JASMINUM: Ambiciózní nováček s nečekaně hlubokým zázemím
Na první pohled by se mohlo zdát, že jde o klasický příběh nového fondu kvalifikovaných investorů, který vzniká takzvaně na zelené louce. Fond JASMINUM byl založen…
JASMINUM SICAV
Aktivní emitentrezidenční development a investice do rezidenčních nemovitostí (fond kvalifikovaných investorů). Emitenti JASMINUM SICAV a.s.
Stránka pro investory (jasminumfund.eu) (otevře se v novém okně)Vlastnická struktura
Mag. Jan Stávekfyzická osoba, ovládající osoba emitenta; drží 51 % zakladatelských akcií (hlasovací práva); podle čl. 15.4.4 emisních podmínek drží také 51 % investičních akcií třídy Z podfondu51 %
BrnBck Holding s.r.o. (IČO 23006757)holdingová společnost ovládaná Mgr. Branislavem Bučkem; drží 49 % zakladatelských akcií a podle čl. 15.4.4 emisních podmínek 49 % investičních akcií třídy Z podfondu49 %
Mag. Jan Stávek (ovládající osoba)Emitent je přímo ovládán Mag. Janem Stávkem, který drží 51 % zakladatelských akcií a vykonává rozhodující vliv na valné hromadě (ZP kap. 10, s. 30). Obhospodařovatelem, administrátorem a jediným členem představenstva je DELTA Investiční společnost, a.s. (IČO 03232051), která ve fondu nemá majetkovou účast.
JASMINUM SICAV a.s.emitent dluhopisů · 2 emise
Základní prospekt JASMINUM SICAV a.s., schválen ČNB 8. 6. 2026, kap. 6.1 a 10, s. 27 a 30
Čím se skupina zabývá
JASMINUM SICAV a.s. je fond kvalifikovaných investorů obhospodařovaný DELTA Investiční společností, založený v červnu 2025. Jeho jediný podfond investuje přes projektové společnosti do rezidenčního developmentu v Česku, na Slovensku a v Rakousku. Ke konci roku 2025 tvořil 94 % majetku podfondu podíl v Počaply Development s.r.o., která připravuje výstavbu 83 rodinných domů v Počaplech u Berouna. Výtěžek dluhopisů má jít i na akvizici a výstavbu projektu Panónska v Bratislavě s 322 byty.
Základní ekonomické ukazatele
| JASMINUM podfond (účetně a majetkově oddělená část jmění JASMINUM SICAV a.s., IČO 23403721; NID podfondu 75165775), individuální auditovaná závěrka podle ČÚS (vyhláška 501/2002, finanční nástroje podle IFRS). Dluhy z dluhopisů lze uspokojit jen z majetku podfondu (ZP s. 20). Konsolidace neexistuje: emitent ji nesestavuje, protože je malou skupinou podle § 22a zákona o účetnictví (ZP bod 11.1.1.5, s. 33). Hodnotí se proto podfond, který dluh obsluhuje. Projektová společnost Počaply Development s.r.o. je v rozvaze podfondu jen jako účast v reálné hodnotě (151,0 mil. Kč) a úvěr (2,2 mil. Kč). Fond (SICAV) sám investiční činnost nevykonává (aktiva 78 tis. Kč). [Pravidlo 12: ručitel není; výtěžek jde do projektových společností (Počaply Development a další), které konsolidaci nesestavují, a emitent není průchozí finco jedné firmy, ale fond držící podíly → krok 3, podfond samostatně. Bez konsolidace (pravidlo 2).] (mil. Kč) | 2025 |
