Bondshow: HB Reavis

HB Reavis je mezinárodní developerská skupina se zaměřením na kancelářské prostory. Příležitostně se věnuje také výstavbě retailových objektů a bytů a v minulosti stavěla i logistické areály.

V současnosti je jedním z největších developerů administrativních nemovitostí v Evropě, od svého založení do konce loňského roku zrealizovala 48 projektů v segmentu kancelářských, maloobchodních a průmyslových nemovitostí s celkovou pronajímatelnou plochou více než 1,46 milionu m². Ke konci loňského roku činila celková hodnota portfolia společnosti 3,6 miliardy eur.

Skupina HB Reavis konsoliduje přes 150 společností a na konci minulého roku měla přes 740 zaměstnanců. Celou skupinu zastřešuje holdingová společnost HB Reavis Holding. Zakladatelem a současným majoritním vlastníkem společnosti je nejbohatší Slovák Ivan Chrenko. Ten od jejího založení až do roku 2013 zastával pozici generálního ředitele a od roku 2010 působí ve funkci předsedy představenstva mateřské společnosti.

Skupina HB Reavis byla založena v roce 1993 v Bratislavě, původně jako realitní kancelář. S developmentem začala v roce 1996, kdy se v Bratislavě podílela na výstavbě první moderní kancelářské budovy BBC I-II. Od jejího dokončení vystavěla v této metropoli dalších 15 kancelářských budov o velikosti 425 tisíc m².

V oblasti retailu postavila několik obchodních center značky Aupark. První v Bratislavě v roce 2001 a poté ve třech dalších slovenských městech. Po úspěchu na Slovensku expandoval koncept Aupark i do České republiky, kde v listopadu 2016 firma otevřela nákupní centrum v Hradci Králové. V září loňského roku pak dokončila výstavbu multifunkčního projektu Stanica Nivy v Bratislavě, který spojuje retail s autobusovým nádražím.

V minulosti nechala společnost vystavět i několika logistických areálů na Slovensku a v České republice. Tento segment ale postupem času opustila a portfolio logistických areálů do roku 2017 rozprodala institucionálním investorům.

Od roku 2006 pak společnost HB Reavis usiluje o mezinárodní expanzi jako klíčovou součást své celkové strategie. V současnosti působí kromě Slovenska také v Londýně, Berlíně, Budapešti, Varšavě a v Česku. V minulosti otevřela své pobočky také v Záhřebu v Chorvatsku a v Istanbulu v Turecku, ty byly ale následně zavřeny bez jakýchkoliv developerských investic.

Geografické rozložení portfolia:

V současnosti se skupina zaměřuje především na projekty v Německu a Velké Británii. V Německu nedávno dokončila kancelářskou budovu DSTRCT.Berlin a v Londýně zahájila projekt kancelářské budovy Worship Square. Bude se jednat o první uhlíkově neutrální stavbu této společnosti s odhadovaným dokončením v roce 2024. V Polsku se soustředí na hlavní město, kde mimo jiné staví také Varso Tower, komplex moderních kancelářských budov a zároveň nejvyšší budovu Evropské unie. Výstavba bude pravděpodobně dokončena v tomto roce.

Nově chce firma také zabřednout do rezidenčního developmentu. Byty v jejím portfoliu až doposud chyběly, což se má změnit s projektem Nová Bottova na Slovensku. V rámci projektu chystá výstavbu dvou bytových domů. Projekt je však v portfoliu spíše výjimkou a rezidenční development má být i nadále pouze okrajovou aktivitou společnosti.

V letošním roce rovněž plánuje změnu své podnikatelské strategie. Doposud společnost HB Reavis fungovala tak, že projekt po dokončení několik let pronajímala a spravovala a poté již zaběhnutou budovu odprodala. Poté se celý cyklus se opakoval na novém projektu. Nově po několika letech rozhodování a plánování dojde k odčlenění dostavěných budov do nového portfolia pod kontrolou společnosti HB Reavis Investments Holding, která bude stát vně skupiny jako nezávislá sesterská společnost mateřské společnosti HB Reavis Holding a bude zajišťovat správu těchto budov. Nová strategie pomůže zvýšit kapitál a usnadní kontrolu kvality prostředí a služeb, které budou v budovách k dispozici.

CEO skupiny Marian Herman k rozhodnutí uvedl, že společnost usiluje o budování vlastního, geograficky diverzifikovaného portfolia těch nejkvalitnějších nemovitostí, které by byla škoda odprodat dál.[2] Odčleněním části portfolia, které generuje příjmy, se však výrazně změní rizikový profil celé společnosti, jelikož dojde ke snížení celkových aktiv skupiny (může se jednat až o 54 %). Konsolidovaná míra zadlužení celé skupiny se nachází na přijatelné úrovni, neodráží ale míru zadlužení jednotlivých nemovitostí a projektových společností, z nichž některé mohou být vysoce zadlužené. V případě realizace tohoto záměru tak bude záležet na tom, která aktiva přejdou pod novou společnost.

