Future X1 skončil v našem srovnání poslední. Podrobná prověrka ukázala proč
Future X1 skončil v našem srovnání realitních fondů poslední. Prověřili jsme jeho byty, náklady, ocenění i prodeje. Za pět let vynesl 3,66 % ročně.
RedakceČtení na 8 min
Nakoupit nové byty se slevou, pronajímat je a později výhodně prodat. Future X1 nabízí drobným investorům srozumitelný příběh a účast na pražském realitním trhu bez nutnosti kupovat vlastní nemovitost. V našem srovnání retailových nemovitostních fondů přesto skončil poslední. Prošli jsme proto jeho nemovitosti, účetnictví, ocenění i uskutečněné prodeje. Slabé hodnocení má konkrétní důvody: nízký nájemní výnos, vysoké náklady a dosud nepřesvědčivé zhodnocení pro podílníka.
Future X1 spravoval na konci září 2026 majetek kolem miliardy korun. Formálně jde o alternativní investiční fond podle lichtenštejnského práva, který obhospodařuje CAIAC Fund Management AG. Hlavní dohled nad ním proto vykonává lichtenštejnský úřad FMA, nikoli ČNB. Investuje především do nových bytů v Praze a jejím okolí, například v Řeporyjích, Holešovicích, Modřanech nebo Brandýse nad Labem. Jde o nemovitosti, kterým běžný investor snadno rozumí. O pražské byty je zájem a vlastní nájemní byt zůstává pro řadu Čechů představou ideální investice.
Prostřednictvím fondu mohou do bytů investovat i lidé, kteří na celou nemovitost nemají. O tom, zda se jim to vyplatí, ale rozhoduje hlavně výdělek. A také to, kolik z něj po zaplacení financování a správy skutečně dostanou.
Nový pražský byt jako výnosná investice?
Podle ČBA Monitoru, který pracuje s transakčními daty Flat Zone, stál ve druhém čtvrtletí 2026 metr čtvereční nového pražského bytu v průměru přibližně 183 tisíc korun. U staršího cihlového bytu to bylo necelých 149 tisíc. Novostavba vyšla o 23 % dráž.
Vyšší cena ale neznamená vyšší nájemní výnos. Při použití nájmů z Deloitte Rent Indexu vycházel ve druhém čtvrtletí 2026 u novostavby hrubý nájemní výnos přibližně na 3,3 % ročně a 3,7 % u staršího cihlového bytu. Starší byt tedy pořídíte levněji a ještě vám z každé investované koruny udělá hezčí nájemní výnos. Novostavba přinese jen o necelých devět procent vyšší nájemné, přestože při nákupu stojí téměř o čtvrtinu více.
Nižší nájemní výnos by mohlo vyvážit rychlejší zdražování novostaveb. Jenže ani cenové indexy Českého statistického úřadu tuto představu úplně nepodporují. Od konce roku 2013 do druhého čtvrtletí 2026 vzrostly ceny pražských nových bytů přibližně o 170 %, zatímco starších o 200 %. Starší byty vedly také při srovnání od konce roku 2019.
Future X1 tedy sází na dražší byty, které relativně méně vydělávají na pronájmu a ve sledovaných obdobích ani rychleji nezdražovaly. A to je strategie, kterou je třeba něčím překonat. Především dostatečně levným nákupem.
Co přidává správce k růstu cen bytů?
Nákupy nových a zpravidla dokončených pražských bytů mají bezpochyby své přednosti. Snižují stavební riziko, často potřebují méně oprav a mohou se spolehnout na stabilní pražskou poptávku. Za tyto přednosti se ale platí vysokou pořizovací cenou. Při pohledu na výnosy tak oblíbená představa investice do nového pražského bytu ztrácí část svého kouzla.
Fondu navíc nezbývá mnoho prostoru, jak hodnotu bytů zvýšit vlastní rekonstrukcí nebo přestavbou. Jeho přínos musí spočívat především v tom, že dobře nakoupí a následně dobře prodá. Future X1 uvádí, že díky hromadným nákupům získává od developerů slevu 10–20 tisíc korun za metr čtvereční. Právě schopnost takovou výhodu opakovaně proměnit ve vyšší výnos pro podílníka by měla ospravedlnit náklady fondu.
