Tato společnost si nechala v roce 2021 schválit svůj jediný dluhopisový program, na který v závěru loňského roku vyšel aktualizovaný prospekt a letos v listopadu znovu. Co je tato společnost zač?
Jan Langmeier je čtyřicetiletý vystudovaný advokát se specializací na insolvenční právo a také insolvenční správce se zvláštním povolením (tedy může řešit krachy firem s obratem nad 100 milionů korun). Jeho insolvenční kancelář Langmeier & Co zastupovala část věřitelů v mnoha mediálně známých insolvenčních kauzách dluhopisových emitentů: od skupiny Arca Investments, přes Michala Mičku a jeho C2H až po letošní Premiot.
Langmeier zaměstnává asi dvě desítky lidí, ovšem nejde jen o jeho kancelář. Jádrem jeho byznysu sice zůstává advokacie, kromě toho ale podniká i v jiných vodách. Během covidu založil dnes regulovaný fond Aequitas pro kvalifikované investory, jehož účelem je získat peníze na development horských chat a restrukturalizace podniků v problémech, což jsou obory, které si po advokacii vybral jako svou další podnikatelskou činnost. Peníze na první developerský projekt v Krkonoších za 200 milionů korun mu půjčila i banka a využil právě i dluhopisový kapitál od retailu. Údajně s kolegy rozjíždějí i malou realitní kancelář, aby se při prodejích nemuseli spoléhat na nikoho cizího a dělit se o zisk.
Developerské projekty:
V developmentu se Langmeier zaměřil na oblast Krkonoš, kde měl na konci loňského roku rozpracované dva projekty.
Developerskou premiéru si střihl v krkonošských Herlíkovicích v projektu Apartmány Mlýn Herlíkovice, kde kousek od místního ski areálu postavil na břehu Labe horskou apartmánovou chatu. Stavět se začalo v půlce roku 2021 a dokončeno mělo být letos na jaře, hotovo ale bylo až v říjnu. Projekt stojí na místě bývalého penzionu a nabízí 30 apartmánů. Ty chtěl Langmeier původně všechny prodat, v době dokončení ale měl prodány pouze apartmány za 112 milionů z celkových 205 milionů (které mají vynést prodeje všech třiceti apartmánů). Firma je plánuje začít v nejbližší době pronajímat, pokud se nenajdou kupci. Apartmány, které se prodaly, se podle všeho prodaly až letos. Z účetnictví tak nelze poznat, jestli už firma za prodané apartmány dostala zaplaceno.
Dokončený projekt Apartmány Mlýn Herlíkovice:
Druhý projekt s názvem Rezidence pod Portáškami má být o dost větší. Společnost koupila pozemky s původními zástavbami, které zdemoluje a na jejich místě vznikne sedm nových apartmánových domů s nabídkou 110 apartmánů. Vzhledem k velikosti projektu bude realizován ve dvou etapách. V první fázi se postaví dva apartmánové domy, které by měly stát v létě 2025. Ty plánuje firma prodat. Další čtyři domy by se měly začít stavět na jaře 2025, dokončit v zimě 2026 a měly by být rovněž prodány a následně je chce firma provozovat jako apartmány hotelového typu. Z projektu by měla utržit 1,5 mld. korun, přičemž prodává 7400 metrů čtverečních apartmánové plochy a 200 parkovacích stání. Přízemí vyplní komerční prostory o velikosti 1700 metrů čtverečních. Vydělat by na projektu měla 425 milionů korun před zdaněním. Zakoupeny byly 4 sousedící pozemky o čtyřech nemovitostech. Projekt realizují čtyři společnosti, z nichž každá vlastní jeden pozemek s jednou stavbou.
Projekt získal Cenu České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě v rámci 20. ročníku celostátní soutěže ČEPP 2022 (Český energetický a ekologický projekt – stavba – inovace roku).
Vizualizace projektu Rezidence Pod Portáškami ve Velké Úpě:
V rámci třetího projektu, který od minula přibyl, opustí Langmeier Krkonoše a přesune development na Šumavu. Projekt s názvem Aparthotel V Ráji má realizovat společnost Aequitas Rezidence jedna, která vznikla v dubnu 2023. Tato firma koupila pozemek v lyžařské obci Zadov s původní zástavbou, kterou chce přestavět na bytové domy a na zbytku pozemku vystavět nové. Celkem by tak měl vzniknout komplex budov citlivě s apartmány různých velikostí od 1+kk až po 3+kk. Projekt byl v říjnu ve fázi územní studie a do konce roku se plánovala podat žádost o územní rozhodnutí.
