CFG Real Estate je firma spadající pod českou investiční skupinu CFG. Ta se kromě vlastnictví Dluhopisomatu věnuje řadě dalších podnikatelských aktivit, jmenovitě třeba poskytování investičních služeb a licencovaných spotřebitelských úvěrů, výkupu pohledávek nebo poskytování advokátních služeb. Mimo to je další její doménou investování v realitách. Na tuto činnost se v rámci skupiny specializuje mimo jiné právě i náš dnešní emitent CFG Real Estate. Tato firma přišla na dluhopisový trh poprvé v prosinci 2022, když vydala prospekt na svůj první a zatím jediný desetiletý dluhopisový program na půl miliardy korun. Ten loni v květnu aktualizovala novým prospektem a letos tak učinila potřetí.
Peníze mají financovat rozšíření nemovitostního portfolia. To se však za uplynulý rok paradoxně zmenšilo, jelikož ještě loni čítalo nemovitosti za 45 nemovitostí o celkové rozloze přibližně 32 tisíc m2. Letos podle prospektu vlastnila CFG Real Estate už jen nemovitosti o celkové výměře přes 29 000 m², přičemž většina majetku je dlouhodobě pronajímána. Jednalo se o 14 rodinných domů a rekreačních objektů, 8 bytových jednotek, různé pozemky a stavby:
- Uhřice: dlouhodobě pronajímaný rodinný dům a pozemek (celkem: 328 m²)
- Hošťálkovice: budova k rekreaci, dlouhodobě pronajímaná (přesná rozloha neuvedena)
- Suchá u Nechanic: dlouhodobě pronajímané pozemky a rodinný dům (celkem: 715 m²)
- Vysočany v Boru: dlouhodobě pronajímaná bytová jednotka (přesná rozloha neuvedena)
- Chotusice: dlouhodobě pronajímané pozemky a stavby (celkem: 2 210 m²)
- Paseky: dlouhodobě pronajímané pozemky a rodinný dům (celkem: 1 607 m²)
- Střítež u Poličky: dlouhodobě pronajímaný dům, zahrada a pozemky (celkem: 2 933 m²)
- Planá: dlouhodobě pronajímaná bytová jednotka (přesná rozloha neuvedena)
- Praha (Braník): dlouhodobě pronajímaná bytová jednotka (přesná rozloha neuvedena)
- Krásensko: dlouhodobě pronajímané pozemky a rodinný dům (celkem: 10 574 m²)
- Hrušovany nad Jevišovkou: dlouhodobě pronajímaný rodinný dům (celkem: 608 m²)
- Děčín: dlouhodobě pronajímaná bytová jednotka (přesná rozloha neuvedena)
- Milý: dlouhodobě pronajímaný dům a zahrada (celkem: 318 m²)
- Jevíčko: pozemky a stavby, momentálně pronajímané s možností prodeje (celkem: 479 m²)
- Vrchlabí: dlouhodobě pronajímaná bytová jednotka (přesná rozloha neuvedena)
- Smrk: dlouhodobě pronajímané pozemky a stavby (celkem: 1 840 m²)
- Dobrá Voda u Českých Budějovic: dlouhodobě pronajímaný rodinný dům a pozemky (celkem: 375 m²)
- Slavětín: dlouhodobě pronajímaný rodinný dům (celkem: 111 m²)
- Polička: dlouhodobě pronajímaná bytová jednotka a pozemky (celkem: 2 933 m²)
- Valy nad Labem: dlouhodobě pronajímaný dům a zahrada (celkem: 826 m²)
- Heřmanova Huť: dlouhodobě pronajímané bytové jednotky a garáž (přesná rozloha neuvedena)
- Modletice: podíl na dlouhodobě pronajímaném rodinném domě (přesná rozloha neuvedena)
Na vlastnické struktuře se nic nemění. Firma je i nadále vlastněna akciovou společností CFG, kterou řídí:
- pan JUDr. Ing. Andrej Štaňko, PhD.
- pan Ing. Petr Cimala
oba s 50% podílem.
