CEE Real Estate
Emitentvýkup, rekonstrukce, pronájem a prodej rezidenčních nemovitostí (včetně nemovitostí s právními vadami). Emitenti CEE Real Estate a.s.
50. místo z 66 ve srovnání dluhopisů Ekonomika emitenta 3,72 / 10Ochrana věřitele 2,50 / 10 (42. místo z 66)Celé srovnání
Stránka pro investory (ceere.cz) (otevře se v novém okně)Vlastnická struktura
Základní prospekt dluhopisů CEE Real Estate a.s., schválen ČNB 14. 7. 2025 (č.j. 2025/083157/CNB/650), kap. 10.9 a), s. 91; kap. 10.5 a)–b), s. 84–85
Čím se skupina zabývá
CEE Real Estate a.s. (Praha, od 2017) vykupuje v Česku hlavně rezidenční nemovitosti, často zatížené exekucí, insolvencí nebo jinými právními vadami. Nemovitosti zbavuje vad, opravuje a pak je pronajímá nebo prodává. Emitent patří do skupiny CFG vlastníků Andreje Štaňka a Petra Cimaly. Podnikání financuje hlavně vlastními dluhopisy, menší část půjčkami. Část nemovitostí drží pět 100% dceřiných společností.
Základní ekonomické ukazatele
| CEE Real Estate a.s. (IČO 058 95 464) samostatně, účetní závěrka podle ČÚS. Emitent dluhopisy vydává a obsluhuje sám a výtěžek používá na nákup, opravy a prodej nebo pronájem nemovitostí (KP, čl. „Použití výtěžku“; ZP 14. 7. 2025, kap. 10.4.3, s. 82–83). Konsolidace NEEXISTUJE: emitent využívá výjimku pro malou skupinu účetních jednotek (§ 1c a § 22a zákona o účetnictví; ZP 14. 7. 2025, kap. 10.10.1 b), s. 91). Pět 100% dceřiných společností (Graminis, Vulturem, CZ Real, Voltconne, Vinohradská realitní; ZP s. 85) se nezahrnuje. Z nich má Graminis s.r.o. vlastní dluhopisy GRAMINIS IX/2027 za 24 mil. Kč (ZP s. 95). Ověřeno 29. 10. 2026: ručitel není, výtěžek používá emitent na vlastní činnost (KP všech emisí, „Náklady Emise a použití čistého výtěžku“) → emitent samostatně (bod 3). Pravidlo 2: skupina bez konsolidace ve srovnání zůstává. (mil. Kč) | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Aktiva celkem | 180 | 122 |
| Vlastní kapitál | 17 | 16 |
| Cizí zdroje | 162 | 105 |
| Tržby / hlavní výnosy | 44 | 18 |
| EBITDA | 3 | 5 |
| Provozní cash flow | – | 17 |
| Nákladové úroky | 10 | 5 |
| Cizí zdroje / aktiva | 89,7 % | 85,9 % |
2025: samostatně, ČÚS, auditováno; 2024: samostatně, ČÚS, auditováno. Zdroj: Výroční zpráva 2025 CEE Real Estate a.s. (www.ceere.cz/dokumenty/Vyrocni-zprava-2025.pdf; Sbírka listin B 22276/SL22/MSPH), účetní závěrka ČÚS ve zkráceném rozsahu, audit Ing. Martina Kotrčová 17. 7. 2026, výrok bez výhrad (s. 11–13). Rozvaha s. 5 (tis. Kč): aktiva netto 180 435; VK 16 540; cizí zdroje 161 860 (rezervy 20 + závazky 161 840, z toho dlouhodobé 140 832 a krátkodobé 21 008); oběžná aktiva 89 915; zásoby 0. VZZ s. 6: tržby = tržby z prodeje výrobků a služeb 12 507 + tržby z prodaného dlouhodobého majetku (nemovitostí) 31 925 = 44 432; provozní VH 3 137; odpisy (E.1) 0; nákladové úroky 9 523. Přehled o peněžních tocích závěrka 2025 neobsahuje, proto CFO = null. Příloha (s. 7–9) závazky z obchodních vztahů nečlení, proto obchodní závazky nejsou uvedeny. Obchodní závazky: zkrácená závěrka ani příloha je nerozepisují → podle pravidla 10 se neodečítá nic (0).; Výroční zpráva 2024 CEE Real Estate a.s. (www.ceere.cz/dokumenty/Vyrocni-zprava-2024.pdf, sken; Sbírka listin B 22276/SL21/MSPH), audit Ing. Martina Kotrčová 2. 6. 2025, výrok bez výhrad včetně peněžních toků (s. 12, 14). Rozvaha s. 5 (tis. Kč): aktiva 122 368; VK 16 470; cizí zdroje 105 129 (rezervy 20 + závazky 105 109, z toho dlouhodobé 52 047 a krátkodobé 53 062); oběžná aktiva 48 387; zásoby 0. VZZ s. 6: tržby 9 843 + tržby z prodaného DM 8 204 = 18 047; provozní VH 4 537; odpisy 0; nákladové úroky 5 467. Cash flow s. 11: čistý peněžní tok z provozní činnosti 16 789. Shoduje se se srovnávacími údaji ve VZ 2025 (s. 5–6) i s ZP 14. 7. 2025, s. 92. Obchodní závazky: zkrácená závěrka ani příloha je nerozepisují → podle pravidla 10 se neodečítá nic (0).