Vizualizace projektu Aparthotel V Ráji:
Investování do restrukturalizace problémových firem:
Druhým investičním plánem této společnosti je restrukturalizace podniků v problémech, a to prostřednictvím kapitálových vstupů především do společností v předúpadkových a úpadkových situacích, kdy tyto společnosti budou obvykle postiženy nedostatkem likvidity či předlužením. Společnosti budou vybírány tak, aby se jednalo o společnosti, které by za jiných makroekonomických podmínek byly životaschopné a je u nich zachován provoz podniku. Cílovými společnostmi mají být zejména malé a střední podniky v různých průmyslových oborech, které zaměstnávají méně než 250 zaměstnanců a jejich roční obrat nepřesahuje 50 milionů eur a jejich bilanční suma nepřesahuje 43 milionů eur. Mělo by jít o firmy z různých průmyslových odvětví, např. odvětví zpracovatelského průmyslu, automobilového průmyslu, elektroniky, dopravy a strojírenství.
Firma doposud žádný restrukturalizační projekt realizovat nezačala a na stole není ani žádný plán.
Dluhopisy:
V listopadu 2022 vyšel aktualizovaný prospekt na loňský dluhopisový program, který je na deset let a firma na něj může vydat emise až do výše jedné miliardy korun. Na původní prospekt z minulého roku vydala tři dluhopisové emise, které se řídily původními emisními podmínkami: tedy neobsahovaly žádné ošetření rizik. Původními podmínkami z roku 2021 se řídí tyto emise:
- CZ0003534224, 7 % p. a., 100 000 000 Kč, 01.09.2021 – 31.8.2026 (5 let), doposud upsáno 5 700 000 Kč
- CZ0003539769, 8,5 % p.a., 30 000 000 Kč, 11.04.2022 – 10.4.2025 (3 roky), doposud upsáno 2 150 000 Kč
- CZ0003540833, 8 % p.a., 30 000 000 Kč, 01.06.2022 – 31.5.2025 (3 roky), doposud upsáno 0 Kč
Výtěžek z nich šel na financování investičních projektů společnosti.
Aktualizovaný prospekt z listopadu 2022 změnil společné emisní podmínky pro dluhopisy vydávané od 29. 9. 2022. Na nový prospekt vyšla v únoru 2023 tato emise:
- CZ0003548141, 10 % p. a., 30 000 000 Kč, 01.02.2023 – 21.01.2026 (3 roky), doposud upsáno 2 600 000 Kč
Tato únorová emise je zatím poslední, na nový prospekt z listopadu ještě nic nevyšlo. Tato emise i jakékoliv budoucí už mají lepší podmínky, kdy je chrání kovenanty jako třeba že poměr „VK / aktiva bez hotovosti“ nebude nižší než 20 %. Firma už ale tyto kovenanty pravděpodobně stejně musí dodržovat, protože je financována bankou.
Kovenanty podrobně:
- účelové využití prostředků
- transakce s firmami ve skupině neproběhnou jinak než za podmínek obvyklých v obchodním styku
- dluhové financování společností ze skupiny bude poskytováno za specifických podmínek (stanovený minimální úrok)
- finanční kovenanty:
- poměr „VK / aktiva bez hotovosti“ nebude nižší než 20 %
- výplaty podílů na zisku a splátek jistin úvěrů od akcionářů se omezí tak, aby nebyl porušen o poměru VK/aktiv bez hotovosti
- na bankovních účtech bude vždy minimální zůstatek, který se rovná jedné splátce úrokových výnosů z dluhopisů splatných v následujících třiceti dnech
- omezení fúzí
- povinnost na webových stránkách zveřejňovat účetní závěrky
Závěr:
Emitent chce stavět projekty za vyšší stovky milionů až jednotky miliard, součet základních kapitálů společností ve skupině je ale jen cca 3 miliony (souhrnný vlastní kapitál je pak v součtu desítky milionů v minusu, hodnota společností ale bude pravděpodobně o něco vyšší). Společnosti ve skupině vlastnily na konci 2022 peněžní prostředky za cca 17 milionů.
Z emisí ale firma za dva roky upsala jen cca 10 milionů korun, přestože má prospekt na miliardu a na trh už si šla pro 190 milionů ve čtyřech emisích. Že z dluhopisů skoro nic neprodala nebyl zatím problém, protože první a jediný dokončený projekt Mlýn Herlíkovice byl z velké části financován bankou a z menší spřízněným fondem.
Tržby z tohoto projektu jsou teď (pokud nepočítáme nové zadlužování) jediným očekávaným budoucím zdrojem cash flow celé skupiny. V říjnu 2023 ale projektu stále chybělo 93 milionů z neprodaných apartmánů. Pokud by tyto apartmány v nejbližší době neprodala, plánuje je pronajímat. Návratnost investice je ale v takovém případě extrémně pomalá a firma si ji vzhledem k dluhům nemůže dovolit. Věřitele a investory do fondu tak bude muset vyplatit výnosem z prodeje, ne z nájmu.
