Bondshow: Charles Bridge Investment Group

Charles Bridge je česká investiční skupina. Vznikla v roce 2012 založením alternativního fondu kvalifikovaných investorů Charles Bridge Global Macro Fund. V současnosti se kromě správy fondu věnuje také investování do nemovitostních projektů, projektů private equity a investičnímu vzdělávání. V březnu 2020 byla pro účely vzniku holdingové struktury založena Charles Bridge Investment Group a.s. jako holdingová společnost. Celou skupinu tvoří 18 firem.

Skupinu vlastní čtyři akcionáři:

První tři akcionáři jsou členy představenstva, partnery společnosti a jako jediní určují strategický rozvoj celé skupiny. Sven Subotič ve firmě zastává funkci výkonného ředitele, Jan Rohrbacher je ředitel akvizic a Jan Kaška je hlavní investiční stratég. Adam Kotrba vystupuje jako člen dozorčí rady. 

Real Estate:

V roce 2014 uskutečnila skupina Charles Bridge svoji první nemovitostní investici do výstavby průmyslových parků ve střední Evropě a o tři roky později založila na nemovitosti samostatnou divizi. Investice na realitním trhu v současnosti považuje za svou hlavní činnost podnikání.

Za svou historii realizovala 42 nemovitostních transakcí. Hodnota aktuálního portfolia nemovitostí skupiny činí 115 milionů korun. Kromě ČR realizovala své minulé projekty také na Slovensku a Slovinsku. Při investování se zaměřuje na čtyři oblasti: nákup a pronájem nemovitostí, nákup pozemků, house flipping a vlastní development.

V minulosti realizovala tři, nyní již dokončené, rezidenční projekty. Prvním byla Rezidence Vacínova, dům v Praze s 15 byty o celkové užitné ploše 800 m². Druhým byla první fáze projektu Zeměchy Living ve středních Čechách, který počítá ve své finální fázi s celkovou výstavbou 20-30 rodinných domů a dvojdomů. První fáze tohoto projektu byla dokončena a prodána v květnu 2020. Třetím projektem je Vajnorská 21 v Bratislavě, polyfunkční objekt s nabídkou 55 bytů, kanceláří a obchodních prostor o celkové užitné ploše 5 000 m². Exit z této investice proběhl v dubnu 2020. Z průmyslových projektů se skupina v minulosti podílela na spolufinancování a prodeji průmyslového parku Dubnica na Slovensku a logistického parku v Lublani na Slovinsku.

V minulosti společnost chystala projekt Michelský Mlýn, ten byl však dočasně pozastaven na dobu neurčitou kvůli zániku smlouvy o spolupráci z důvodu nezískání stavebního povolení ve stanoveném termínu. Původní prodávající (=současný vlastník) aktuálně vyřizuje úpravu projektu, který bude lépe vyhovovat požadavkům úřadu Městské části Praha 4. Jakmile dojde k získání stavebního povolení, bude firma o akvizici projektu znovu jednat.

Pozastaven je rovněž projekt Rezidenční bydlení Velké Přílepy, který společnost v minulosti chystala, a to z důvodu rozhodnutí vlastníka potřebných pozemků, který se zde rozhodl realizovat vlastní projekt výstavby rodinných domů. V plánu byl také projekt Golfový resort, od kterého společnost odstoupila, jelikož do tohoto projektu vstoupil zahraniční investor a nabídku prodeje tím ukončil.

Aktuálně se společnost zaměřuje na menší rezidenční projekty v Praze a širším okolí. Pouštět se chce především do developerských projektů s tržní hodnotou v rozmezí 20 až 500 milionů korun. Za účelem financování těchto investic vydává také dluhopisy (viz níže). Investovat chce výhradně na území České republiky.

Z konkrétních projektů chce do budoucna realizovat development bytového domu Mělník ve Středočeském kraji o výměře 1 009 m². Projekt je zatím bez stavební povolení, aktuálně ve fázi vyjednávání s vlastníkem o koupi pozemku. Náklady projektu se odhadují na cca 41 mil. korun, tržní cena po dokončení potom na 61,5 mil. korun. Druhý projekt, Zeměchy Living, je rozdělen na dvě etapy. V první etapě proběhne rozdělení a zasíťování pozemků, v druhé vyřízení stavebního povolení a výstavba tří rodinných domů se dvěma bytovými jednotkami.

V dlouhodobějším časovém horizontu cca 3 let plánuje realizaci dalších developerských projektů bytových a rodinných domů. Zároveň má ambici diverzifikovat své portfolio o akvizici několika komerčních nemovitostí – ať již nákupem postavených budov či developmentu vlastních projektů. 

Private Equity:

V srpnu 2018 založila skupina Charles Bridge divizi Private Equity. K tomuto účelu založila firmu Charles Bridge Private Equity s.r.o., zabývající se akvizicemi společností, zejména z oblasti online vzdělávání. Tato společnost měla na konci roku 2019 zisk 95 tisíc korun a vlastnila aktiva za 3 miliony, z toho 2,8 milionů bylo na dluh.

V divizi soukromého kapitálu cílí společnost na požadované zhodnocení prostředků v časovém horizontu tří let. Hlavním kritériem pro každou investici je získání 100 % nebo majoritního podílu na kupované společnosti, ve které se následně aktivně podílí na jejím vedení a na tvorbě její strategie a přidané hodnoty, stejně jako na kontrole hospodaření a risk managementu. Výše vlastních prostředků vynaložených na akvizici nesmí přesáhnout 100 milionů korun.