Skupina za svou historii získala nespočet mezinárodních ocenění. U svých nemovitostí dbá na udržitelnost a u kancelářských projektů na koncept well-being, který se snaží o co možná nejpříjemnější a nejzdravější pracovní prostředí. Od roku 2010 certifikuje své projekty podle standardu BREEAM a v roce 2017 začala používat stavební normy WELL pro vybrané slovenské, české a polské kancelářské projekty a stala se tak průkopníkem v oblasti této certifikace ve střední a východní Evropě. Pro svoje pracovní prostory v Bratislavě získala WELL certifikaci v nejvyšším stupni Platinum, což ji zařadilo do mezi deset nejzdravějších kanceláří v Evropě. V roce 2020 pak společnost přijala ESG strategii odpovědného a udržitelného financování.

Organizační struktura:

Dluhopisy:

V červnu zveřejnila dceřiná firma HB Reavis Finance CZ II s.r.o. aktualizovaný prospekt na dluhopisový program z roku 2020. Program je na 4 miliardy korun.

Na prospekt zatím vyšla jediná emise:

• CZ0003541245, kupón pohyblivý, 1 000 000 000 Kč, splatné 2025 (3 roky)

Dluhopisový program je opatřen řadou kovenantů:

• emitent nesmí zajistit svůj majetek
• jako celek musí skupina dodržovat následující:
  • poměr konsolidované zadluženosti nesmí přesáhnout hodnotu 0,55
  • poměr konsolidované zajištěné zadluženosti nesmí přesáhnout hodnotu 0,475
  • celkový vlastní kapitál skupiny nesmí klesnout pod 500 milionů eur
• emitent neposkytne dluhové financování jakékoli třetí osobě s výjimkou vnitroskupinového financování
• skupina omezí vyplácení podílů na majetkových účastech
• zákaz prodeje majetku v účetní hodnotě vyšší než 5 milionů euro za nižší než tržní hodnotu
• zákaz fúze s jinou osobou
• zákaz akvizic majetkových účastí jinak než v rámci běžného obchodního styku
• povinnost zveřejňovat důležité finanční informace (kopii konsolidované účetní závěrky za každý půl rok aj.)

Dluhopisy jsou rovněž zajištěny ručením mateřské společnosti HB Reavis Holding S.A., která ručí 1,5násobkem jejich jmenovité hodnoty do maximální celkové výše 6 miliard korun.

Minulé dluhopisy:

Mimo nejnovější emisi má skupina HB Reavis tyto nesplacené dluhopisy. Devět z nich (označeny zeleně) je zajištěno stejným ručením, jako emise výše: [3]

Letos tedy skupinu HB Reavis čeká splátka dluhopisů za 20 milionů eur. V příštím roce zaplatí 49,5 milionů, v roce 2024 dalších 20 milionů. Vůbec největší náklady na splátku jistin bude mít v roce 2025, kdy zaplatí 136,3 milionů korun. V letech 2026 a 2027 pak dalších 115,28 milionů korun. V minulosti vydala skupina ještě devět emisí, které jsou již nyní splaceny, včetně jedné v ČR z roku 2016:

• CZ0003513608, kupón pohyblivý, 1 000 000 000 Kč, splatné 2021 (5 let)

Ekonomika:

Emitent dluhopisů, společnost HB Reavis Finance CZ II s.r.o., vznikla v září 2020 s hlavním cílem shánět kapitál pro zbytek skupiny prostřednictvím emise dluhopisů. Vlastní aktiva za 1,3 miliardy korun, vše na dluh. Většina majetku je rozpůjčovaná dalším firmám ve skupině.

Na konci loňského roku vykázala záporný vlastní kapitál ve výši 174 milionů, za kterým jsou zejména ztráty z kurzových rozdílů a účtování očekávaných ztrát z poskytnuté půjčky, které má firma pod účetním standardem IFRS 9 povinnost účtovat. Ztráty jsou tedy pouze účetní a doposud nerealizované.

Důležité finanční údaje společnosti HB Reavis Finance CZ II s.r.o.:

Skupina HB Reavis:

V roce 2020 vykázala skupina HB Reavis svou jedinou ztrátu za více než deset let ve výši 183,8 milionů eur. Mohly za ni především kurzové ztráty a pokles přecenění investičního majetku. Společnost oceňuje značnou část svého majetku v reálné hodnotě a toto ocenění je ze své podstaty subjektivní. V roce 2019 přecenění zvýšilo hodnotu aktiv o více než půl miliardy eur, v roce 2020 pouze o necelých 29 milionů, přičemž v první polovině roku bylo přecenění majetku záporné. Důvodem byla zejména covidová pandemie, která zpozdila dokončení některých projektů a přinesla pesimistické výhledy do budoucna, společnost se totiž věnuje primárně developmentu kancelářských prostor a pandemie na tomto trhu způsobila velké nejistoty. To se tak následně projevilo i ve valuaci nemovitostí. V roce 2020 společnost rovněž uskutečnila méně nákupů nových projektů a prodejů těch dokončených.

