Za předpokladu dostatku zkušeností a odpovídající ekonomiky projektů je oblast developmentu mimořádně vhodná pro financování dluhopisy. V tomto případě je ještě zajímavější o fakt, že entitou, která dluhopisy vydává, je investiční fond. Zde jsou přece jen procesy a celkové hospodaření díky regulaci o dost svázanější, než u o běžné obchodní společnosti. Takže jsme se vydali za Danielem Římalem z Československého nemovitostního fondu (ČSNF), abychom se dozvěděli o jeho činnosti víc.
Začínal jste v úplně jiném oboru, než je development. Můžete tu cestu čtenářům přiblížit?
Nejprve jsem dovážel elektroniku z Číny. Začalo to na náhradních dílech, kterých tu byl nedostatek, a později jsem začal dovážet mobilní telefony značky Lenovo a Xiaomi. Na tom jsme vydělali první větší peníze. Od roku 2015/16 jsme ale naráželi na to, že vymáhání práva v Číně úplně nefunguje, Číňani nenesou záruky, něco slibují a pak to nedodrží. Nechtěl jsem riskovat, že budeme posílat za obrovské částky zboží, které nebude pojištěné. Navíc jsme si tehdy s konkurencí přetahovali marže a přestalo to dávat ekonomický smysl. Jsem ale rád, že značka Xiaomi je tu pořád a že jsme byli ti, kdo ji dostal na náš trh. Řekl bych, že jsme pro ni hodně udělali.
Development jsem chtěl dělat vždycky, ale chce to peníze. Za ty první jsem v roce 2016 začal kupovat pozemky okolo Prahy na výstavbu rodinných domů. Stavěli jsme dvojdomky nebo domy o dvou bytových jednotkách. To jsem do začátku považoval za nejjednodušší a zároveň za něco se zajímavou marží. První lokalita ale měla mít stavební povolení do půl roku a získala ho až po roce a čtvrt. Druhou budeme kolaudovat teprve teď a třetí v Brandýse měla také rok zpoždění.
Což je klasická nemoc developmentu, ne?
Jasně a má mnoho důvodů. Nová výstavba znamená nové obyvatele, pro které ale obcím často chybí občanská vybavenost. Stát mezi jednotlivé obce rozděluje peníze neefektivně a některým z nich tak chybí například čistička, pořádný vodovod nebo školka, a nemají proto jak obsloužit nové obyvatele. Další problém byl, že obec na nás měla nerealistické požadavky nebo to byly stížnosti sousedů. To všechno byl důvod, proč se všechny ty naše první tři lokality tak táhly. Nakonec to ale vše dopadlo dobře a marže byla perfektní. A když se v letech 2017/18 dokončovala druhá lokalita, uvědomil jsem si, že nám to jde. Že to děláme kvalitně a za malé peníze, se stavební firmou, která dělá výhradně pro nás, a že si to umíme sami odprojektovat i prodat. Chtěl jsem to tedy dělat dál.
A tehdy jste začal zakládat fond?
Stál jsem před otázkou, kde tedy sehnat další peníze. Tehdy mi bylo třicet. Zkušenosti jsem už sice měl, ale byl jsem pořád mladý kluk a investory jsem potřeboval nějak přesvědčit. Chtěl jsem proto přijít s bezpečnou investicí, kterou byl fond kvalifikovaných investorů pod Avantem. Ten mi dělal redistribuci akcií, takže jsem klientům ručil za výnos, což mi přišlo fér. Díky tomu jsme o rok později začali nabírat kapitál a investovat ho do dalších lokalit. Všechny tyto peníze jsem investoval do projektů, které již měly stavební povolení, což byla tehdy rekonstrukce činžovního domu v Olomouci a byty na Letné.
Z předchozího podnikání s elektronikou mi do dneška zůstala ještě jedna divize, která dnes vydělává na můj osobní život a z toho investuji do nových projektů, kde třeba něco testujeme. Během těch let jsme si vyzkoušeli například stavět ve svahu, dělat rekonstrukci půdních bytů nebo stavět dražší nemovitosti. Prostě projekty, kde získáme zkušenosti, ale nechceme to dělat ve větším měřítku, protože bývají problematické. Založení stavby ve svahu může stát i desetkrát víc než klasická deska na zelené louce, rekonstrukce se může na první pohled zdát, že bude jednodušší, ale vždycky se objeví nějaké problémy. A u těch dražších nemovitostí se dlouho čeká na materiály, protože dražší materiály chybí na skladech většiny dodavatelů. Od loňského roku děláme i bytové domy. Po šesti letech v tomhle oboru tak můžu říct, že mám zkušenosti se všemi typy rezidenčních nemovitostí.
Jaké jsou požadavky na projekty, které jsou financovány z peněz investorů? Jak ošetřujete rizika?
Po celou dobu kupujeme všechny projekty se stavebním povolením, nejsme zadlužení a provozní náklady hradím osobně z příjmů svých vedlejších firem. Proto si dnes troufám říct, že až se udělá ocenění našeho fondu, dostaneme se na hodnotu někde pod miliardou. Není tam ještě naceněná třetí etapa projektu v pražských Kolovratech se 120 byty, u které odhaduji, že nám pomůže k dalším dvěma až třem stovkám milionů. Na konci roku očekáváme, že fond bude mít hodnotu miliardu a půl, nebo i dvě.