Zveřejňování účetních závěrek
Poslední závěrka a výroční zpráva (za rok 2025, auditovaná) založena do Sbírky listin 21. 8. 2026, včas; závěrka za rok 2024 založena 16. 10. 2025, včas. Ověřeno 30. 10. 2026.
Účetní závěrku je třeba založit do Sbírky listin nejpozději do 12 měsíců od konce účetního období.
Prospekty a emise
Základní prospekt dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003580235 | 26. 1. 2026 | 31. 12. 2028 | 8 % | až 45 mil. Kč | v oběhu |
Základní prospekt dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003574261 | 23. 6. 2025 | 30. 6. 2029 | 7 % | až 22,5 mil. Kč | v oběhu |
| CZ0003573834 | 12. 6. 2025 | 30. 6. 2030 | 8 % | až 45 mil. Kč | v oběhu |
| CZ0003571036 | 17. 3. 2025 | 31. 3. 2029 | 8 % | až 22,5 mil. Kč | v oběhu |
| CZ0003565293 | 3. 9. 2024 | 30. 9. 2029 | 7,5 % | až 45 mil. Kč | v oběhu |
| CZ0003564726 | 2. 9. 2024 | 30. 9. 2029 | 7 % | až 36 mil. Kč | v oběhu |
Základní prospekt dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003561557 | 24. 4. 2024 | 31. 3. 2027 | 9 % | až 20 mil. Kč | v oběhu |
| CZ0003561045 | 9. 4. 2024 | 31. 3. 2027 | 9 % | až 10 mil. Kč | v oběhu |
| CZ0003552127 | 11. 7. 2023 | 30. 6. 2028 | pohyblivý | až 37,5 mil. Kč | v oběhu |
Základní prospekt dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003544546 | 22. 9. 2022 | 30. 9. 2027 | 8,2 % | až 15 mil. Kč | v oběhu |
| CZ0003537870 | 8. 4. 2022 | 31. 3. 2027 | 7 % | až 37,5 mil. Kč | v oběhu |
Starší prospekty bez emisí v oběhu (3)
Základní prospekt dluhopisů
Základní prospekt dluhopisů
Základní prospekt dluhopisů
Registr prospektů ČNB (oam.cnb.cz), staženo 28. 10. 2026. „Vydáno“ = datum oznámení konečných podmínek ČNB; objem = nabízený (maximální) objem emise.
Neveřejné emise
Emise bez prospektu schváleného ČNB, v registru ČNB nejsou.
| ISIN | Objem | Kupón | Splatnost |
|---|---|---|---|
| CZ0003588246 | 15 mil. Kč | 7,00 % | 30. 11. 2031 |
Emisní dokument CEE RE XI/2031 (mimo prospekt), https://www.ceere.cz/dokumenty/Emisni-dokument-CEERE-XI-2031.pdf, s. 1 a 7–8: datum emise 6. 10. 2026, předpokládaný objem 15 mil. Kč (s navýšením až 25 mil. Kč), splatnost 30. 11. 2031 (emitent může prodloužit až do 30. 11. 2034). Skutečně vydaný objem není znám.
