Bondshow: KKIG Holding

19. listopadu 2021 | Martin Dočekal

KKIG Holding a.s. je česká společnost, která vznikla 15. března 2021. Sídlí v Praze a má jediného akcionáře, kterým je paní Ing. Irena Koch (nar. 15. března 1966).

Jako mateřská společnost zastřešuje českou investiční a developerskou skupinu K&K invest group, která na českém trhu působí od roku 1993. Vznikla jako rodinná firma, kterou je dodnes. Původně začínala jako realitní kancelář, v roce 2003 se ale přetvořila na developerskou společnost. Zpočátku investovala především do činžovních domů v Praze a v Brně.

V těchto městech v minulosti dokončila řadu takových projektů:

Londýnská 18 [1]

Nikoly Tesly 8 [2]

V roce 2012 skupina poprvé emitovala dluhopisy, což pomohlo k rozšíření jejího nemovitostního portfolia o komerční projekty, jako jsou sklady, kanceláře a retail. Na ty se v současnosti zaměřuje. V souvislosti s postupným rozšiřováním aktivit skupiny došlo ke vzniku holdingové společnosti (emitenta), která v současnosti zastřešuje všechny její aktivity. Do budoucna je cílem firmy proniknout také do zahraničí.

Aktuální projekty:

Stávající nemovitostní portfolio je rozděleno na 3 části:

  • nemovitosti v pronájmu, u kterých se ve střednědobém horizontu (5 let) nepočítá s prodejem (Emporium Ruzyně, Běchovice 1 a bytový dům Elišky Krásnohorské)
  • nemovitosti určené k prodeji (Běchovice 2)
  • nemovitosti v přípravě (Tuchoměřice)

Emporium Ruzyně

Tento projekt zahrnuje skladový a kancelářský areál v Praze 6 na Ruzyni. Byl spuštěn v srpnu 2016 a realizuje ho dceřiná společnost KKIG Ruzyně a.s. Areál prošel celkovou modernizací a je v dlouhodobém pronájmu.

Základní údaje o projektu:

k 30. 9. 2021[4]
celková hrubá pronajímatelná plocha 11 149 m2
příjem z nájmu 17,5 mil. Kč
náklady na provoz 4,5 mil. Kč
čistý příjem z nájmu 13,0 mil. Kč
průměrná obsazenost 99,5 %
aktuální ocenění (dle metodologie RICS) 181,1 mil. Kč
dluh na úrovni projektu 110,0 mil. Kč

 

Elišky Krásnohorské 4

Tento projekt započal v květnu 2015 a je v režii dceřiné společnosti KKIG EK4 s.r.o. Jednalo se o rekonstrukci bytového domu v Josefově na adrese Elišky Krásnohorské 4 v Praze. Nyní nabízí 13 bytů a rozsáhlé přízemní komerční prostory. Dům je jako celek v dlouhodobém pronájmu.

Základní údaje o projektu:

k 30. 9. 2021[5]
celková hrubá pronajímatelná plocha 1 194 m2
příjem z nájmu 9,4 mil. Kč
náklady na provoz 0,2 mil. Kč
čistý příjem z nájmu 9,2 mil. Kč
průměrná obsazenost 100,0 %
aktuální ocenění (dle metodologie RICS) 230,3 mil. Kč
dluh na úrovni projektu 112,53 mil. Kč

 

Běchovice KKIG

Běchovice 1:

Tento projekt je od března 2020 realizován dceřinou společností KKIG Běchovice 1 a.s. Týká se areálu v Praze v Běchovicích, který se skládá z velkých administrativních budov, výrobní haly, skladu, dílen a několika menších objektů. V areálu se také nacházejí laboratoře pro výrobou léčiv a čtyři fotovoltaické elektrárny. Areál je v dlouhodobém pronájmu.

