VČRF: Od dražeb pro CFIG k vlastnímu realitnímu byznysu
Ještě před dvěma lety jsme na adresu dluhopisů VČRF nešetřili kritikou. Nově založená společnost, téměř žádný vlastní kapitál, žádná pořádná historie a plán půjčit si od…
VČRF (Východočeský realitní fond)
Aktivní emitentobchodování s nemovitostmi (nákup podhodnocených nemovitostí v dražbách a na trhu a jejich další prodej). Emitenti VČRF a.s.
62. místo z 66 ve srovnání dluhopisů Ekonomika emitenta 1,10 / 10Ochrana věřitele 3,00 / 10 (35. místo z 66)Celé srovnání
Stránka pro investory (vcrf.cz) (otevře se v novém okně)Vlastnická struktura
Daniel Kopeckýfyzická osoba, předseda představenstva33,33 %
Jan Hrubešfyzická osoba, člen představenstva33,33 %
Jaroslav Jiřičkafyzická osoba, člen představenstva, vlastník realitní kanceláře Jiřička a partneři s.r.o.33,33 %
žádná – emitent je vlastněn třemi fyzickými osobamiEmitent je mateřskou společností malé skupiny: 100 % ve VČRF Reality s.r.o., VČRF Finance s.r.o., VČRF SPV I. s.r.o., VČRF SPV II. s.r.o. a VČRF SPV III. s.r.o. (prospekt s. 22).
VČRF a.s.emitent dluhopisů · 1 emise · IČO 17588146; do 31. 12. 2024 Východočeský realitní fond s.r.o.
Unijní emisní prospekt pro růst 2026 (základní prospekt), schválen ČNB č. j. 2026/144424/CNB/650 dne 18. 8. 2026, právní moc 20. 8. 2026, kap. 6.1, s. 22
Čím se skupina zabývá
VČRF a.s. z Pardubic (do konce roku 2024 Východočeský realitní fond s.r.o.) vyhledává po celé ČR podhodnocené nemovitosti, zejména v dražbách a aukcích, a po drobných úpravách je prodává; cílem je nákup za zhruba 70 % tržní ceny a prodej do 12 měsíců. Nemovitosti nepronajímá. Činnost financuje hlavně dluhopisy a úvěry (Artesa, Credix); vlastní pět dceřiných s.r.o. (realitní kancelář, zprostředkování úvěrů, projektové SPV). Konsolidovanou závěrku nesestavuje.
Základní ekonomické ukazatele
| VČRF a.s. (dříve Východočeský realitní fond s.r.o.), IČO 17588146, samostatně – bez konsolidace (malá skupina, konsolidace se nesestavuje; ručitel neexistuje), pravidla 2 a 12 (mil. Kč) | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Aktiva celkem | 104 | 85 |
| Vlastní kapitál | 7 | 6 |
| Cizí zdroje | 97 | 79 |
| Tržby / hlavní výnosy | 67 | 22 |
| EBITDA | 13 | 4 |
| Nákladové úroky | 8 | 1 |
| Cizí zdroje / aktiva | 93,2 % | 92,9 % |
2025: samostatně, ČÚS, auditováno; 2024: samostatně, ČÚS, auditováno. Zdroj: Účetní závěrka VČRF a.s. k 31. 12. 2025 se zprávou auditora (Ing. Luděk Pelcl, 31. 7. 2026, výrok bez výhrad), PDF na vcrf.cz/wp-content/uploads/2026/08/VCRF_audit2025.pdf: rozvaha s. 8 (aktiva) a s. 9 (pasiva), VZZ s. 7; tržby = tržby za zboží 67,011 + služby 0,148; odpisy: VZZ neobsahuje úpravy hodnot (0); výkaz peněžních toků není součástí závěrky (s. 6); obchodní závazky: příloha (s. 10–13) rozpis neobsahuje → 0 podle pravidla 10 (rozvaha ř. 129 krátkodobé závazky z obchodních vztahů 0,039). Pozor: auditovaná VZZ uvádí VH 3,730, rozvaha 3,837.; Účetní závěrka Východočeský realitní fond s.r.o. k 31. 12. 2024 se zprávou auditora (Ing. Luděk Pelcl, 7. 2. 2025, výrok bez výhrad), PDF vcrf.cz/wp-content/uploads/2025/05/VCRF_audit2024_OCR.pdf: rozvaha s. 7–11, VZZ s. 13–14; tržby z prodeje výrobků/zboží 0 – jako třetí složka developera uvedeny tržby z prodaného dlouhodobého majetku 22,162 (VZZ ř. 21; nemovitosti se v roce 2024 účtovaly jako DHM, změna účtování na zboží viz příloha 2025 bod 8, s. 12); bez výkazu peněžních toků; příloha (s. 15–17) rozpis obchodních závazků neobsahuje → 0 (pravidlo 10; rozvaha ř. 129: 0,018, ř. 114 dlouhodobé 0,400). Srovnávací sloupec závěrky 2025 se shoduje.
Zveřejňování účetních závěrek
Poslední závěrka (za rok 2025, předaná přes správce daně) založena do Sbírky listin 24. 8. 2026; zpráva auditora a výroční zpráva za rok 2025 do Sbírky založeny nejsou, jsou jen na webu emitenta. Ověřeno 30. 10. 2026.