Pro své další dva projekty, které jsou stále spíše na začátku, bude navíc potřebovat řádově mnohem více peněz. Jen v tom druhém se v následujících dvou letech má utopit až miliarda korun, než se projekt dostaví, apartmány kolaudují, a půjdou prodat. Prodávat rozestavěný developerský projekt, protože došly peníze, určitě není v zájmu nikoho.
Další bankovní financování bude mít firma problém získat když nemá skoro žádnou ekvitu. Dluhopisy firmy se neprodávají (to co firma získala za dva roky je pro ni kapka v moři vzhledem k objemu, který na své budoucí investice potřebuje) a ekvita ve skupině není skoro žádná. Jediné pozitivní cash flow mohou být tržby za první dokončený projekt, který je ale stále prodaný jen z větší půlky. A i pokud by firma zítra úspěšně prodala zbytek všech apartmánů za původní kalkulovanou cenu, hrubý zisk projektu (tedy peníze které může reinvestovat) má být 58 milionů. Dalších několik desítek milionů by se mělo vrátit fondu. Spoléhat se na raising cizího kapitálu tak bude s jejími plány ještě muset.
Zadlužení ale bude omezovat finanční kovenant o zadluženosti. Ten je nastaven jako poměr VK na aktivech (minus hotovost), který nesmí klesnout pod 20 %. To by nebylo nic špatného, ale firma do vlastního kapitálu započítává kromě vlastního kapitálu i dluhy, které má za spřízněnými osobami (v tomhle případě zmíněný fond Aequitas Capital Investment SICAV) a dluhy s delší splatností než dluhopisy. To sice vlastní kapitál vůbec není, ale bez toho by firma neměla šanci kovenant splnit už nyní. Její aktiva bez hotovosti byly na konci minulého roku 30,6 milionů a vlastní kapitál (ten opravdový) jen necelé 3 miliony.
Zmíněný fond měl na konci minulého roku 58 milionů vlastních zdrojů (z toho 18 byly oceňovací rozdíly). Tento kapitál už ale byl rozpůjčován dál do skupiny: 33 milionů šlo na projekt Apartmány Mlýn Herlíkovice (11 milionů přímo, 21 přes Aequitas Capital Investment). Tyto peníze se tak vrátí a uvolní na další projekty až při úspěšném exitu tohoto projektu.
Emise firmy se vůbec neprodávají. Z úplně první emise, která vyšla už v září 2021 ve výši 100 milionů, doposud upsala 5,7 milionu. U dalších dvou emisí, které vyšly v létě 2022 (každá v objemu 30 milionů), se za více než rok upisování z poptávaných 60 milionů upsalo 2,15 milionu.
Letos v únoru pak vyšla emise s pořadovým číslem 4., ze které se do listopadu upsalo 2,6 milionu korun. Kromě zlepšených emisních podmínek přidala také na výnosu pro investory, který zvedla z 8 na 10 procent za rok. Ale vzhledem k tomu, pro kolik si v emisi jde (celkem 60 milionů), jsou upsané 2 miliony prakticky kapka v moři.
Firma se tak na dluhopisovém trhu učí to dobré i zlé. Od první emise výrazně zlepšila věřitelům podmínky, výnos je ale vzhledem k riziku stále nízký a místo jeho adekvátního navýšení se firma rozhodla jít cestou úplaty distribuce, které od první emise začala u těch dalších dávat více než třikrát tolik.
Všechny čtyři emise nabízí jeden dluhopis za cenu 50 tisíc korun a prodej tak míří na drobnější střadatele (on by si nikdo jiný tyto dluhopisy stejně asi nekoupil). Bondy prodává například Dluhopisomat, podle emisních podmínek se ale prodávají také způsobem oslovování po telefonu nebo e-mailem. Podle prospektu je jedinou upisovanou emisí ta poslední z letoška (přestože první emise z roku 2021 za 100 milionů má lhůtu upisování až do roku 2026), která se bude upisovat až do září příštího roku.
Úplně vedle, a tady se od minule opakujeme, je také spojení developmentu horských chat a restrukturalizace firem v problémech. Tato druhá oblast podnikání se zdá být odložena na neurčito, protože pro tuto chvíli chybí konkrétní plán a firma se stejně už dva roky věnuje pouze developmentu. Míchat oba byznysy a sbírat na ně kapitál ve společných emisích je ale i tak mimo mísu.
Abychom to shrnuli, firma má dostavěný jediný projekt, kde ale ještě na polovinu plánovaných tržeb čeká. Projekt je navíc velmi malý v porovnání s projekty, které plánuje dál. Na ně ale bude potřebovat ještě stovky milionů, které zatím nemá. Chybí jí ekvita a u dluhopisů má problém shánět kapitál. Na nový prospekt sice ještě nevyšla žádná emise, za podstupované riziko to ale podle nás nestojí.
Prémiová část pro registrované čtenáře:
Chcete znát veškeré detaily o této firmě? Vyzkoušejte prémiový obsah.
Internetové zdroje:
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