Základní údaje o projektu:

k 30. 9. 2021[6]
celková hrubá pronajímatelná plocha 18 309 m2
příjem z nájmu 30,7 mil. Kč
náklady na provoz 11,8 mil. Kč
čistý příjem z nájmu 18,9 mil. Kč
průměrná obsazenost 97,4 %
aktuální ocenění (dle metodologie RICS) 223,9 mil. Kč
dluh na úrovni projektu 153,55 mil. Kč

 

Projekt Běchovice 2:

Areál Běchovice II se skládá ze skladové budovy s administrativními prostory a několika menších objektů. Tento developerský projekt započal v březnu 2020 a realizuje ho společnost KKIG Běchovice 2 s.r.o.  V současnosti je areál v dlouhodobém pronájmu a výhledově se uvažuje o jeho prodeji za účelem zvýšení peněžní likvidity pro další projekty. Do budoucna plánuje skupina development na přilehlých pozemcích areálu.

Základní údaje o projektu:

k 30. 9. 2021[7]
celková hrubá pronajímatelná plocha 792 m2
příjem z nájmu 1,2 mil. Kč
náklady na provoz 0,4 mil. Kč
čistý příjem z nájmu 0,8 mil. Kč
průměrná obsazenost 98,1 %
aktuální ocenění budovy (dle metodologie RICS) 8,7 mil. Kč
aktuální ocenění pozemku (dle metodologie RICS): 79,3 mil. Kč
dluh na úrovni projektu 48,00 mil. Kč

 

Všechny aktuální nemovitostní projekty skupiny K&K invest:

k 30. 9. 2021
celková hrubá pronajímatelná plocha 31 444 m2
příjem z nájmu 58,8 mil. Kč
náklady na provoz 16,9 mil. Kč
čistý příjem z nájmu 41,9 mil. Kč
průměrná obsazenost 98,3 %
aktuální ocenění (dle metodologie RICS) 723,3 mil. Kč
dluh skupiny K&K invest group 452,59 mil. Kč[8]

 

Projekty v přípravě:

Projekt Tuchoměřice

Tento projekt zahrnuje development skladového a kancelářského areálu v Tuchoměřicích u Prahy. Areál Tuchoměřice se bude skládat z administrativních a skladových prostor a showroomů.

Budoucí úspěch projektu vidí společnost v rostoucí poptávce po nájemních nemovitostech průmyslového charakteru a současně nízké nabídce. Dalším důvodem je také výhodná lokalita budoucího areálu, který se bude nacházet v přímém sousedství Letiště Václava Havla a plánovaného dálničního okruhu kolem Prahy. Areál se bude skládat z 12 budov s odlišnou velikostí, výškou a využitím, což přispěje k oslovení většího segmentu nájemníků a diverzifikaci firem.

Realizace projektu má začít přibližně od listopadu 2021 a uskuteční jej dceřiná společnost AIR DEPO a.s. Podle posledních informací má tato společnost uzavřenou smlouvu o budoucí kupní smlouvě na příslušné pozemky, přičemž pro celý projekt je ještě potřeba získat stavební povolení a celou stavbu zrealizovat. Projekt má být financován z více zdrojů, včetně výtěžku z dluhopisů.

 

Organizační struktura:

Dluhopisy:

Společnost KKIG Holding a.s. v letošním roce zřídila pětiletý dluhopisový program na půl miliardy korun. V něm chce vydávat zajištěné dluhopisy opatřené kovenanty. Manažerem a agentem pro zajištění je společnost WOOD & Company Financial Services, a.s. Dluhopisy budou mít neomezenou převoditelnost.

Dluhopisy budou zajištěné následujícím způsobem:

  • zástavním právem prvního pořadí k 100% podílu na společnosti a jejích dceřiných společnostech
  • zástavním právem prvního pořadí ke všem nemovitostem ve vlastnictví skupiny

Rovněž budou až do splacení chráněny těmito omezeními:

  • všechny nemovitosti v současném portfoliu zůstanou ve vlastnictví skupiny (kromě jejich prodeje v rámci běžného obchodního styku za tržní nebo lepší cenu)
  • hodnota Loan to Value (LTV), kde „Loan“ představuje veškeré externí financování a „Value“ představuje odhad prodejních cen všech nemovitostí, bude činit maximálně 75 %
  • konečný vlastník nemá právo převést část svého podílu ve firmě na jiné osoby (s výjimkou svých dětí)
  • firma nebude vyplácet podíly na zisku ani jiné peněžní prostředky akcionářům a třetím osobám
  • využití peněžních prostředků se omezí pouze na financování nemovitostních projektů, a to pouze komerčních nemovitostí na území ČR a Slovenska, případně Německa
  • ostatní budoucí závazky společnosti budou podřízené těmto dluhopisům
  • společnost neposkytne zajištění žádné jiné osobě
  • společnost bude povinna zasílat agentu pro zajištění a manažerovi emise informace k pravidelnému oceňování dluhopisů
  • prvním agentem pro zajištění bude manažer emise
  • nemovitosti budou pojištěné u české renomované pojišťovny

