Přinášíme vám detailní analýzu developerského holdingu založeného na začátku minulé dekády Milanem Kratinou a Zdeňkem Šoustalem. Dnes oceňovaný v miliardách korun. V neplacené verzi se můžete podívat na její historii a detail aktuálně vydávaných dluhopisů. Její současné fungování včetně kompletní ekonomiky firem a fondů, projektů a celkové hodnocení je pak přístupné pouze pro registrované čtenáře.
Úplné začátky:
Historii Accolade začal psát Milan Kratina v nultých letech. Vystudovaný právník z Brna sbíral své první profesní zkušenosti ve státní agentuře CzechInvest Ministerstva průmyslu a obchodu, která má za cíl posilovat konkurenceschopnost české ekonomiky podporou malých a středních podnikatelů. V této agentuře se zabýval nabídkou průmyslových zón. Právě tato pracovní pozice později formovala jeho podnikatelskou kariéru.
V souvislosti s průmyslovými nemovitostmi poprvé vystoupil už v roce 2009 na vrcholu finanční krize. Tehdy z pozice vedoucího oddělení umístění investic vystoupil v listopadu 2009 jménem agentury se zprávou[1], že roste poptávka po velkých industriálních prostorech. Tehdejší zpomalení globální ekonomiky údajně motivovalo společnosti k hledání úspor a ke snaze konsolidovat výrobu do jednoho prostoru.
„Mezi investory, kteří uvažují o České republice, je dnes největší zájem o Tachovsko a Stříbrsko v Plzeňském kraji.“, řekl tehdy Kratina na tiskovce. V té době asi ještě netušil, že to bude právě jeho, v té době ještě neexistující firma Accolade, která ve spolupráci s jedním z největších developerů na světě postaví na Plzeňsku ve Stříbře obrovskou průmyslovou zónu.
Obor průmyslových hal tehdy ovládaly společnosti se zahraničními vlastníky a byl to Kratina, kdo si v té době řekl: „Proč nezaložit firmu s českými investory?“
Ve státní agentuře CzechInvest působil od roku 2007 do roku 2010. Poté se přesunul do soukromého byznysu. Z CzechInvestu nejdříve odešel pracovat pro developera skladů VGP, aby si po roce ve službách této společnosti založil vlastní byznys pod značkou Accolade.[2]
Se svým byznysem začal v roce 2011 ve svých šestadvaceti. Tehdy si prý vyhodnotil, že je ten správný čas začít chystat pozemky pro průmysl, protože velcí developeři se v krizi věnovali tomu, aby své budovy vůbec někomu pronajali a nestavěli nové. Do roku 2009 stavěli developeři budovy často spekulativně, a v krizi měli spoustu práce sehnat do prázdných či poloprázdných budov nájemce. Kratina si tak vytipoval pro průmyslovou výrobu strategické pozemky a s jejich vlastníky domlouval odkup.
V době, kdy odcházel ze společnosti VGP, neměl dle vlastních slov žádné peníze. Development průmyslových nemovitostí je ale kapitálově velmi náročný obor, který si na začátku vyžádá řádově miliardy korun. Kratina měl pouze vytipované pozemky, na které si zřídil opce a vlastníkům za ně zaplatil až v momentě, kdy měl jisté uživatele budoucích nemovitostí a banka odsouhlasila úvěr.
Přestože se všude píše, že Accolade vznikla v roce 2011, technicky tato akciová společnost vznikla 23. prosince 2010 pod názvem Cargo design. Na začátku sídlila v Ostravě. Založila ji společnost Tender Advisors a firma byla až do roku 2014 neaktivní. Kratina a Šoustal tuto firmu převzali na začátku roku 2014, stali se jejími jedinými vlastníky a navýšily základní kapitál z dvou milionů na 2,4 miliony korun. Firma se přejmenovala na Accolade Holding a přesídlila z Ostravy do Prahy.
Kratinova společnost vstoupila na trh ve správný okamžik, kdy prudce stoupal zájem o skladovací prostory pro internetové obchody a logistické firmy. Na trh přicházeli velcí zákazníci – typickým příkladem může být Amazon nebo Alza.cz – a hrálo se o to, kdo uspokojí jejich poptávku po stovkách tisíců metrů ploch k pronájmu.
