KKIG Holding a.s. je česká společnost, která vznikla 15. března 2021. Sídlí v Praze a má jediného akcionáře, kterým je paní Ing. Irena Koch (nar. 15. března 1966).
Jako mateřská společnost zastřešuje českou investiční a developerskou skupinu K&K invest group, která na českém trhu působí od roku 1993. Vznikla jako rodinná firma, kterou je dodnes. Původně začínala jako realitní kancelář, v roce 2003 se ale přetvořila na developerskou společnost. Zpočátku investovala především do činžovních domů v Praze a v Brně.
V těchto městech v minulosti dokončila řadu takových projektů:
V roce 2012 skupina poprvé emitovala dluhopisy, což pomohlo k rozšíření jejího nemovitostního portfolia o komerční projekty, jako jsou sklady, kanceláře a retail. Na ty se v současnosti zaměřuje. V souvislosti s postupným rozšiřováním aktivit skupiny došlo ke vzniku holdingové společnosti (emitenta), která v současnosti zastřešuje všechny její aktivity. Do budoucna je cílem firmy proniknout také do zahraničí.
Aktuální projekty:
Stávající nemovitostní portfolio je rozděleno na 3 části:
- nemovitosti v pronájmu, u kterých se ve střednědobém horizontu (5 let) nepočítá s prodejem (Emporium Ruzyně, Běchovice 1 a bytový dům Elišky Krásnohorské)
- nemovitosti určené k prodeji (Běchovice 2)
- nemovitosti v přípravě (Tuchoměřice)
Emporium Ruzyně
Tento projekt zahrnuje skladový a kancelářský areál v Praze 6 na Ruzyni. Byl spuštěn v srpnu 2016 a realizuje ho dceřiná společnost KKIG Ruzyně a.s. Areál prošel celkovou modernizací a je v dlouhodobém pronájmu.
Základní údaje o projektu:
| k 30. 9. 2021[4] | |
| celková hrubá pronajímatelná plocha | 11 149 m2 |
| příjem z nájmu | 17,5 mil. Kč |
| náklady na provoz | 4,5 mil. Kč |
| čistý příjem z nájmu | 13,0 mil. Kč |
| průměrná obsazenost | 99,5 % |
| aktuální ocenění (dle metodologie RICS) | 181,1 mil. Kč |
| dluh na úrovni projektu | 110,0 mil. Kč |
Tento projekt započal v květnu 2015 a je v režii dceřiné společnosti KKIG EK4 s.r.o. Jednalo se o rekonstrukci bytového domu v Josefově na adrese Elišky Krásnohorské 4 v Praze. Nyní nabízí 13 bytů a rozsáhlé přízemní komerční prostory. Dům je jako celek v dlouhodobém pronájmu.
Základní údaje o projektu:
| k 30. 9. 2021[5] | |
| celková hrubá pronajímatelná plocha | 1 194 m2 |
| příjem z nájmu | 9,4 mil. Kč |
| náklady na provoz | 0,2 mil. Kč |
| čistý příjem z nájmu | 9,2 mil. Kč |
| průměrná obsazenost | 100,0 % |
| aktuální ocenění (dle metodologie RICS) | 230,3 mil. Kč |
| dluh na úrovni projektu | 112,53 mil. Kč |
Běchovice 1:
Tento projekt je od března 2020 realizován dceřinou společností KKIG Běchovice 1 a.s. Týká se areálu v Praze v Běchovicích, který se skládá z velkých administrativních budov, výrobní haly, skladu, dílen a několika menších objektů. V areálu se také nacházejí laboratoře pro výrobou léčiv a čtyři fotovoltaické elektrárny. Areál je v dlouhodobém pronájmu.