Hodnocení ve srovnání dluhopisů
| Blok | Body | Max. |
|---|---|---|
| Velikost | 0,796 | 6,50 |
| Historie skupiny ZP 14. 7. 2025, kap. 10.1 e), s. 74: „Emitent byl založen dne 24. 2. 2017 … zápis … do Obchodního rejstříku byl proveden dne 8. 3. 2017“. Činnost (nákup, oprava, pronájem a prodej nemovitostí) vykonává emitent od vzniku, první prodej v roce 2018 (s. 82). K roku 2026 to je 9 let, pásmo >8–13 let. | 5,00 | 7,00 |
| Finanční zdraví zadlužení 89,7 % = 0,65 b.; likvidita 4,28× = 0,50 b. | 1,15 | 5,00 |
| Transparentnost Pravidlo 15: obě poslední závěrky založeny do Sbírky listin do 12 měsíců od rozvahového dne (VZ 2024 SL21 16. 10. 2025; VZ 2025 SL22 21. 8. 2026; seznam listin B 22276, stav k 28. 10. 2026), výroky auditora bez výhrad (VZ 2025 s. 11–13; VZ 2024 s. 12, 14), dvě verze téže závěrky nezjištěny, neplnění informační povinnosti z emisních podmínek nezjištěno → 0,5. Pro informaci (pravidlo je neřeší): zkrácený rozsah závěrek, závěrka 2025 bez cash flow, starší závěrky 2018–2020 uloženy pozdě. | 0,50 | 0,50 |
| Skupinové zázemí Pravidlo 16: Podle ZP 14. 7. 2025 (kap. 10.9, s. 91; kap. 10.5, s. 84–85) jsou akcionáři dvě fyzické osoby, každá s 50 %, a emitent patří do skupiny CFG těchže vlastníků (Podnikatelská záložna, AB Pohledávky, CFG a.s. aj.). Stát ani mimořádně silná nadřazená skupina nad emitentem nestojí. Úvěry od skupiny jsou malé (Firemní záložna 7,1 mil., CFG Real Estate 2,3 mil. Kč; s. 93). → 0. | 0,00 | 1,00 |
| Celkem | 7,446 | 20 |
Bez konsolidace – hodnotí se firma, která dluh obsluhuje (pravidlo 2).
Ochrana věřitele u emisí od 1. 1. 2025
| Emise | Kupón | Pozice | Ručení | Zástavy | Kovenanty | Design / 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003580235vydáno 26. 1. 2026, splatnost 31. 12. 2028 | 8 % | 5,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 2,50 |
| CEERE 12/2028, 8 % p.a., emise 26. 1. 2026, splatnost 31. 12. 2028 (KP 26. 1. 2026 podle ZP 14. 7. 2025; s. 8). Opco, senior, nepodřízené (KP s. 9; EP čl. 3.1, ZP 2025 s. 34). Ručení 0 (KP s. 9 „není poskytnuta záruka“). Zástavy 0: tabulka KP (s. 15, bod 38–39) uvádí „nejsou zajištěny k Datu emise“ a „nebudou zajištěny po Datu emise“, společný zástupce nebyl určen (bod 34, s. 14). POZOR: shrnutí KP (s. 9) přitom uvádí „v budoucnu zajištěné“ dluhy, vnitřní rozpor dokumentu. Kovenanty 0: jen standardní případy neplnění podle EP čl. 9.1 (ZP 2025 s. 50–51). Součet 5 → 2,50. Ověřeno 29. 10. 2026: jen standardní případy neplnění → 0, bez zástavy → 0, opco; beze změny. | ||||||
| CZ0003571036vydáno 17. 3. 2025, splatnost 31. 3. 2029 | 8 % | 5,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 2,50 |