Účetní závěrku je třeba založit do Sbírky listin nejpozději do 12 měsíců od konce účetního období.
Prospekty a emise
Unijní emisní prospekt pro růst ve formě základního prospektu dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003586638 | 26. 8. 2026 | 1. 9. 2036 | 8 % | až 125 mil. Kč | v oběhu |
Unijní prospekt pro růst ve formě základního prospektu dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003564460 | 2. 8. 2024 | 31. 7. 2029 | 8 % | až 125 mil. Kč | v oběhu |
Starší prospekty bez emisí v oběhu (1)
Unijní prospekt pro růst ve formě základního prospektu dluhopisů
Registr prospektů ČNB (oam.cnb.cz), staženo 28. 10. 2026. „Vydáno“ = datum oznámení konečných podmínek ČNB; objem = nabízený (maximální) objem emise.
Neveřejné emise
Emise bez prospektu schváleného ČNB, v registru ČNB nejsou.
| ISIN | Objem | Kupón | Splatnost |
|---|---|---|---|
| CZ0003558744 | 24 mil. Kč | 10 % | 1. 2. 2029 |
Emise 2/2024 „VČRF – nákup nemovitostí“ (výnos měsíčně), web vcrf.cz/pro-investory (text stránky a pozvánka na schůzi vlastníků), 30. 10. 2026; v registru ČNB u emitenta není.
Hodnocení ve srovnání dluhopisů
Ekonomický scorecard
1,10 / 10
62. místo z 66 ve srovnání Typ: developer, data 2025/2024
| Blok | Body | Max. |
|---|---|---|
| Velikost | 0,39 | 6,50 |
| Historie skupiny Unijní emisní prospekt pro růst 2026 (ČNB 18. 8. 2026), s. 17: „Emitent je společnost založená v září 2022. Fakticky zahájil Emitent hlavní činnost v září 2023.“ Pravidlo 14: firma bez činnosti se počítá od zahájení činnosti; vznik 29. 9. 2022 (s. 27) by dal pásmo >4–6 let místo >2–4 let. | 1,00 | 7,00 |
| Finanční zdraví zadlužení 93,2 % = 0,30 b.; likvidita 48,99× = 0,50 b. | 0,80 | 5,00 |
| Transparentnost Pravidlo 15: (a) existují dvě různé verze závěrky 2025 – auditovaná verze na webu emitenta (VZZ s. 7: daň 1 075, VH 3 730 tis. Kč) a verze ve Sbírce listin předaná přes správce daně 24. 8. 2026 (XML: daň 968, VH 3 837 tis. Kč); auditovaná rozvaha (s. 9) přitom uvádí VH 3 837, tedy nesouhlasí s auditovanou VZZ; (b) emitent nesplnil informační povinnost z čl. 9.4.4 emisních podmínek (prospekt s. 35: zveřejnit auditované výkazy do 30. 6.) – zpráva auditora k závěrce 2025 je datována až 31. 7. 2026 (s. 5). | 0,00 | 0,50 |
| Skupinové zázemí Pravidlo 16: nad emitentem nestojí žádná skupina, vlastní ho tři fyzické osoby po 1/3 (prospekt 2026, s. 22). | 0,00 | 1,00 |
| Celkem | 2,19 | 20 |
Bez konsolidace – hodnotí se firma, která dluh obsluhuje (pravidlo 2).
Ochrana věřitele u emisí od 1. 1. 2025
| Emise | Kupón | Pozice | Ručení | Zástavy | Kovenanty | Design / 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003586638vydáno 26. 8. 2026, splatnost 1. 9. 2036 | 8 % | 5,00 | 0,00 | 0,00 | 1,00 | 3,00 |
U všech emisí: Pozice opco (pravidlo 20): emitent sám nakupuje a prodává nemovitosti, výtěžek primárně na vlastní nákupy (prospekt 2026 s. 8 a 17–19). Seniorita: přímé, nezajištěné, nepodřízené dluhy (čl. 9.3 emisních podmínek, prospekt s. 35; konečné podmínky s. 8). Ručení 0: „Za Dluhopisy není poskytnuta záruka“ (KP s. 8, bod 3.3). Zástavy 0: dluhopisy nezajištěné (KP s. 8; prospekt s. 7–8). Kovenanty 1 (pravidlo 18): jen nefinanční omezení – zákaz ručení za dluhy třetích osob mimo Skupinu (čl. 9.4.3) a povinnost držet hotovost ve výši aspoň jedné úrokové splátky (čl. 9.4.2, bez testu/reportingu), informační povinnost (čl. 9.4.4), prospekt s. 35; žádný testovaný finanční limit, žádný zákaz zástav ani omezení výplat; případy neplnění standardní (čl. 9.9.1, s. 47–49, cross-default od 30 mil. Kč).
Referenční výnos: 8,00 % (10 let) (CZ0003586638). Výnos se neboduje.
Články o skupině
Analýza dluhopisů: VČRF (Východočeský realitní fond)
Tato společnost, která navzdory svému názvu není fondem, přišla v loňském roce se schváleným dluhopisovým programem na 250 milionů korun.
Profil aktualizován 30. 10. 2026. Údaje z veřejných zdrojů, nejde o investiční doporučení. Chybu nám můžete nahlásit na info@dluhopisar.cz.