Dluhopisy:
Společné emisní podmínky dluhopisového programu ani nadále nenabízí žádné kovenanty. Od loňského roku sice přibyla zmínka, že nové emise by mohly být zajištěny nemovitostmi, ani jedna z následných 6 emisí ale zajištěná nebyla.
| ISIN | Datum emise | Výnos (p.a.) | Objem | Datum splatnosti | |
| 1. | CZ0003562365 | 28 . 5 . 2024 | 8 % | 12 000 000 Kč | 31 . 5 . 2027 |
| 2. | CZ0003562373 | 28 . 5 . 2024 | 9 % → 8 % → 7 % | 12 000 000 Kč | 31 . 5 . 2028 |
| 3. | CZ0003562969 | 1 . 7 . 2024 | 7,5 % | 14 000 000 Kč | 30 . 6 . 2029 |
| 4. | CZ0003564734 | 1 . 10 . 2024 | 7 % | 24 000 000 Kč | 30 . 9 . 2029 |
| 5. | CZ0003565301 | 2 . 9 . 2024 | 8 % | 10 000 000 Kč | 30 . 9 . 2027 |
| 6. | CZ0003567885 | 3 . 12 . 2024 | 9 % | 9 000 000 Kč | 30 . 11 . 2027 |
Na letošní prospekt zatím žádná emise nevyšla.
Ekonomická situace:
Analýza majetku a zadlužení:
Emitent na konci roku 2024 vykázal bilanční sumu ve výši 101 milionů korun, z čehož zhruba 75 milionů korun připadá na stálá aktiva, zejména dlouhodobý hmotný majetek (především nemovitosti a pozemky v dlouhodobém držení). Vlastní kapitál činil pouhých 6 milionů korun, což odpovídá podílu vlastního kapitálu na aktivech na úrovni přibližně 6 %. Zadlužení emitenta tak dosahuje přibližně 94 % celkových aktiv, což je pro realitní společnost extrémně vysoká hodnota a znamená, že prakticky veškeré riziko nesou držitelé dluhopisů a věřitelé.
Dluhopisy tvoří hlavní zdroj financování – dlouhodobé dluhopisy dosahují výše 74 milionů korun (tedy 73 % aktiv). Dalších 13 milionů korun tvoří ostatní dlouhodobé a krátkodobé závazky, včetně krátkodobých úvěrů, ostatních závazků a menšího objemu krátkodobých dluhopisů. Emitent tak zcela závisí na schopnosti refinancovat stávající dluhy nebo generovat prostředky z prodeje aktiv. Kapitálový polštář je pro držitele dluhopisů velmi tenký, jakýkoliv pokles hodnoty nemovitostí by mohl okamžitě vést k ohrožení stability celé struktury.
Analýza tržeb, zisku/ztráty a cash flow:
Emitent v roce 2024 dosáhl tržeb ve výši 9,7 milionů korun, přičemž tyto výnosy plynuly prakticky výhradně z prodeje majetku, nikoliv z provozního příjmu typu nájemného. Během roku prodal mimo jiné bytovou jednotku v Brně a nemovitostní celky v katastrálním území Krupka a Líšeň, přičemž nemovitosti v katastrálním území Líšeň byly převedeny do vlastnictví dceřiné společnosti Středoevropská realitní. Na těchto transakcích emitent údajně realizoval zisk ve výši 36 %. Ostatní provozní výnosy (zejména z prodeje dlouhodobého majetku) dosáhly 15 milionů korun a byly hlavním důvodem kladného provozního výsledku hospodaření ve výši +6 milionů korun.
Finanční náklady (primárně úroky z dluhopisů) činily v čistém vyjádření -5,7 milionů korun, což vedlo k velmi nízkému hrubému zisku +271 tisíc korun a čistému zisku po zdanění +210 tisíc korun. Úrokové krytí (poměr provozního zisku k čistým finančním nákladům tak činilo přibližně 1,05x (a pouze 0,87x při použití nákladových úroků), což znamená, že provozní výsledek jen těsně pokryl čisté finanční náklady a samotné nákladové úroky by pokrýt nezvládl. V případě byť mírného snížení tržních cen majetku, delšího výpadku v prodeji nemovitostí či růstu úrokových sazeb by emitent mohl mít problém s úhradou závazků z vlastního cash flow.