| CEERE III/2029, 8 % p.a., emise 17. 3. 2025, splatnost 31. 3. 2029 (KP 10. 3. 2025 podle ZP 17. 7. 2024; s. 7). Pozice opco: emitent sám drží a provozuje nemovitosti, není SPV (ZP 2024 kap. 10.4–10.5). Senior: „přímé, obecné, nezajištěné, nepodmíněné a nepodřízené dluhy“ (KP s. 8; EP čl. 3.1, ZP 2024 s. 34). Ručení 0: „Za Dluhopisy není poskytnuta záruka“ (KP s. 8). Zástavy 0: „Dluhopisy nejsou zajištěny k Datu emise“ a „nebudou zajištěny po Datu emise“ (KP s. 14, bod 38–39). Kovenanty 0: EP (ZP 2024, čl. 9.1, s. 50–51) obsahují jen standardní případy neplnění: prodlení nad 15 pracovních dnů, porušení podstatné povinnosti, cross-default nad 10 mil. Kč, insolvence a výkon zástavy nebo exekuce nad 100 mil. Kč, přeměny. Finanční ukazatele, negative pledge ani omezení výplat zisku chybí. Hraniční úsudek 0/1. Společný zástupce nebyl určen (KP s. 13). Součet 5 → 2,50. Ověřeno 29. 10. 2026: jen standardní případy neplnění → 0, bez zástavy → 0, opco; beze změny. | ||||||
| CZ0003573834vydáno 12. 6. 2025, splatnost 30. 6. 2030 | 8 % | 5,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 2,50 |
| CEERE Premium 2025, 8 % p.a., emise 1. 7. 2025, splatnost 30. 6. 2030 (KP 10. 6. 2025 podle ZP 17. 7. 2024; s. 8). Opco ze stejného důvodu jako u III/2029. Senior, nezajištěné (KP s. 9 „přímé, obecné, nezajištěné, nepodmíněné a nepodřízené“). Ručení 0 (KP s. 9 „není poskytnuta záruka“). Zástavy 0 (KP s. 15, bod 38–39: nezajištěny k datu emise ani po něm). Kovenanty 0: jen standardní případy neplnění podle EP čl. 9.1 (ZP 2024 s. 50–51). Společný zástupce nebyl určen (KP s. 14). Součet 5 → 2,50. Ověřeno 29. 10. 2026: jen standardní případy neplnění → 0, bez zástavy → 0, opco; beze změny. | ||||||
| CZ0003574261vydáno 23. 6. 2025, splatnost 30. 6. 2029 | 7 % | 5,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 2,50 |
| CEERE VI/2029, 7 % p.a., emise 1. 7. 2025, splatnost 30. 6. 2029 (KP podle ZP 17. 7. 2024; s. 8). Opco, senior: „přímé, obecné, v budoucnu zajištěné, nepodmíněné a nepodřízené“ (KP s. 9). Ručení 0 (KP s. 9). Zástavy 2,25 (slabé): k datu emise nezajištěny. Po datu emise mají být zajištěny zástavním právem ve prospěch společného zástupce (eastbutton s.r.o., společnost skupiny CFG; ZP 2025 s. 85) k nemovitostem nabytým emitentem nebo skupinou z peněz této emise (KP s. 14–15, bod 34 a 39). EP čl. 4.2–4.4 (ZP 2024 s. 34–36) ukládají zápis do katastru do 90 dnů od nabytí, emitent jen „bude usilovat“, aby hodnota zajištění odpovídala upsaným dluhopisům, a uvolnit nemovitost lze se souhlasem společného zástupce. Zástava je jen budoucí a bez pevného krytí, zástavní smlouva k této emisi na webu emitenta není (web zveřejňuje jen smlouvu k IX/2029). Kovenanty 0 jako u ostatních emisí. Součet 7,25 → 3,63 (bez zástavy 5 → 2,50). Ověřeno 29. 10. 2026: zástava je jen slíbená do budoucna (k nemovitostem, které emitent nebo skupina teprve nabude z výtěžku; KP s. 14–15, bod 34 a 39; EP čl. 4.2–4.4) a její zřízení doloženo není (zástavní smlouva k této emisi na webu ani jinde) → zástavy 2,25 → 0. Součet 5. | ||||||
Referenční výnos: 8,00 % (5 let) (CZ0003573834). Výnos se neboduje.
Články o skupině
Bondshow: CEE Real Estate
CEE Real Estate a.s. je česká investiční společnost, která vznikla v březnu 2017. Působí výhradně na českém realitním trhu, kde investuje především do nemovitostí s právní…
Profil aktualizován 30. 10. 2026. Údaje z veřejných zdrojů, nejde o investiční doporučení. Chybu nám můžete nahlásit na info@dluhopisar.cz.