|---|---|
| Aktiva celkem | 161 |
| Vlastní kapitál | 156 |
| Cizí zdroje | 4 |
| Tržby / hlavní výnosy | 0 |
| EBITDA | -2 |
| Provozní cash flow | -1 |
| Nákladové úroky | 0 |
| Cizí zdroje / aktiva | 2,7 % |
2025: samostatně, ČÚS, auditováno. Zdroj: Výroční zpráva JASMINUM SICAV a.s. a JASMINUM podfond za období 19. 6.–31. 12. 2025 (web jasminumfund.eu; ve Sbírce listin B 29805/SL4/MSPH, založeno 25. 8. 2026; dále VZ25): účetní závěrka JASMINUM podfond za první účetní období 26. 6.–31. 12. 2025 (cca 6 měsíců, bez srovnávacího období), auditor PKF APOGEO Audit, s.r.o. (Ing. Jaromír Chaloupka), výrok bez výhrad 23. 2. 2026 (PDF s. 32–36). Rozvaha PDF s. 38: aktiva celkem 160 507 tis. Kč; VK = fondový kapitál (čistá aktiva připadající na držitele investičních akcií) 156 197 (účetně vykázán jako závazek, řádek Vlastní kapitál = 0); cizí zdroje = ostatní pasiva 3 774 + výnosy a výdaje příštích období 536 = 4 310 (řádek „Cizí zdroje … celkem“). VZZ PDF s. 39: třetí složka = celkové výnosy = výnosy z úroků 18 + výnosy z poplatků a provizí 50 + ostatní provozní výnosy 51 = 119 (shodně „Celkem“ v geografickém členění, PDF s. 62); zisk z finančních operací −103 není výnos. EBIT = zisk před zdaněním −1 591 + nákladové úroky 0 = −1 591 (formát fondu provozní VH nemá). Odpisy 0 (CF ř. A.1.1, PDF s. 40); nákladové úroky ve VZZ nejsou. CFO = Čistý peněžní tok z provozní činnosti −1 059 (PDF s. 40). Oběžná aktiva = pohledávky za bankami splatné na požádání 6 914 + ostatní aktiva 50 + náklady a příjmy příštích období 315 = 7 279 (úvěr Počaply Development 2 228 je splatný za 1–5 let a účast 151 000 bez splatnosti nejsou zahrnuty; tabulka zbytkové splatnosti PDF s. 64). Krátkodobé závazky = 4 310 (vše splatné do 3 měsíců, PDF s. 65). Závazky z obchodního styku 45 (příloha 5.7, PDF s. 59; zbytek ostatních pasiv tvoří dohadné položky 229 a závazky vůči akcionářům 3 500 = prosincový úpis investičních akcií dosud nevydaných). Shodné údaje: ZP s. 31–33. Částky z tis. Kč převedeny na mil. Kč.
Zveřejňování účetních závěrek
Výroční zpráva za první účetní období 2025 založena do Sbírky listin 25. 8. 2026; závěrka za rok 2026 zatím existovat nemůže. Ověřeno 30. 10. 2026.
Účetní závěrku je třeba založit do Sbírky listin nejpozději do 12 měsíců od konce účetního období.
Prospekty a emise
Základní prospekt dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003584849 | 16. 6. 2026 | 28. 9. 2029 | 0 % (diskont) | až 367,5 mil. Kč | v oběhu |
| CZ0003584831 | 16. 6. 2026 | 28. 9. 2029 | 0 % (diskont) | – | v oběhu |
Registr prospektů ČNB (oam.cnb.cz), staženo 28. 10. 2026. „Vydáno“ = datum oznámení konečných podmínek ČNB; objem = nabízený (maximální) objem emise.
