FI Realitní Investice je menší dluhopisový emitent, který v Česku podniká na realitním trhu. Zaměřuje se na výhodný nákup nemovitostí, jejich rekonstrukci a prodej s marží, podle webových stránek ale společnost zabředla i do developmentu. Po interní restrukturalizaci z letošního března vlastní firmu ze 100% Ing. Daniel Rezek, který je jejím dlouhodobým představitelem zodpovědným za finanční řízení.
Od svého vzniku v roce 2019 se tato společnost financuje výhradně dluhopisy, které jsme na tomto webu již několikrát analyzovali. Svůj první dluhopisový program ale vydala poprvé až v roce 2022. Na tento program vydala nebo stále vydává tyto emise:
Celkem tak do konce roku 2024 upsala z emisí celkem 162 milionů korun a do října 2025 celkem 182 milionů korun. Zde je přehled splatností jistin v jednotlivých letech:
Prodané nemovitosti:
Co se týče dosavadních realitních prodejů, firma zveřejnila přehled historicky 16 prodaných nemovitostí. Prodeje se uskutečnily od února 2023 do července 2025, přičemž většina skončila v zisku. Hrubá ziskovost (rozdíl mezi kupní cenou + rekonstrukcí a prodejní cenou) se většinou pohybovala mezi 15–35 %, přičemž několik projektů (např. Pavlov, Orlické Záhoří, Malovická) dosáhlo i kolem 40% zhodnocení. Zároveň ale došlo i ke ztrátám, např. RD Rybník skončil s -260 tisíci Kč a projekt Březinky přinesl jen minimální zisk. Jde ale o hrubý zisk před započtením všech dalších nákladů, jako např. těch finančních.
Nemovitosti v rekonstrukci a development:
Kromě již prodaných projektů má firma rozpracovaných několik dalších rekonstrukcí a developerských záměrů, které byly nebo jsou plně financovány z prostředků získaných emisí dluhopisů. V některých případech došlo k výraznému navýšení nákladů oproti původním odhadům, a to buď kvůli změně stavebního partnera, nebo z důvodu rozšíření rozsahu rekonstrukce. Přesto ve většině projektů nadále převažuje pozitivní marže: včetně dokončeného domu v Řepníkách (zisk cca 1,9 mil. korun), domu v Seči (zisk cca 1,2 mil. korun) nebo chalupy v Paměticích (zisk cca 420 tis. korun). V dalších případech (např. projekt Vlčkovice, Mladkov, Bezdíčkova nebo Kostelec) jsou zisky teprve očekávané, přesto je firma u jednotlivých nemovitostí odhaduje na miliony korun. Je však třeba mít na paměti, že reálné výsledky mohou být velmi variabilní a návratnost kapitálu zůstává ve více případech podmíněna úspěšným dokončením prodeje.
Společnost zároveň připravuje větší developerský projekt v obci Dolní Roveň, kde plánuje výstavbu 14 rodinných domů ve formě sedmi dvojdomů. Pozemky má již ve svém vlastnictví a návrh projektu je v souladu s územním plánem, místním charakterem i doporučeními obce. Výstavba každého domu má stát zhruba 4,5 mil. korun, zatímco prodejní cena včetně pozemku má dosáhnout cca 10 mil. korun. Takto to vychází na ziskovou marži přesahující 50 %, není ale uvedeno, jaké budou náklady na pozemky. Celkově má projekt generovat tržby kolem 140 mil. korun při očekávaném zisku přibližně 68 mil. korun. Stavba by měla začít po získání povolení, které se očekává nejpozději do září 2025, přičemž realizace má trvat 1,5 roku. Z finančního hlediska se jedná o dosud největší a nejambicióznější projekt této firmy. A i když číselně působí velmi atraktivně, je potřeba vzít v potaz vysokou kapitálovou náročnost, nákladovou neflexibilitu a závislost na budoucím vývoji realitního trhu. Dokud nebude projekt v pokročilé fázi výstavby či předprodejů, nelze výnosy ani zisky brát jako jisté.
Finanční situace:
V minulém roce se firmě podařilo dokončit mnohem více projektů, a tedy realizovat meziročně 3x vyšší tržby. Provozní zisk ve výši 11 milionů korun ovšem téměř celý spolkly úrokové náklady, přestože firma platí navzdory ke svému rizikovému profilu velmi nízké úroky. Čistý zisk ve výši 1,2 milionů korun tak nedokázal zalepit loňskou ztrátu skoro -17 milionů korun a vlastní kapitál je i nadále záporný. Firma sice může mít nějaké nevykázané zisky z přecenění stávajících nemovitostí, ale vzhledem ke své činnosti nemovitosti stejně nedrží dlouho a rychle je přeprodává. Rozdíl mezi tržní a historickou cenou tak nebude výrazný. Přespříští rok přitom splácí jistiny za 63 milionů korun, tedy třetinu poslední známé bilanční sumy, což bude obrovská finanční zátěžová zkouška.
Závěr:
Společnost FI Realitní Investice vstoupila do roku 2025 s viditelným nárůstem aktivity. Po několika letech částečných prodlev a přesunů projektů do vyšší kvality dokončila více staveb, rozšířila své portfolio o vlastní developerskou výstavbu a vykázala první větší provozní zisk. Na první pohled tak její hospodaření působí vyrovnaněji než v minulosti. Při detailnějším pohledu ale zůstává její rizikový profil prakticky stejný. Vlastní kapitál společnosti je nadále záporný (–14,9 mil. Kč), zatímco objem vydaných dluhopisů vzrostl na 161,5 mil. Kč. Na provozní úrovni sice firma dosáhla kladného výsledku (+11,3 mil. Kč), avšak téměř celý byl pohlcen finančními náklady na obsluhu dluhopisů (–9,9 mil. Kč), přestože se jednalo o „dobrý rok“. Vzhledem k velikosti zadlužení jde o marginální zlepšení, které samo o sobě nesnižuje kreditní riziko.
Nové emise nabízejí výnos 6,5 % p.a., tedy obdobný výnos jako emitenti s řádově vyšší finanční stabilitou, dlouhodobým provozním cashflow a historií stabilních výsledků, finančními rezervami, kovenanty a zajištěními. Tento výnos proto neodpovídá reálnému riziku, které investor podstupuje. I přes viditelný posun v projektové aktivitě tak FI Realitní Investice zůstává vysoce rizikovým emitentem, který stojí na jednom člověku a jehož schopnost dlouhodobě splácet závazky je plně závislá nejen na budoucím úspěšném prodeji nemovitostí, ale i na dostatečných maržích, které pokryjí rostoucí úrokovou zátěž, i vývoji samotného realitního trhu. Samotní investoři zde podstupují developerské riziko bez developerského výnosu. Aby výnos pro spekulativní investory takové riziko u nezajištěných nelikvidních dluhopisů vyvážil, měl by být dle našeho názoru minimálně dvojnásobný.
Hodnocení podle Dluhopisářova scorecardu: 3,61/10
