Kreditní analýza: Českomoravská Nemovitostní (ČMN)

Málokterý příběh na českém dluhopisovém trhu vyvolává tolik otázek jako vzestup skupiny Českomoravská Nemovitostní (ČMN). Tento holding představuje unikátní příklad dynamického růstu v sektoru komerčních realit. Od svého založení v roce 2016 se ČMN vypracovala mezi významné hráče na pražském trhu kancelářských budov a dnes spravuje portfolio v hodnotě přibližně 19 miliard korun. Tento úspěch je podpořen propracovanou strukturou lichtenštejnských fondů a rozsáhlým využíváním dluhopisového financování. Právě nyní skupina otevírá nový dluhopisový program s celkovým objemem až 3,5 miliardy korun.

Příběh ČMN je pro investory zajímavý především svou architekturou. Skupina se záměrně vyhýbá rizikům nové výstavby a soustředí se na nákup již hotových a obsazených budov. Mezi její nejznámější aktiva patří pražské projekty jako Blox, Churchill Square nebo City West. Tyto budovy však nejsou drženy přímo v holdingové struktuře, ale jsou vloženy do specializovaného fondu CORE. Tento model umožňuje skupině flexibilně pracovat s kapitálem a efektivně spravovat rozsáhlé portfolio nemovitostí.

Základem fungování ČMN je dvoufondová strategie. Fond CORE slouží jako interní nástroj pro držení a stabilizaci klíčových nemovitostí. Druhým pilířem je fond NEMO, který sdružuje kapitál od více než patnácti tisíc drobných investorů. Tento fond funguje jako strategický partner pro velké nákupy a zároveň představuje cestu pro rotaci aktiv uvnitř celého ekosystému. Skupina si u prodaných budov obvykle ponechává jejich správu a inkasuje za to manažerské poplatky. Tento „servisní“ model tvoří důležitou součást tržeb holdingu.

Investiční model skupiny je postaven na vysokém využití cizího kapitálu. Zatímco celková bilanční suma v posledních letech rostla o miliardy korun, tento růst byl financován téměř výhradně dluhem. Tato strategie umožnila skupině rychle ovládnout významné pražské adresy, ale zároveň vytvořila komplexní finanční strukturu s několika vrstvami věřitelů.

Kreditní profil ČMN nelze posoudit jednoduchým pohledem na prestižní budovy v portfoliu. Naše analýza se zaměřuje na to, co se uvnitř této relativně hůře čitelné struktury ukrývá a do hloubky rozebírá jednotlivé finanční mechanismy. Nabízí tak odpovědi na otázky, které marketingové brožury pro investory neřeší.

Co vše se dočtete v kompletní analýze:

• Fondová architektura: Podrobný rozbor lichtenštejnské struktury a vysvětlení, jak se její fungování promítá do konsolidovaných výkazů ČMN.
• Mapa portfolia: Které nemovitosti patří přímo ČMN, které leží ve fondu CORE a které skupina pouze spravuje pro fond NEMO.
• Cesta k budovám: Jaké společnosti a finanční vrstvy stojí mezi držitelem dluhopisu a nemovitostmi.
• Skutečné zadlužení: Co ukazuje konsolidovaná rozvaha a jaké financování se nachází mimo ni.
• Kvalita ekonomických výsledků: Jakou roli ve výsledcích hraje běžný provoz, prodeje aktiv, přeceňování a další transakce.
• Peněžní toky: Odkud přichází hotovost a na co během roku odtéká.
• Ekonomika distribuce: Kolik stojí prodej dluhopisů a jak vlastnické propojení ovlivňuje rozdělení výnosů a rizik.
• Fondy CORE a NEMO: Jakou úlohu plní oba fondy v rámci vlastnictví, správy a rotace nemovitostí.
• Refinancování: Jaké splatnosti skupinu čekají a z jakých zdrojů mohou být uhrazeny.
• Výnos vůči riziku: Zda nabízený kupón odpovídá celé konstrukci a skutečnému postavení investora.

Rozsah: 36 stran
Datum analýzy: červenec 2026