Hodnocení ve srovnání dluhopisů
Ekonomický scorecard
– / 10
Typ: holding / investiční skupina, data 2025
| Blok | Body | Max. |
|---|---|---|
| Velikost | – | 6,50 |
| Historie skupiny JASMINUM SICAV a.s. vznikla 19. 6. 2025, podfond byl vytvořen 23. 6. 2025 a 26. 6. 2025 zapsán do seznamu ČNB (ZP s. 19–21; VZ25 PDF s. 2). Emitent sám uvádí, že své aktivity na realitním trhu „teprve rozvíjí“ (ZP s. 27 a 29). Jediná projektová společnost Počaply Development s.r.o. (IČO 07340184) existuje od 2018, podfond ji ale získal až 17. 8. 2025 (ZP s. 21; VZ25 PDF s. 59). Delší historii zakladatelů nebo sponzora v developmentu prospekt nedokládá; web fondu uvádí jen obecně „více než 20 let zkušeností“ týmu, bez doložení. [Pravidlo 14: vznik hodnocené entity; údaj z webu se neuznává.] | 0,00 | 5,50 |
| Finanční zdraví zadlužení 2,7 % = 2,50 b.; provozní cash flow = 0,00 b.; likvidita 1,69× = 0,50 b. | – | 6,50 |
| Transparentnost Pravidlo 15 → 0,5 [hraniční]. Jediná dosavadní závěrka podfondu (2025, první účetní období) je ve Sbírce listin od 25. 8. 2026 (B 29805/SL4/MSPH), tj. do 12 měsíců; výrok bez výhrad (PKF APOGEO Audit, VZ25 PDF s. 32–36), jiná verze není. Pololetní potvrzení kovenantů (ZP čl. 15.4.1–15.4.3 a 15.4.10 c, s. 41–45) na webu není, první kalendářní pololetí po datu emise (15. 7. 2026) ale končí 31. 12. 2026, takže neplnění zatím doloženo není. Na webu jasminumfund.eu jsou prospekt, KP, auditovaná VZ 2025, zahajovací rozvaha, statut a rozhodnutí BCPP; výsledky nabídky nezveřejněny. | 0,50 | 0,50 |
| Skupinové zázemí Zakladatelské akcie drží Mag. Jan Stávek (51 %) a BrnBck Holding s.r.o. ovládaná Mgr. Branislavem Bučkem (49 %) (ZP kap. 10, s. 30). Nad skupinou nestojí stát ani mimořádně silná skupina. Obhospodařovatel DELTA Investiční společnost, a.s. není vlastníkem a za dluhy neručí (ZP s. 29). [Pravidlo 16 → 0.] | 0,00 | 1,00 |
| Celkem | – | 20 |
Krátká historie – k dispozici je jen jeden auditovaný rok, proto ekonomické skóre nepočítáme (metodika, pravidlo 6).
Výkaz peněžních toků za některý z hodnocených roků nebyl zveřejněn; za provozní cash flow tohoto roku proto počítáme 0 bodů (metodika, pravidlo 5).
Investiční fond – hodnotí se jako holding (pravidlo 1).
Bez konsolidace – hodnotí se firma, která dluh obsluhuje (pravidlo 2).
Ochrana věřitele u emisí od 1. 1. 2025
| Emise | Kupón | Pozice | Ručení | Zástavy | Kovenanty | Design / 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003584849vydáno 16. 6. 2026, splatnost 28. 9. 2029 | 0 % (diskont) | 3,00 | 0,00 | 0,00 | 5,00 | 4,00 |
| Jasminum Počaply 8,0/29 (zkrácený název JASMINUM 0,00/29), CZK, jmenovitá hodnota 10 000 Kč, předpokládaný objem 183,75 mil. Kč s možností navýšení na 367,5 mil. Kč, diskontní (bezkupónový) dluhopis s emisním kurzem 77,87 % a diskontní sazbou 8 % p.a., datum emise 15. 7. 2026, splatnost 28. 9. 2029, předčasné splacení z rozhodnutí emitenta možné; přijetí na Regulovaný trh BCPP od 12. 10. 2026 (KP 12. 6. 