Tuto výhodu ale fond ve veřejných podkladech ničím nedokládá, chybí v nich srovnání cen totožných bytů. A i kdyby sleva dosahovala horní hranice 20 tisíc korun za metr čtvereční, zvedla by hrubý nájemní výnos novostavby jen na zhruba 3,66 %, tedy přibližně na úroveň staršího cihlového bytu. Sleva tak nejprve jen dohání nevýhodu dražšího segmentu.
Ty přitom patří k nejvyšším na trhu. Roční nákladovost 2,29 % byla druhá nejvyšší mezi sedmnácti srovnávanými retailovými fondy. Investor tedy platí nadprůměrně drahou správu portfolia, které samo o sobě nese jen nízký nájemní výnos a nenabízí příliš prostoru pro zhodnocení vlastními úpravami.
Při vstupu navíc investor podle materiálů fondu platí poplatek 4 nebo 5 %.
To je vidět i na dvou déle provozovaných projektech. U Arcus City a Nových Modřan odpovídaly tržby roku 2025 přibližně 3,4 % a 3,7 % hodnoty nemovitostí. Z těchto příjmů se ještě platí provoz a bankovní úroky. Náklady samotného fondu představují další výdaj, který nakonec nese investor.
Po započtení odpisů skončilo všech sedm projektových společností za rok 2025 v souhrnné účetní ztrátě téměř 21 milionů korun. V září 2026 byla ve ztrátě každá z nich.
Problém Future X1 tedy začíná už tím, co kupuje a kolik stojí správa takového majetku. Drahé byty s nízkým nájemním výnosem potřebují správce, který jejich nevýhody dokáže obchodně překonat. Dosavadní výsledky nás o přidané hodnotě správy fondu zatím nepřesvědčují.
Trh mu přitom v souhrnu přál: mezi druhým čtvrtletím 2021 a stejným obdobím roku 2026 zdražily nové pražské byty podle ČSÚ přibližně o 42 %. Ani za takového růstu cen se fondu dosud nepodařilo dlouhodobě dosahovat cílových 5–7 % ročně.
Pět let čekání přineslo necelá čtyři procenta ročně
Za pět let do konce června 2026 vydělal fond investorům v průměru 3,66 % ročně. Proti komunikovanému cíli 5–7 % rozhodně nejde o výsledek, který nadchne. Zvlášť s ohledem na výrazný růst cen nemovitostí během existence fondu.
Část portfolia se ale teprve rozbíhala. Některé větší projekty navíc dosáhly plné obsazenosti až v létě 2026, takže nájemní příjmy se mohou ještě zlepšit. Dosavadní čekání ale zaplatil investor nižším výnosem a na lepší výsledky teprve čeká.
Na fondu byla ze začátku také silně patrná snaha se odlišit, a to mimo jiné i tím, že bude často prodávat a pravidelně v horizontu 3–5 let uzavírat investiční cykly. Za zhruba pět let dokončil prodeje šesti bytů. Portfolio ale nabíral postupně, takže většina bytů má tento test teprve před sebou.
Prvních pět prodejů proběhlo v loňském roce u projektů společnosti Alpha. Zde se přitom ukazuje, že i v pátém roce existence vznikla většina výsledku jinde než na prodejích. Podle vedení fondu ho zajistil hlavně růst ocenění portfolia. Celkový přínos Alphy k účetnímu zisku fondu včetně úroků činil loni přibližně 3,6 milionu korun z celkových 47 milionů. Necelých osm procent. Pravidelné nákupy a prodeje, jimiž se chtěl fond odlišit, tak dosavadní výsledky zatím netáhnou.
První prodeje se povedly. Na potvrzení celé strategie je jich málo
Všech šest prodaných bytů překonalo poslední znalecké ocenění i po odečtení prodejních provizí. V součtu přibližně o tři procenta. To je pro fond dobrá vizitka: ceny z posudků obstály před skutečnými kupujícími.