Kromě bank se na začátku podařilo peníze sehnat díky fondu kvalifikovaných investorů. V nemovitostních fondech považují Kratina a Šoustal sami sebe za české pionýry, kteří Čechy učili investovat do komerčních nemovitostí. Řadu dalších investorů rovněž inspirovali právě v konceptu fondů kvalifikovaných investorů. Na začátku přitom Kratinovi nikdo nevěřil a všichni mu říkali, že má jít cestou dluhopisů, nikoliv akcií. Kratina ale dle svých vlastních slov naopak chtěl, aby investoři a jejich výnosy mohli růst s jejich firmou, což u dluhopisů nejde.
Zdeněk Šoustal (vlevo) & Milan Kratina:
zdroj: Forbes
Kratina dlouho pozoroval trh a říká, že nejvíce ho ovlivnil Jan Langmajer z Tuffieh Funds, kde měli právě fond otevřený pro kvalifikované investory. Tento koncept ho zaujal, tak si o tom začal zjišťovat více. Nejprve plánoval, že bude jedna firma, která bude investovat do pozemků, bude stavět a následně i vlastnit nemovitosti, jenže to investoři odmítali a požadovali, aby byly tyto aktivity v oddělených strukturách. Důvodem bylo, že jiný typ investorů chce zainvestovat do existujících nemovitostí nesoucích výnos a jiný typ investorů chce zainvestovat do developmentu, který má z principu vyšší riziko.
První skutečný raising od investorů se uskutečnil v roce 2014 a získalo se asi 70 milionů korun. O rok později už investoři naraisovali zhruba 200 milionů. Sám Kratina údajně proškolil stovky privátních bankéřů velkých bank a finančních poradců v Swiss Life nebo Consequ, aby věděli, jak Accolade funguje, aby je dokázali správně prodat. V té době totiž komerční nemovitosti nebyly standardní investiční nástroj, jako je tomu dnes. A ani FKI nebyly tak rozšířené a známé. Dnes už si své fondy zakládá kdekdo, před deseti lety to ale byla relativně nová záležitost.[3]
V začátcích ale primárním zdrojem financí na expanzi Accolade zůstávaly banky, které financovaly 60–80 % potřebných peněz. Až zbývající část poskytovali investoři skrze fond. Těch bylo na začátku dvacet. Pokud jde o banky, v začátcích byla největší financující bankou Accolade skupina Erste Corporate Banking. Na začátku roku 2015 od ní Accolade Holding obdržela úvěry celkem za 25,8 milionu eur.[4]
Skupina Accolade začínala v roce 2014 jako lokální partner americké developerské společnosti Panattoni (jeden z největších průmyslových developerů na světě) při výstavbě průmyslových parků.[5] V daném roce si vytyčili společný cíl investovat v následujících pěti letech do průmyslových zón v České republice a na Slovensku až 11 mld. korun. Nové průmyslové nemovitosti plánovali umisťovat v menších, avšak z hlediska logistiky strategicky umístěných regionech těchto dvou zemí, kde mají dát vzniknout až tisícům nových pracovních míst.
Chcete znát veškeré detaily o této firmě? Vyzkoušejte prémiový obsah.
Současnost pro Accolade Holding:
Průmyslové nemovitosti, které dnes tato skupina zastřešovaná společností Accolade Holding a.s. vydevelopuje (a neponechává si v portfoliu k dlouhodobému pronájmu) prodává právě do podfondu Accolade Industrial Fund spadajícím pod maltské FKI Accolade Fund SICAV, který v roce 2014 skupina založila.
V tomto fondu vlastní z titulu zakladatele 100 % zakladatelských akcií a v podfondu potom drží 6,12 % investičních akcií. Skupina Accolade Holding tento fond zároveň spravuje, a to přes nepřímé vlastnictví maltské společnosti Accolade Investment Company Ltd., která je správcem tohoto FKI a má s ním uzavřenou smlouvu o správě investic. Poplatky obdržené skupinou Accolade za správu fondu v letech 2021 a 2022 tvořily cca 27 %, resp. 15 % na celkových tržbách skupiny. Mimo tyto vztahy jsou jinak aktiva, závazky a kapitál tohoto FKI od skupiny Accolade odděleny.
Organizační schéma:
Chcete znát veškeré detaily o této firmě? Vyzkoušejte prémiový obsah.