2026, s. 1, 7, 11–13). Pozice holdco: emitentem je fond kvalifikovaných investorů (SICAV) jednající na účet JASMINUM podfond; podfond sám projekty nevlastní (statut nedovoluje nabývat nemovitosti přímo), drží 100% podíl v projektové společnosti Počaply Development s.r.o. a poskytuje jí úvěry; další projekty (Panónska – Bratislava, Kladno – Dubí) mají být drženy rovněž přes projektové společnosti financované i bankovními úvěry (ZP kap. 4–6, s. 20–27; KP s. 17 bod 7.2). Dluhy z dluhopisů lze uspokojit jen z majetku podfondu (ZP s. 20). Seniorita senior: přímé, obecné, nezajištěné, nepodmíněné a nepodřízené dluhy (ZP čl. 15.3, s. 41; KP s. 8 bod 3.1.4 a s. 13 „Status: Nepodřízené Dluhopisy“). Ručení 0: „Za Dluhopisy není poskytnuta záruka“ (KP s. 8 bod 3.3); pole Ručitel v registru ČNB prázdné. Zástavy 0: dluhopisy jsou nezajištěné (ZP čl. 15.3, s. 41; KP s. 8). Kovenanty 3,25 (přiměřené): ZP čl. 15.4 (s. 41–45) obsahuje (1) poměr fondového kapitálu podfondu k celkovým pasivům ≥ 50 %, (2) poměr cizích zdrojů třetích stran ve Skupině (podfond + dceřiné společnosti) k aktivům Skupiny ≤ 65 %, (3) použití výtěžku jen na nemovitostní projekty podfondu a dceřiných společností, (4) zákaz zcizení investičních akcií třídy Z držených J. Stávkem a BrnBck Holding a jejich podíl ≥ 15 % všech akcií podfondu, (5) zákaz ručení za třetí osoby, (6) negative pledge, (7) transakce se Skupinou jen za obvyklých podmínek, (8) úvěry jen ovládaným dceřiným společnostem; plnění se potvrzuje pololetně čestným prohlášením a k 31. 12. zprávou auditora pro kovenanty podle ISAE 3000 zveřejňovanou do 30. 6. (čl. 15.4.9–15.4.10). Porušení podstatné povinnosti je případem neplnění s individuálním právem na předčasné splacení po 60denní lhůtě k nápravě (čl. 15.9.1 b, s. 57); cross-default nad 30 mil. Kč (čl. 15.9.1 c, s. 57). Doplněk v KP (s. 11–13) žádný kovenant nevylučuje. Výhrady, proč ne „silné“: výjimka z negative pledge i ze zákazu ručení pro bankovní úvěry Skupiny, takže bankovní financování projektů stojí strukturálně před dluhopisy (čl. 15.4.5–15.4.6, s. 42–43); limit LTV 65 % je volný; chybí omezení výplat a odkupů investičních akcií podfondu a ukazatel dluhové služby. Ověřeno 29. 10. 2026: kovenanty 3,25 → 5 (pravidlo 18: několik pravidelně testovaných a doložených finančních limitů s právem na předčasné splacení). Emisní podmínky obsahují dva průběžně udržované finanční limity – fondový kapitál podfondu ≥ 50 % pasiv (čl. 15.4.1) a cizí zdroje třetích stran ve Skupině ≤ 65 % aktiv Skupiny (čl. 15.4.2), oba potvrzované pololetně čestným prohlášením a k 31. 12. zprávou auditora podle ISAE 3000 zveřejňovanou na webu (ZP s. 41–42); porušení je případem neplnění s individuálním právem na předčasné splacení (čl. 15.9.1 b, s. 57). Výhrady uvedené výše (výjimky pro bankovní úvěry, volný limit LTV, chybějící omezení výplat) pravidlo 18 nehodnotí. Pozice holdco (pravidlo 20) a zástavy 0 (pravidlo 19) beze změny. | ||||||
| CZ0003584831vydáno 16. 6. 2026, splatnost 28. 9. 2029 | 0 % (diskont) | 3,00 | 0,00 | 0,00 | 5,00 | 4,00 |