Celý ten mechanismus je stále stejný: před nákupem každého projektu se snažíme všechna rizika minimalizovat a uvažujeme i ty nejhorší možné scénáře, abychom věděli, že to zvládneme a že bude i v takových případech na peníze pro klienty. Kdyby dnes trh klesnul o 20 %, tak nám to sice pokrátí marže, ale projekt bude stále výdělečný a peníze klientů nebudou ohroženy. Portfolio máme dostatečně diverzifikované na vícero projektů a kdyby se nějaký ukázal jako problematický, tak se pozastaví a třeba za rok se k němu vrátíme. Už od začátku jsme nechtěli stát jen na dvou projektech. Jeden by se mohl zpozdit, druhý by nevydělával a člověk by jen čekal na to, až zkrachuje. Projektů je tedy hodně.
A i když míříme na čím dál větší projekty, pořád tam jsou jako základní kameny projekty typu několik obyčejných rodinných domů nebo bytové domy do čtyř pater, které postavíme rychle a dodají nám potřebné cashflow. Tyto projekty nakoupíme za 20-30 milionů a dalších třicet na nich vyděláme. Pokud jsou takové projekty za rok dva, tak nám přiteče 60 milionů. A to na provozní cashflow bohatě stačí, protože náklady na provoz nejsou ani polovina a zbytek tak může putovat do rezerv. Takže i pokud kupujeme větší projekt za 200 milionů, na účtu nám stejně zůstává padesát milionů v hotovosti pro případ nouze.
Geograficky se chcete držet pouze v ČR?
Naším cílem nebylo přetahovat se s ostatními fondy nebo s klasickými developery o jednu lokalitu, což bývá Praha, Brno, případně Ostrava. Takže se zaměřujeme spíše na krajská města, která mají potenciál v rámci toho kolik mají obyvatel a kolik snesou.
Zahraničí se nebojíme. Počítáme s lokalitami jako je Varšava, Berlín nebo Vídeň, kde když budeme akvírovat projekty se stavebním povolením, tak to bez problémů zvládneme odkontrolovat sami. Naším největším problémem je čas a pokud bychom si dnes koupili projekt ve Varšavě a chtěli tam outsourcovat management, sebralo by nám to klidně 10-15 % z marže a to by pro nás nemělo smysl dělat. Objednali jsme si proto letadlo a budeme si to tam lítat kontrolovat sami. Já si teď dělám pilotní průkaz a budeme mít i firemního pilota. V momentě, kdy máme nějaké malé letadýlko, které tam oproti sedmi hodinám v autě doletí za hodinu a půl, tak v něm můžu vyslat manažera, který tam odletí to zkontrolovat a stejný den je zpátky. To je cesta, kterou chceme jít ve střední Evropě.
Kvůli větší diverzifikaci portfolia ale akvírujeme i jeden projekt ve Španělsku, kde je stabilní, nepřehřátý trh a kde se kvalitní nemovitosti prodají a zároveň si udrží si svou hodnotu. Na Costa del Sol kousek od Marbelly máme deset rodinných domů, u kterých právě dotahujeme akvizici. Kdyby se například kvůli válce opět narušily dodavatelské řetězce, může nám z tohoto projektu plynout pravidelné cashflow na další rok dva, abychom přežili.
Říkal jste, že jste začínali se stavební firmou, která stavěla exkluzivně pro vás. Jak to řešíte dneska? Změnilo se něco?
Tato rodinná firma pro nás dělá do dneška, ale jen ty menší projekty. Na ty větší si najímáme středně velké firmy, u kterých si ale musíme smluvně pohlídat víc věcí, protože u větších projektů dochází k větší chybovosti. Navíc nás vidí jako fond se spoustou peněz, takže si řeknou „Pojďme to na ně zkusit!“ a zkouší různě nastřelovat ceny.
Celkově máme tři stavební firmy, z toho jedna je ta rodinná, druhá je s námi tři roky a za tu dobu jsme vybudovali perfektní vztahy a tu třetí budeme pravděpodobně měnit, protože nesplňuje naše požadované parametry. Je to v lokalitě, která je teprve v začátcích, takže to není problém. Tím, že tomu rozumíme, dokážeme dobře vyhodnotit, jestli je ta stavební firma schopna to dostavět. Na papíře to nepoznáte, na referencích taky ne, ale pokud jim věc, která normálně trvá týden, trvá tři a ještě u toho mají tisíc připomínek a dotazů, tak víte, že musíte pryč. Je potřeba vybírat větší a větší firmy, ale kvalitní dodavatel se dnes na trhu hledá těžko.
Tisíckrát omílaný dotaz, ale co růst cen stavebních materiálů a dalších vstupů? Jak vás ovlivňuje?
Rostoucí ceny nám samozřejmě snižují marže, ale ty jsou dostatečně vysoké. Zastávám názor, že je lepší projekt dostavět s nižší marží a ty peníze pak otočit někde jinde, než ty lokality držet. Případně držet jen dva projekty, než celé portfolio. Když pozastavíte všechno a čekáte, co bude, tak vás to později dožene, protože provozní linky společnost ani úvěry v bankách na vás čekat nebudou. Radši to tedy dostavět s nižší marží a být bez dluhů, než držet časovanou bombu. Vydělané peníze se potom dají využít jinde, příležitostí je teď hodně.
A nebojíte se, že přijde ochlazení trhu?
Nebojíme. I kdyby trh spadnul o 20 %, pořád to pro nás budou výdělečné projekty, jen s nižší marží. S tímhle scénářem jsme počítali a nešli tak do projektů, kde bychom měli marži osekanou o marži prodejců, právníků a dalších firem, které by na tom chtěly participovat. Spíše si myslím, že bychom ty projekty pozastavily, na trhu by začaly krachovat firmy, které to nezvládly, a to by pro nás by znamenalo možnost dalšího nákupu. V dalším cyklu bychom tak vydělali to, co jsme předtím ztratili.
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