Dluhopisy:
Skupina Accolade si prostřednictvím účelově založené společnosti na vydávání dluhopisů Accolade Finco Czech 1 nechala na jaře 2024 schválit prospekt na dluhopisovou emisi (CZ0003561441) v objemu 1,5 miliardy korun (s možností navýšení až na dvojnásobek). Dluhopisy jsou pětileté (splatné 2029) a ponesou roční fixní výnos ve výši 8,00 %. Minimální výše investice činí 10 tisíc korun, což odpovídá ceně za jeden dluhopis. Bondy si tedy může koupit i drobný střadatel. Cenné papíry jsou vydávané jako „zelené dluhopisy“ určené výlučně na financování developerských projektů šetrných k životnímu prostředí. Zelené budovy jsou v prospektu definovány jako budovy splňující následující kritéria:
- jejich čistá primární energetická náročnost je nejméně o 10 % nižší než limit pro budovy s téměř nulovou spotřebou energie na příslušném trhu
- budovy disponující certifikací BREEAM („Outstanding“, „Excellent“ nebo „Very Good“)
- budovy disponující ekvivalentní certifikací WELL10 („Silver“, „Gold“ nebo „Platinum“)
- budovy disponující ekvivalentní certifikací DGNB11 („Silver“, „Gold“ nebo „Platinum“)
- budovy disponující ekvivalentní certifikací LEED12 („Silver“, „Gold“ nebo „Platinum“)
- budovy disponující ekvivalentní certifikací EDGE13 („Level 1“, „Level 2“ nebo „Level 3“)
- budovy disponující průkazem energetické náročnosti třídy „A“ (v případě budov postavených před 31. prosincem 2020)
- budovy, jejichž energetická náročnost spadá mezi 15 % nejlepších staveb ve státě nebo v regionu (v případě budov postavených před 31. prosincem 2020)
Případně to znamená renovaci existujících budov, pokud vedou k poklesu primární energetické náročnosti alespoň o 30 %.
Aranžéry emise jsou Česká spořitelna, J&T IB and Capital Markets a Komerční banka. Za dluhopisy se zaručila mateřská společnost Accolade Holding a.s. (agentem pro zajištění se stala J&T BANKA), a to až do výše 4,5 mld. korun. Agent pro zajištění je zároveň v pozici seniorního věřitele vůči jiným závazkům této firmy, které se vůči dluhopisům stanou juniorní. Jde o pohledávky majitele Milana Kratiny vůči Accolade Holding na základě smlouvy o úvěru do výše 500 milionů korun (splatné 2029) a pohledávky společnosti Reticulum Power, taktéž z titulu půlmiliardového úvěru se splatností v roce 2029.
Emisi také chrání přísné kovenanty. Pro věřitele nejdůležitější je maximální povolený poměr LTV (65 %), maximální poměr prioritního dluhu (47,5 %) a minimální poměr vlastní kapitálu. „Poměr LTV“ zde znamená poměr čisté zadluženosti vůči tržní hodnotě nemovitostí, který na konci června 2023 činil 54,30 %. „Poměr prioritního dluhu“ pak znamená poměr čisté hodnoty prioritního dluhu (podrobně definovaného v prospektu) vůči tržní hodnotě nemovitostí. Tento ukazatel činil na konci loňského června 40,56 %. U ukazatele poměru vlastního kapitálu to bylo 40,17 % na konci června 2023.
Dalšími závazky je omezení výplat, omezení zřízení dalšího zajištění, omezení transakcí se spřízněnými osobami, nadstandardní informační povinnosti nebo omezení dispozic s majetkem.
Chcete znát veškeré detaily o této firmě? Vyzkoušejte prémiový obsah.
Závěr:
Dluhopisy jsou velmi kvalitně připraveny a není vůbec divné, že se vyprodaly za týden. Poskytují totiž investici do ziskového a stabilního byznysu krytého reálným majetkem a věřitelům navrch nabízí celou řadu přísných kovenantů. To vše navíc za velmi hezký výnos na pět let. Skupina Accolade tím dala konečně příležitost investovat do svého byznysu i drobným střadatelům. Sice ne formou ekvity (tedy narozdíl od fondu bez možnosti participovat na případném růstu), ale s možností předvídatelného fixního výnosu, který je vzhledem k podstupovanému riziku více než férový.
Chcete znát veškeré detaily o této firmě? Vyzkoušejte prémiový obsah.
Redakční články jsou ty, který vznikají jako unikátní obsah pro naše čtenáře a jsou vytvářeny zcela a pouze naší redakcí. Veškerá finanční data a informace byly získány z veřejných zdrojů jako je server Justice.cz, ČNB, webové stránky, účetní podklady a výroční zprávy jednotlivých společností.