Jak bylo zmíněno, za ztrátový rok mohlo také oslabení měn vůči euru všech zahraničních trhů, kde skupina působí, což si vyžádalo zvýšené náklady na měnový hedging, které mohly za dvě třetiny celkové ztráty. Tato ztráta byla čistě účetní, jelikož většina obchodních aktivit skupiny je realizována v eurech a kurzové rozdíly tak nemají na podnikatelskou činnost společnosti v daných zemích žádný dopad. Negativní hospodářský výsledek v roce 2020 byl tak z velké části způsoben faktory související s pandemií. Zadluženost skupiny vzrostla na bezmála 1,4 miliardy eur a čistá míra zadlužení dosahovala 41,4 %. Z preventivních důvodů také v daném roce vzrostla likvidita skupiny o dvě třetiny k 193 milionům.[4]

Po covidovém roce přišel v tom loňském obrat, rok 2021 byl pro skupinu jedním z nejsilnějších za celou historii firmy. Společnost dosáhla na zisk 318 milionů eur a po roce 2019 šlo o druhý nejlepší výsledek za uplynulou dekádu. Za pozitivní výsledek může přecenění ve výši 468 milionů eur, především díky stavebním úspěchům, jako bylo dokončení čtyř projektů v celkové hodnotě 1,2 miliardy eur a významný pokrok ve výstavbě dalších, což se kladně podepsalo na valuaci majetku. Provozní zisk tak díky přecenění činil 442 milionů eur.[5]

Dařilo se také pronájmům, skupina pronajala celkem 160 tisíc m² kancelářských ploch, což byl druhý nejúspěšnější výsledek v historii firmy. Zisk za loňský rok tak pomohl společnosti vymazat ztráty z roku 2020 a alespoň částečně vyvrátit domněnku, že covid dlouhodobě poškodil trh administrativních nemovitostí.[6]

Na konci loňského roku činily cizí zdroje společnosti 2,3 miliardy eur, z toho úvěry 1,9 miliardy. Dluhopisy tvořily 21 % všech úvěrů skupiny, zbytek tvořily bankovní úvěry. Během letoška splatila úvěry v celkové výši 184,1 milionu eur a dluhopisy za 59,9 milionů. Rovněž čerpala nové úvěry za 286,1 milionu eur a prodala nové dluhopisy za 11,6 milionů.

Skupina HB Reavis se řídí touto finanční politikou:

• poměr hrubého zadlužení nepřesáhne 45 % (v roce 2021 činila tato hodnota 47,5 %, což mírně překračuje povolenou úroveň finanční politiky skupiny ve výši 45 %, ale stále se drží pod úrovní 55 %, k čemuž se skupina zavázala v kovenantech)
• poměr čistého zadlužení nepřesáhne 40 % (tuto hodnotu společnost v minulém roce také přesáhla, kdy čistá míra zadlužení vzrostla na 41,4 %)
• doba počáteční splatnosti závazků odpovídá délce cyklu výstavby projektů
• roční výplata dividend nepřesáhne 4 % hodnoty čistých aktiv vykázaných v předchozím roce
• hotovostní rezerva neklesne pod 5 % celkových aktiv společnosti
• tvorba doplňkových rezerv na pokrytí budoucích splátek dluhopisů
• aktivní hedging (pojištění proti kurzovému a úrokovému riziku)

Finanční údaje z konsolidovaných závěrek společnosti HB Reavis Holding S.A.:

Konsolidovaný přehled o peněžních tocích HB Reavis Holding S.A.:

Další vybrané finanční ukazatele celé skupiny:

Závěr:

Pokud by alespoň nadpoloviční většina dluhopisů na našem trhu byla podobné kvality, byl by dluhopisový trh krásným místem. HB Reavis je etablovanou developerskou skupinou, která dlouhodobě ukazuje, že činnost, kterou se zabývá, skutečně umí. Má doložitelnou historii, silnou ekonomiku a její dluhopisy jsou radost. Ošetření rizik pro ní není jen prázdný pojem, ale je skutečně nastaveno tak, že chrání investory.

O kvalitě jejich dluhopisů svědčí fakt, že většina nabízených dluhopisových emisí v minulosti byla zpravidla zcela vyprodána. Snad se co nejvíce firem na trhu inspiruje, jak se má s dluhopisy pracovat.

[1] Jedná se o země, ve kterých HB Reavis působí pouze v souvislosti se svou holdingovou strukturou (například Lucembursko, Kypr a Nizozemsko). V těchto zemích tedy drží aktiva například v podobě peněz a peněžních ekvivalentů.

[2] https://forbes.cz/advoice/post/wellbeing-za-pracovnim-stolem-stavime-ty-nejzdravejsi-kancelare-evropy-a-rosteme-rika-sef-hb-reavis/

[3] https://hbreavis.com/cz/investori/

[4] https://www.forbes.sk/hb-reavis-sa-vlani-prepadol-do-straty-su-za-nou-uctovne-a-docasne-faktory-hovori-financny-sef/

[5] https://hbreavis.com/en/report/quarterly-business-update-for-three-months-to-31st-march-2022-and-financial-figures-for-the-year-ended-31st-december-2021/

[6] https://www.forbes.sk/hb-reavis-ivana-chrenka-sa-vlani-vratil-do-zisku-rozsiruje-sa-v-berline/

Martin Dočekal

Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.