Dnes se podíváme na emisi, kterou připravovala J&T Banka. Jedná se o dluhopisy ambiciózního developerského projektu Savarin, který vzniká rekonstrukcí budov a vnitrobloku mezi Václavským náměstím a ulicemi Na Příkopě, Panská a Jindřišská. Na 1,7 hektaru má vzniknout 55 tisíc metrů čtverečních obchodů, restaurací a kanceláří. Stojí tyto dluhopisy za pozornost?
Emitentem dluhopisů je maltská firma Savarin p.l.c., přes kterou jsou ovládány podíly ve společnostech, které tvoří zmiňovaný projekt Savarin. Tato firma patří pod nemovitostní skupinu Crestyl, která na českém realitním trhu působí od roku 2005, kdy ji založil Omar Koleilat.
Nejprve se zaměřovala na development komerčních objektů určených pro kanceláře a obchodní jednotky, poté se začala orientovat na rezidenční výstavbou v Praze a dalších městech. V současnosti skupina spravuje 31 projektů v celkové hodnotě 15 miliard korun.
O projektu Savarin:
Po dokončení nabídne hrubou pronajímatelnou plochu přes 55 tisíc metrů čtverečních. 35 tisíc metrů čtverečních bude vyhrazeno pro retailové prostory (přes 150 komerčních jednotek) a zbytek pro kancelářské prostory. Celý projekt má stát 231 milionů eur (téměř 6 miliard korun) a jeho dokončení se plánuje na rok 2025. Hodnota dokončeného projektu má činit 508 milionů eur (cca 13 miliard korun).
Plán projektu:
Projekt bude realizován ve dvou fázích, vlastněný dvěma samostatnými společnostmi. První fáze spočívá v rekonstrukci historického paláce Savarin, který vlastní společnost Palace Savarin s.r.o., a druhá, hlavní část projektu spočívá ve výstavbě komerčně-administrativního prostoru, kterou vlastní společnost WELWYN COMPANY.
Ekonomika:
| Ekonomické parametry projektu Savarin: | |||
| Předpokládaná hodnota projektu po dokončení | 508 126 000 € | ||
| Předpokládané náklady projektu do dokončení | 231 045 000 € | ||
| Riziková marže developera | 89 322 000 € | ||
| Aktuální tržní hodnota projektu | 187 759 000 € | ||
| Peněžní prostředky k 31. 12. 2020 | 5 777 923 € | ||
| Bankovní úvěry k 31. 12. 2020 | 81 970 000 € | ||
| Upisovaná hodnota bondu – 71,288 % nominálu v € | 60 320 615 € | ||
| Poměr zadluženosti k úpisu bondu | 72,71 % | ||
| Bankovní úvěr k datu dokončení projektu | 293 163 000 € | ||
| Nominální hodnota bondu | 82 089 552 € | ||
| Poměr zadluženosti ke splatnosti bondu | 73,85 % | ||
| Harmonogram projektu: | |||
| Zahájení výstavby | 2022 | ||
| Dokončení výstavby 2025 | 2025 | ||
| Kancelářské prostory | Obchodní prostory | ||
| €/m2 /měsíc | |||
| Nájem v nejlukrativnějších lokalitách (Prime rent) | 22,50 | 155–210 | |
| Předpokládaný nájem v projektu Palace Savarin | 21,00 | 110,00 | |
| Předpokládaný nájem v projektu Savarin | 22,00 | 43,56 | |
| Očekávaný investorský výnos: | Kancelářské prostory | Obchodní prostory | |
| Trh | 3,90 % | 3,75 % | |
| Palace Savarin | 4,00 % | 4,25 % | |
| Savarin | 4,25 % | 4,50 % | |
Dluhopisy:
Společnost Savarin p.l.c. vydala v lednu letošního roku seniorní bezkupónové dluhopisy v rámci dluhopisového programu v celkové výši 2,2 miliardy korun (s možností navýšení na 3,3 miliardy korun). Dluhopisový prospekt byl dne 7. 1. 2021 schválen Českou národní bankou. Administrátorem, manažerem a agentem pro zajištění dluhopisů je J&T BANKA a.s., aranžérem dluhopisů je společnost J&T IB and Capital Markets a.s.