K dnešními dni (15. 11. 2021) vydala společnost KKIG Holding na tento dluhopisový program jednu emisi:

Parametry emise:

Název dluhopisů: KKIG – 6,10/25
ISIN: CZ0003535734
Jmenovitá hodnota jednoho dluhopisu: 1 Kč
Celková jmenovitá hodnota všech dluhopisů: 200 000 000 Kč
Datum emise: 30. 11. 2021
Lhůta pro upisování: od 8. 11. 2021 do 29. 11. 2021
Úroková sazba: 6,1 % p. a.
Výplata úroků: pololetně
Den konečné splatnosti dluhopisů: 30. 11. 2025

Výtěžek z dluhopisů má za financovat podnikatelskou činnost firmy KKIG Holding, případně podnikání jejích dceřiných společností.

Ekonomika:

Společnost KKIG Holding a.s. vznikla 15. března 2021. Z finančních výkazů doposud zveřejnila zahajovací a mezitimní účetní závěrku. Aktiva k datu mezitimní účetní závěrky (31. 7. 2021) činila bezmála 1,1 miliardy korun.

Mezitimní rozvaha k 31.7.2021:

Hodnoty v tis. Kč k 31. 7. 2021
Aktiva celkem 1 054 244
Stála aktiva 1 045 119
Vlastní kapitál 1 042 893

Mezitimní výkaz zisku a ztráty k 31. 7. 2021:

Hodnoty v tis. Kč 15. 3. – 31. 7. 2021
Provozní výsledek hospodaření -285
Výsledek hospodaření před zdaněním -288
Výsledek hospodaření za účetní období -288

 

Závěr:

Skupina KKIG má za sebou dlouhou a úspěšnou historii investování do nemovitostí. Její nájemní projekty jsou ziskové, mají vysokou obsazenost a rozumnou míru zadlužení. Dluhopisy jsou zajištěné a nabízí silné kovenanty, které dávají smysl a velmi omezují riziko. Zde odvedl aranžér a manažer emise WOOD & Company špičkovou práci. Kéž by se ostatní hráči na trhu inspirovali.

Ve spojení s výnosem 6,1 % na čtyřletém horizontu tak vytváří velmi příjemnou investiční příležitost i pro retailového klienta.

 

 

 

 

[1] Projekt byl v roce 2015 oceněn několika cenami v soutěži Realitní projekt roku

[2] Projekt byl v roce 2014 oceněn několika cenami v soutěži Realitní projekt roku

[4] s výjimkou údajů o dluhu a peněžních prostředcích, které jsou uvedeny k 31. 7. 2021

[5] s výjimkou údaje o dluhu, který je uveden k 31. 7. 2021

[6] s výjimkou údaje o dluhu, který je uveden k 31. 7. 2021

[7] s výjimkou údaje o dluhu, který je uveden k 31. 7. 2021

[8] k 31. 7. 2021

Index dluhopisového investora

Výběr redakce

Bondshow: Wero Finance

Wero je česká skupina firem, které se zabývají vodním hospodářstvím, energetikou, bioplynovými zařízeními a dezinfekcí. Skupina působíRead more...

Bondshow: Natland

Česká investiční skupina Natland se zaměřuje na investování do soukromého kapitálu, venture kapitálu a rezidenčního developmentu na českRead more...

Listopad na dluhopisovém trhu

Listopad byl co se týká počtu nových firemních dluhopisů opět slabší měsíc. Na dluhopisovém trhu se představilo pět firem, z toho tři nRead more...

Bondshow: KKIG Holding

KKIG Holding a.s. je česká společnost, která vznikla 15. března 2021. Sídlí v Praze a má jediného akcionáře, kterým je paní Ing. Irena KRead more...

Rubriky

Štítky