V lednu 2019 uskutečnila společnost první a dosud jedinou private equity transakci, když koupila majoritní podíl v online vzdělávacím portálu Quastic. Tato platforma se od roku 2012 zabývá vzděláváním traderů a investorů na finančních trzích. Nabízí vzdělávací online kurzy, studijní materiály, podporu expertů i funkční traderské komunity. Quastic má studenty z 95 zemí světa a přes 28 tisíc studentů. V listopadu 2020 skupina tento portál prodala mezinárodní investiční skupině IC Group. Prodejní cena nebyla zveřejněna.

Charles Bridge Global Macro Fund:

Charles Bridge Global Macro Fund je hedgefond kvalifikovaných investorů, založený v roce 2012 jako druhý nejstarší FKI v ČR. Zároveň jde o první společnost dnešní investiční skupiny Charles Bridge. Fond vznikl za účelem správy rodinných financí jeho zakladatelů a postupem času začal přibírat další investory.

Specializuje se zejména na investice do akcií skrze neefektivní pákové ETF. Další investice míří do alternativních aktiv jako jsou komodity a rezidenční nebo pozemkové nemovitosti. Při investování rovněž využívá opčních strategií na volatilitu. Fond cílí na roční výnos 5-6 % a celkově je strategie fondu taková, aby dlouhodobě odolával výkyvům na trzích.

Výsledky fondu (poslední dostupná data k listopadu 2021): 

Dluhopisy:

V lednu 2022 vydala skupina nový prospekt, a to v rámci dluhopisového programu na dvě miliardy korun z roku 2020. Jedná se o první dluhopisový program této firmy, na který v loňském roce nabídla ve třech emisích dluhopisy za 150 milionů korun. Z této částky upsala dluhopisy celkem za 17,6 milionů korun. Dluhopisy jsou v rámci programu nezajištěné, prospekt však obsahuje negativní závazek, který firmě nedovoluje zřídit zajištění budoucích dluhů. Veškeré peníze z dluhopisů mají jít na realitní projekty. Nový prospekt je zatím bez emise.

Minulé emise:

• CZ0003531667, 4,5 % p.a., 50 000 000 Kč, splatné 2024 (3 roky), upsáno 3 150 000 Kč
• CZ0003531709, 5 % p.a., 50 000 000 Kč, splatné 2026 (5 let), upsáno 1 700 000 Kč
• CZ0003531725, 5,5 % p.a., 50 000 000 Kč, splatné 2028 (7 let), upsáno 12 700 000 Kč

Prostředky z těchto emisí použila firma k financování nákupu pozemků o celkové výměře 3001 m², na kterých se má uskutečnit výstavba 3 rodinných domů v rámci 2. etapy developerského projektu Zeměchy Living. Výtěžek šel dále na nákup 5 bytových jednotek v pěti krajích ČR.

Ekonomika:

Celá skupina zahrnuje 18 firem a objem jejího majetku činí podle tvrzení skupiny celkem 350 milionů korun. Naprostá většina z těchto firem nezveřejňuje žádné finanční výkazy. Mateřská společnost (emitent dluhopisů) konsolidovanou účetní závěrku nesestavuje a v prospektu uveřejnila pouze účetní výkazy svoje a společnosti Charles Bridge Michelský Mlýn, SPV firmy pro projekt Michelský Mlýn, který je dočasně pozastaven na dobu neurčitou.

Charles Bridge Nemovitostní s.r.o., která dle informací z prospektu v současnosti vlastní některé nemovitosti skupiny, byla založena v lednu 2021 a jako taková nemá zveřejněné žádné finanční údaje. Charles Bridge Real Estate a.s., která tuto firmu vlastní, zveřejnila poslední účetní závěrku v roce 2018. Na konci daného roku měla ztrátu 1,3 milionů a vlastnila aktiva za 18,4 milionů (závazky tvořily 17,8 milionů).

Mateřská společnost Charles Bridge Investment Group byla založena 2. března 2020. V prospektu najdeme pouze účetní závěrku za první účetní rok, mezitimní finanční výsledky za rok 2021 tam chybí, firma uvádí pouze stav likvidity a zadlužení. Podle něj je celkový dluh firmy k aktuálnímu dni dán pouze výší doposud vydaných dluhopisů (17,6 mil. korun) a půjčkou od dceřiné společnosti ve výši 43 tis. korun. Jedná se však pouze o zadlužení mateřské společnosti a nikoliv celé skupiny. Zde uvádíme přehled nejdůležitějších finančních údajů:

Stav likvidity k 31. 10. 2021:

Rozvaha k 31. 12. 2020:

Výsledovka za první účetní rok:

Finanční údaje společnosti Charles Bridge Michelský Mlýn s.r.o.:

Závěr:

Máme tu neprůhlednou strukturu firem, o jejímž finančním zdraví je nemožné si udělat obrázek či alespoň ověřit předkládaná data. Dluhopisy neobsahují žádné závazky vůči investorům, které by zásadně měnily podstupované riziko. Pro firmu však bude dluhové financování očividně jen doplňkovou činností, vzhledem k faktu, že historicky upsala ve veřejných emisích pouze 17,6 milionu korun.

Pokud chce ve sběru kapitálu pokračovat, doporučujeme jí, aby zveřejnila konsolidovaná data a zamyslela se nad zajištěním dluhopisů. Vzhledem k tomu, že takto získané peníze mají směřovat právě do segmentu nemovitostí, nabízí se to. Jak se dá udělat hezký nemovitostní dluhopis, se může inspirovat třeba zde.

Martin Dočekal

Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.