Dnes se po dvou letech opět podíváme na společnost Rezidence Laurová Holding, kterou jsme si představili v lednu 2023. Ta vždy zkraje nového roku vydává již třetí rok po sobě prospekt, kterým má spolufinancovat pražský developerský projekt stejného názvu. Jde o společný projekt skupin WOOD & Company a SATPO, s tím že WOOD & Company projekt zastřešuje po finanční stránce a pražský developer SATPO je díky svým zkušenostem s developmentem v hlavním městě najat, aby projekt zaštiťoval po manažerské stránce. Pro projekt již získal všechna nutná povolení, dokončil demolici původní neudržované kancelářské budovy a nyní se staví, přičemž budoucí byty jsou již v předprodeji.
Developerský projekt:
Jde o pražský developerský projekt na Praze 5 nedaleko stanic metra Smíchovské nádraží a Radlická, v jehož rámci proběhne přestavba kancelářské nemovitosti na bytový dům o 121 bytech s dispozicí 1+kk až 5+kk a 8 komerčních prostor. Projekt má již všechna povolení a od poloviny loňského roku se staví.
Projekt má zahrnovat především menší byty prémiové kvality. Byty s dispozicemi 1+kk až 3+kk budou tvořit naprostou většinu bytů (113 bytů z celkových 121) a jejich průměrná velikost bude 62,8 m2. Projekt vznikne podle návrhu architektonického ateliéru AFARCH a jak bylo zmíněno, developerské zkušenosti poskytuje skupina SATPO, která má na Praze 5 řadu úspěšně dokončených projektů.
Od prvního prospektu přesně před dvěma lety se projekt významně posunul. Hotovo dle původního harmonogramu mělo být sice již v prvním kvartálu 2026, zatímco dnes se dokončení předpokládá na čtvrtý kvartál daného roku, projekt tak nabral jisté zpoždění. Povolení má ale již všechna získaná, původní objekt prošel demolicí a budoucí byty jsou již půl roku v předprodeji. Majitelé budou ale muset hodně řídit cash flow, první dluhopisová emise je splatná už v roce 2027, a mohou přijít další zpoždění.
Financování:
Projekt je financován mnoha způsoby. Dluhopisy, které za ty dva roky vyšly zatím ve dvou emisích, slouží spolu s emisí investičních certifikátů jako doplňkové financování. Hlavním zdrojem má být bankovní úvěr od UniCredit, který je ale podmíněn právě dostatkem bytů prodaných v předprodeji. Nový prospekt, který vyšel zkraje roku, zatím schválení tohoto úvěru nepotvrdil, na úspěšné předprodeje se tak stále ještě čeká.
Zajištění financování tak stále není hotové. Úvěr ve výši 764 milionů korun od UniCredit Bank a jeho projednávání jsou dle dluhopisového prospektu z ledna 2025 stále ve fázi term sheet, tedy uzavření závazné smlouvy. Podmínky financování tedy ještě nejsou dokončené a mohou stále ovlivnit výši úvěru, náklady na obsluhu dluhu nebo podmínky zajištění úvěru. To může mít velký dopad i na profitabilitu.
Celkové náklady (provozní, akvizice, výstavba, financování atd.) se mají vyšplhat na 1226 milionů korun. Naproti tomu má projekt přinést výnosy 1349 milionů korun, zisk z projektu tedy odpovídá zhruba 123 milionům korun. Dluhopisové emise vyšly od prvního prospektu v lednu 2023 dvě a upsalo se z nich celkem 143 milionů korun. Projekt mimo to financuje ještě úvěrový rámec z minulosti od Fio banky, kde byl načerpán maximální limit 85 milionů korun. Skupina pak kromě bank a dluhopisů využila ještě takové kvazi-ekvitní juniorní financování prostřednictvím emise investičních certifikátů, kterých se ještě k dnešnímu dni prodalo za 135 milionů korun.
Tyto certifikáty dávají investorů nárok na veškeré čisté výnosy z daného projektu, tedy po splacení všech nákladů (včetně vyplacení dluhopisových investorů). Jako typ cenného papíru představují zvláštní typ dlužních úpisů a jejich cena se odvíjí podle hodnoty nějakého podkladového aktiva. Typicky může jít například o akcie, komodity nebo měnové páry. V tomto případě se jedná o 99 % podíl na emitentovi. Vlastníci těchto investičních certifikátů inkasují zisk z projektu tak, že jej projektová společnost SP15 převede ve formě podílu na zisku na emitenta. Přednost před nimi ale budou mít úplně všichni, i developer SATPO a jeho odměna v souvislosti s developerskou činností na projektu.
Struktura vlastnictví:
Projekt bude vlastnit zmíněná projektová společnost SP15 a emitent dluhopisů (firma Rezidence Laurová) v ní bude vlastnit 99 %. Ta je potom sama vlastněna ze 100 % společností All-Star Holding Limited, kterou vlastní stejní koncoví majitelé, kteří vlastní i investiční skupinu WOOD & Company. Koncovými vlastníky jsou:
- Jan Sýkora (nar. 18.1.1972) – 33 %
- Vladimír Jaroš (nar. 23.2.1969) – 33 %
- Ľubomír Šoltýs (nar. 1.11.1972) – 33 %
Koncovým vlastníkem skupiny SATPO je Jiří Pokorný s 90% podílem na základním kapitálu a 100% podílem na hlasovacích právech holdingové společnosti SATPO Group B.V. se sídlem v Nizozemsku.
Dluhopisy:
V lednu 2023 byl firmě Rezidence Laurová schválen prospekt na dluhopisový program poprvé. Program byl na 300 milionů korun a přestože z hlediska ochrany investorů nenabízel žádné kovenanty, byl zajištěn zástavním právem prvního pořadí k 100 % podílu na firmě. Stejné zajištění se vztahuje i na případné další budoucí dluhopisy (se stejným agentem pro zajištění) nebo na investiční certifikáty (na ty ovšem vždy až v druhém pořadí se zástavním právem k podílu).
Agentem pro zajištění je zde WOOD & Company Financial Services, která prodávala i dvě dosavadní emise:
Závěr:
Máme tu developerský projekt dvou ostřílených skupin, který sice nabral trochu zpoždění, to nejhorší už má ale zřejmě za sebou. Nyní aby mu hrála do karet makroekonomická situace a poptávka po bytech, český realitní trh si už ale z tohoto pohledu tím nejhorším v posledních 2-3 letech také prošel a nyní se opět pomalu probouzí. Snad si projekt co nejdřív zajistí i poslední fázi financování a nedostane se do žádných problémů s likviditou, má za sebou ale kdyžtak dvě silné finanční skupiny. Některým tak už může být jen líto, že nevyužili atraktivní úrok 10,50 % před dvěma lety.
Redakční články jsou ty, který vznikají jako unikátní obsah pro naše čtenáře a jsou vytvářeny zcela a pouze naší redakcí. Veškerá finanční data a informace byly získány z veřejných zdrojů jako je server Justice.cz, ČNB, webové stránky, účetní podklady a výroční zprávy jednotlivých společností.
