až s podivem, že regulátor ČNB nechal tento prospekt schválit, aniž by firmu přiměl zanést do prospektu alespoň rok staré výkazy (a i ty už by byly relativně zastaralé). Emitent dluhopisů má přitom největší expozici právě do této firmy. Jediné, co se v prospektu z účetnictví Saunia s.r.o. k srpnu 2023 dozvíme je celkové zadlužení a stav likvidity, který pro firmu nevypadá vůbec slavně a už teď je velmi pravděpodobné, že bude potřebovat další dluhopisový kapitál.
Když se podíváme do obchodního rejstříku, výkazy Saunia s.r.o. za rok končící srpnem 2022 byly do sbírky listin přidány na konci září minulého roku. Můžeme tak jen doufat, že i výkazy za období končící srpnem 2023 se na justici po vzoru minulého roku objeví tento měsíc.
Do té doby tu máme tříleté dluhopisy za 8 % ročně (nebo za 10 %, pokud bude ČNB držet repo sazbu nad 3,75 %), které jsou nezajištěné a bez kovenantů. Dále tu máme netransparentní hospodářství (kde ale střípky informací naznačují minimálně vysoké dluhy a nepříznivou likviditu) a většinu klíčového majetku, který je zastaven ve prospěch jiných věřitelů. Takové dluhopisy nelze nazvat jinak než extrémně rizikové.
Redakční články jsou ty, který vznikají jako unikátní obsah pro naše čtenáře a jsou vytvářeny zcela a pouze naší redakcí. Veškerá finanční data a informace byly získány z veřejných zdrojů jako je server Justice.cz, ČNB, webové stránky, účetní podklady a výroční zprávy jednotlivých společností.