Dluhopisy jsou bezkupónové, tzn., že emitent se ke dni splatnosti zavazuje splatit nominální jmenovitou hodnotu dluhopisu. Výnos investora je tzv. diskont, tedy rozdíl mezi prodejní cenou dluhopisu (emisní kurz) a jeho nominální hodnotou. Tento typ dluhopisů tedy neobnáší kupónové splátky (neúročí se). Jestliže není celá částka (jmenovitá hodnota) řádně splacena v termínu její splatnosti, bude až do dne splacení úročena tzv. diskontní sazbou. Diskontní sazba představuje 6,9 % p. a. jmenovité hodnoty dluhopisů.
Emitující společnost je oprávněna dluhopisy předčasně splatit (nejdříve však k druhému výročí data emise) nebo kdykoliv odkoupit. Za vydané dluhopisy neručí žádná jiná firma, v prospektu se však emitent zavazuje k mnoha omezením, tzv. kovenantům, které jsou popsány níže.
Parametry dluhopisů:
Emitent: Savarin p.l.c.
Název dluhopisů: SAVARIN 0,00/26.
ISIN: CZ0000001300
Jmenovitá hodnota jednoho dluhopisu: 50 000 Kč
Předpokládaná celková jmenovitá hodnota dluhopisů: 2 200 000 000 Kč
Maximální celková jmenovitá hodnota dluhopisů: 3 300 000 000 Kč
Emisní kurz v den úpisu: 71,288 % jmenovité hodnoty
Datum emise: 12. ledna 2021
Lhůta pro upisování: od 9. 1. 2021 do 8. 1. 2022
Diskontní sazba: 6,9 % p. a.
Den konečné splatnosti dluhopisů: 12. ledna 2026
K dluhopisům je rovněž zřízeno zajištění. Dluhopisy jsou zajištěny zástavním právem k akciím emitenta, včetně veškerých jeho pohledávek.
Finanční prostředky z prodeje dluhopisů využije emitent na akvizici 100% podílů ve společnostech Palace Savarin HoldCo, s.r.o. a Savarin HoldCo, s.r.o, které skrze své dceřiné společnosti WELWYN COMPANY a.s. a Palace Savarin s.r.o. vlastní projekt Savarin. Zbylé prostředky poputují na financování nákladů tohoto projektu, včetně těch finančních.
Emitent dluhopisů se v prospektu zavázal, že až do splacení dluhopisů bude dodržovat mnohá omezení:
- nezřídí zajištění žádného budoucího dluhu
- poměr čisté zadluženosti bude udržovat pod 80 %
- omezí nakládání s vlastním majetkem
- nevyplatí podíl na zisku nebo vlastním kapitálu
- zřídí zajištění k dluhopisům (popsáno výše)
- nezmění majoritního majitele nebo formu
- veškeré vnitroskupinové úvěry budou podřízené těmto dluhopisům
- do doby splacení neprovede jinou akvizici nemovitostí nebo společností nebo development jiných projektů
- důležité informace budou vždy na webu emitenta
- emitent zůstane 100% vlastníkem dceřiných společností
Závěr:
Jedná se o vysoce ambiciózní lukrativní stavbu v samém centru Prahy, která vznikne podle návrhů designéra Thomase Heatherwicka a jeho architektonického studia. To patří ke světové špičce a stojí za unikátními projekty po celém světě.
Emitent je součástí skupiny Crestyl, která na českém trhu působí už od roku 2005 a má za sebou mnoho úspěšných investičních projektů. Prospekt je kvalitně připravený, dluhopisy jsou zajištěné a jsou opatřeny mnoha kovenanty. Přísný dohled finančníků z J&T je tak vidět. Ve spojení s výnosem až 6,9 % ročně se tak jedná o lákavou nabídku.
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