Základní údaje o projektu:
| k 30. 9. 2021[6] | |
| celková hrubá pronajímatelná plocha | 18 309 m2 |
| příjem z nájmu | 30,7 mil. Kč |
| náklady na provoz | 11,8 mil. Kč |
| čistý příjem z nájmu | 18,9 mil. Kč |
| průměrná obsazenost | 97,4 % |
| aktuální ocenění (dle metodologie RICS) | 223,9 mil. Kč |
| dluh na úrovni projektu | 153,55 mil. Kč |
Projekt Běchovice 2:
Areál Běchovice II se skládá ze skladové budovy s administrativními prostory a několika menších objektů. Tento developerský projekt započal v březnu 2020 a realizuje ho společnost KKIG Běchovice 2 s.r.o. V současnosti je areál v dlouhodobém pronájmu a výhledově se uvažuje o jeho prodeji za účelem zvýšení peněžní likvidity pro další projekty. Do budoucna plánuje skupina development na přilehlých pozemcích areálu.
Základní údaje o projektu:
| k 30. 9. 2021[7] | |
| celková hrubá pronajímatelná plocha | 792 m2 |
| příjem z nájmu | 1,2 mil. Kč |
| náklady na provoz | 0,4 mil. Kč |
| čistý příjem z nájmu | 0,8 mil. Kč |
| průměrná obsazenost | 98,1 % |
| aktuální ocenění budovy (dle metodologie RICS) | 8,7 mil. Kč |
| aktuální ocenění pozemku (dle metodologie RICS): | 79,3 mil. Kč |
| dluh na úrovni projektu | 48,00 mil. Kč |
Všechny aktuální nemovitostní projekty skupiny K&K invest:
| k 30. 9. 2021 | |
| celková hrubá pronajímatelná plocha | 31 444 m2 |
| příjem z nájmu | 58,8 mil. Kč |
| náklady na provoz | 16,9 mil. Kč |
| čistý příjem z nájmu | 41,9 mil. Kč |
| průměrná obsazenost | 98,3 % |
| aktuální ocenění (dle metodologie RICS) | 723,3 mil. Kč |
| dluh skupiny K&K invest group | 452,59 mil. Kč[8] |
Projekty v přípravě:
Tento projekt zahrnuje development skladového a kancelářského areálu v Tuchoměřicích u Prahy. Areál Tuchoměřice se bude skládat z administrativních a skladových prostor a showroomů.
Budoucí úspěch projektu vidí společnost v rostoucí poptávce po nájemních nemovitostech průmyslového charakteru a současně nízké nabídce. Dalším důvodem je také výhodná lokalita budoucího areálu, který se bude nacházet v přímém sousedství Letiště Václava Havla a plánovaného dálničního okruhu kolem Prahy. Areál se bude skládat z 12 budov s odlišnou velikostí, výškou a využitím, což přispěje k oslovení většího segmentu nájemníků a diverzifikaci firem.
Realizace projektu má začít přibližně od listopadu 2021 a uskuteční jej dceřiná společnost AIR DEPO a.s. Podle posledních informací má tato společnost uzavřenou smlouvu o budoucí kupní smlouvě na příslušné pozemky, přičemž pro celý projekt je ještě potřeba získat stavební povolení a celou stavbu zrealizovat. Projekt má být financován z více zdrojů, včetně výtěžku z dluhopisů.
Organizační struktura:
Dluhopisy:
Společnost KKIG Holding a.s. v letošním roce zřídila pětiletý dluhopisový program na půl miliardy korun. V něm chce vydávat zajištěné dluhopisy opatřené kovenanty. Manažerem a agentem pro zajištění je společnost WOOD & Company Financial Services, a.s. Dluhopisy budou mít neomezenou převoditelnost.