| Jasminum Panónska 8,0/29 (zkrácený název JASMINUM 0,00/29), EUR, jmenovitá hodnota 1 000 EUR, předpokládaný objem 7,5 mil. EUR s možností navýšení na 15 mil. EUR, diskontní dluhopis s emisním kurzem 77,87 % a diskontní sazbou 8 % p.a., datum emise 15. 7. 2026, splatnost 28. 9. 2029, veřejná nabídka v ČR a na Slovensku (KP 12. 6. 2026, s. 1, 7, 9, 11–13; registr ČNB uvádí KP jako ZIP s českou a slovenskou verzí, čtena česká). Emisní podmínky (ZP čl. 15) jsou shodné s emisí CZ0003584849. Pozice holdco: emitentem je fond kvalifikovaných investorů (SICAV) jednající na účet JASMINUM podfond; podfond sám projekty nevlastní (statut nedovoluje nabývat nemovitosti přímo), drží 100% podíl v projektové společnosti Počaply Development s.r.o. a poskytuje jí úvěry; další projekty (Panónska – Bratislava, Kladno – Dubí) mají být drženy rovněž přes projektové společnosti financované i bankovními úvěry (ZP kap. 4–6, s. 20–27; KP s. 17 bod 7.2). Dluhy z dluhopisů lze uspokojit jen z majetku podfondu (ZP s. 20). Seniorita senior: přímé, obecné, nezajištěné, nepodmíněné a nepodřízené dluhy (ZP čl. 15.3, s. 41; KP s. 8 bod 3.1.4 a s. 13 „Status: Nepodřízené Dluhopisy“). Ručení 0: „Za Dluhopisy není poskytnuta záruka“ (KP s. 8 bod 3.3); pole Ručitel v registru ČNB prázdné. Zástavy 0: dluhopisy jsou nezajištěné (ZP čl. 15.3, s. 41; KP s. 8). Kovenanty 3,25 (přiměřené): ZP čl. 15.4 (s. 41–45) obsahuje (1) poměr fondového kapitálu podfondu k celkovým pasivům ≥ 50 %, (2) poměr cizích zdrojů třetích stran ve Skupině (podfond + dceřiné společnosti) k aktivům Skupiny ≤ 65 %, (3) použití výtěžku jen na nemovitostní projekty podfondu a dceřiných společností, (4) zákaz zcizení investičních akcií třídy Z držených J. Stávkem a BrnBck Holding a jejich podíl ≥ 15 % všech akcií podfondu, (5) zákaz ručení za třetí osoby, (6) negative pledge, (7) transakce se Skupinou jen za obvyklých podmínek, (8) úvěry jen ovládaným dceřiným společnostem; plnění se potvrzuje pololetně čestným prohlášením a k 31. 12. zprávou auditora pro kovenanty podle ISAE 3000 zveřejňovanou do 30. 6. (čl. 15.4.9–15.4.10). Porušení podstatné povinnosti je případem neplnění s individuálním právem na předčasné splacení po 60denní lhůtě k nápravě (čl. 15.9.1 b, s. 57); cross-default nad 30 mil. Kč (čl. 15.9.1 c, s. 57). Doplněk v KP (s. 11–13) žádný kovenant nevylučuje. Výhrady, proč ne „silné“: výjimka z negative pledge i ze zákazu ručení pro bankovní úvěry Skupiny, takže bankovní financování projektů stojí strukturálně před dluhopisy (čl. 15.4.5–15.4.6, s. 42–43); limit LTV 65 % je volný; chybí omezení výplat a odkupů investičních akcií podfondu a ukazatel dluhové služby. Ověřeno 29. 10. 2026: kovenanty 3,25 → 5 (pravidlo 18: několik pravidelně testovaných a doložených finančních limitů s právem na předčasné splacení). Emisní podmínky obsahují dva průběžně udržované finanční limity – fondový kapitál podfondu ≥ 50 % pasiv (čl. 15.4.1) a cizí zdroje třetích stran ve Skupině ≤ 65 % aktiv Skupiny (čl. 15.4.2), oba potvrzované pololetně čestným prohlášením a k 31. 12. zprávou auditora podle ISAE 3000 zveřejňovanou na webu (ZP s. 41–42); porušení je případem neplnění s individuálním právem na předčasné splacení (čl. 15.9.1 b, s. 57). Výhrady uvedené výše (výjimky pro bankovní úvěry, volný limit LTV, chybějící omezení výplat) pravidlo 18 nehodnotí. Pozice holdco (pravidlo 20) a zástavy 0 (pravidlo 19) beze změny. | ||||||
Články o skupině
Profil aktualizován 30. 10. 2026. Údaje z veřejných zdrojů, nejde o investiční doporučení. Chybu nám můžete nahlásit na info@dluhopisar.cz.