Dává ovšem smysl, že fond, který na začátku sliboval nespoléhat se dlouhodobě na posudky, prodá po letech fungování prvních šest bytů za příznivé ceny. Několik povedených obchodů proto ještě neukazuje, jak si poradí s většinou portfolia. Právě v neprodaných bytech zůstává hlavní část kapitálu. O úspěchu fondu rozhodne, za kolik je prodá, jak dlouho na to bude čekat a kolik do té doby zaplatí na nákladech.
Future X1 navíc původně mířil výš. V roce 2021 počítal s transakčními výnosy 8–10 % ročně, které měly investorovi po nákladech přinést 5–6 %. Samotné kapitálové zhodnocení šesti prodaných bytů vychází po prodejních provizích přibližně na 5 % ročně, ještě před náklady fondu. Na původně komunikovaných 8–10 % ročně tak samotný růst ceny nestačil.
Dosavadní závislost na růstu ocenění dobře ukázalo září 2026. Nový posudek zvýšil hodnotu bytů Astrid Garden o více než deset milionů korun. Bez tohoto jediného přecenění by zářijový výsledek fondu skončil v záporu. Fond tak zatím přesvědčivěji dokládá růst hodnoty držených bytů než schopnost pravidelnými prodeji vydělávat podílníkům tolik, kolik původně plánoval.
Na výhodný prodej musí zbýt čas
Na dobrou cenu se lépe čeká, když nepotřebujete rychle peníze. Future X1 přitom potřebuje platit také odcházející investory a dokončit své nákupy.
Od března do září 2026 ubyla téměř desetina podílových listů. Za byty v projektu Na Plzeňce, jehož dokončení je plánováno na rok 2027, navíc zbývá doplatit přibližně 164 milionů korun.
Zářijová hotovostní rezerva fondu sice posílila díky přesunům peněz z dceřiných společností, současně však vzrostl čistý dluh celé skupiny. Fond tak povinné likviditní minimum plnil s rezervou, plnější účet ale neznamenal lepší finanční kondici celé skupiny.
Web fondu přitom uvádí, že fond nemá žádný dluh. To platí jen pro samotný fond: jeho dceřiné společnosti mají bankovní úvěry za téměř 293 milionů korun.
Do možností prodeje navíc mluví banky. Projekty s bankovními úvěry představují přibližně dvě třetiny majetku fondu. Ve zprávě za první čtvrtletí 2026 správce uvedl, že větší z nich bylo za tehdejších podmínek možné prodat pouze jako celou společnost.
Takový obchod by měl přirozeně mnohem užší okruh kupujících a vyžadoval by prověření celé firmy včetně jejích závazků. Profesionální investor navíc cenu poměřuje také s nízkým nájemním výnosem. Při potřebě rychle získat hotovost, která je vzhledem k odkupům v letošním roce relevantní, tak fond riskuje prodej se slevou proti součtu cen jednotlivých bytů, na kterých stojí jejich znalecké ocenění.
Pokud fond bude muset prodávat rychle, může tak přijít o část zisku, který si sliboval od postupného prodeje bytů jednotlivým kupujícím. Odchody investorů jsou proto důležité i pro ty, kteří ve fondu zůstávají.
Poslední místo má oporu v číslech
Future X1 má své silné stránky, mezi které patří podrobně dohledatelné ocenění, stále relativně umírněné zadlužení a již zmíněné první úspěšné prodeje. To všechno v hodnocení zohledňujeme.
Jde ale o fond kombinující drahé byty s nízkým nájemním výnosem, vysokými průběžnými náklady a výraznou závislostí na růstu trhu. Dosavadní výsledky nám přitom neukazují, že by byly tyto nevýhody kompenzovány větší přidanou hodnotou v rámci jeho správy.
Podílník tak platí vysoké náklady za strategii, která mu za prvních pět let přinesla necelá čtyři procenta ročně. Právě poměr mezi náklady, riziky a skutečně dosaženým výnosem považujeme za hlavní problém Future X1. Poslední místo v našem srovnání má v ekonomice fondu pevnou oporu.
V kompletní analýze rozebíráme všech sedm projektových společností, jejich hospodaření, ocenění i bankovní financování. Ukazujeme, odkud pochází vykazovaný výnos, jak dopadly prodeje bytů, kudy se přesouvají peníze uvnitř skupiny a co pro investory znamenají poplatky, odkupy i vazby na skupinu eDO.