Dluhopisy budou zajištěné následujícím způsobem:
- zástavním právem prvního pořadí k 100% podílu na společnosti a jejích dceřiných společnostech
- zástavním právem prvního pořadí ke všem nemovitostem ve vlastnictví skupiny
Rovněž budou až do splacení chráněny těmito omezeními:
- všechny nemovitosti v současném portfoliu zůstanou ve vlastnictví skupiny (kromě jejich prodeje v rámci běžného obchodního styku za tržní nebo lepší cenu)
- hodnota Loan to Value (LTV), kde „Loan“ představuje veškeré externí financování a „Value“ představuje odhad prodejních cen všech nemovitostí, bude činit maximálně 75 %
- konečný vlastník nemá právo převést část svého podílu ve firmě na jiné osoby (s výjimkou svých dětí)
- firma nebude vyplácet podíly na zisku ani jiné peněžní prostředky akcionářům a třetím osobám
- využití peněžních prostředků se omezí pouze na financování nemovitostních projektů, a to pouze komerčních nemovitostí na území ČR a Slovenska, případně Německa
- ostatní budoucí závazky společnosti budou podřízené těmto dluhopisům
- společnost neposkytne zajištění žádné jiné osobě
- společnost bude povinna zasílat agentu pro zajištění a manažerovi emise informace k pravidelnému oceňování dluhopisů
- prvním agentem pro zajištění bude manažer emise
- nemovitosti budou pojištěné u české renomované pojišťovny
K dnešními dni (15. 11. 2021) vydala společnost KKIG Holding na tento dluhopisový program jednu emisi:
Parametry emise:
Název dluhopisů: KKIG – 6,10/25
ISIN: CZ0003535734
Jmenovitá hodnota jednoho dluhopisu: 1 Kč
Celková jmenovitá hodnota všech dluhopisů: 200 000 000 Kč
Datum emise: 30. 11. 2021
Lhůta pro upisování: od 8. 11. 2021 do 29. 11. 2021
Úroková sazba: 6,1 % p. a.
Výplata úroků: pololetně
Den konečné splatnosti dluhopisů: 30. 11. 2025
Výtěžek z dluhopisů má za financovat podnikatelskou činnost firmy KKIG Holding, případně podnikání jejích dceřiných společností.
Ekonomika:
Společnost KKIG Holding a.s. vznikla 15. března 2021. Z finančních výkazů doposud zveřejnila zahajovací a mezitimní účetní závěrku. Aktiva k datu mezitimní účetní závěrky (31. 7. 2021) činila bezmála 1,1 miliardy korun.
Mezitimní rozvaha k 31.7.2021:
| Hodnoty v tis. Kč | k 31. 7. 2021 |
| Aktiva celkem | 1 054 244 |
| Stála aktiva | 1 045 119 |
| Vlastní kapitál | 1 042 893 |
Mezitimní výkaz zisku a ztráty k 31. 7. 2021:
| Hodnoty v tis. Kč | 15. 3. – 31. 7. 2021 |
| Provozní výsledek hospodaření | -285 |
| Výsledek hospodaření před zdaněním | -288 |
| Výsledek hospodaření za účetní období | -288 |
Závěr:
Skupina KKIG má za sebou dlouhou a úspěšnou historii investování do nemovitostí. Její nájemní projekty mají vysokou obsazenost a rozumnou míru zadlužení. Dluhopisy jsou zajištěné a nabízí silné kovenanty, které dávají smysl a velmi omezují riziko. Zde odvedl aranžér a manažer emise WOOD & Company špičkovou práci. Kéž by se ostatní hráči na trhu inspirovali.
Ve spojení s výnosem 6,1 % na čtyřletém horizontu tak vytváří velmi příjemnou investiční příležitost i pro retailového klienta.
[1] Projekt byl v roce 2015 oceněn několika cenami v soutěži Realitní projekt roku
[2] Projekt byl v roce 2014 oceněn několika cenami v soutěži Realitní projekt roku
[4] s výjimkou údajů o dluhu a peněžních prostředcích, které jsou uvedeny k 31. 7. 2021
[5] s výjimkou údaje o dluhu, který je uveden k 31. 7. 2021
[6] s výjimkou údaje o dluhu, který je uveden k 31. 7. 2021
[7] s výjimkou údaje o dluhu, který je uveden k 31. 7. 2021
[8] k 31. 7. 2021
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