Výkaz peněžních toků za rok 2024 pak ukazuje na extrémní závislost na externím financování. Čistý peněžní tok z provozní činnosti byl záporný ve výši -28 milionů korun, což bylo způsobeno hlavně změnami pracovního kapitálu (odliv hotovosti na pokrytí závazků a snížení krátkodobých pasiv). Investiční činnost vykázala pouze drobný čistý odliv (-0,5 milionu korun), protože prodeje majetku kompenzovaly nákupy. Financování tvořilo záchrannou brzdu — emitent získal z emisí dluhopisů a jiného dluhu čistý příliv hotovosti +28 milionů korun, což prakticky přesně odpovídalo pokrytí provozní ztráty na cash-flow úrovni.
Stav peněz na konci roku činil 2,5 milionů korun, tedy velmi nízkou hodnotu ve vztahu k velikosti závazků. To potvrzuje, že likviditní polštář emitenta je minimální a jeho přežití závisí na stálém přísunu kapitálu z externích zdrojů nebo z prodejů majetku.
Mimo tyto nemovitosti vlastní firma CFG Real Estate také podíly ve čtyřech dceřiných firmách, ve kterých drží 100% podíl:
- RK Eden s.r.o.
- Reality Vinohrady s.r.o.
- Středoevropská realitní s.r.o.
- Beseda Liběchov s.r.o.
Nás budou zajímat hlavně firmy Beseda Liběchov a Středoevropská realitní, které dohromady vlastní celkem 6 rodinných nebo víceúčelových staveb, různé hospodářské, rekreační a jiné stavby, a soubor pozemků o celkové výměře přes 20 000 m² v lokalitách Liběchov, Líšno, Horšovský Týn, Suchdol nad Odrou, Miskovice a Fulnek Část je dlouhodobě pronajímána, část aktuálně bez nájemního využití a uvažována pro developerské účely. Všechny nemovitosti jsou zatíženy zástavním právem ve prospěch společnosti Klub investorů a traderů. Důvodem zástavy jsou podlimitní emise, které obě tyto dcery vydaly:
Obě firmy mají zveřejněné poslední výkazy k roku 2023, a to navíc jen rozvahu:
Beseda Liběchov:
Středoevropská realitní:
Zbylé dvě dceřiné společnosti nevlastní k červnu 2025 žádné nemovité věci a mají sloužit k provozování činnosti realitního zprostředkování.
Závěr:
Od minulého roku jsme dostali nově možnost nahlédnout i do finanční situace dceřiných firem. Výkazy tedy mají venku jen dvě, a to jen do roku 2023, podle kterých toho vlastnily velmi málo a byly prakticky ze 100% zadlužené. Z prospektu známe jejich aktuální nemovitý majetek, který je ze 100% zastavený ve prospěch spřízněné společnosti, která ale stojí mimo tuto skupinu. Pokud by tedy tyto firmy zkrachovaly, jejich koncoví majitelé si díky zástavě vezmou jejich nemovitosti, zatímco investoři do dluhopisů nedostanou nic. Z jejich pohledu jde o velmi výhodnou konstrukci, protože kdyby tito majitelé vložil peníze přímo do této firmy, tak se z toho stane vlastní kapitál, který si v případě problémů nejdříve rozdělí dluhopisoví věřitelé. Pokud jí ale půjčí ze své jiné firmy a tuto půjčku si nechají zastavit, získají nejen pravidelné příjmy z úroků (které tito dluhopisoví věřitelé spolufinancují), ale i přednostní právo v případě krachu.
Samotný emitent operuje s vysoce zadluženou strukturou, kde cizí zdroje financování představují prakticky veškerou bilanční sumu. Vlastní kapitál je marginální a ziskovost velmi nízká, což znamená, že úrokové krytí a schopnost obsluhovat dluh z vlastních provozních zdrojů jsou na hraně udržitelnosti. Negativem je dále prakticky nulové provozní cash flow a minimální rezerva na straně hotovosti. Riziko je tedy výrazně nadprůměrné a výnos kolem 7-9 % není podle nás v tomto případě adekvátní.
Hodnocení podle Dluhopisářova scorecardu: 4,10/10
Redakční články jsou ty, který vznikají jako unikátní obsah pro naše čtenáře a jsou vytvářeny zcela a pouze naší redakcí. Veškerá finanční data a informace byly získány z veřejných zdrojů jako je server Justice.cz, ČNB, webové stránky, účetní podklady a výroční zprávy jednotlivých společností.
